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根據最新統計，全台房價最高的地區在大台北，出租投報率

最低的也在大台北地區！房仲業者表示，今年大台北地區租金行

情易跌難漲，承租戶只要秉持以和為貴、準時繳納房租、表達愛

屋之意等三大原則，就可望和房東議價或是掌握續租不漲價的優

勢！

根據台灣房屋調查，2009年全台6大都會區住宅投報率，第1

名為高雄市，投報率為7.18％，回本時間最短僅14年，不過房價

漲幅才 9.5％；反觀6大都會區投報率最低是台北市，投報率已跌

破3％，有些精華區的住宅，租金回報率更低，回本時間長達31年

以上，房價漲幅25.9％居6大都會區之冠。

這顯示雖然大台北地區房價高，不過包租公收益率卻不高，

房仲業者表示，隨著承租人口轉往北市周邊，今年房價高的大台

北地區租金行情欲漲不易，承租戶只要掌握房東心態，可望有議

價空間，續租的也有不漲價的優勢。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，租屋議價方式千百種

；哭窮、嫌惡、景氣、同質產品比較等等，都是與屋主溝通議價

的一種方式，不過，帶著誠懇的態度往往是最佳的議價方法。因

為多數的房東並不只想貪圖租個好價錢而已，每個房東都希望能

找到一個好房客，大家相敬如賓，以和為貴，以免日後發生租屋

糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾，房客所表現的租屋誠意及

應有的禮貌則是促使房東不堅持租金價格的重要因素。

其次，在承租期間準時交房租、主動愛惜房東的房子、與房

東保持相互尊重、相敬如賓的承租關係，是租期屆滿後房東願再

續租、甚至續租時不漲價的重要因素。

另外，由於房東也擔心房客續租與否，如果房客能將月繳房

租的方式，改成以季繳或是半年繳的方式，雖承擔較多的資金成

本，但是同時也拉長房價不漲的期間，也因此可望和房東有較大

的議價空間，都是承租房屋時想爭取較佳租金的方式。

2010年通膨議題增溫，向來保值性高的房地產，也因此行情

看俏。不過，不是買房就一定可以保值、增值，房仲業者表示，

這幾年要能對抗通膨，最好先考量捷運、學區、景觀等要件，才

能有效對抗通膨。

中信房屋副總經理劉天仁表示，隨著高雄捷運紅線通車，台

灣的捷運效應已經不再侷限於大台北地區，再加上政府持續擴大

全台捷運網的建設規劃，捷運站將成為台灣住宅的交通必要配備

，而再晉級到捷運網交集點，另再包括高鐵、台鐵等交通運輸網

，而形成三鐵、四鐵或五鐵彙集點。

此外，各地快速道路網的快速建設，將大幅減少都會區與非

都會區之差距，因此，以交通時間換取較低的價格或較大的空間

，提早擁有自住屋，亦是因應通膨危機避免定存貶值的策略。

其次，學區也是房屋保值的重要條件。房仲業者表示，不僅

是都會區明星學校所帶動的穩定買與租的需求、知名大學城造就

的商機，各縣市鄉鎮中因學校帶動的定期人潮，往往在人氣上給

予區段發展上有利的基礎，因此加分效益明顯。

至於這兩年才被重視的居家景物、觀感的條件，信義房屋經

理蘇啟榮說，這幾年由於北市客湧入北縣，在挑選物件上特別重

視住家附近巷道的感覺，包括整體氣氛、吵雜與否、乾淨程度等

，有些北客甚至包括鄰居素質都是購屋考量的條件，因此，如果

購屋能將周邊景觀的條件一起考量的話，對未來房價應會有保值

的作用。

另外，近年在地方政府努力開發建設下，各地規劃中或開發

中的重劃區或經貿特區不斷快速成長，吸引人口進駐，房仲業者

提醒，在面臨景氣不穩的環境下，對於新興開發區段的保值條件

，最好能審視區內公共建設、生活機能、交通條件的發展完整度

，當然區域吸引進駐的人口多寡亦是一個重要指標。

今年5月1日起，預售屋定型化契約新制就要上路，以後預售

屋的附屬建物面積和售價都是公開資訊，民眾擔心已經過高的房

價又因此更貴。

根據中信房屋最新線上調查結果顯示，有近5成(46％)消費者

擔心這項修法將促使房價續漲，其中更有近2成(19％)認為新制上

路後，房價將上漲1成以上而更顯吃不消。

房仲業者表示，新制有助協助民眾認清預售屋房屋實際坪數

的運用，可大幅降低預售屋常見的交易糾紛，即使房價更貴，民

眾可以更清楚貴在哪裡！

中信房屋副總劉天仁表示，預售屋定型化契約條款修正，主

要目的就是為瞭解決預售屋買賣的亂象，對將交易資訊充分揭露

，使消費者購屋時更清楚明瞭，以破除不肖建商可能運用的各種

花招，因此消費者需要認清相關的修正項目以確保自身權益。

劉天仁認為，經過此次修正，建商就必須將房屋坪數確實分

類並標出價格，消費者當然就可以充分考量買到的室內可使用面

積，或公設是否合理或適用，以免被不實廣告或銷售術語矇騙或

