台北金融大樓公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

距離跨年倒數還有兩個月，但去年引起國際矚目的台北１０１煙火燈

光秀招商已悄悄展開。

據了解，目前燈光秀有兩強搶標。除了去年獨家贊助的ＳＯＮＹ以外

，新聞局也有意爭取保留這個機會給明基、宏碁、華碩與捷安特等四

家台灣精品品牌，在世界第一高樓曝光。一場品牌大戰在世界第一高

樓的高空開打。

去年與台北１０１配合施放煙火的鉅秀公司，昨（２）日下午首度向

台北１０１高層簡報今年跨年煙火施放樣式，施放時間將由去年的１

２８秒延長至１８０秒。

由於台北１０１希望帶給台北市民耳目一新的感覺，要求鉅秀設計國

內從未見過的新款煙火，再加上時間延長，煙火成本也將由去年的２

，０００萬元提高到３，０００萬元。也就是說，２００７年登上世

界第一高樓的代價，將從３，０００萬元起跳。

不過，台北１０１並不擔心煙火成本增加嚇跑客戶。由於去年ＳＯＮ

Ｙ成功藉由台北１０１跨年煙火打響ＢＲＡＶＩ－Ａ的品牌知名度後

，過去幾個月，已有十餘家國內外廠商向台北１０１詢價，其中又以

跨國企業的興趣最高。其中，去年獨家贊助燈光秀的廠商ＳＯＮＹ今

年依舊積極，讓煙火招商團隊吃了一顆定心丸。

另一方面，由於去年台北１０１的跨年煙火宣果效果超乎預期，甚至

還登上國際媒體ＣＮＮ、ＢＢＣ，今年新聞局也突發奇想向１０１提

出一個結合「台灣精品」宏碁、ＢｅｎＱ、華碩與捷安特四家共同競

標台北１０１燈光秀的企劃案。這個畫面未來也將在全球２７個國家

播放介紹台灣的影片時露出，對台灣自有品牌有加分效果。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天表示，跨年煙火與燈光秀是「綁」

