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國內房市去年開始轉冷，外資投資台灣不動產業金額也驟減，據經濟部公布數據，2022年核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約3.66億美元（約新台幣111.6億元），較2021年的6.53億美元銳減44%。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，去年全球主要國家升息因應通膨，連帶造成各國不動產價量震盪，投資人及相關業者態度轉為保守。

郎美囡表示，觀察核准華僑及外國人來台投資不動產業金額，2013年到2015年台灣不動產市場前一波高點時，每年有超過4.8億美元（約新台幣146.4億元）的投資金額，但是到了房地合一所得稅登場的2016年，當年的投資金額就驟減至3.17億美元（約新台幣96.7億元）。

不料，到2017年時，房市又出現谷底反彈走勢，2017年華僑及外國人來台投資金額達7.17億美元（約新台幣218.7億元），是近12年的新高，之後就連續二年下滑，至2019年時僅2.81億美元，但到2021年又上揚至6.53億美元，直到去年才開始又大幅緊縮。

郎美囡分析，2021年全球主要國家房地產價格因疫情資金潮帶動而價量齊揚，但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策，加上國際局勢動盪等因素衝擊全球經濟，不確定性大幅提高，在央行升息後變數增加，影響投資人信心，造成去年華僑及外國人來台投資不動產業金額較前一年大減44%。

值得一提的是，雖然台灣去年不動產市場相對平穩，但兩岸關係緊張，再次挑動投資人敏感神經，國人又興起投資海外不動產熱潮，除國人鍾情的日本房地產，過去冷了一段時間的東南亞不動產，最近也受到市場青睞。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，外國人投資者除外商外，亦有不少為僑外資，在房地合一將外國人納入高稅率族群後，海外買家購買台灣房地產現貨相對保守。

前幾年預售市場火熱，去年開工量更寫下新紀錄，據內政部統計資料，2022年住宅類開工宅數共145,647宅，總樓地板面積將近623萬坪，雙雙創下統計以來新高，與2021年相較，宅數年增11.7%、面積增加10.2%。

六都中，增加最多為高雄市，宅數增加59.9%、面積增加46.2%，而六都以外縣市，開工量增加最多的竟然是台東縣跟嘉義市，有超過一倍的年增幅。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，去年雖然房市降溫，預售買氣大不如前，但2020及2021年預售市場大開紅盤，投資開發蔓延至蛋白區，累積龐大量體，雖然目前房市有打炒房、升息等困境，但預計2~3年後交屋，有些建商認為屆時市場可能有不同景象，且平均地權條例修正案上路後，預售轉賣受限制，可增加以成屋投資置產的意願，讓開工量寫下新高。

綜觀2022年各縣市住宅開工量，與2021年相較，六都僅台中市宅數年減8.5%，台南市幾乎持平，高雄市宅數大增59.9%、面積年增46.2%，其住宅開工面積高達86萬坪，超過9棟高雄85大樓的樓地板面積，桃園市宅數與面積也分別有27.7%、23.4%的顯著成長，台北市宅數增加17.6%，新北市則增加7.7%。

住商不動產高屏澎區執行協理林祺博指出，高雄市近幾年力推半導體S廊帶，吸引大型企業進駐，不但創造房市亮度，未來也能增加廣大的就業機會，預期日後有人口紅利帶動，前幾年新案買氣非常熱絡，使得開工數量大幅增加。

出乎意料的是，六都以外縣市與前年相比，住宅開工量大幅增加的都不是印象中的購屋熱門地區，宅數年增幅前三名分別為台東縣、嘉義市及南投縣，台東縣住宅開工宅數大增225.7%、面積增加165.9%，嘉義市宅數及面積分別有172.5、173.7%的成長，南投縣宅數增加40.8%、面積年增33.6%。

近一年房市轉冷，2022年全台建物買賣件數剩下31.8萬件，是近三年低點，但元宏不動產統計全台不動產經紀業備查家數，至2022年底已達8,367家、受僱不動產經紀人與營業員達6萬5,256人，皆創下有統計來新高，與低迷的房市發展呈現兩樣情。

觀察近年受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數，幾乎呈現逐年遞減狀況，2007年時，每人每年平均可成交17.6件，到去年僅已剩4.9件，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，這還是移轉件數包含大量新屋交屋的數據，顯見目前從業人員面對嚴苛的競爭環境。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，不動產經紀業家數與受僱不動產經紀人與營業員大幅增加主要有三原因，第一，各大房仲品牌都在搶占市占率，在積極擴點下，會加速推升家數與從業人員；第二，現在不少房產經紀人年紀輕，工作一陣子後會想出來創業，同時也有其他產業界的人對地產有興趣，會當成副業經營，兩者都會推升家數量與不動產經紀人數量。