誤導，可大幅降低預售交易糾紛。

根據一項房仲業者的最新購物行為調查，由於民眾對房價太

貴疑慮不減，尤其視台北市都會區的高房價為全民公敵，所以本

季購屋意願傾向先求「有」再求「好」。另外，在北市「居」大

不易的情況下，台北縣躍居未來1年民眾購物首選！

中信房屋董事長鄭余正全表示，中信房屋第4季宅指數調查

的「經濟滿意綜合指數」爆出年底最低分，僅有27.05，主要是因

為民眾對於物價和房價高漲覺得反感，且有越來越嚴重的傾向，

反映在購屋行為上，只能無奈的無條件買進，退而求其次把對屋

齡、坪數等條件要求度降低。

但在「景氣」和「理財」兩項滿意度上分別小幅上揚5.28與

3.98，顯露消費大眾對整體經濟確實有逐漸復甦的明確感。

中信房屋再以「整體購屋意願」(45.37)的各項構成指標均較

上一季小幅下滑驗證消費大眾對房價的疑慮，因為此項就屬房價

滿意度降低3.02最多；最後從2009年房市大新聞的票選結果印證

，都會地區的高房價儼然成為全民公敵。

台灣房屋不動產分析師邱太?表示，民眾買屋先求有才求好的

心態，在北市大安區最明顯。不過他強調，因房價起漲而搶進條

件較差物件的民眾，須留意房產行情下修的風險，因不少品項差

的物件都趁房市飆漲的時候倒出來，以後脫手不見得容易，必須

看當時房地產行情的榮枯而定。

此外，中信房屋本季宅指數調查還顯示，在台北市在房價持

續上揚的環境下，有較佳商業與人口密集度發展的台北縣，一舉

躍升為全台購屋人未來1年預計購屋的首選之地。

且預計購物價位平均落在613萬元，上一季平均為640萬元，

微幅萎縮，當中除北市與大台中地區，全台購屋總價皆下修。其

中購屋價位 500萬以下者佔44.2％、較上一季上升4.3％，「500-

700萬」佔28.3％，「700萬以上」佔27.4％、較上一季減少5.9％

。歲末年終首購自住基本盤買方向中低價產品靠攏的比例有明顯

上升的趨勢。

在自備款議題上，中信房屋表示第4季有購屋計畫的受訪者中

，預計自備款金額平均落在269萬元，亦較上季平均自備款276萬

元稍微減少，其中以「100-300萬」的分佈比例較高(45.9％)，自備

款佔欲購總價金額的比例則仍在「總價3成以上」居多，佔67.5％

。

受台北市中心民眾外移購屋影響，相較之下，北縣房價平實

，以同樣價格甚至可買到面積較大的電梯大樓產品，因此抬升北

縣電梯大樓坪價從15萬元，首度漲破20萬元、達20.76萬元，漲幅

達33.6％居全台之冠。

根據中信房屋的調查，北市居大不易，帶動北縣房價一路趕

，今年房價自年初金融風暴落底後至3月份逐漸向上爬升，以台北

縣的電梯大樓住宅產品漲幅最明顯，北縣從每坪15.59萬元漲至每

坪20.76萬元，漲幅高達33.6％居全台之冠。

中信房屋副總經理劉天仁指出，今年度公寓產品藉著都更議

題發燒，價量一路攀升，北縣不但電梯大樓產品熱銷，公寓產品

的交易量也高達37.05％，較去年成長逾2成，至於北市老公寓雖

房價高漲，但交易量仍有近10％成長。

而高房價使得大台北購屋外移的現象日益明顯，永慶房屋就

觀察，目前北市中心均價53.9萬元、北縣均價25.7萬元來看，北

市買1坪，等於北縣買2坪，購屋民眾追價力道薄弱，因此退而求

其次，轉往第2線的北市市郊或北縣城市購屋，造成「輕移民」

效應。

永慶房屋研展部協理黃增福指出，原居住於北市市中心板塊

的民眾，薪資所得較高、房貸負擔能力較強，但房價持續高漲，

又要因應結婚生子等首購或換屋需求下，只能轉往第2線的北市市

郊板塊購屋，因此2,000萬元以下住宅產品熱銷，而在這樣的總價

之下，20坪至40坪面積仍為市場主力，且5年內新成屋電梯大樓的

成交比重高達46.3％。

黃增福提醒，雖然國內外景氣已明顯復甦，但失業率仍高檔

盤旋，薪資所得也未明顯增加，都考驗未來房市成長，預期明年

一般住宅市場將回歸基本面，若整體經濟好轉、兩岸持續開放的

前景下，房市溫和成長應是可被期待的。

全球景氣逐漸走出低潮，產業牽動關聯性極明顯的高科技產

業，不但最近接單、年終獎金屢屢報喜，而且全台主要科學園區

的中古屋房價，也在科技新貴族群恢復購屋能力後，房價回檔，

尤其台北市內湖科技園區，平均5年漲幅最高達126.42％，傲視各

科學園區。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，全台科學園區週邊的住宅

人口，隨著生活圈擴散有穩定的成長，不論置產、投資，在未來

轉手的承接力上都有其優勢。觀察近5年全台科學園區房價漲幅，

則以內湖科學園區居冠，高達126.42％。

其次是南港經貿園區房價，漲幅達95.56％；第三為新竹科學

園區，5年房價平均上漲70％；至於中科，中古屋房價也上漲

29.17％。