在一起的，每年贊助煙火的廠商可以獨家在１０１外牆打燈光秀，不

過目前得標廠商名單要到１１月底才會出爐。

劉家豪說，１０１是很多跨國企業的總部大樓，並不是廣告看板。雖

然平時就有很多廠商希望能在１０１外牆打燈，但１０１會評估廠商

行銷企劃概念，先前已婉拒過很多廠商的要求。所以，今年廠商遴選

上，「價格不會是唯一考量標準，重點在於創意」。

【記者林政忠／台北報導】新聞局長鄭文燦昨（２）日指出，由於有

不少國內廠商曾表示，台北１０１是台灣的象徵，希望也能開放讓台

灣廠商公開參加，新聞局曾向台北１０１轉達這項建議。

官員也說，新聞局僅是轉達建議，並沒有強迫性，也還沒行文；在商

言商，如果國內廠商也有執行能力，不應該只侷限給ＳＯＮＹ，應該

有更多開放討論的空間。

登上世界第一高樓的代價值多少？去年底，日本電子大廠ＳＯＮＹ在

台北１０１大樓２分多鐘的煙火秀結束後，將「２００６　ＢＲＡＶ

ＩＡ　ＢＹ　ＳＯＮＹ」秀在１０１頂樓外牆，一砲打響「ＢＲＡＶ

ＩＡ」液晶電視的知名度，也成為業界討論的熱門話題。這是ＳＯＮ

Ｙ砸２，０００萬元贊助費所換得的。

隨著１０１超高樓層即將滿租，明年以後，想要在台北１０１大樓再

看到這樣的精彩的燈光秀，難度愈來愈高。

原來，台北１０１每年在跨年、情人節時，在外牆打燈所呈現出來的

炫麗效果，都是工作人員在各樓層的室內，用人工打造架設成的。以

情人節出現的心型圖案為例，就是透過燈管在窗戶的四周排列組合出

來的。

但是，目前１０１已經陸續開放出租高樓層辦公大樓，也就是說，在

辦公室出租之後，想要跟各樓的租戶商量加裝燈管就變得愈來愈困難

，因為，這要取得相關租戶的同意。

為了把握即將成為絕響的燈光秀，台北１０１今年特別重視跨年燈光

秀，對於新聞局以公益為前提的方案頗為贊成，希望可以順利將台灣

推上國際；不過，在商言商，在兼顧成本之下，台北１０１也希望順

利招商成功，再次引起話題，究竟該把這難得的機會給誰，真讓台北

１０１左右為難。

台北１０１大樓很早以前就知道這個問題，不過，因為在頂上打光並

非長態，一年最多不會超過五次，曾經有廠商建議１０１可以加裝Ｌ

ＥＤ燈泡降低對租戶的影響，但成本過高，被打回票，所以這個問題

目前仍無解決之道，只能走一步算一步。

距離跨年倒數還有兩個月，但去年引起國際矚目的台北１０１煙火燈

光秀招商已悄悄展開。台北１０１昨日敲定，今年煙火秀施放時間將

延長至１８０秒，但贊助價碼也提高到天價３，０００萬元。

據了解，目前燈光秀有兩強搶標，除了去年獨家贊助的ＳＯＮＹ以外

，新聞局也有意與明碁、宏碁、華碩與捷安特台灣四家本土品牌合作

競標世界第一高樓的版面，品牌大戰正式開打。

去年與台北１０１配合施放煙火的鉅秀公司，昨天下午首度向台北１

０１高層簡報今年跨年施放樣式，雙方也正式確定將施放時間由去年

的１２８秒延長至１８０秒，突破三分鐘大關。

由於１０１希望帶給台北市民耳目一新的感覺，要求鉅秀設計國內從

未見過的新款煙火，再加上時間延長，煙火成本也將由去年的２，０

００萬元大增至３，０００萬元。

不過，由於去年ＳＯＮＹ成功藉由台北１０１跨年煙火打響ＢＲＡＶ

ＩＡ的品牌知名度後，過去幾個月，已有十餘家國內外廠商向１０１

詢價，其中又以跨國企業的興趣最高，去年獨家贊助燈光秀的廠商Ｓ

ＯＮＹ今年也積極爭取。

另一方面，由於去年台北１０１的跨年煙火效果太強，甚至還登上國

際媒體ＣＮＮ、ＢＢＣ，今年新聞局也突發奇想向１０１提出一個結

合「台灣精品」宏碁、Ｂｅｎ－Ｑ、華碩與捷安特四家共同競標台北

１０１燈光秀的企劃案，這個畫面未來也將在全球２７個國家播放介

紹台灣的影片時露出。

台北１０１公關室協理劉家豪昨天表示，跨年煙火與燈光秀是綁在一

起的，每年贊助煙火的廠商可以獨家在１０１外牆打燈光秀，不過目

前得標廠商名單要到１１月底才會出爐。

富邦證券投顧分析，台灣、新加坡兩地ＲＥＩＴｓ與商用不動產市場

的走勢發現，今年新加坡ＲＥＩＴｓ亦不是雨露均沾，例如全部是以

香港商場所組成的Ｆｏｒｔｕｎｅ　ＲＥＩＴｓ，今年股價僅上漲二