第三，通常店家解散歇業至少得等一年以上，才能拿回營業保證金，因此儘管市況低迷，有部分店家想撤退，但也須等待一段時間才能拿回營業保證金，拿回來後才會反映在數據上面。

周昆立表示，近年全台經紀業備查家數增近4,500家，受僱的業務人員增加近4.2萬人，增加幅度都超過100%，成長幅度驚人，但如今每年的建物買賣移轉量只剩下30萬件出頭，跟十多年前每年約40萬件左右相較，交易量能明顯大減。

周昆立指出，目前各大房仲品牌頻頻搶擴張的舉動，雖是為搶市占率的作為，但也是輕忽風險。一旦未來交易量能持續萎縮，房仲店頭經營風險將隨之提升，從業人員出現多個月無法成交的狀況可能頻繁出現，需多加審慎。未來從業人員想突圍而出，作業方式得要明顯改變，例如善用地籍情資做精準開發，才能突破困境。

住商不動產永康家樂福加盟店經理方慕孺渾身充滿對房地產行業的 熱忱，剛認識他的人，很難想像他原本是一名資深證券分析師，更曾 長期擔任金控旗下自營部操盤手，藉由多年在資本市場經驗，操作績 效長期打敗大盤，定居台南後轉職房地產業，開出事業第二春。

方慕孺為求取身心、家庭、工作間的平衡，2013年毅然決然舉家南 遷，定居台南並置產。方慕孺說，過去看到竹科、板橋等地發展，其 實早就對房地產萌生興趣，後來看到南科的發展潛力，當時研判將有 人口紅利、剛性需求，隨後在朋友的協助下，轉戰不動產經紀領域。

他說，畢竟「隔行如隔山」，一開始費了不少工夫深入了解法規、 學習如何介紹房屋與周邊條件，「畢竟萬一講錯有可能會產生誤導、 一不小心反而會吃上官司。」這也讓方慕孺在房地產行業職涯路上更 為謹慎小心。

方慕孺強調，能夠在房地產行業持續耕耘，且轉職過程還算順利， 其實與過去多年在資本市場基本面研究積累的不屈不撓精神，有很大 的關係。回憶多年操盤手生涯，在擔任自營部操盤人的時候，每天很 早就要起床閱覽前一晚發生的國際大事，然後進公司開會，向長官報 告對盤勢的看法，並檢討投資部位，接著進交易室開始操盤，收盤後 去拜訪公司、深入基本面研究，藉由拜訪公司隨時關注產業的變化， 以利於投資選股方向。

如此日復一日的操盤手精實生活，方慕孺培養出身為一名績優操盤 手該有的良好自律與習慣，不過，隨著年紀增長，除了每天24小時要 留意國際股市新聞與動態之外，還要承受操盤損益的壓力，他發現身 體狀況慢慢開始出現了變化，驚覺應該要注意自己的身體健康，才萌 生轉換跑道與生活環境，降低壓力、讓路走得更長遠的想法。

方慕孺說，移居台南之後，一方面專注房地產業務，憑藉過去投資 研究的經驗，亦持續注意產業趨勢變化，保持過去多年養成的習慣， 持續從基本面與評價是否合理等面向著手，找尋投資機會，輔以觀察 上市櫃企業的營收消長，繼續從事基本面的分析與研究，做為自己投 資股市參考，如此一來，投資的興趣與所掌握的技能仍維持運轉，不 同的是，少了在公司開會、為公司部位績效扛責任的壓力，心情頓時 輕鬆不少。

有趣的是，方慕孺也不吝於把一身好本領傳授出去，多年來不時幫 大學進修推廣部的學生上課，教授投資理財概念，課程層面涵蓋初級 的理財觀念，也有較深入的基本面分析，以及講述產業發展趨勢，產 業分析完畢後，才進行由上而下的選股討論，接著進行財務報表分析 ，可謂相當扎實。

住商不動產永康家樂福加盟店經理方慕孺工作之餘同步重視身心平 衡，每當工作告一段落，方慕孺養成下午去公園走走、跟孩子一起玩 玩棒球的習慣，不僅運動，也拉近親子關係，同時更發掘出兒子的棒 球天分。

方慕孺說，由於兒子方宥恩對棒球運動很有興趣，加入台南市立人 少棒隊，不僅打擊能力很好，無論是擔任投手、捕手、或是內野守備 ，表現也都可圈可點，因此，親子之間經常一起練球、傳投球，或是 進行打擊練習，不但增加了方慕孺的運動量，親子之間的感情無形中 與日增長。

方慕孺強調，每逢兒子去比賽的時候，自己在場外為兒子加油吶喊 ，而且球賽屬於競技運動，總是會有輸贏，贏球的時候一起開心，輸 球的時候彼此安慰，更是增加了親子之間的感情，也培養了兒子未來 面對生活挑戰的正確心態。