胡佩蘭分析，2010年台灣經濟成長率預估將由今年的負

2.53％，轉為正成長4.39％，消費者信心指數亦上揚，將對房地產

市場資金產生正向動能。以第四季半導體和光電面板業的訂單能

見度，有些已看到明年的第二季，而消費能力最強的竹科人，已

開始用力花錢買車又買房。

房地產業者預估第四季全台科學園區，包括內湖科學園區、

南港經貿園區、新竹科學園區、台中科學園區、台南科學園區與

高雄軟體園區，中古屋交易量將成長5％至15％。

銀行定存利率低，不少人開始動腦筋想辦法讓錢變大，資金

充裕的會購買店面收租兼增值，或是選擇購買住宅賺取租金，若

投資得當，投報率會比銀行來得好，不過房仲業者提醒投資客，

買屋投資可不能只算投報率，客源對象也要搞清楚。

投報率越高越好嗎？21世紀不動產企研室表示，投報率的算

法是年租金收益除以房屋總價，假設一間套房月租金1萬元，房

價200萬，投報率就是6％，不過可別被這投報率騙了，因為買屋

投資往往有許多潛在風險與費用，例如租客來源、房屋修繕維修

費用、房屋貸款，都會增加額外開銷壓低投報率，所以計算投報

率時，折舊、維修、空屋等風險也要一併評估。

有些投報率越低的產品，可能會賺進大把鈔票。21世紀不動

產企研室表示，房屋租金漲幅有限，房價漲幅卻可能無限，一來

一往間，投報率就會越來越低，也表示房屋不停增值，有些老舊

公寓屋況老舊，出租價錢不會太好，投報率有限，不過就是有人

打算買屋等都更，大賺增值價差。

中信房屋行銷企劃副理江龍名表示，除投報率外，選擇產品

時也要特別注意區域屬性，例如投資公寓型產品就要注意，通常

公寓產品除一樓外，其他樓層都是沒有車位的，如果在交通不便

的郊區購買公寓，很可能面臨因無車位而難出租的窘境。

反觀如果是交通便利，像是捷運站週邊，租客多為外宿單身

一族，有沒有車位就其次，有沒有足夠吸引人的設備才是租客考

量的重點。

投資房地產除了計算投報率與選擇好地段之外，有些小細節

也不可以馬虎。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，投資店面除

了人潮要多之外，街道陰陽面也要注意；同捷運站不同出口，租

金也不同。

受到媒體及業者共同炒作的「都市更新」以及「老屋拉皮」

的議題帶動，中信房屋在第三季有購屋計畫的受訪者中發現，「

公寓」產品的需求度明顯較上季上升4.2％至24％，這對穩定的房

屋類型需求而言，實屬顯著變動；至於一向領先全台的「透天厝

」需求雖然仍是第一名35.4％，卻已較上季下滑6％。

台灣房地產交易量在今年3月明顯回復金融風暴前買氣，展現

第二季超猛交易量，雖信心與資金行情帶動了第二季的各項數字

，但第三季市場在水災、優惠房貸的利空影響下，出現成屋交易

量明顯萎縮。

根據「2009中信房屋宅指數秋季報告」發現，消費者對房價

的滿意度在第三季出現年度最低、近七成買方拒絕追價、逾3成

寧砍價不加價、短線獲利需求遲疑，驗證了第三季交易量下滑的

結果。另外，都更炒作效應，致使Q3的公寓產品需求度大增…等

現象，皆將對第四季房市產生延續性的影響。

根據該項調查顯示，都更炒作，公寓需求度大增，屋齡擠進

前三名，生活消費商圈需求度最高。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，因捷運和快速道路的連結

，使得台北縣成為台北市最大生活圈的腹地，因此，購屋族因都

更與老屋拉皮等議題炒作，紛紛將公寓產品列為首選，使得台北

縣公寓需求度明顯上升。

這樣的情況又以板橋市最為明顯，胡佩蘭表示，觀察到板橋

市公寓周邊的人口密度相當高，加上近年新板特區的發展性與成

熟度逐漸追上台北市，因此許多購屋族群便在此區段挑選公寓產

品。

另外，中信房屋補充，第三季消費者對物件條件的需求排除

總價預算考量下，重視強度（即宅指數）為61.57，上季些微下降

0.85，再次顯示了第三季房價看漲對購屋人產生的壓力；其中仍

然以房價直接相關的「坪數」（77.85）、「鄰近生活消費商圈」

（72.45）的重視度最高，「屋齡」（68.30）則在本季躍升為第

三名。

中信房屋副總劉天仁表示，第三季房市雖遇上88水災、優惠

房貸不續辦等不利因素影響，仍可從9月完成調查的宅指數報告，

證實台灣房市的活力未減，第四季在傳統旺季的年終房市買氣依

舊可期。

芭瑪颱風雖然風力沒有想像中強，但滂沱大雨不斷，影響不

輸颱風來襲，隨之而來的水患，甚至讓某些區域一夜成為水鄉澤

國，房仲業者表示，在雨季或是颱風後的一、二週左右看屋，可

以看到最真實的屋況，購屋者應該要好好把握。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，侷限在小範圍、短時間