．六三％，顯示外國不動產為標的ＲＥＩＴｓ股價並未受惠新加坡市

場上漲所帶動。

近幾年台灣住宅市場持續熱絡，房價持續揚升，今年營建股大大六五

％之多，ＲＥＩＴｓ市場隨著１０１大樓的出租率逐步提升至七五％

，新供給被陸續的去化之後，推估明年北市商用不動產租金與價格將

可有較大的上漲空間，屆時可望帶動國內ＲＥＩＴｓ的揚升。

根據ＣＢＲＥ統計新加坡Ａ級商辦大樓第三季租金漲幅一一．八％，

預計第四季租金還會再上揚九．二％，而商用不動產價格在第三季也

上漲一七．四％，因此新加坡ＲＥＩＴｓ的漲幅可說是充分反應商用

不動產市場的現況。　國內ＲＥＩＴｓ市場因租金與價格上漲幅度有

限，租金年增率僅約二％至三％，所以今年國內ＲＥＩＴｓ亦僅上揚

二．四五％。

富邦投顧指出，國內商辦市場租金之所以處於緩步復甦的階段，主要

是受到台北１０１金融大樓供給量所壓抑；隨著１０１大樓的出租率

逐步提升後，明年北市商用不動產租金與價格將可有較大的上漲空間。

房地產市場不論住宅、商業不動產都累計十年未漲的爆發能量，在短

短的三年間上演一波反彈行情，最近台北101大樓在衝上七二％出租率

之際，已開始轉為「惜租」策略，租金可望自第四季開始上調，挑戰

每坪月租四千元的台北市天價紀錄，至於隔壁的統一國際大樓也喊出

每坪九十七萬元到一百萬元，對外求售，商仲不動產顧問公司預期，

兩大指標案可釋出空間愈來愈稀有，相對也將帶動第四季辦公大樓行

情，有再上層樓的空間。

高力國際公司台灣分公司董事總經理劉學龍表示，就整體供需結

構、企業辦公需求分析，未來商業不動產大趨勢是樂觀的，在台北10

1 、統一國際大樓招租頗有進展之際，預估今年第四季辦公大樓空置

率將由年中的八．五八％，下降為六．九九％以下。

至於辦公租金，若台北101調漲到四千元大關，劉學龍指出，那

麼指標作用也將相當強勁，全台北市辦公的租金水準也會水漲船高。

商業不動產顧問公司認為，台北市如出現每坪月租四千元的行情

，不但會創下信義計畫區的天價行情，也將刷新台北市新辦公大樓新

紀錄。

信義房屋也發現，下半年以來辦公室市場上出現不少過去罕見的

投資客面孔，再加上外商紛紛在台北市區購買整棟辦公、科技廠辦大

樓，使得未來商業不動產錢景看俏。

信義房屋商仲協理何偉宏表示，前兩季辦公室需求明顯擴張，租

售交易活絡，使得北市辦公室空置率大幅降低三．七％，整體空置率

回到一成以內，也因此市場上預期租金將開始走升，預期第四季還會

繼續走揚。

至於統一國際大樓的買賣行情，商仲業者則抱持較保留的看法，

認為台北市豪宅已有實力挑戰每坪一百萬元，但辦公室要達到每坪九

十七萬到一百萬元，要測試辦公市場的溫度，還必須先縮短買賣雙方

的價格認知差距。

台北101公司總經理林鴻明昨（五）日表示，商業不動產市場前景大好

，台北101在正式完工開幕營運僅一年十個月之際，出租率超前，第三

季已突破七二％，提前達到去年董事會訂出的年底目標，最近正開放七

十二到八十三樓的高樓層招租，每坪月租可能跳升到四千元大關；未來

三年將規劃把台北101發行不動產證券化REITs。

台北101公司甫於上週五召開董事會，董事長陳敏薰、總經理林鴻

明也訂出明年目標，已三年未接受媒體專訪的林鴻明指出，由於101 購

物中心、辦公大樓和觀景台的營運已漸入佳境，因此可能會讓幾家外資

法人的資金進來，成為新股東成員。以下是專訪的重要內容：

問：台北101從標下BOT迄今已快滿十年，正式完工營運以來也快

屆滿兩年，目前辦公出租率和營運如何？

答：從去年初正式招租以來，先以衝刺出租率為優先。最近公司

內部不斷討論的焦點是，最近辦公租金行情竄升很快，究竟是要在三

、五個月內達到滿租，或者讓租金漲高一點？我們租金一定會往上調

，有一天將看到台北101租金達到每坪四千塊！

截至第三季底為止，我們出租率已經突破七二％，提早達成董事

會去年就訂出的年度目標。而且很多原有的房客都紛紛擴大承租面積

，像我們宏國旗下的金尚昌建設，原來在十九樓、剛決定要擴大到六