買氣不振，加上農曆春節長假效應影響，最新1月六都交易量全面降溫、買賣移轉棟數合計僅達1.26萬棟，呈現月減38.4%、年減47.5%，交易量能創近47個月以來新低，更是近七年同期新低量；其中新北市、高雄市買氣雙探近13年來1月同期低點，成為買氣最冷1月。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年1月房市碰上「史上最長十天農曆春節年假」，工作天數比去年少了近25%，加上去年下半年以來，市場因央行升息、平均地權修法等因素干擾，導致買方觀望。在春節長假效應的影響，加上「利空夾擊」房市買盤觀望下，不僅讓讓今年1月六都移轉量創近47個月新低，更寫下近七年同期低量。

據六都地政局最新資料顯示，今年1月六都買賣移轉棟數全面下滑、移轉量僅達1.26萬棟，呈現月減38.4%、年減47.5%；以縣市來看，新北市、高雄市移轉量各達2,595棟、月減48%，以及1,971棟、月減28.6%，買氣雙創近13年1月同期低點，成為買氣最冷1月。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，新北市不少重劃區如土城暫緩、板橋江翠、三重仁義段、鶯歌鳳鳴、八里台北港等，因交屋潮暫退造成量能幾乎腰斬、月減幅居六都之冠。

住商不動產高屏澎區協理林祺博表示，高雄市這三年受科技業、園區話題影響至深，以致題材弱化後、區域房市交易量反應也相對劇烈，讓區域買氣降至近59個月單月新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於2月房市移轉量就沒有假期因素干擾，因此單月交易量可恢復常態，且不排除之後房市會有一小波遞延買盤回流，不過還是要看接下來新屋市場329檔期的銷售狀況而定。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，今年全球經濟面臨衰退風險，股匯市也持續上下震盪，各預測機構陸續下調全球今年的經濟成長預測，顯示今年經濟成長面臨相當大的挑戰，而去年台灣經濟成長率確定不保3。

民眾也普遍看壞今年經濟景氣，加上國內在去年四度升息，央行也示警1月房貸利率還會上調，有感升息讓民眾房貸負擔更為吃重，市場觀望氛圍濃厚，今年房市交易不容過度樂觀。

2022年全國建物買賣移轉棟數昨（31）日出爐，交易量達31.8萬棟，不僅失守32萬棟防線，更較2021年減少約3萬棟，相當於台北市一整年買氣蒸發，年減率達8.6%，寫下近六年首度交易量衰退紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2022年房價見高，市場買氣已跟不上房價漲幅，不僅一手市場的預售揭露交易量衰退，整體全國買賣移轉棟數也減少，顯示去年房市買氣在升息、政策打炒房、資金行情退潮、買方追價動能不足等多重利空襲擊下，房市已進入盤整期。

據內政部昨公布最新資料，2022年全國建物買賣移轉棟數達31.8萬棟、年減8.6%，不僅跌破32萬棟，更較2021年減少約3萬棟，量能相當於台北市全年買氣，創下近六年首度衰退紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年房市氛圍呈現「上下半年兩樣情」，原先市場還維持2021年的成長勁道，但隨著央行升息、兩岸緊張、股匯震盪、地方大選，以及《平均地權條例》修法等政經干擾，2022下半年房市由多轉空，以致全年買賣移轉棟數「開高走低」。

以縣市來看，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，扣除量能低於千棟的離島縣市後，各都會區房市大致呈現「都會衰退、蛋白微增」格局，其中又以新竹市量縮最明顯、年減32.8%，基隆市則異軍突起出現年增18%量能。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，六都中除了台中市去年在交屋潮撐盤下，成交量仍維持年增1.4%正數外，北北桃、南二都等五都則明顯熱度衰退，其中高雄交易量年減17.3%最多、台南市買氣也年減13.7%，新北市、台北市、桃園市量能也均各別萎縮11.9%、7.4%、6.2%幅度。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年下半年起房市買氣呈現低量盤整格局，由於今年市場還有經濟情勢、房市政策、市場超額供給與總統大選等變數，今年房市挑戰仍大；張旭嵐指出，由於新法將上路，預料將助長市場的觀望心態，2023年全國買賣移轉量不排除將面臨力保30萬棟的壓力。

春節連假長，加上房市氣氛低迷，看屋、購屋腳步放緩，國內房市 1月也提前進入休市狀態，各大房仲1月門市交易慘淡，平均較去年同 期接近腰斬。

以永慶房產集團為例，1月門市交易量月減41％、年減近5成，永慶 房屋研展中心副理陳金萍表示，今年長達10天春節假期都落在1月， 而去年僅2天在1月，工作日減少當然影響房仲業務量及房市量能，預 期年後房市將回歸供需基本面，自住、長期置產仍是目前房市主力。 陳金萍指出，近期看屋量仍穩定，顯示民眾購屋意願不減，價格仍是 成交關鍵，只要買賣雙方價格產生共識，房市交易擴量機會增。