的積水，對區域房市不會產生明顯且立即的負面影響，房價是否

受重創，颱風與梅雨季被視為主要的觀察指標。

徐佳馨進一步說明，在梅雨季或颱風季節後看屋，最好本持

著「看小不看大，重舊不重新」的原則。

徐佳馨解釋，由於嚴重淹水報導往往是針對大範圍區域，而

報導一出總讓該區域房價產生短期性的下跌或是議價空間增大，

對於打算購屋的消費者來說，在這段時間議價，對買方來說不啻

是天上掉下來的籌碼，議價後往往可以省下數十萬的費用。

中信房屋行銷部副理江龍名說，另外，接連而來的豪大雨，

對住宅是最大的考驗，特別是原本屋況不佳，重新裝潢過的物件

，往往在大雨中原形畢露，利用颱風過後看屋，最好以未裝潢過

的房子為主，如果以裝潢屋為首選，那最好選擇已經裝潢過一陣

子的房子，更容易看出房屋本身的好壞。

第3季房市以屋主占上風，若非本身有財務壓力，否則屋主不

會輕易讓步。房仲業者觀察，自今年第3季中期開始，精華路段出

現明顯的「惜售」效應，例如北市大安區委售物件量縮7％、信義

區減少4.5％等，目前包括中信房屋、信義房屋等，皆推出「專任

委售，現金、汽車等好康大放送」活動。

中信房屋調查發現，不少精華地段的屋主看好房價、不怕賣

不到好價錢而惜售，包括北市大安區、信義區等黃金區塊，在第3

季中期已出現惜售效應，對於有能力進軍精華路段的購屋人而言

，苦於找不到好物件。

此外，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮觀察，隨著農曆7月

結束，且因應年底結婚潮，將加速買方購屋的腳步，而第4季一向

是自住需求較為活絡的旺季，加上低利環境不變，因此建議手上

有較多房子的屋主，不妨適時調節資產，讓手上資金更靈活運用。

為了吸引好物件出籠，中信房屋於10月10日至12月11日的活

動期間，強打「你賣屋，我送錢」的策略，企圖扭轉「物件出缺

」的窘境。屋主於活動期間至全省的中信房屋加盟店，專任委託

賣屋，就可參加周周抽現金5,000元的機會，每周10名，總獎金高

達45萬元，共計90位得主。

而信義房屋更狂推「賣屋找信義，幸福大方送」促銷活動，

只要在10月1日至11月30日的活動期間，專任委託信義房屋售屋

的客戶，每周都有機會把價值50萬元的轎車開回家，總共將送出

9台，或享有礁溪老爺大飯店二天一夜的住宿禮遇，總共90份旅

遊券。

今年以來的房市走勢，波動劇烈且反轉速度驚人，以大台北

地區來看，至今有三分之二的行政區房價，甚至突破去年高點，

房仲業者調查，自住買方荷包吃緊，購屋寧砍價也不願追價，且

高房價壓縮獲利，更讓投資型買方卻步，造成整體房市交易量鈍

化。

根據中信房屋所發布的「2009宅指數秋季報告」發現，今年

第三季的房市在莫拉克風災、優惠房貸暫停等利空影響，成屋交

易量明顯萎縮，消費者對房價的滿意度，在今年第三季下降4.63

分達30.68分，創下年度最低，因房價飆升，買方深感負擔沉重，

近7成比例不願隨買方起舞、拒絕追價，更有逾3成的買方，寧願

砍價也不願追價。

對於賺取價差為主的投資客來說，受到房價狂升的影響，也

開始遲疑「短線獲利」產生的效益，從中信房屋的調查可發現，

多數投資客認為無利可圖、已經陸續退場。

中信房屋副總經理劉天仁認為，由數據中可觀察出買方仍有

購屋意願，只是受限於房價過高、預算不足所以暫緩購屋，而第

4季屬於房市傳統旺季，市場買氣仍可樂觀以待，唯獨買賣價格認

知存在著抗性，房價拉距將持續磨合，才能激發買氣。

再看永慶房屋的調查，金融海嘯發生屆滿一年，回顧這一年

的大台北房市走勢，波動劇烈且逆轉速度驚人，目前已有三分之

二的行政區，平均成交單價突破去年的房市高點，北市如松山、

大同等區房價漲逾10％，北縣如永和、新莊等區房價漲逾5％。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，今年以來房價快速攀升的

