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中聯信託遭接管、開發金改選，牽動一○一金融大樓高層人事，董總

座雙雙面臨保衛戰！據悉，中央存保接管中聯信託後，以中聯信託法

人代表出任一○一董事的一○一總經理林鴻明，能否出任總座職務已

出現變數。

目前一○一最大股東為開發工銀外（持股近二成），次為持股超過一

五％的中聯信託，在一○一董事會中握有兩席董事，分別是由中聯信

託董事長陳文林和林鴻明出任。因此，在存保接管後，兩人將面臨法

人代表和總經理職務異動的問題。

對此，開發金方面表示，這件事（按：指中聯被接管）來的太突然，

但的確注意到可能引起的連鎖效應，原則上，開發金會配合中央存保

的態度，採取一致的行動。

關於一○一董事長的人選，開發金方面則傾向保持現狀，應該會支持

陳敏薰繼續當下去。

財金高層官員則表示，照理說，法人董事和總經理兩個職務，不互相

衝突；總經理屬於專業經理人，任免是董事會和董事長的職權，但董

監事代表則是由法人股東決定，因此，存保本身沒有辦法動到他的總

經理職務。但林鴻明之所以能出任總經理，不可諱言，與中聯信託的

高持股也有關係。

市場人士表示，其實在陳敏薰出任一○一董事長後不久，就傳出總座

可能易人的消息，現在看來，林鴻明一○一總座不保的機率相當高。

據了解，中聯信託派在一○一這兩席法人代表，中央存保初步的規劃

，在宣佈接管並清理資產負債的數個月過渡期間，先不會改派；不過

，一旦日後中聯信託標售作業完成，或確定新經營團隊入主後，將由

新團隊決定，是否改派陳文林和林鴻明的董事代表身分。屆時，林鴻

明的總經理職務，就可能出現變化。

商業不動產市場在外資跨國企業爭相進駐卡位下，農曆開春來屢傳捷

報。台北一○一辦公大樓租金漲二成，但出租率已直逼八成，今年不

排除上探每坪月租四千元天價，使得年底滿租目標可望提前達成，隔

壁的統一國際大樓最近也衝上每坪月租二八○○元、出租率將突破八

成，同樣也是年底前滿租有望。

仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示，這兩棟頂級辦公大樓的

指標，今年初已分別著手規劃發行ＲＥＩＴｓ事宜，預期這也將是台

灣商業不動產中，發行規模最大、也是唯一被列為頂級辦公大樓的兩

棟優質不動產。

台北一○一協理劉家豪表示，ＩＮＧ安泰人壽確定將在明（二）日進

駐六個樓層；最近美國銀行（ＢｏＡ）也積極評估進駐，前天剛好又

與國際知名精品Ｄ＆Ｇ（Ｄｏｌｃｅ　＆　Ｇａｂｂａｎａ）等兩家

公司正式簽約，出租率已近八成。

台北一○一目前可供出租者，只剩下六十九樓以上的樓層，租金也隨

著市場行情略為提高，每坪月租三五○○跑不掉。

此外，一○一大樓隔壁的統一國際大樓及位在松仁路的國泰金融中心

，最近也有搶租的亮眼表現。

趙正義表示，「我們公司甚至還有兩組客戶自己跟自己對打，搶著進

駐統一國際大樓。」每坪月租也跨到平均二五○○元，其中高樓層有

二八○○元、低樓層大約二四○○元的行情，出租率也快滿八成。

至於早已滿租的國泰金融中心，最近房東也有喊漲動作，年初簽約行

情每坪月租約三二○○元，最高行情紀錄保持者是三五○○元，也是

吸引外資想進駐的首選之一。

世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻表示，只要一○一、統一國

際兩棟大樓租金上揚、空置率下降，勢必帶動整體辦公市場再上層樓

。去年台北市整體辦公租金上漲約三．一％，達到每坪每月租二二九

五元的四年新高，其中信義計畫區創下二○○二年來新高，預期平均

空置率將從目前的一五％降至一○％以內。

保密到家的台北101大樓跨年夜煙火秀的點燈主題文字，昨（29）日曝

光，得標的贊助商新力（SONY）將主打「HD WORLD BY SONY」，

宣示新力主導高畫質時代，串連旗下液晶電視等數位商品影音行銷。

新力此次斥資約3,000萬元，連續第二年奪下台北101跨年煙火秀與點

燈活動的獨家贊助權。這次101跨年煙火秀時間長達3分鐘，廣告效益

估計逾億元，對企業形象的幫助更是無限，讓SONY總部十分重視及

振奮。

台灣新力國際消費性電子產品總經理織田博之昨天表示，去年煙火秀

秀出「SONY BRAVIA」字樣，讓台灣民眾烙下深刻印象，讓新力

BRAVIA液晶電視銷售長紅，連續13個月保持銷售額第一，煙火秀成

功的帶來可觀的廣告效益。

他指出，這次煙火秀新力將主打HD World by SONY，宣示新力在全球

高畫質影音產品的領導地位，整合新力的液晶電視、液晶電視、DV攝

影機、數位相機、筆記型電腦等產品行銷，這也是明年新力在台灣及

全球市場主推的產品。

由於去年101跨年煙火秀廣告效益驚人，使今年贊助權的競爭格外激烈

，一度讓台灣新力相當緊張。

不過新力很早就在台北101大樓設有旗艦店，與101大樓關係良好，加

上新力的高品牌形象與知名度，以及可觀的贊助金額，是獲得「連莊

」的要因。

台灣新力認為，台北101是世界第一高樓，具有全球的聚焦力，煙火

秀吸引了CNN、BBC等數十家跨國媒體的轉播，對提高新力的品牌知

名度及推廣企業形象的效益十分可觀。台北101也指出，去年煙火秀全

球民眾以電子郵件傳遞畫面累計超過1億人次，極受歡迎。

一百八十八秒，要價至少新台幣三千萬元。今年底即將登場的Ｔａｉ

ｐｅｉ　１０１二○○七年跨年煙火點燈權，究竟花落誰家，預計最

快今（二十六）日可望正式拍板敲定，據悉至少「二亞、三歐」的跨

國知名品牌，包括日本ＳＯＮＹ、韓國三星Ｓａｍｓｕｎｇ等，都同