住商機構1月交易量月減35％、年減48％，除了1月因年假導致工作 天數較少外，平均地權條例修法、升息預期都對買方進場產生相當衝 擊。

台灣房屋集團1月門市交易量月減11％、年減15％，台灣房屋集團 趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年較早的春節讓1月房市提早進入「 休市」狀態，若以實際工作天數比例來看，交易量和去年12月其實差 異不大。由於近期市場氛圍轉向買方市場，自住族群伺機而動，且平 權地權條例預售屋換約限制不溯及既往，及相關政策明朗化，有助化 解觀望氣氛。

2022年房市景氣雖然退燒，但仍是房仲業豐收的一年，各加盟店業 績普遍成長，業績千萬經紀人數多創下新高，從業人員賺大錢。永慶 房產集團加盟四品牌去年就有超過200名千萬超業，住商機構也突破 百人，中信房屋有多達27人，東森房屋、太平洋房屋各有12人、11人 。

據財政部統計，去年前10月不動產仲介業營業額達735億元、年增 約8％，全年仲介業營業規模可望創來歷年新高，即使第四季房市景 氣降溫，不過不少房仲加盟品牌在近年展店積極、店效提升下，全年 業績成長，不少經紀人也在這一波多景氣多頭中，靠著深耕社區或專 營大型商用及土地物件等，晉升千萬經紀人。

東森房屋11日舉辦菁英表揚大會，東森房屋指出，在東森集團資源 助攻下，東森房屋從數位行銷、資訊應用、教育訓練等三面向著手， 2022年業績仍逆勢成長，不僅整體業績高於前一年度，而且還誕生了 520位百萬經紀人，人數增長20％，其中千萬超業的人數達到12位， 與2021年度相比翻了一倍。

全台直營及加盟店數已逾1,550店的永慶房產集團，在市占優勢、 深度聯賣發揮效益下，包括永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台 慶不動產加盟四品牌，去年業績突破270億元、單店平均業績達2,50 0萬元，年業績突破1億的加盟店高達21店，經紀人則有超過200人業 績突破千萬、1,000人突破500萬、4,100人業績逾200萬元。

住商機構旗下住商不動產與大家房屋平均業績成長兩成以上，也有 超過百名千萬經紀人創新高，加盟總部自行開發e指成交神器，持續 導入分店。

近年店數急起直追的太平洋房屋，店數朝200店邁進，年度店業績 平均成長11％；經紀人業績平均增14％，且千萬經紀人破雙位數達1 1位，300萬元以上經紀人人數成長18％。

新北市地政局昨（9）日公布2022年第3季住宅價格指數，整體指數呈現持平走勢，其中，四大重劃區台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94，較前一季全面下跌。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，新北市四大重劃區下跌主要有三大原因，第一，去年成交量減少，因此成交的價格亦受波動；第二，去年第1季升息後，房市買氣不盛，買方預期市場會往下走，加價意願不高；第三，四大重劃區皆不是去年預售推案重點區域，多半為成屋交易，而成屋多是早期取得，有一定的讓價空間，所以屋主未必是賠售，頂多是少賺出場。

地政局指出，四大重劃區都較去年第2季下跌，分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%。主因整體開發區房價水準已達相對高點，惟受到金融政策影響，市場漸趨保守，出現買方觀望與賣方惜售狀況。

據資料顯示，新北市去年第3季全市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46，而大樓及公寓指數亦僅較前一季微幅上漲，整體指數呈現持平走勢，月漲幅介於0.35%至0.47%之間，漲幅已相對收斂。

新成屋方面，指數為118.01，變動率略跌0.18%，與前一季呈持平趨勢。地政局指出，雖較去年同期仍上漲7.62%，但整體走勢已趨緩，主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響，指數呈現微幅下跌。

2022年12月六都買賣移轉棟數全數出爐，六都去年12月買賣移轉棟數共2萬754棟，年減25.1%、月增11.8%。另，六都去年全年買賣移轉棟數共24萬3,910棟，年減8.9%，創下近三年新低，且交易量是近六年來首度下滑，顯見房市已反轉向下。