主因，在於兩岸經貿開放的預期心理，加上現階段利率處於歷史

低檔，民眾購屋負擔大幅減輕，因此上半年民眾積極進場購屋，

抬升房市交易量能。

但近期價格漲幅已有過大的疑慮，且多數買方已在上半年進

場卡位，在需求提前反應、屋主又過度惜售的狀態下，近期買氣

已有減弱跡象，市場交易量連二個月負成長，黃增福也建議，賣

方應適度對價格讓步，把握成交良機，也可增加調度資金的靈活

性。

經過長達5個月的徵求連署過程，澎湖縣博弈公投連署作業終

於大功告成，最快9月中可以舉行公投，博弈產業將可為澎湖帶來

大量就業機會，締造地方繁榮，也創造澎湖房產投資潮，甚值得

關注。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，澎湖房地產購買者多

以在地居民為主，佔有80％的比例，來自台灣投資客層約佔20％

，近期受到博弈條款話題及地景加持的民宿風潮，吸引外來投資

房產的人數有逐漸增加的趨勢。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說，馬公市市區周邊以3樓半的透

天獨棟車庫別墅（土地100坪、建物100坪）近期最熱賣，總價約

600-900萬的產品詢問度最高。

江龍名指出，澎湖縣目前有：馬公都市計畫、鎖港都市計畫

、白沙通樑地區都市計畫、林投風景特定區計畫、西台古堡古蹟

特定區計畫等5個都市計畫區，馬公都市計畫是屬於市鎮計畫，

鎖港地區和白沙通樑地區是屬於鄉街計畫，5個都市計畫區面積

總共約773.4316公頃，約佔澎湖全縣土地的6.8％。

江龍名說明，┌農變建┘的土地是目前最搶手的產品，在原

來建蔽率只有10％的農地可變更為50％建地的誘因下，不論是投

資型還是自用型的客群，都成為區域房地產品中的首選。

拜科技之賜，各家房仲、代銷、法拍或是房地產相關網站都

已將房屋物件數位化，民眾只要透過網路就可以輕鬆瀏覽各式物

件，縮短找屋時間，不過房仲業者提醒購屋民眾，網路上的數據

資料未必準確，實際看屋的時候，更要張大眼睛看清楚。

21世紀不動產行銷部經理曹若琪表示，現在各房地產網路搜

尋找屋功能已經很強大了，不管是搜尋速度與篩選物件的方式都

相當人性化，不過要特別注意的是，網路上的資料難免會有遺漏

或是輸入錯誤的情況發生。

曹若琪說，日前就發生過一起法拍案例，一位投資客在網路

上尋找法拍資訊，發現一戶位在精華區的物件，比市價低了約2成

，投資客到法院投標並順利購得，以為撿了便宜，沒想到點交時

打開門居然是曾經失火的兇宅，仔細核對後才發現，法院公告的

實際地址與網站資料差了一個樓層，訴諸法院也無效，最後慘賠

百萬元收場！

曹若琪另外再舉個案例，有位陳小姐在網路上看到一個預售

物件，訴求90坪大空間，交屋後才發現實際使用的空間根本不到

90坪，陳小姐遂告建商廣告不實，調查後才發現，原來是陳小姐

對於法規以及對於坪數計算的不了解，造成雙方坪數的認知錯誤

，因而發生購屋糾紛。

住商不動產企研室主任徐佳馨就表示，網站資訊有時會與實

際狀況產生落差，所以購屋前一定要看清楚，並且請專業的經紀

人員解釋說明清楚，並且白紙黑字明訂於契約上，以減少購屋糾

紛的發生。

現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽，可以提供民

眾快速找屋，也能知悉週遭地理位置，不過曹若琪提醒購屋族，

有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有所落差，而且距離無法

透過地圖判斷，另外嫌惡設施也不會在地圖上呈現，所以選定標

的後最好親自前往查探。

中信房屋行銷部副理江龍名也表示，購買預售屋時也要注意

建案的基地位置，因為部分接待中心與建物基地位置是分開的，

所以購屋前一定要問清楚。

曹若琪表示，網路瀏覽物件資料便利又快速，不過購屋前仍

要張大眼睛比對仔細，更不可忽略看屋該注意的小細節，建議民

眾可以上內政部網站下載「民眾看屋注意事項參考表」，於看屋

時一一核對，以降低購屋糾紛的機率。

房市回溫，建商廣告滿天飛，許多購屋者對於預售屋總有不少想

像 ，但預售屋要怎麼買？房仲業教授致勝技巧。住商不動產企研

室主任 徐佳馨表示，與中古屋與成屋相較，預售屋由於看不到實

際狀況，風 險相對較高，消費者要買預售屋前必須先考量自己的

需求，包括坪數 大小、平日生活範圍等，再來就眾多建案來做選

擇，而在選擇上首重 未來性，因此地段成為最主要考量，另外建

設公司品牌、建材配備都 會為預售屋房價加分。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，地段好的房子，房價自然

有 撐，地段差的房子，未來想賣也賣不掉。確定喜歡的建案後，

可對銷 售人員表達需求，包括採光、格局等。一般來說，中高樓

層好脫手， 但如果高低樓層價差太大，未來中古市場也無法反應

這些價差，消費 者可以審慎考慮。

徐佳馨建議，從中間樓層偏高一點的產品切入，因為這種產品在

預 售價格不會過高，且房子過了一定高度後，較不會有屋角、採

光的問 題，在中古市場也較好脫手，如12樓高的產品的

6、7、8、9樓便合乎 這樣的條件。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，採光和通風則是影響居住健康