台角逐「世界第一高樓」Ｔａｉｐｅｉ　１０１　價值三千萬元以上

、秒數至少一百八十八秒的跨年煙火秀和點燈權。

由於Ｔａｉｐｅｉ　１０１的這一百八十八秒，將是跨國企業充份展

現國際能見度的最大「視窗」，而且從進入二○○七年的第一秒鐘就

開始，連續半年在全球的網路點閱率，將超過一億人次，因此Ｔａｉ

ｐｅｉ　１０１公司這兩天即將拍板敲定，正式簽約之前，大樓的煙

火施放和跨年點燈權，也就成為這「二亞、三歐」的跨國企業，擠破

頭爭奪的超級吸金利器。

Ｔａｉｐｅｉ　１０１副總經理劉家豪表示，今年Ｔａｉｐｅｉ　１

０１的跨年點燈權，有若干突破，甄選的條件也比去年大大提高。首

先，煙火施放時間，是從去年的一百二十八秒、延長到一百八十八秒

，整整多拉長一分鐘，企業曝光度也提高其效益；另外煙火的節目內

容、顏色，也比去年突破許多，光是煙火就準備一萬多發，比去年的

八千發，多出二千發；在成本上，也由去年的二千萬元，提高到三千

萬元。

劉家豪表示，去年跨年煙火秀、主樓點燈權就是由日本ＳＯＮＹ奪得

，以全額贊助方式，在一百二十八秒、十二個節目的煙火秀施放後，

於大樓最上方的四節，以燈光排列出「２００６　ＢＲＡＶＩＡ　Ｂ

Ｙ　ＳＯＮＹ」的字樣，點燈時間整整兩週。

劉家豪表示，對於ＳＯＮＹ來說，其廣告效益不只是藉由「世界第一

高樓」的全球聚焦力，吸引ＣＮＮ、ＢＢＣ等數十家跨國媒體的轉播

，充份提高企業曝光度和形象，而且後續六個月期間全球網路以電子

郵件傳遞的人次，累計超過一億人次；此外，在Ｔａｉｐｅｉ　１０

１也授權其肖像權之下，ＳＯＮＹ也以此製作二○○六年年曆，分送

到全世界的客戶手中；並且還製播了一支電視ＣＦ廣告片。

不過，Ｔａｉｐｅｉ　１０１相對地也非常嚴格挑選跨年煙火秀和點

燈權的對象，必須門當戶對，第一，必須是該市場的領導品牌，第二

，也堅持一定得是跨國企業，以產生相得益彰的品牌加乘效益。

最近，市場上傳出日本ＳＯＮＹ、韓國三星Ｓａｍｓｕｎｇ和ＬＧ等

，都有意角逐；另外還有三家是歐洲的跨國企業。

誰將會是二○○七年的點燈人，名單最快今天、或最慢明天，將會揭

曉。

Ｔａｉｐｅｉ　１０１挾其「世界第一高樓」的頭銜，外牆的燈光秀

、煙火秀，光是一個跨年、一百八十八秒，就可望賺進三千萬元的肖

像權收益；第二個超級吸金機，就是觀景台，去年光是門票收入就高

達三億多元，預期今年可望賺進四、五億元，明年政府開放大陸人士

來台觀光旅遊之後，吸金效益將更強大。

Ｔａｉｐｅｉ　１０１指出，台北國際金融大樓公司最主要的營收來

源，是辦公大樓的租賃收入，其次是裙樓購物中心的收入，第三位就

是觀景台了。

號稱最會賺錢的１０１觀景台，已經是到台灣的外國觀光客「必到朝

聖景點」。以大陸觀光團而言，在台北的行程中，台北的Ｔａｉｐｅ

ｉ　１０１大樓一定是首選；其次才是信義計畫區的百貨商圈、東區

ＳＯＧＯ商圈、大直美麗華以及西門町商圈等。

Ｔａｉｐｅｉ　１０１發言人、公關室經理謝文表示，明年開放中國

大陸人士來台觀光，對於Ｔａｉｐｅｉ１０１來說，最近最直接受惠

的應該是觀景台的門票收入。目前官方沒有那麼精細的統計，但是平

常Ｔａｉｐｅｉ　１０１觀景台每一天平均都有近十團大陸觀光客或

參訪團造訪，長假期間甚至更少。

以交通部觀光局的統計來說，日本觀光客一年來台人數大約為一百三

十萬人，其中就有八五％的人，一定會到Ｔａｉｐｅｉ　１０１觀光。

Ｔａｉｐｅｉ　１０１辦公大樓管理部協理楊文琪表示，Ｔａｉｐｅ

ｉ　１０１觀景台每年參觀人次都突破一百萬，其中四○％是國外觀

光客，六○％是本國。在國外觀光客方面，尤以日本最多，比例高達

一半，大陸客其次。

台北市Ａ級辦公大樓租金長期看漲，至少未來還有兩年的多頭行情，

因此最近許多企業在辦公室租約面臨到期之際，紛紛把原本三年租約

延長到五年以上，以爭取最佳租金籌碼。

世邦魏理仕不動產台灣分公司環球諮詢部研究分析師洪巧玲分析指出

，隨指標性商辦空置率降低，加上國內物價預期上漲壓力、躉售物價

上漲的刺激，企業租賃辦公室的年度租金調幅不但是長期議約項目之

一，更反應業主對辦公大樓租金後勢的樂觀。

商辦大樓到明年還供不應求

世邦魏理仕觀察到最近有一個特別的現象，即不少商辦大樓的業主紛

紛跟進國泰人壽、新光和國貿大樓等大房東漲租腳步，調漲辦公大樓

租金。目前台北１０１大樓、國貿大樓均已調高成交租金，勢必將牽

動Ａ級大樓平均成交租金上漲趨勢，客戶因預期未來商辦租金價格會

持續上揚，紛紛把原本三年的短約，延長至五年以上。

仲量聯行台灣分公司也指出，最近辦公大樓市場持續發燒，預期到第

四季、甚至明年都還會處於供不應求的狀態。

仲量聯行台灣分公司董事總經理趙正義表示，目前台北市Ａ級辦公大

樓光是第三季，其總承租面積就超過八千坪，預計第四季將有上看一

萬坪的實力，這將是過去十個季度以來，最高的一次。目前台北市Ａ

級辦公大樓淨的有效租金，已較去年上漲三．五％。

租金較去年上漲三．五％

商業不動產顧問公司分析，主要是因信義計畫區成交租金上漲影響，

台北市Ａ辦大樓平均成交租金持續攀升，預計未來二年，市場將維持

同樣榮景，主要關鍵是供給成長的速度，趕不上需求成長的速度。

據調查，未來二年空置率將延續這股趨勢持續下降，尤其以信義計畫

區最明顯，因為目前此區沒有新供給釋出，必須等二○○八下半年才

會有新的供給釋出市場；其中，多數大樓完工日都在二○○九年。

最近進駐台北１０１辦公大樓的承租客，包括Ｐｉｏｎｅｅｒ、旭輝

、美商宏智、永鑫多媒體、ＢＥＡ、沙伯亞太、和樂網。另外ＩＮＧ

已正式簽約，估計將於明年第一季正式進駐台北１０１的中、低樓層。