房仲業者分析，去年底是傳統房市旺季，買氣出現有小幅回溫跡象，不過受大環境衝擊，目前市場觀望氣氛仍很濃厚。

統計六都去年12月建物買賣移轉棟數，台北市2,117棟，月增5.9%、年減26.2%；新北市4,988棟，月增17.7%、年減28.1%；桃園市3,938棟，月增5.7%、年減21.7%；台中市5,201棟，月增21.3%、年減8.8%；台南市1,749棟，月增8.6%、年減26.5%；高雄市2,761棟，月增2.0%、年減42.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，因此12月建物買賣移轉棟數主要是反映11月至12月初的市況，在全球經濟復甦力道放緩下，民眾購屋態度轉趨觀望保守，房市已出現降溫趨勢，不過，不少建商為了節省土增稅，紛紛趕在年底前交屋，讓六都在年底交屋潮挹注下呈現月增。

進一步觀察六都2022年全年的建物買賣移轉棟數，台北2萬8,611棟、年減7.4%；新北6萬184棟、年減11.9%；桃園4萬3,935棟、年減6.2%；台中5萬972棟、年增2%；台南2萬3,091棟、年減13.7%；高雄3萬7,117棟、年減17.3%。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為，去年房市面對不少利空衝擊，加上短期內價格飆升速度太快，是買氣急凍的重要因素之一，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡，而今年全球經濟放緩，加上首季本就有農曆春節的因素，預期今年第1季將表現恐怕不好。

攸關預售屋納管的《平均地權條例》修法，因受到建商各方意見拉 扯擱置未排審，九合一大選後府院為回應年輕人平抑房價期待，立法 院內政委員會預計在12月19日當周排案初審，若委員會對修法內容無 共識，民進黨團預計在1月13日休會前，變更議程，將《平均地權條 例》抽出來表決，完成三讀程序。

由於預售屋炒作問題依然嚴重，紅單轉讓給人空手套白狼之感，內 政部積極遊說立委期待修改《平均地權條例》，將預售屋買賣納入管 理。惟今年上半年行政院提出修法後，就受到建商、代銷商、市場炒 手等勢力反對，甚至市場有耳語，有背景建商直接找上總統府疏通， 希望不要通過這項修法，以致法案躺在立院逾半年。

原訂上會期5月安排初審，後因新冠肺炎升溫，立院未排審。有業 者就表示，《平均地權條例》修法最好就是躺在立法院，像一把刀懸 在上面，時機到了再砍下來。

九合一民進黨敗選後，總統蔡英文在12月4日、6日，召集府院高層 開會，都提到推動居住正義為施政重點，包括300億租金補貼等，雖 然蔡英文未明說，但《平均地權條例》修法就是居住正義重要政策之 一，因此行政團隊加速排入立法院議程。

本周立法院內政委員會是國民黨召委林文瑞，不會排審此案，預計 12月19日當周由民進黨召委王美惠排審。惟明年1月13日本會期休會 前能否完成三讀程序？相關官員表示，若速度夠快，可能早上詢答、 下午處理條文，一天就可以出委員會，內政委員會若有高度共識，很 快就能表決，送進院會進行三讀。倘若沒有共識，朝野協商又破局， 民進黨團可以在院會變更議程，將此修法拉出來表決。

國民黨團總召曾銘宗表示，國民黨團不反對這項修法，執政黨要推 ，國民黨就支持，他們要開快車，就跟他們一起開快車，藍營不會踩 煞車，支持推動居住正義。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，平均地權條例修正 案被認為對房價有直接影響，是限制預售屋、新建成屋除例外、特殊 情況，簽約後不得轉售，且私法人購屋改採許可制。若順利通過，確 實會對預售屋主產生壓力，進而可能降價出售求生，但幅度不至於太 大，可能以中南部居多。針對私法人不得持有住宅，地方地政機關權 責歸屬，是一大問題。

房市疲軟無力，過去漲勢凌厲、受惠台積電設廠效應題材的台南、高雄更大幅量縮，10月買賣移轉棟數同創五年同期新低，房仲業者指出，這波景氣不佳，讓房市轉為買方市場，價格成關鍵。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南二都受產業建設利多，去年房市整體表現亮眼，尤其高雄在去年此時，台積電設廠效應正起風，房市價量開始上衝，創下歷年移轉最佳的10月表現。

不過，近期持續受升息、通膨、股市震盪等因素影響購屋信心，整體買氣趨緩，年月減幅也因此更為明顯，然而南二都建設議題豐沛，伴隨建設題材，南二都房市應呈短空長多，不少熱區人口仍正向成長，蛋白區、低總價物件，對首購客群來說仍具吸引力，不過成交關鍵主要仍在價格，房價如有下修空間，將更有力帶動遞延買氣回溫。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，央行連三季升息，加上全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，屋主仍認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。

四大房仲昨（31）日發布10月自結門市交易量，若與去年同期相較，全台交易量全面大減，其中，除台灣房屋外，另三家年減幅均逾三成；對比9月，除住商機構小增外，其餘均呈月減。顯示景氣低迷，導致房市旺季不旺。