十九樓近二百坪的辦公室；拜耳也想要增加二個樓層；安侯建業會計

師事務所也想再擴增一個樓層，所以現在只剩下七十二至八十三樓的

「絕版」精華保留戶了。

問：明年將邁向開幕營運第三年，有什麼新的佈局和營運計劃？

答：我向來是往前看五年的營運，而不是只看一年，這十年來從

取得BOT最優申請人後，走過交通部民航局要求高度減半到六十六樓

、到九二一、三三一大地震、九一一恐怖攻擊事件、到完工後外界質

疑租不出去，困難已一一克服，這證明我們的計畫是周詳的。接下來

的是如何讓租金更好，讓股東回報更好，才是我們的目標。

問：你兩年前曾談過未來不排除把台北101發行REITs，現在快要

滿租了，開始著手進行發行計劃嗎？

答：有，我正思考怎麼把租金提升，民國八十六年拿下這個BOT

時，是辦公租金不錯利率成本高，現在是租金好、但利率成本低，所

以短期內就會進入租金收益不錯、利率成本低的經營環境。

現在很多全球大型投資法人都抱著錢來找我們，未來考慮釋出股

權，讓這些外資成為新股東成員。至於發行REITs，根據金管會七月

頒佈發行REITs的條件，就單一承租戶收入不能超過總租金四○％、

這已符合，至於連續三年平均出租率需達八五％，則還要一段時間，

所以發行是我們的既定計畫，現在已有不少國內外金融機構主動洽談

規劃發行REITs事宜。

問：中聯信託是台北101的最大單一股東，最近已獲准改制商業

銀行，目前外資有看上中聯信託嗎？

答：現已有兩家外資銀行有興趣投資中聯信託，不過現已簽訂保

密協議書，並進入公司查核。

台北１０１大樓上周舉行臨時股東會改選董監事，開發工銀的法人代

表陳敏薰續任董事長。但隨著明年開發金經營權之爭將上演，屆時會

否再度牽動台北１０１的經營階層，備受市場關注。

上周五台北１０１大樓舉行臨時股東會改選董監事，由於時間點趕在

明年４月開發金改選前，加上近來市場傳言，台北１０１大樓總經理

林鴻明所屬的宏國集團中聯信託，有意取回１０１主導權，使得１０

１的改選，及明年開發金改選後的可能影響，更加引人關注。

中聯信託原本是台北１０１的最大股東，隨著中信辜家入主開發金後

，連同中信銀等持股結合而成的「泛中信集團」，成為１０１最大股

東，握有主導權。

９３年開發金改選董監事，中信辜家與公股合作取得經營權，陳敏薰

家族也拿下四席董事，原本陳敏薰希望出任大華證券董事長，但中信

方面未有共識，最後在公股與中信協調下，由陳敏薰出任台北１０１

董事長。

明年開發金改選後，中信辜家若取得主導權，公股退出後，陳敏薰能

否再被開發金指派為開發工銀法人代表，引人關注。

林鴻明昨天對此表示，「目前沒有增資計畫，１０１也沒有增資的需

要」，中聯信託也沒有加碼投資１０１股分的打算，短時間內１０１

高層人事應不會異動。

林鴻明指出，上周五１０１才剛剛舉行完今年第一次股東臨時會，也

順利改選第四屆董事及監察人，最後全體股東無異議鼓掌通過董事長

、總經理連任，就已證明台北金融大樓目前股權結構穩固。

林鴻明說，１０１第三屆董事、監察人的任期在今年９月２８日屆滿

，因此在９月２９日改選董監事，改選後新任董事及監察人任期三年

（至９８年９月２８日），並沒有刻意提前改選，也與開發金明年的

改選無關。

林鴻明說，台北１０１經營團隊眼前最重要的工作就是把辦公室出租

率提高，以平衡租金與股東權益。董事會成員對於董事長或總經理人

選都沒有意見。雖然１０１負債比仍高，但在銀行貸款利率逐漸降低

之下，相信未來會逐步漸入佳境。

至於開發工銀方面會否改派法人代表，林鴻明表示，這是開發金方面

的事，他不清楚。

開發金方面則表示，目前並無意更換代表人，即使中信集團明年改選

後主導開發經營，選後也沒有規劃要換代表人。開發金方面也無意調

整對台北１０１的投資，應該還是會維持最大股東地位。

台北１０１大樓總經理林鴻明昨（５）日表示，目前１０１辦公大樓

只剩下１１個樓層，不到１萬坪樓地板面積還沒租出去，在台北市Ａ

級辦公大樓未來幾年將呈現「缺貨」狀態之下，他預言未來「１０１

成交租金有機會看到每坪４，０００元」。