台灣高鐵上路在即，該公司向經濟部智慧局申請註冊700型火車頭造

型的立體商標被駁回；高鐵公司不服向經濟部提出訴願，但被駁回。

智慧局官員解釋，700型火車跟德國、法國、中國等磁浮列車設計概

念差不多，經常到國外旅行的消費者，對於這種造型的火車頭並不陌

生，很難將此一立體圖樣，認為是表彰高鐵商品或服務的標識，因此

，智慧局並未核准該火車頭造型立體商標。

相較於台北101大樓的竹節形狀大樓立體商標獲准，面對其他業者以

101大樓圖樣作為商業用途，可據此向業者收取授權金，台灣高鐵火

車頭造型衍生商機將受限。

台北101大樓和台灣高鐵的700T型火車頭造型兩件立體商標案，因

申請者台北金融大樓公司及台灣高鐵公司均有意向外收取使用授權

金，使得立體商標案申請獲准與否，引起各界高度關注。

據了解，台北101大樓在大樓外觀立體商標獲准後，「卯起勁」來申

請各式各樣的立體商標，包括101大樓玩具、化妝品、酒、文具、百

貨公司、項鍊等十多項已獲准；目前像是101大樓壁紙、踏墊等七件

立體商標，台北金融大樓公司也已向智慧局申請中。101大樓立體商

標涵蓋各種日常生活用品，可見搶註立體商標已被業者視為是大商

機。

台北101大樓與台灣高鐵700型火車頭立體商標的核准標準在哪？經

濟部智慧財產局解釋，立體商標必須是具有「先天識別性」，才會

核准；如果不具先天識別性，申請人必須提出「後天識別性的證據

」，來證明消費者對這個立體商標已有足夠認識。

所謂先天識別性，是指該立體商標具備特殊性，消費者「一望而知

」；後天識別性則是，透過宣傳與行銷，讓消費者對這個立體商標

有一定的認識。

智慧局官員表示，台北101大樓因外觀特別，具有先天識別性，大樓

完成迄今，已成為著名建築物及觀光據點，廣為人知，因此，申請

立體商標獲准。

商標法在民國92年修法後，開放業者申請立體商標，到目前為止，向

智慧局提出申請的件數為508件，已審查284件，核准件數為143件，

核准率約五成。第一件核准的立體商標為台灣菸酒公司的吉祥羊酒

瓶。

2007年台北101大樓跨年煙火秀贊助廠商尚未出爐，不過即將在世界

第一高樓85樓開幕的欣葉餐廳，逾半座位已被日本團訂走，101近日

也準備開放84樓「風雲會」給企業辦晚會，一晚要價逾30萬元，還

有89樓觀景台也要通宵營業。台北101短短180秒的跨年煙火，卻引

爆信義計畫區龐大的「煙火商機」。

「5、4、3、2、1，Happy New Year！」去年跨年你在那裡度過？如

果還在懊悔當初被擠在車陣裡無法親眼目睹101煙火秀，今年可以先

在信義計畫區高樓預訂一個「煙火房」，取一個視野寬廣的角度，

舒舒服服地享受絢爛的煙火。

去年台北101大樓舉辦跨年煙火秀，SONY除了獨家贊助煙火一舉打

響知名度，當晚也另外租下鄰近101的信義傑仕堡頂樓的游泳池，為

頂級VIP客戶舉辦池畔Party，以獨家的角度看煙火，及SONY的品牌打

在101的外牆，尊榮至極。

欣葉位於台北101大樓85樓的餐廳希望趕在耶誕節開幕，目前已有日

本團向欣葉訂位。據了解，日本客人想要親自體驗「被煙火包圍的感

覺」，儼然成為另類的煙火商機。

台北101大樓公關室經理謝文說，雖然信義計畫區附近的餐飲業者今

年都虎視眈眈想搶食煙火商機，101的85樓景觀餐廳「The Best 85」

、欣葉台菜「食藝軒」尚未開幕，也已開始接受跨年訂位，賣的就是

獨特性、無可取代性。

謝文說，101觀景台跨年當晚還是會繼續營業，惟戶外觀景台考慮安

全性問題未開放。企業如果想要感受「居高臨下」的跨年倒數，可

以承租占地700坪的84樓風雲會，每晚租金30萬元。

而且，緊鄰在101周圍的大樓如君悅飯店、國聯飯店、紐約紐約紅磡

港式飲茶等最佳觀賞101煙火的位置，也都開始有客戶預約「煙火房

」。

雖然台北101跨年煙火贊助商還未出爐，不過卻已先點亮了信義計畫

區的煙火商機。

距離跨年倒數還有兩個月，但去年引起國際矚目的台北１０１煙火燈

光秀招商已悄悄展開。

據了解，目前燈光秀有兩強搶標。除了去年獨家贊助的ＳＯＮＹ以外

，新聞局也有意爭取保留這個機會給明基、宏碁、華碩與捷安特等四

家台灣精品品牌，在世界第一高樓曝光。一場品牌大戰在世界第一高

樓的高空開打。

去年與台北１０１配合施放煙火的鉅秀公司，昨（２）日下午首度向

台北１０１高層簡報今年跨年煙火施放樣式，施放時間將由去年的１

２８秒延長至１８０秒。

由於台北１０１希望帶給台北市民耳目一新的感覺，要求鉅秀設計國

內從未見過的新款煙火，再加上時間延長，煙火成本也將由去年的２

，０００萬元提高到３，０００萬元。也就是說，２００７年登上世

界第一高樓的代價，將從３，０００萬元起跳。

不過，台北１０１並不擔心煙火成本增加嚇跑客戶。由於去年ＳＯＮ

Ｙ成功藉由台北１０１跨年煙火打響ＢＲＡＶＩ－Ａ的品牌知名度後

，過去幾個月，已有十餘家國內外廠商向台北１０１詢價，其中又以

跨國企業的興趣最高。其中，去年獨家贊助燈光秀的廠商ＳＯＮＹ今

年依舊積極，讓煙火招商團隊吃了一顆定心丸。

另一方面，由於去年台北１０１的跨年煙火宣果效果超乎預期，甚至

還登上國際媒體ＣＮＮ、ＢＢＣ，今年新聞局也突發奇想向１０１提

出一個結合「台灣精品」宏碁、ＢｅｎＱ、華碩與捷安特四家共同競

標台北１０１燈光秀的企劃案。這個畫面未來也將在全球２７個國家

播放介紹台灣的影片時露出，對台灣自有品牌有加分效果。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天表示，跨年煙火與燈光秀是「綁」