永慶房產集團10月全台交易量，月減1%、年減31%，七都中，北市、台南較上月分別持平及增加10%，其餘皆減少，與去年相較則以新竹縣市量縮39%為最多。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年地緣政治風險增、兩岸關係充滿變數，加上，升息效應逐步浮現，讓民眾購屋腳步放緩，觀察市場看屋量與9月相比仍增加一成，顯見現階段民眾看屋意願仍積極，但出價轉趨保守，成交關鍵仍在價格，若買賣雙方價格認知能拉近，房市交易才有機會擴量成長。

住商機構全台月增4%、年減37%，六都中，北市、桃園市年月雙減，其餘四都則是月增年減的態勢。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，10月天數多，較上月量增應為天數影響，雖較上月增減有起落，但比起去年同月均大幅量縮，顯見買氣還沒有回頭，另一方面，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調可能放緩，傳統第4季旺季的效應也不會太好。

台灣房屋集團統計七都交易量，月減3.3%、年減9.9%，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第4季市場呈現「三低趨勢」，第一，交易量走低，區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫，第二，賣方姿態放低，股匯市波動下，有資金需求的賣方放大議價空間，第三，著眼低總產品，首購等自住族群受限於升息壓力，仍以蛋白區、高CP值的低總中古屋為優先選擇。

中信房屋全台月減3.7%、年減32.2%，與上月相較，六都表現各自表述，若與9月相較，高雄市月增35％最多，桃園微增3.9%、台中持平，雙北及台南則月減一成左右。

中信房屋總經理張世宗表示，10月因選舉新聞熱絡，占據媒體版面民眾焦點被吸引，再加上大陸二十大結束，習近平全面掌權，台海關係緊張氣氛顯然加劇，房市在資金量能不足，又無政策上利多下，民眾觀望氛圍濃厚，交易量短期內難見大幅回升。

進入房市旺季，不過交易持續半年低迷未見起色，永慶、住商等各 大房仲業者10月旗下門市交易量普遍較上月微減，與去年同期相較則 減3成左右，市場呈現低量、賣方低姿態、低總價產品主流的三低趨 勢，過去強勢的屋主市場，逐漸轉為買賣雙方平衡的狀態。

根據各大房仲業者自結10月的門市交易量，永慶房產集團月減1％ 、年減31％；住商機構月增4％、年減37％；台灣房屋月減3.3％、年 減9.9％；中信房屋月減3.7％、年減32.2％。

房仲業者觀察，升息、全球股匯市震盪、加上全球經濟下行風險， 購屋態度保守觀望，近期購屋需求持續下降，產生需求遞延現象，自 第二季中以來房仲業整體成交量衰退幅度加劇，房市在資金量能不足 ，又無政策利多下，民眾觀望氛圍濃厚，交易量短期內難見大幅回升 。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然10月看屋量較上月仍增加 1成，不過出價轉趨保守，成交關鍵仍在價格，預期11、12月也難轉 正，今年第四季交易市況遜於去年，若買賣雙方價格認知能拉近，房 市交易才有機會擴量成長。

信義房屋企研窒專案經理曾敬德表示，從4月疫情爆發以來，房市 交易已經量縮約半年時間，房價高點、後續面臨升息壓力，加上台股 大跌近6,000點，房市高處不勝寒，近月的交易議價空間已有略為放 大的趨勢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，買方出價愈趨保守、低 利環境也支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，也降低了交 易量，第四季市場呈現「三低」趨勢，交易量走低帶動區域天花板價 的預售屋交易量會首先降溫；賣方姿態放低，使有資金需求的賣方放 大議價空間。

軌道經濟帶動人流、金流，幾乎是房市不敗定律，專家分析，大型捷運招商案的開發，不僅能提升生活機能，帶動區域房市行情，更為周邊房市帶來三大正向發展。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，首先是豐富生活機能，大型招商案多半採複合式開發，可為地方挹注居家採買、休閒娛樂等機能，尤其是對新北市新店十四張、桃園蘆竹A10山鼻站等商圈發展尚未成熟的新興區段，生活機能的提振，將強化區段對消費者的吸引力，增添房市賣點。

第二是提升產經地位，大型開發案投資額可觀，如台北車站E1、E2公辦都更案，估計開發規模就超過200億元，招商引資效益驚人，且投入的企業多半來頭不小，因此區段產經遠景亮麗，商圈發展可期，房市也將在產經拉抬下更具前景。

第三是引進人口買盤，大規模的投資開發，將為區段創造就業機會，並引入居住人口，以十四張站聯開案為例，新北市政府就預估能為地方帶來1.2萬個就業機會，引入1.1萬人口，使區段的房市需求提升，強化市場買氣。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，軌道建設對區域機能提升、支撐房價有正向幫助，許多買方及投資人會依循軌道路線購屋，隨著大台北交通路網逐步成熟，也有不少民眾看好未來增值潛力沿線購屋。