林鴻明昨天接受專訪時指出，台北１０１辦公大樓完工即將滿二年，

今年在安侯建業會計師事務所、ＩＮＧ安泰人壽兩大租戶進駐後，出

租率也已達到７０％，他相當看好未來台灣商用不動產市場。

以下是林鴻明專訪紀要：

問：台北１０１大樓完工即將滿兩年，在新的年度裡，未來會有哪些

新的布局與營運策略？

答：今年董事會設定的出租目標是７２％，預計年底可以順利達成。

明年我們希望可以突破８５％，三年之後申請發行ＲＥＩＴｓ。

這一年來，我們為了吸引國際級、大型的外商企業進駐，所以租金條

件較優惠，但在出租率滿７０％之後，我們已有「惜租」心態。

目前主要鎖定中小型的優質企業，不想一次租太多樓層出去。現在已

有兩家美系外商銀行在洽談中，為了保護客戶，不便透露名字。

問：你怎麼看台灣商業不動產市場發展潛力？你認為台灣的商業不動

產最大的吸引力和競爭力為何？

答：未來台北市辦公大樓沒有新供給，所以１０１明年開始會逐步調

漲租金。我們現在租金已經突破３，０００元，未來每坪成交租金達

到３，０００元將成常態，以後甚至會有每坪４，０００元的成交行

情出現。

問：台北１０１目前負債比如何？未來有打算辦理現金增資嗎？

答：１０１大樓花了５００多億元興建，現在負債比還是蠻高的，這

是結構性問題。但隨著出租率提高，銀行貸款利率降低，我們的負債

確實已逐漸降低中。

目前１０１沒有擴大投資的需要，所以不會辦現金增資，股權結構短

時間內不會有任何改變。

問：目前中聯信託正積極招親，進度如何？

答：進度很順利，有兩家外資在爭取，包括私募基金、兩家外銀。不

過，外資要進來台灣投資有很多流程要進行，現在還沒辦法確定何時

會談成。這兩家外資都已經簽下意向書，也實際到公司查核過，我們

不會擺高姿態，不過細節真的不方便透露。

「現在真的鬆了一口氣！」搭乘台北１０１辦公大樓的快速電梯一路

往上抵達５９樓辦公室，台北１０１大樓總經理林鴻明隨口冒出了這

句話。

這八、九年來，台北１０１大樓平地起高樓，從動工興建時官方要求

降低大樓高度，興建途中又遭遇９２１、３３１兩次大地震，導致工

期延誤與額外成本不斷增加。隨著完工時間一延再延，一路看著１０

１從無到有的林鴻明，心頭負擔之大，外人難以想像。

尤其，台北１０１大樓興建時期，剛好也是台灣房地產景氣最低迷的

時候。以房地產起家的宏國集團，散布在台北縣市各地的土地也慘遭

套牢。高達上百億元的負債，曾經讓林家被壓得喘不過氣，有好一陣

子，林家刻意低調，銷聲匿跡。

不過，ＥＱ超高的林鴻明，總是樂觀面對這一切。無論是外界對這棟

世界第一高樓的種種問號或驚嘆號，或是宏國集團的負債問題。靠著

他一身兵來將擋、水來土淹的功力，就這樣咬牙若撐，終於撐到雨過

天青。

商業不動產市場在本國企業、外資法人同步搶進之際，復甦步調加速

，牽動台北市辦公大樓市場溫度的Ｔａｉｐｅｉ　１０１大樓，最近

平均每月租金首度站穩三千元大關。

為了衝刺全年的出租率目標，最近的招商策略也將改弦易轍，目標承

租戶將從原本的大型知名跨國企業、調整轉變為優質的中小型本土企

業，預料此舉將會為第四季辦公室租金行情，帶來推波助瀾的作用。

以前，要進駐Ｔａｉｐｅｉ　１０１，每一個月大概要得起將近二百

萬元的租金，才有資格進駐。不過最近Ｔａｉｐｅｉ　１０１招商策

略將調整「門檻」，大約付得起一百萬元辦公室租金的企業，即可進

駐。

台北國際金融大樓公司副總經理劉家豪表示，最近Ｔａｉｐｅｉ　１

０１不論租金、招租進度都是漸入佳境，有幾家大的外商跨國企業正

在洽談，同時也希望針對國內外一些中小型、承租辦公室面積不需要

太大的優質企業，爭取進駐，好處是提供企業選擇辦公室坪數會比較

靈活、彈性，或許半個樓層，就可以出租；對於台北國際金融大樓公

司本身來說，也更歡迎一些優質的國內外企業承租坪數較小的單位。

劉家豪表示，目前Ｔａｉｐｅｉ　１０１的辦公室總樓地板面積約六

萬坪，單一樓層的坪數，自七百坪到一千二百坪不等。現在五十九樓

以下的中低樓層幾乎都滿租，剩下六十樓以上的高樓層，是下半年招

商的重點，平均出租率已直逼七成大關。