在一起的，每年贊助煙火的廠商可以獨家在１０１外牆打燈光秀，不

過目前得標廠商名單要到１１月底才會出爐。

劉家豪說，１０１是很多跨國企業的總部大樓，並不是廣告看板。雖

然平時就有很多廠商希望能在１０１外牆打燈，但１０１會評估廠商

行銷企劃概念，先前已婉拒過很多廠商的要求。所以，今年廠商遴選

上，「價格不會是唯一考量標準，重點在於創意」。

【記者林政忠／台北報導】新聞局長鄭文燦昨（２）日指出，由於有

不少國內廠商曾表示，台北１０１是台灣的象徵，希望也能開放讓台

灣廠商公開參加，新聞局曾向台北１０１轉達這項建議。

官員也說，新聞局僅是轉達建議，並沒有強迫性，也還沒行文；在商

言商，如果國內廠商也有執行能力，不應該只侷限給ＳＯＮＹ，應該

有更多開放討論的空間。

登上世界第一高樓的代價值多少？去年底，日本電子大廠ＳＯＮＹ在

台北１０１大樓２分多鐘的煙火秀結束後，將「２００６　ＢＲＡＶ

ＩＡ　ＢＹ　ＳＯＮＹ」秀在１０１頂樓外牆，一砲打響「ＢＲＡＶ

ＩＡ」液晶電視的知名度，也成為業界討論的熱門話題。這是ＳＯＮ

Ｙ砸２，０００萬元贊助費所換得的。

隨著１０１超高樓層即將滿租，明年以後，想要在台北１０１大樓再

看到這樣的精彩的燈光秀，難度愈來愈高。

原來，台北１０１每年在跨年、情人節時，在外牆打燈所呈現出來的

炫麗效果，都是工作人員在各樓層的室內，用人工打造架設成的。以

情人節出現的心型圖案為例，就是透過燈管在窗戶的四周排列組合出

來的。

但是，目前１０１已經陸續開放出租高樓層辦公大樓，也就是說，在

辦公室出租之後，想要跟各樓的租戶商量加裝燈管就變得愈來愈困難

，因為，這要取得相關租戶的同意。

為了把握即將成為絕響的燈光秀，台北１０１今年特別重視跨年燈光

秀，對於新聞局以公益為前提的方案頗為贊成，希望可以順利將台灣

推上國際；不過，在商言商，在兼顧成本之下，台北１０１也希望順

利招商成功，再次引起話題，究竟該把這難得的機會給誰，真讓台北

１０１左右為難。

台北１０１大樓很早以前就知道這個問題，不過，因為在頂上打光並

非長態，一年最多不會超過五次，曾經有廠商建議１０１可以加裝Ｌ

ＥＤ燈泡降低對租戶的影響，但成本過高，被打回票，所以這個問題

目前仍無解決之道，只能走一步算一步。

距離跨年倒數還有兩個月，但去年引起國際矚目的台北１０１煙火燈

光秀招商已悄悄展開。台北１０１昨日敲定，今年煙火秀施放時間將

延長至１８０秒，但贊助價碼也提高到天價３，０００萬元。

據了解，目前燈光秀有兩強搶標，除了去年獨家贊助的ＳＯＮＹ以外

，新聞局也有意與明碁、宏碁、華碩與捷安特台灣四家本土品牌合作

競標世界第一高樓的版面，品牌大戰正式開打。

去年與台北１０１配合施放煙火的鉅秀公司，昨天下午首度向台北１

０１高層簡報今年跨年施放樣式，雙方也正式確定將施放時間由去年

的１２８秒延長至１８０秒，突破三分鐘大關。

由於１０１希望帶給台北市民耳目一新的感覺，要求鉅秀設計國內從

未見過的新款煙火，再加上時間延長，煙火成本也將由去年的２，０

００萬元大增至３，０００萬元。

不過，由於去年ＳＯＮＹ成功藉由台北１０１跨年煙火打響ＢＲＡＶ

ＩＡ的品牌知名度後，過去幾個月，已有十餘家國內外廠商向１０１

詢價，其中又以跨國企業的興趣最高，去年獨家贊助燈光秀的廠商Ｓ

ＯＮＹ今年也積極爭取。

另一方面，由於去年台北１０１的跨年煙火效果太強，甚至還登上國

際媒體ＣＮＮ、ＢＢＣ，今年新聞局也突發奇想向１０１提出一個結

合「台灣精品」宏碁、Ｂｅｎ－Ｑ、華碩與捷安特四家共同競標台北

１０１燈光秀的企劃案，這個畫面未來也將在全球２７個國家播放介

紹台灣的影片時露出。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天表示，跨年煙火與燈光秀是綁在一

起的，每年贊助煙火的廠商可以獨家在１０１外牆打燈光秀，不過目

前得標廠商名單要到１１月底才會出爐。

富邦證券投顧分析，台灣、新加坡兩地ＲＥＩＴｓ與商用不動產市場

的走勢發現，今年新加坡ＲＥＩＴｓ亦不是雨露均沾，例如全部是以

香港商場所組成的Ｆｏｒｔｕｎｅ　ＲＥＩＴｓ，今年股價僅上漲二

．六三％，顯示外國不動產為標的ＲＥＩＴｓ股價並未受惠新加坡市

場上漲所帶動。

近幾年台灣住宅市場持續熱絡，房價持續揚升，今年營建股大大六五