的 重要因素，房子最好避免西曬，因為溫度升高，將影響家具的

壽命， 以台灣來說，南北向的房子較好。

消費者也應該要求銷售人員提供建築平面圖，從中觀察是否符合

需 求，包括公共設施、樓層、保全等是否完善；自己想購買的樓

層，包 括房間數、大小、格局、陽台等空間夠不夠用；如果不符

合需求，能 不能更改，要不要自費修改及在工程到什麼進度前修

改，也要在簽約 前查清楚。

徐佳馨表示，許多建案因為案量大、棟數多，棟距亦做不實的加

寬 ，消費者下定前，一定要先搞清楚有意購買目標與週邊建物的

相關位 置與視野範圍。徐佳馨提醒，廣告戶因為價格優勢，也是

購屋者的目 標之一，建議購買前要三思，因為他的位置一定是

全案最差的，也許 窗外正對高架橋或是路衝、暗間等影響銷售的

問題，從預售平面圖上 看位置，消費者通常不容易感覺，未來一

旦要賣，不只是房價，更可 能難以脫手。

失業率居高不下，許多想成家的新人都有買不起房子的痛，

房仲業者表示，貸款成數的高低，是首購族能否擁有人生第一棟

房的關鍵之一。

房仲業者建議，頭期款不足的情況下想買屋，或許可以從預

售屋下手，因為預售屋跟中古屋不同，不需要一次就備齊頭期款

，可以依照工程進度分2到3年付款，壓力相對較小，而且通常預

售屋的建商都會跟銀行合作，貸款成數也會比較高，不過必須要

考量是否有立即居住的需求。

而若是買中古屋的話，就不能像預售屋一樣分期繳款，必須

一次就拿出大筆資金，這時候能申請到多少的貸款額度就相當關

鍵，房仲業者表示，想要買中古屋又要有高成數的貸款，購屋時

有幾點注意事項：

1、選擇好地段：中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，房屋最

重要的就是地段，好地段的房子，即便是中古屋，銀行放款的額

度也會比較高，像是精華區或是捷運周邊，容易轉手抗跌的區域

，通常都比較容易貸到較高的成數。

2、貸款人條件好：太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，除

地段外，借款人也是重要關鍵，除了信用記錄要好之外，若是在

前五百大企業企業工作之員工，或是老師、醫生、公務人員，由

於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度。

3、與房仲業者配合：雖然現在銀行利率相當低，但若是個人

要申請房屋貸款，通常審核會比較嚴苛。

不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合，像是日前永慶房

屋就有推出高成數的房貸優惠，而21世紀不動產也與上海商銀推

出「輕鬆購屋」專案，台北縣市可望貸到「成交價」的85成；如

果是非台北縣市，也能有8成的額度。

21世紀不動產經理曹若琪表示，部分放款銀行的貸款成數是

以銀行鑑價計算，所以常發生成交價800萬的房子，銀行鑑價卻只

有700萬，假設以貸款85成計算，原本可以貸到680萬的房子，卻

只能貸到595萬元，差了85萬元之多，房子很可能因此買不成，所

以建議購屋族，盡量爭取以成交價來計算貸款額度。

銀行雖然拉高貸款成數，不過曹若琪要提醒購屋者，並不是

所有產品皆適用，像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款

成數也會比較低，而非自住型買方、貸款者年齡過大者，貸款成

數也會因此受限，所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。

為迎接2009世界運動會的到來，高雄市政府特別邀請伊東豐

雄設計世運主場館，房仲業者觀察，高雄縣市升格成功與世運商

機，已經拉抬了左營區房市的買氣。

據中信房屋內部資料顯示，6月份高雄左營區的交易量較5月

份成長高達50％，不難看出高雄縣市升格成功與世運商機拉抬左

營地區房地產的熱絡程度。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示，高雄捷運紅線於2008

年3月9日通車之後，捷運周邊的房地產，不論是自住型還是投資

型的客群，都將捷運視為軌道住宅的購屋第一首選標的，雖然現

階段搭乘人數無法與台北捷運相比，不過隨著區域發展，讓高雄

人逐漸接受不同的交通連結模式。

江龍名說，捷運R13凹子底、R14巨蛋、R15生態園區、R16

左營站等四站區位於左營，目前有不少新興的住宅產品落成，在

新、舊大樓的價位區間表現上有蠻大的落差，中古大樓大約落於

6到10萬/坪之間，而3年內的大樓產品則有9到15萬/坪的表現。

江龍名指出，隨著高雄捷運的通車和漢神巨蛋開幕後，引爆

了商圈多年來累積的能量，緊臨漢神巨蛋的R14車站出入人數更