由於樓上的景觀比較好、因此租金行情一定比中低樓層要貴，因此月

租已站上每坪三千元大關。

最近為衝刺年底前能達到八至九成的出租率，Ｔａｉｐｅｉ　１０１

決定打破既有的招商策略，不再堅持「一層一戶」，而開放企業承租

半個樓層。因此，最近已洽談承租面積約三、五百坪的客戶，換算每

一個月租金費用有機會不到一百萬元，即可進駐。

高力國際公司董事總經理劉學龍表示，第三、四季辦公大樓市況一直

被看好，尤其最近指標大樓Ｔａｉｐｅｉ　１０１的高樓層租金報價

已首度突破三千元大關，最低也有二千六百元，招租速度正順利去化

中。

再加上最近統一國際大樓的租金行情，也愈來愈硬，一坪也將近三千

元，預料將會進一步帶動整個信義計畫區、甚至東區辦公商圈的租金

，全面上揚，全年漲幅估計約在四．九七％以上。

全球最高大樓─台北１０１金融大樓可望有超級大房客。消息指出，

ＩＮＧ安泰人壽有意進駐１０１大樓，且需求坪數不小，一旦遷入將

擠下台灣證券交易所，成為１０１最大房客。對此，ＩＮＧ安泰人壽

總經理韋立俊（Ｊｏｈｎ　Ｗｙｌｉｅ）證實，雙方的確在商談中。

台北１０１大樓今年上半年因安侯建業會計師事務所遷入，出租率已

達到六成，但距離全年出租率七成的目標還有一步之遙；為此，１０

１大樓租賃部門不斷主動對探詢知名外商公司的意願，包括直銷知名

業者美商安麗（ＡＭＷＡＹ）等均曾有過接觸。

ＩＮＧ安泰人壽在台耕耘已１７年，隨著人員擴增，目前光是在台北

總公司的內勤人員便超過２，０００人，分別分散在基隆路、敦化北

路、淡水等地辦公。

ＩＮＧ內部一直計劃將人員「儘量集合」以收聯署辦公之效，過去兩

、三年間還曾透露有意在台自建或購買總部大樓，且尋找的地段傾向

在台北市區，不過，這項計劃已在去年喊卡。

不過，新任總經理韋立俊上任後還是希望貫徹將員工辦公場所距離拉

近的政策，據了解，最新計劃是將部份人員搬到１０１大樓，以解決

ＩＴ、人事等部門得在淡水上班的問題。對此，韋立俊坦言，雙方確

實在洽商中，但目前尚未定論。

目前雙方還未達成結論，價格也是一大商談重點，ＩＮＧ安泰人壽主

管透露，１０１大樓目前開出的價格相當有「競爭力」。不過，因為

搬遷辦公室事關重大，內部估計，即便完成意向書簽約，最快也要年

底才可能執行。

一旦簽約承租１０１大樓，坪數多少？誰該搬進去？無異是安泰人最

關心的問題。據悉，規劃坪數高達４，８００坪之多，可望超過１０

１大樓目前最大房客─台灣證交所。資料指出，１０１大樓目前前三

大房客分別為證交所、安侯建業、德商拜耳，坪數各在４，１００至

４，４００坪之間。

至於誰要搬？ＩＮＧ安泰人壽幾大高階主管都在名單中，總座不能少

，包括總部新派來的執行副總經理李博思（Ｂａｓ　Ｌｉｃｈｔｅｒ

）等都將進駐，而其轄下的部門跟著老闆跑的機率也最高，例如：行

銷企劃、業務員管理、銀行保險、團險、訓練部門等都是李博思轄下

，但這些內勤人員高達１，０００人左右，恐怕也沒法通通搬到１０

１辦公。

計劃在年底滿租的世界第一高樓台北101大樓，準備搶搭不動產證券

化列車。台北101董事長陳敏薰說，由於台北101購物中心、觀景台

營運狀況佳，在辦公大樓滿租之後，打算將三種不動產包裹發行

REITs（不動產投資信託）。101有望成為全球規模最大的地上權不

動產證券化商品。

此外，去年底開始，世界第一高樓台北101董事長究竟會不會換人，

始終是台北金融圈熱烈討論的話題，陳敏薰接受記者訪問時，首度

談及面對這些傳言的心境。以下是專訪紀要：

問：近日市場傳聞101董事長將有異動，甚至連接任人選都有名單，

實情如何？

答：我是2004年接任的，101董座任期是三年一任，目前我還是繼續

做分內的工作，一點變化都沒有啊！謠言或空穴來風的消息，我聽

到之後都是一笑置之，不予回應。

今年仍處虧損

問：明年董事長任期滿之後，有信心連任嗎？

答：我不回答預設問題。其實人生還很長，我不會去管一年還是兩

年的變化，只要求自己活在當下，與其每天去想一些還沒有發生

的事，不如好好做事，大家就會肯定你。