％之多，ＲＥＩＴｓ市場隨著１０１大樓的出租率逐步提升至七五％

，新供給被陸續的去化之後，推估明年北市商用不動產租金與價格將

可有較大的上漲空間，屆時可望帶動國內ＲＥＩＴｓ的揚升。

根據ＣＢＲＥ統計新加坡Ａ級商辦大樓第三季租金漲幅一一．八％，

預計第四季租金還會再上揚九．二％，而商用不動產價格在第三季也

上漲一七．四％，因此新加坡ＲＥＩＴｓ的漲幅可說是充分反應商用

不動產市場的現況。　國內ＲＥＩＴｓ市場因租金與價格上漲幅度有

限，租金年增率僅約二％至三％，所以今年國內ＲＥＩＴｓ亦僅上揚

二．四五％。

富邦投顧指出，國內商辦市場租金之所以處於緩步復甦的階段，主要

是受到台北１０１金融大樓供給量所壓抑；隨著１０１大樓的出租率

逐步提升後，明年北市商用不動產租金與價格將可有較大的上漲空間。

房地產市場不論住宅、商業不動產都累計十年未漲的爆發能量，在短

短的三年間上演一波反彈行情，最近台北101大樓在衝上七二％出租率

之際，已開始轉為「惜租」策略，租金可望自第四季開始上調，挑戰

每坪月租四千元的台北市天價紀錄，至於隔壁的統一國際大樓也喊出

每坪九十七萬元到一百萬元，對外求售，商仲不動產顧問公司預期，

兩大指標案可釋出空間愈來愈稀有，相對也將帶動第四季辦公大樓行

情，有再上層樓的空間。

高力國際公司台灣分公司董事總經理劉學龍表示，就整體供需結

構、企業辦公需求分析，未來商業不動產大趨勢是樂觀的，在台北10

1 、統一國際大樓招租頗有進展之際，預估今年第四季辦公大樓空置

率將由年中的八．五八％，下降為六．九九％以下。

至於辦公租金，若台北101調漲到四千元大關，劉學龍指出，那

麼指標作用也將相當強勁，全台北市辦公的租金水準也會水漲船高。

商業不動產顧問公司認為，台北市如出現每坪月租四千元的行情

，不但會創下信義計畫區的天價行情，也將刷新台北市新辦公大樓新

紀錄。

信義房屋也發現，下半年以來辦公室市場上出現不少過去罕見的

投資客面孔，再加上外商紛紛在台北市區購買整棟辦公、科技廠辦大

樓，使得未來商業不動產錢景看俏。

信義房屋商仲協理何偉宏表示，前兩季辦公室需求明顯擴張，租

售交易活絡，使得北市辦公室空置率大幅降低三．七％，整體空置率

回到一成以內，也因此市場上預期租金將開始走升，預期第四季還會

繼續走揚。

至於統一國際大樓的買賣行情，商仲業者則抱持較保留的看法，

認為台北市豪宅已有實力挑戰每坪一百萬元，但辦公室要達到每坪九

十七萬到一百萬元，要測試辦公市場的溫度，還必須先縮短買賣雙方

的價格認知差距。

台北101公司總經理林鴻明昨（五）日表示，商業不動產市場前景大好

，台北101在正式完工開幕營運僅一年十個月之際，出租率超前，第三

季已突破七二％，提前達到去年董事會訂出的年底目標，最近正開放七

十二到八十三樓的高樓層招租，每坪月租可能跳升到四千元大關；未來

三年將規劃把台北101發行不動產證券化REITs。

台北101公司甫於上週五召開董事會，董事長陳敏薰、總經理林鴻

明也訂出明年目標，已三年未接受媒體專訪的林鴻明指出，由於101 購

物中心、辦公大樓和觀景台的營運已漸入佳境，因此可能會讓幾家外資

法人的資金進來，成為新股東成員。以下是專訪的重要內容：

問：台北101從標下BOT迄今已快滿十年，正式完工營運以來也快

屆滿兩年，目前辦公出租率和營運如何？

答：從去年初正式招租以來，先以衝刺出租率為優先。最近公司

內部不斷討論的焦點是，最近辦公租金行情竄升很快，究竟是要在三

、五個月內達到滿租，或者讓租金漲高一點？我們租金一定會往上調

，有一天將看到台北101租金達到每坪四千塊！

截至第三季底為止，我們出租率已經突破七二％，提早達成董事

會去年就訂出的年度目標。而且很多原有的房客都紛紛擴大承租面積

，像我們宏國旗下的金尚昌建設，原來在十九樓、剛決定要擴大到六

十九樓近二百坪的辦公室；拜耳也想要增加二個樓層；安侯建業會計

師事務所也想再擴增一個樓層，所以現在只剩下七十二至八十三樓的

「絕版」精華保留戶了。

問：明年將邁向開幕營運第三年，有什麼新的佈局和營運計劃？

答：我向來是往前看五年的營運，而不是只看一年，這十年來從

取得BOT最優申請人後，走過交通部民航局要求高度減半到六十六樓

、到九二一、三三一大地震、九一一恐怖攻擊事件、到完工後外界質

疑租不出去，困難已一一克服，這證明我們的計畫是周詳的。接下來