在假日爆出全線第一的人潮。

江龍名指出，高雄明誠商圈由中華路以東、民族路以西、新

庄仔路以南、大順路以北組成，範圍涵蓋25期重劃區，商圈內有

博愛路貫穿，東邊有河堤商圈，西側則連結農16商業行政區新興

發展區域。

江龍名說，幾項大型公共建設：如捷運站、東西向快速道路

等，造就北、中台灣買方逐漸向南台灣移居，也吸引許多知名連

鎖商店及大型百貨公司進駐，在生活機能越來越完善下，許多年

輕族群將明誠路商圈當成購屋首選。

江龍名說，該區域，中產階級及換屋族群目前偏愛3到4房，

坪數以30到50坪為主，總價約300到500萬中古大樓產品最為熱銷

。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，高雄左營區民情淳厚良

善，更得天獨厚同時擁有豐富的傳統歷史文化（左營舊部落）、

眷村竹籬笆文化（軍眷區）及新都會文化（新莊仔重劃區），這

三個不同背景的群落正是左營傲人的文化資產。

房仲業者建議，在不似大台北地區房價偏高的情形，消費者

更能用較低的代價至左營投資置產，手頭上資金充裕的消費者，

不妨可考慮搶搭世運熱！

農曆年過後，台灣房市交易漸趨熱絡，景氣浮現暖意。悶了大半

年的房仲業者，在確定這波反彈並非短多，而是中長期看好後，

近來紛紛出招，不只急徵才，希望搶進更多好人馬，也推出各式

行銷活動搶客。

為搶攻江山，各業者近來動作頻頻。信義房屋近日宣布，今年規

劃從220店拓展至240店以上，而人才招募計畫也與展店速度同步

，即日起啟動「周周徵才」計畫，預計全年招聘1,200人。

永慶房屋則表示，今年下半年將在兩岸再展100店，因應業務拓展

，釋出3,000個職缺，瞄準社會新鮮人。

大舉徵才

碩士博士也心動

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，畢業求職潮已湧現，據統計共

有15萬社會新鮮人投入職場，但高達五成企業無招募新鮮人的計

劃，在這種情況下逆勢徵才，人力品質應可提高許多。今年上半

年碩博士來永慶應徵的比率就較去年成長了三成。

值得注意的是，永慶此次砸下3,000萬元大打徵才廣告，除了釋出

招募人才的訊息外，順道提升企業形象的意味也很濃厚。

中信房屋近日也出奇招，除了釋出1,200個職缺，還推出「房產菁

英種子體驗營」，設計了七天的房仲工作體驗活動，大專院校學

生或應屆畢業生經面試後，即可參加，試試看自己是否適合房仲

工作；若表現優異，可直接進入中信工作，將觸角向下伸至校園

。

至於東森房屋在現任董事長王應傑入主後，持續展店，目前已擴

展至360店，今年上半年的新進人員就有1600多位，下半年還要加

碼徵才，全年目標是3,000人。

台灣房屋釋出的職缺亦為3,000人，近來還推出「優質經紀人」票

選活動，公開招募最佳企業形象代言人。住商不動產與21世紀不

動產今年開出的人力需求均為600人；太平洋房屋近日則把全年

人力需求自1,500人上調至2,000人。

不僅急徵人才，房仲業者近來也大打行銷戰，積極搶客。台灣房

屋在本周砸下千萬元大打廣告，宣傳行情諮詢服務，訴求精準估

價、快速成交。

打行銷戰

看房子專車接送

中信房屋則別出心裁，定期推出「賞屋ㄅㄨㄅㄨ車」活動，專車

接送客戶看屋，除了一次可以看四、五間房子外，還可順道瞭解

周邊生活機能。

21世紀不動產大打公益牌，推出「十萬家庭十萬樹」活動，只要

購屋者到店頭賞屋，即可獲得台灣原生樹種兩株。

21世紀不動產總經理王福連說，贈送樹種給客戶，讓客戶能夠帶

回家種植，全家人可共同參與從播種、發芽、移植這一系列過程

，留下美好回憶，還可響應環保，一舉兩得。

住商不動產搭上電影「變形金剛」熱潮，推出「變形金剛在住商

」活動，只要來店賞屋，可參加「來店賞屋送」活動，得到變型

金剛筆記本等限量紀念品。

房市震盪之際，大台北房市20坪以下的小宅產品，仍受到單

身族群增加、邁入空巢期的銀髮族尋覓小宅等需求影響，使得小

宅成交量逆增，且銷售天數約30天~45天，較4月份加快約12天。

包括中信、住商、台灣房屋皆統計，6月份買氣稍歇的大台北

房市中，以15坪~20坪的二房小宅交易量逆增，住商不動產調查，

大台北的小宅成交比重，至6月份達40％~45％，而台灣房屋也統

計，6月份北市小宅成交天數為45.1天，相較於4月份，平均加快

8.2天，顯見小宅產品在台北都會區大受歡迎。

根據主計處統計，目前全台單身及二度單身的人數，已經高

達750萬人，年過30而未婚的單身族群，事業有成、享受生活，且

重視理財投資，花費比較不受家庭拘束，普遍也願意以月繳1.5萬

元至2萬元的房貸支出。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧分析，由於20坪的小宅產