問：目前101大樓的負債金額不小，將如何改善這個問題？

答：台北101興建費用高達600億元，要在營運一、兩年內就損益兩

平，有現實上的困難性。我們現在透過各種開源節流的方法，盡可

能在最短時間內賺錢，不過，今年還是會在虧損狀態。

問：台北101大樓完工即將滿兩年，在邁入第三年時，未來會有哪

些新的布局與營運策略？

答：年底高樓餐廳開幕，將成世界上最高的景觀餐廳，這是台北

101大樓繼觀景台與辦公大樓外，提供大樓附加價值的另一個經營

方向。

因為我是財務出身，近日也在思考將台北101推上證券化的路。雖

然現在辦公大樓還沒滿租，不過我相信以101大樓的稀有性、地段

優勢，可望成為REITs市場搶手產品。但是，投資報酬率、財務計

畫還需要專業顧問公司評估進行。消費重鎮成型

問：101透過登高大賽、跨年煙火等大型行銷活動打響國際知名度

，未來將會如何讓101這個世界型地標的品牌形象更醒目、更閃亮？

答：今年4月美國《新聞週刊》以封面故事選出「世界新七大奇景

」，台北101大樓入選，這在台灣商業史與建築史上應該沒有前例

，也證明101作為全球性的地標建築的角色已被肯定。

101開幕之後，這幾年來信義計畫區「101商圈」已經成為台北另一

個新興消費重鎮，更為整個區域帶來群聚效應，所以101很自然地

就成為引領生活態度的國際品牌。

台北101大樓打算發行REITs，不僅將成為世界摩天大樓首例，甚至

創下全球規模最大的不動產證券化商品，成為不動產界極為重要的

參考案例。不過，房地產業界分析，以目前101的狀況來看，依舊

有許多難關需要克服。

戴德梁行研究部協理薛惠珍說，台北101辦公大樓出租率才剛超過

六成，金管會為了管理不動產證券化商品的發行品質，今年祭出

多項嚴格措施。

其中，「收益穩定性」的審核標準增加了標的「最近三年的平均出

租率應該達85%以上」，符合的物件可縮短審核時間。

這對目前尚未滿租的101來說，要順利達成這項目標，恐怕還有好

幾年的路要走。

世界最高辦公大樓的董事長，每天過得是什麼樣的生活？

在很多人眼中，世界第一高樓董座幾乎與世界上最有權力的人畫上等

號。出國介紹自己，第一句形容自己的詞彙是台北１０１董事長；走

在台北街頭，不用交換名片，大家都知道你的辦公室就在信義計畫區

，種種亮得發燙的光環，讓很多人對這個位子投以羨慕的眼光。

不過，擔任１０１大樓董事長兩年的陳敏薰，對於上述的光環與權力

反而看得淡。這兩年，她花了很多時間默默耕耘１０１的品牌，甚至

想盡辦法讓世界有機會透過１０１認識台灣。她的幕僚有時覺得她很

像外交官，但陳敏薰只恨時間不夠用，來不及把１０１這個品牌擦得

更亮些。

今年才過完一半，陳敏薰已經去了三次日本、三次法國與一次德國，

出國時間零零總總加起來已超過六、七十天。這些出國行程可不是休

假去玩，而是飛到第一線招商。她的想法是，藉由自己親自出席，先

讓歐洲精品界老闆認識１０１，希望有一天想要進入亞洲市場時，會

想到這位個子不高的東方女子和她管理的世界第一高樓，永遠張開雙

手歡迎。

陳敏薰不諱言自己的腰桿子很軟，年紀還不算老，加上外文能力極佳

，只要有空，她一定親自去參加國際時尚品牌活動的邀約。她相信，

只要能夠接觸到精品業者，就會埋下一個發芽的希望種子，即使現在

並不會真正帶入租戶，後續的效應是很驚人的。

陳敏薰常說自己剛當１０１董事長時，還是個不動產、精品門外漢，

現在也不過是進入初學者階段，自信的眼中仍保有對專業事務的謙虛。

其實，在她努力經營品牌的同時，陳敏薰三個字正漸與１０１畫上等

號，就好像１０１這個品牌等於世界第一高樓代名詞一樣。

面對開發金董監改選時程不斷逼近，財政部也到了必須拿出明確態度

的最後時刻，一方面財部不能輕易棄守開發金，但也不能讓外界覺得

要求沒道理，其中在方寸的拿捏上，對大股東回補持股至一五％的標

準如何認定，就有很大的學問。

根據財政部的腹案，一五％的標準認定有二種方式，一種是前財長林

全當初所提及，用現任董監事加碼額度來算，另一種則是以大股東及