的是如何讓租金更好，讓股東回報更好，才是我們的目標。

問：你兩年前曾談過未來不排除把台北101發行REITs，現在快要

滿租了，開始著手進行發行計劃嗎？

答：有，我正思考怎麼把租金提升，民國八十六年拿下這個BOT

時，是辦公租金不錯利率成本高，現在是租金好、但利率成本低，所

以短期內就會進入租金收益不錯、利率成本低的經營環境。

現在很多全球大型投資法人都抱著錢來找我們，未來考慮釋出股

權，讓這些外資成為新股東成員。至於發行REITs，根據金管會七月

頒佈發行REITs的條件，就單一承租戶收入不能超過總租金四○％、

這已符合，至於連續三年平均出租率需達八五％，則還要一段時間，

所以發行是我們的既定計畫，現在已有不少國內外金融機構主動洽談

規劃發行REITs事宜。

問：中聯信託是台北101的最大單一股東，最近已獲准改制商業

銀行，目前外資有看上中聯信託嗎？

答：現已有兩家外資銀行有興趣投資中聯信託，不過現已簽訂保

密協議書，並進入公司查核。

台北１０１大樓上周舉行臨時股東會改選董監事，開發工銀的法人代

表陳敏薰續任董事長。但隨著明年開發金經營權之爭將上演，屆時會

否再度牽動台北１０１的經營階層，備受市場關注。

上周五台北１０１大樓舉行臨時股東會改選董監事，由於時間點趕在

明年４月開發金改選前，加上近來市場傳言，台北１０１大樓總經理

林鴻明所屬的宏國集團中聯信託，有意取回１０１主導權，使得１０

１的改選，及明年開發金改選後的可能影響，更加引人關注。

中聯信託原本是台北１０１的最大股東，隨著中信辜家入主開發金後

，連同中信銀等持股結合而成的「泛中信集團」，成為１０１最大股

東，握有主導權。

９３年開發金改選董監事，中信辜家與公股合作取得經營權，陳敏薰

家族也拿下四席董事，原本陳敏薰希望出任大華證券董事長，但中信

方面未有共識，最後在公股與中信協調下，由陳敏薰出任台北１０１

董事長。

明年開發金改選後，中信辜家若取得主導權，公股退出後，陳敏薰能

否再被開發金指派為開發工銀法人代表，引人關注。

林鴻明昨天對此表示，「目前沒有增資計畫，１０１也沒有增資的需

要」，中聯信託也沒有加碼投資１０１股分的打算，短時間內１０１

高層人事應不會異動。

林鴻明指出，上周五１０１才剛剛舉行完今年第一次股東臨時會，也

順利改選第四屆董事及監察人，最後全體股東無異議鼓掌通過董事長

、總經理連任，就已證明台北金融大樓目前股權結構穩固。

林鴻明說，１０１第三屆董事、監察人的任期在今年９月２８日屆滿

，因此在９月２９日改選董監事，改選後新任董事及監察人任期三年

（至９８年９月２８日），並沒有刻意提前改選，也與開發金明年的

改選無關。

林鴻明說，台北１０１經營團隊眼前最重要的工作就是把辦公室出租

率提高，以平衡租金與股東權益。董事會成員對於董事長或總經理人

選都沒有意見。雖然１０１負債比仍高，但在銀行貸款利率逐漸降低

之下，相信未來會逐步漸入佳境。

至於開發工銀方面會否改派法人代表，林鴻明表示，這是開發金方面

的事，他不清楚。

開發金方面則表示，目前並無意更換代表人，即使中信集團明年改選

後主導開發經營，選後也沒有規劃要換代表人。開發金方面也無意調

整對台北１０１的投資，應該還是會維持最大股東地位。

台北１０１大樓總經理林鴻明昨（５）日表示，目前１０１辦公大樓

只剩下１１個樓層，不到１萬坪樓地板面積還沒租出去，在台北市Ａ

級辦公大樓未來幾年將呈現「缺貨」狀態之下，他預言未來「１０１

成交租金有機會看到每坪４，０００元」。

林鴻明昨天接受專訪時指出，台北１０１辦公大樓完工即將滿二年，

今年在安侯建業會計師事務所、ＩＮＧ安泰人壽兩大租戶進駐後，出

租率也已達到７０％，他相當看好未來台灣商用不動產市場。

以下是林鴻明專訪紀要：

問：台北１０１大樓完工即將滿兩年，在新的年度裡，未來會有哪些

新的布局與營運策略？

答：今年董事會設定的出租目標是７２％，預計年底可以順利達成。

明年我們希望可以突破８５％，三年之後申請發行ＲＥＩＴｓ。

這一年來，我們為了吸引國際級、大型的外商企業進駐，所以租金條

件較優惠，但在出租率滿７０％之後，我們已有「惜租」心態。

目前主要鎖定中小型的優質企業，不想一次租太多樓層出去。現在已

有兩家美系外商銀行在洽談中，為了保護客戶，不便透露名字。