據聯徵中心資料，觀察各縣市第2季房貸狀況，七都（包括新竹縣市）平均貸款利率全面上揚，核貸成數方面，新竹縣是唯一在年、季表現均下滑的縣市，顯見新竹因房價漲勢凌厲，銀行提高風險意識。

台北市則是七都中核貸成數最低的區域，為77.87％，專家推估，北市因建案少、房價高，銀行放款相對保守。

統計資料顯示，七都第2季核貸成數若與首季相較，台北市與新竹縣分別下滑0.3、0.61個百分點，其餘均增加，以台南季增0.4個百分點最多；若與去年同期相比，台南市、新竹縣、新竹市成數均下滑，以新竹縣成數緊縮較明顯，台中增加1.07個百分點為最多；利率是全面增加，新竹市則較去年同期增加0.28個百分點最多。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行3月升息1碼，衝擊市場買氣，從這次資料看，利率普遍增加0.2個百分點以上，但成數各有消長；隨著央行持續緊縮銀根，接下來成數會更保守，對買氣影響更大。

徐佳馨指出，七都利率全面上揚，值得注意的是，台中、高雄與新竹市均突破1.7%，顯見銀行端在資金成本增加壓力下出手調整，想要獲得1.5%以下優惠利率不容易。

在核貸成數上，北市與新竹縣較首季減少，北市成數為各都最低，推估為建案少，多為個別貸款，整批貸款不多，加上房價高，銀行放款相對保守。

全台空屋到底有多少？根據內政部最新統計，2021年下半年低度用電住宅（俗稱空屋）情形，全台共約77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66%，較去年上半年減少0.48個百分點。

空屋調查不易，故而政府採用「低度使用（用電）住宅」調查，作為空屋的衡量依據，這項調查是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度用電住宅，也就是空屋。

內政部分析，全國空屋率自2009年的高峰11.49%之後，長期呈現下降趨勢，近年來多在10%至11%之間徘徊，到了2020年下半年的最新調查，首度跌破10%，來到9.96%，是統計以來新低，而去年下半年最新調查來到8.66%更是續創新低點。

觀察六都的空屋率狀況，2021年下半年空屋數以新北市約11.8萬宅最多，高雄市10.1萬宅次之，第三名則為台中市8.2萬宅；若比較空屋率，六都中的前三名依序為高雄市、桃園市、台南市，分別為9.27%、8.53%、8.5%。

其中新北市空屋最多的行政區在萬里區，空屋率達30.56%，其次則為三芝區、平溪區；而高雄市則是分別以那瑪夏區27.76%，接著是甲仙區、六龜區位居前三名。

但若是以全國縣市別觀察，2021年下半年各縣市低度使用住宅比率，最低的三個縣市分別為台北市6.54%、新北市7.10%及新竹市7.37%；最高的則是三個縣市分別為金門縣17.16%、宜蘭縣14.81%及台東縣13.68%。

內政部指出，若從低度用電使用住宅比率變化來分析，北部、中部及南部縣市近三年大多呈現下降趨勢，與2019年相比，北部縣市以新竹市減少2.03個百分點最多，中部縣市以苗栗縣減少1.63個百分點最多，南部縣市以嘉義市減少0.81個百分點最多；東部縣市近三年變動較小，與2019年相比增減在0.1個百分點內；外島地區部分，與2019年相比均下降，以連江縣減少1.66個百分點最多。

對於上述的數據來看，內政部表示，低度使用住宅比率小於6%者多屬六都的行政區，比率大於兩成者則多屬較偏遠的鄉鎮市區，其最主要的原因是城鄉經濟發展程度差異，同一縣市的鄉鎮市區低度使用住宅比率可能存在非常大的落差，如新北市有八區（多屬都市化程度較高地區）比率小於6%，也有三區（多屬較偏遠地區）比率大於兩成，高雄市也能看到相同的狀況。

住商不動產經紀人徐佳馨則是分析，近幾年台灣人居住習慣改變，小家庭分戶狀況明顯，多數人結婚後就會搬出去，原本家人戶口數多為三至四人左右，現今最多的是二至三人，此外，都更、危老火熱，窳陋老屋環境改善，也加速了空屋去化。

不過，徐佳馨也說，近兩年的空屋率明顯下降，或許也跟疫情有關，因防疫政策的關係，不少民眾開始居家辦公，亦或是因為了隔離防疫，增加了租屋需求，進而導致空屋率也下降。

四大房仲昨（31）日發布自家8月門市交易量，適逢民俗月、升息循環壓力等，全台交易量呈現疲軟，與去年度相較全面下滑。

永慶房產集團全台月減10%、年減34%；住商機構全台月減8.2%、年減20.3%；中信房屋全台月減9.2%、年減18.9%；台灣房屋統計的七大行政區（六都加上新竹，簡稱七都）月增0.1%、年減4.1%。