品總價較平實，不論是單身族群、頂客族、或已邁入「空巢期」

想由大屋換小屋的銀髮族，都很青睞小宅產品。

此外，目前房貸利率處於低檔，「買比租划算」，因此購屋

人願意入住小宅，其中以北市大安區、信義區、中正區等最搶手

，平均加快約12天，平均購屋總價為1,000萬元左右，可見偏愛小

宅產品的購屋人，注重優質地段、生活機能豐富的區域。

排名居冠的大安區，小宅產品不到2周可賣出，可見搶手度

極高，該區域平均購屋總價在900萬元~1,200萬元間，而位居第二

名的信義區小宅，總價約600萬元~800萬元較平易近人，而緊追

在後的中正區，總價約750萬元~1,000萬元。

江怡慧提醒，應選擇都會區約20坪的兩房小宅，未來轉手性

較高，且銀行貸款較小套房易核貸，空間也不會太大，可省下購

屋後的裝潢費用。

而對於小家庭來說，先在優質地段買總價較低的小宅，等到

經濟穩定、孩子長大後再換房子，屆時小宅賣掉的錢，就可拿來

支付中宅的頭期款，這樣的理財方式，比錢存在銀行的投報率高

許多，而財力較充足的家庭，也可買在知名學區內，不但可讓孩

子就讀較好的學校，也可免去上下學舟車勞頓之苦。

走出金融海嘯的低潮，台灣房市交易量明顯逐月回溫，而隨

著經濟環境趨穩，今年第二季及第一季的購屋族群，更大不相同

。

第一季多數民眾抱持「危機入市」心態，希望逢低搶進房市

、再從中獲利，但第二季則因景氣持續復甦，不再有下探疑慮，

本身的財力狀態獲得緩解，所以自住客紛進場購屋，躍居房市主

力。

根據中信房屋新發布的「宅指數」季報可發現，今年第二季

的「家庭經濟滿意度」邁向正值，中信房屋董事長特助胡佩蘭分

析，因無薪假員工重回職場，且投資市場漸回溫等影響，使得民

眾財力得到緩解，對於家庭經濟回到「滿意」階段，不論是新婚

夫妻、或期望擁有房子的首購族，都提高購屋意願。

報告中指出，目前有逾半購屋者，以「自用」為目的，比重

占56.9％，而在「物件需求」方面，購屋人最注重「坪數」，又

以15坪至35坪的坪數需求指數，上升最明顯，且以北市民眾所占

比例最多，生活消費商圈及交通要站等條件，也高居購屋考量的

前三名，可見置產自用族群中，目前以都會區首購族為房市主力

。

而第二季的購屋族群，相較於第一季來得謹慎，多數民眾會

因手中資金不足、或景氣不好而暫時打消購屋念頭，但針對強烈

購屋需求的民眾，又有63.7％之高的比重，先備妥自備款3成以上

的資金，才會下決策購屋。

另外一類「置產自用」型的民眾，則是50歲以上、家庭月收

入12萬元以上、可動用資金達50萬元以上等年長族群，由於有感

於近期整體環境可走出金融海嘯的陰霾，因此打算以購屋做為投

資理財的工具。

胡佩蘭觀察，有些投資人則認為房地產的抗跌保值性，遠比

現金、貴金屬等商品更優，紛運用閒錢買間房子收租。

6月份的中古屋市場持續火熱，北市以松山區的房價漲幅8.02％最

大，因受到直航利多、捷運內湖線可連結松山機場等效應，目前

松山區房價每坪46.73萬元，以黑馬之姿打敗常勝軍信義區、躍居

第二，僅次於大安區每坪53.39萬元。

受到兩岸經貿話題延燒、捷運內湖線通車利多、央行利率維持低

點及各大銀行祭出超低房貸優惠專案等效應，使得6月份的中古屋

交易強強滾，中信房屋便統計，北市以松山區、大安區、內湖區

、信義區等四大行政區，交易量體最大，尤以北市松山區房價漲

最凶。

根據中信房屋各區加盟店的統計資料，北市松山區成為大黑馬，

房價自5月份的均價43.26萬元漲至6月份46.73萬元，漲幅8.02％最

大，房價超越信義區的46.25萬元、僅次於大安區的53.39萬元。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，日前政府宣布擬將松山機

場定位為商務機場，更積極與東京、上海與首爾等首都機場洽談

對飛，顯示更多東亞各國間的通商效應發酵，再加上7月4日通車

的內湖捷運線，將會連接松山機場，捷運所提供的交通便利性，

將帶動人潮及商圈買氣，更會激發住宅需求，透過各加盟店的回

報可見，內湖捷運線沿線賞屋人潮不斷，尤以松山區交易量回溫

最迅速。

而近期的買家，多半是公務員身分，大致鎖定於總價1,000萬元至

1,200萬元的中古屋產品，江龍名說，公務員過去的理財行為，主

要以定存為優先，如今因擔心低利率影響自己的儲蓄會愈存愈薄

，所以有不少公務員，近期定存到期後便不再續存，直接抱著大

把現金買房子，甚至認為房地產屬於保值的投資標的，決定買屋

收租，因此創下6月份的瘋狂買氣。

江龍名提醒購屋者，想在松山區購屋的民眾，應避開松山機場的

航道，較能保持住家寧靜，他建議，民生社區的住家環境、學區

品質、居民素質等水準俱佳，對於首購或換屋族來說，都是不錯

的購屋區域。