問：你怎麼看台灣商業不動產市場發展潛力？你認為台灣的商業不動

產最大的吸引力和競爭力為何？

答：未來台北市辦公大樓沒有新供給，所以１０１明年開始會逐步調

漲租金。我們現在租金已經突破３，０００元，未來每坪成交租金達

到３，０００元將成常態，以後甚至會有每坪４，０００元的成交行

情出現。

問：台北１０１目前負債比如何？未來有打算辦理現金增資嗎？

答：１０１大樓花了５００多億元興建，現在負債比還是蠻高的，這

是結構性問題。但隨著出租率提高，銀行貸款利率降低，我們的負債

確實已逐漸降低中。

目前１０１沒有擴大投資的需要，所以不會辦現金增資，股權結構短

時間內不會有任何改變。

問：目前中聯信託正積極招親，進度如何？

答：進度很順利，有兩家外資在爭取，包括私募基金、兩家外銀。不

過，外資要進來台灣投資有很多流程要進行，現在還沒辦法確定何時

會談成。這兩家外資都已經簽下意向書，也實際到公司查核過，我們

不會擺高姿態，不過細節真的不方便透露。

「現在真的鬆了一口氣！」搭乘台北１０１辦公大樓的快速電梯一路

往上抵達５９樓辦公室，台北１０１大樓總經理林鴻明隨口冒出了這

句話。

這八、九年來，台北１０１大樓平地起高樓，從動工興建時官方要求

降低大樓高度，興建途中又遭遇９２１、３３１兩次大地震，導致工

期延誤與額外成本不斷增加。隨著完工時間一延再延，一路看著１０

１從無到有的林鴻明，心頭負擔之大，外人難以想像。

尤其，台北１０１大樓興建時期，剛好也是台灣房地產景氣最低迷的

時候。以房地產起家的宏國集團，散布在台北縣市各地的土地也慘遭

套牢。高達上百億元的負債，曾經讓林家被壓得喘不過氣，有好一陣

子，林家刻意低調，銷聲匿跡。

不過，ＥＱ超高的林鴻明，總是樂觀面對這一切。無論是外界對這棟

世界第一高樓的種種問號或驚嘆號，或是宏國集團的負債問題。靠著

他一身兵來將擋、水來土淹的功力，就這樣咬牙若撐，終於撐到雨過

天青。

商業不動產市場在本國企業、外資法人同步搶進之際，復甦步調加速

，牽動台北市辦公大樓市場溫度的Ｔａｉｐｅｉ　１０１大樓，最近

平均每月租金首度站穩三千元大關。

為了衝刺全年的出租率目標，最近的招商策略也將改弦易轍，目標承

租戶將從原本的大型知名跨國企業、調整轉變為優質的中小型本土企

業，預料此舉將會為第四季辦公室租金行情，帶來推波助瀾的作用。

以前，要進駐Ｔａｉｐｅｉ　１０１，每一個月大概要得起將近二百

萬元的租金，才有資格進駐。不過最近Ｔａｉｐｅｉ　１０１招商策

略將調整「門檻」，大約付得起一百萬元辦公室租金的企業，即可進

駐。

台北國際金融大樓公司副總經理劉家豪表示，最近Ｔａｉｐｅｉ　１

０１不論租金、招租進度都是漸入佳境，有幾家大的外商跨國企業正

在洽談，同時也希望針對國內外一些中小型、承租辦公室面積不需要

太大的優質企業，爭取進駐，好處是提供企業選擇辦公室坪數會比較

靈活、彈性，或許半個樓層，就可以出租；對於台北國際金融大樓公

司本身來說，也更歡迎一些優質的國內外企業承租坪數較小的單位。

劉家豪表示，目前Ｔａｉｐｅｉ　１０１的辦公室總樓地板面積約六

萬坪，單一樓層的坪數，自七百坪到一千二百坪不等。現在五十九樓

以下的中低樓層幾乎都滿租，剩下六十樓以上的高樓層，是下半年招

商的重點，平均出租率已直逼七成大關。

由於樓上的景觀比較好、因此租金行情一定比中低樓層要貴，因此月

租已站上每坪三千元大關。

最近為衝刺年底前能達到八至九成的出租率，Ｔａｉｐｅｉ　１０１

決定打破既有的招商策略，不再堅持「一層一戶」，而開放企業承租

半個樓層。因此，最近已洽談承租面積約三、五百坪的客戶，換算每

一個月租金費用有機會不到一百萬元，即可進駐。

高力國際公司董事總經理劉學龍表示，第三、四季辦公大樓市況一直

被看好，尤其最近指標大樓Ｔａｉｐｅｉ　１０１的高樓層租金報價

已首度突破三千元大關，最低也有二千六百元，招租速度正順利去化

中。

再加上最近統一國際大樓的租金行情，也愈來愈硬，一坪也將近三千

元，預料將會進一步帶動整個信義計畫區、甚至東區辦公商圈的租金

，全面上揚，全年漲幅估計約在四．九七％以上。

全球最高大樓─台北１０１金融大樓可望有超級大房客。消息指出，

ＩＮＧ安泰人壽有意進駐１０１大樓，且需求坪數不小，一旦遷入將

擠下台灣證券交易所，成為１０１最大房客。對此，ＩＮＧ安泰人壽