永慶房產集團統計，與7月相較，七都僅台南微增1%，其餘六都量縮6%-18%不等，若與去年同期相比，七都量縮逾三成左右，減幅相當大。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月適逢暑假與民俗月來臨為傳統購屋淡季，加上8月上旬兩岸關係轉趨緊張，地緣政治風險增，面對兩岸關係的不確定性，雖民眾看屋意願仍高，但出價保守。

陳金萍指出，去年8月疫情減緩使買氣出籠，今年8月，因全球持續高漲的通膨狀況下，全球積極升息，持續性的貨幣緊縮讓資金退潮，全球經濟前景恐難樂觀，市場瀰漫保守氛圍。

住商機構統計，與7月相較，僅台南月增9.8%，其餘五都皆量縮一成左右，與去年同期相較則是全面大幅量縮，其中以高雄年減26.8%最多。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖然上月有稍微回神，但8月成交繼續下跌，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，第3季央行理監事會預期應會持續調升利率，兵臨城下的升息壓力，必然讓買盤再縮，購屋人購屋步調可能再放緩。

中信房屋統計，僅台南年月雙增，高雄小幅月增0.1%，其餘各都都量縮，中信房屋總經理張世宗表示，8月房市交易量仍疲軟，國內房市受疫情的影響已持續出現降溫現象，再加上物價通膨壓力，造成民眾對未來持續升息的疑慮，更是讓房市出現買氣停滯的現象。

台灣房屋8月交易量較上月微增1%，是四家房仲中唯一未衰退的集團，其中以新竹月增10.4%最多，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，主要因疫情走向常態化、物價膨脹壓力化等，增強民眾對不動產抗通膨信心，因而使得上季遞延的購屋客浮出「購屋需求剛性化」發展。

「4,000萬∼5,000萬元房子，稱得上豪宅嗎？」 業者疾呼：豪宅限貸令天花板 應比照雙北

近年房價一路驚驚漲，台中總價4,000萬已稱不上是豪宅，但卻受 制央行豪宅限貸令影響，導致建商調整推案策略，除規劃小坪數或協 助客戶貸款外，更將推案向蛋白區外溢，進一步推升外圍區域房價。

根據央行規定，台北總價7,000萬元以上、新北總價6,000萬元以上 、其他縣市總價4,000萬元以上，即符合豪宅限貸令，大台中不動產 開發公會理事長王至亮認為，同為六都的台中，「豪宅限貸令天花板 」應比照台北7,000萬或新北6,000萬以上，不該一國多制。

台中豪宅受制於總價超過4,000萬只能限貸4成，逼得許多開發商為 了規避豪宅限貸令，紛紛調整產品規劃、將總價控制在4,000萬以內 ；部分財力雄厚的建商，乾脆主動協助客戶紓解資金壓力。

以台中豪宅建商由鉅建設為例，由鉅的建案向以大坪數為主，過去 購買成屋的客人，不乏以現金付款的頂級客層，占比約達2∼3成；而 最新推出的七期預售案「由鉅惟上」，每戶總價都超過5,000萬元， 由於工程期至少四年以上，目前還在繳簽約金、開工款的階段，針對 部分有需求的客戶，由鉅會提供三年的有息貸款，利率比照銀行貸款 ，讓客戶在資金運用上更為彈性。

住商不動產七期南屯店經理黃權銘分析，台中鎖定50坪三房換屋型 產品，只要地點在蛋黃區，就可能受到豪宅限貸令，「從3,900萬跨 到4,000萬，自備款就要多出1,000多萬元」，購屋族只好被迫買更小 的坪數、或是轉往外圍區域購屋，造成許多品牌建商跨到外圍區域推 出頂級產品，加速外圍區域房價上漲，顯然4,000萬元的限貸令已不合時宜，無論建商或購屋族為了規避豪宅限貸

令，反而使整體房市環 境愈來愈不健康。

台中開發商甚至直言，以台中近兩年房價漲勢來看，蛋黃區換屋產 品動輒越過4,000萬元的限貸門檻，「4,000萬∼5,000萬元的房子， 在台中稱得上豪宅嗎？」開發商為了規避豪宅限貸令，一窩蜂縮小坪 數，對產業發展不見得是好事，政府對於豪宅限貸政策真的應該與時 俱進。

第一線銷售人員也觀察到，高資產族群資金的運用與調度相對靈活 ，而豪宅限貸令猶如緊箍咒般，特別是4,000萬至6,000萬的豪宅價格 最受影響，企業主或自營商想要入手，等於得先掏出2,000萬∼3,00 0萬的現金，最終寧可再等等看，也造成購屋猶豫期愈拉愈長。