總經理韋立俊（Ｊｏｈｎ　Ｗｙｌｉｅ）證實，雙方的確在商談中。

台北１０１大樓今年上半年因安侯建業會計師事務所遷入，出租率已

達到六成，但距離全年出租率七成的目標還有一步之遙；為此，１０

１大樓租賃部門不斷主動對探詢知名外商公司的意願，包括直銷知名

業者美商安麗（ＡＭＷＡＹ）等均曾有過接觸。

ＩＮＧ安泰人壽在台耕耘已１７年，隨著人員擴增，目前光是在台北

總公司的內勤人員便超過２，０００人，分別分散在基隆路、敦化北

路、淡水等地辦公。

ＩＮＧ內部一直計劃將人員「儘量集合」以收聯署辦公之效，過去兩

、三年間還曾透露有意在台自建或購買總部大樓，且尋找的地段傾向

在台北市區，不過，這項計劃已在去年喊卡。

不過，新任總經理韋立俊上任後還是希望貫徹將員工辦公場所距離拉

近的政策，據了解，最新計劃是將部份人員搬到１０１大樓，以解決

ＩＴ、人事等部門得在淡水上班的問題。對此，韋立俊坦言，雙方確

實在洽商中，但目前尚未定論。

目前雙方還未達成結論，價格也是一大商談重點，ＩＮＧ安泰人壽主

管透露，１０１大樓目前開出的價格相當有「競爭力」。不過，因為

搬遷辦公室事關重大，內部估計，即便完成意向書簽約，最快也要年

底才可能執行。

一旦簽約承租１０１大樓，坪數多少？誰該搬進去？無異是安泰人最

關心的問題。據悉，規劃坪數高達４，８００坪之多，可望超過１０

１大樓目前最大房客─台灣證交所。資料指出，１０１大樓目前前三

大房客分別為證交所、安侯建業、德商拜耳，坪數各在４，１００至

４，４００坪之間。

至於誰要搬？ＩＮＧ安泰人壽幾大高階主管都在名單中，總座不能少

，包括總部新派來的執行副總經理李博思（Ｂａｓ　Ｌｉｃｈｔｅｒ

）等都將進駐，而其轄下的部門跟著老闆跑的機率也最高，例如：行

銷企劃、業務員管理、銀行保險、團險、訓練部門等都是李博思轄下

，但這些內勤人員高達１，０００人左右，恐怕也沒法通通搬到１０

１辦公。

計劃在年底滿租的世界第一高樓台北101大樓，準備搶搭不動產證券

化列車。台北101董事長陳敏薰說，由於台北101購物中心、觀景台

營運狀況佳，在辦公大樓滿租之後，打算將三種不動產包裹發行

REITs（不動產投資信託）。101有望成為全球規模最大的地上權不

動產證券化商品。

此外，去年底開始，世界第一高樓台北101董事長究竟會不會換人，

始終是台北金融圈熱烈討論的話題，陳敏薰接受記者訪問時，首度

談及面對這些傳言的心境。以下是專訪紀要：

問：近日市場傳聞101董事長將有異動，甚至連接任人選都有名單，

實情如何？

答：我是2004年接任的，101董座任期是三年一任，目前我還是繼續

做分內的工作，一點變化都沒有啊！謠言或空穴來風的消息，我聽

到之後都是一笑置之，不予回應。

今年仍處虧損

問：明年董事長任期滿之後，有信心連任嗎？

答：我不回答預設問題。其實人生還很長，我不會去管一年還是兩

年的變化，只要求自己活在當下，與其每天去想一些還沒有發生

的事，不如好好做事，大家就會肯定你。

問：目前101大樓的負債金額不小，將如何改善這個問題？

答：台北101興建費用高達600億元，要在營運一、兩年內就損益兩

平，有現實上的困難性。我們現在透過各種開源節流的方法，盡可

能在最短時間內賺錢，不過，今年還是會在虧損狀態。

問：台北101大樓完工即將滿兩年，在邁入第三年時，未來會有哪

些新的布局與營運策略？

答：年底高樓餐廳開幕，將成世界上最高的景觀餐廳，這是台北

101大樓繼觀景台與辦公大樓外，提供大樓附加價值的另一個經營

方向。

因為我是財務出身，近日也在思考將台北101推上證券化的路。雖

然現在辦公大樓還沒滿租，不過我相信以101大樓的稀有性、地段

優勢，可望成為REITs市場搶手產品。但是，投資報酬率、財務計

畫還需要專業顧問公司評估進行。消費重鎮成型

問：101透過登高大賽、跨年煙火等大型行銷活動打響國際知名度

，未來將會如何讓101這個世界型地標的品牌形象更醒目、更閃亮？

答：今年4月美國《新聞週刊》以封面故事選出「世界新七大奇景

」，台北101大樓入選，這在台灣商業史與建築史上應該沒有前例

，也證明101作為全球性的地標建築的角色已被肯定。

101開幕之後，這幾年來信義計畫區「101商圈」已經成為台北另一

個新興消費重鎮，更為整個區域帶來群聚效應，所以101很自然地

就成為引領生活態度的國際品牌。