其家族出資來要求，排除動用公司資金所增加的持股。倘若財政部所

要求的是前者，那麼辜家以非現有董監事名義所追加的六％左右持股

全部不算數，必須設法倒給檯面上這些董監事，在技術上難度頗高。

但倘若財政部考量保險法修法方向，限制動用保戶的錢投入經營權之

爭的精神，而採取後者方式要求，那不只是中壽，連中信證都不應該

作為大股東回補持股的資金來源，在這種要求下，一五％必須徹底排

除中壽、中信證持股，得一切重來。此時辜家有二種作法，一種是在

市場上倒出中壽、中信證股票再由其名下投資公司承接，第二種則是

再多買五％至六％的持股。

不過上述二種作法，都各有問題，前者必須設法杜絕外界對於「內線

交易」的質疑，後者是必須再募資多買股票，形同買進至總持股約二

○％至二一％左右的水準。

最後究竟採取何種認定方式，九月立院開議之後財經立委的態度，將

是重要的影響關鍵，這些立委不是質疑一五％的要求過低，就是要求

在自有資金的認定上不能放水，財政部如何收放，也更令人矚目。

中油在非洲查德投資三個礦區，權利金為１，７００萬美元，此三個

礦區任由中油挑選，原油蘊藏量可期。中油表示，預計四年投下３，

０００萬美元，很可能創造超過１兆元的收益。

中油公司董事長潘文炎８月６日將陪同行政院長蘇貞昌，到非洲查德

參加該國總統就職典禮。中油公司主管指出，因中油與查德彼此間有

業務往來，且中油在該地進行礦區開採，才由董事長代表前往。不過

，此行雙方並沒有安排簽署任可投資備忘錄或意向書等事宜。

中油主管表示，所投資的一個礦區，緊鄰於美國石油巨人艾克森美孚

（Ｅｘｘｏｎ－Ｍｏｂｉｌ）礦區。艾克森美孚估算，該區原油蘊藏

量達９億至１０億桶，為了將開採的原油經由喀麥隆海岸輸送出來，

艾克森美孚、喀麥隆及查德政府共同斥資設立３６吋的輸油管，未來

中油開採的原油，也可以經過此輸油幹管輸送。

依中油與查德政府當初談判的條件，未來中油開採到原油後，依權利

，中油可取得七成，查德政府取得三成。中油最看好的礦區，若真能

如預期一般，則將獲取超過１兆元的利益。因查德內戰，中油撤出的

工作人員如今已重回工作崗位。依中油分配的工作進度，原油蘊藏量

及開採的結果，在四年內即可分曉。

此外，中油也打算前進利比亞。中油主管指出，雖然利比亞的原油價

格比其他地方貴，但是西非都屬輕質原油，品質好。在利比亞與美國

關係改善後，將陸續開放幾個礦區，蘊藏量約有２５０億桶，中油有

強烈意願爭取。中油近年來在海外探勘業務上多有斬獲，去年在澳洲

、厄瓜多發現超過３，０００萬桶的油氣蘊藏。

台北１０１大樓上半年營收出爐，６月營收４．８６億元，年增率１

９．４３％，雖然上半年營收達２８．７億元，比去年成長近兩成。

不過，因當初興建成本高達６００億元，每年折舊攤提金額要數十億

元，今年底以前，世界第一高樓仍處虧損狀態。

台北１０１昨（１１）日表示，目前辦公大樓招租順利，不但因出租

率過半，獲得降息，手頭上也有好幾家外商公司正在洽談進駐中，而

且購物中心三樓的櫃位也調整好了，下半年營收可望更進一步創新高。

據了解，目前１０１正在洽談的新租戶就是知名外商壽險公司ＩＮＧ

安泰人壽，而且承租面積高達４，８００坪，比上半年安侯建業會計

師事務所承租的面積還大。若順利簽下安泰人壽，１０１今年預定的

七成招租率，將順利達成。不過台北１０１總經理林鴻明不願證實。

台北１０１大樓租賃部協理楊文琪說，在安侯建業加入後，１０１的

出租率已達六成，雖然比預期進度慢，但是已出租的２．５萬坪樓地

板面積也算租掉兩棟台北市一般辦公大樓，「目前最困難的階段可以

說已經過去了」。

根據１０１辦公室平均租金行情每坪２，５００元估算，台北１０１

辦公大樓的租賃收入至少有１６億元，但楊文琪說，如果辦公室出租

七成，只能打平物業管理費，因此１０１每天開門，都在想辦法開源

節流。

美商仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說，以香港頂級辦公大樓ＩＦ

Ｃ　ＩＩ為例，剛開始招租時租金也不甚理想，不過，目前已漲到每

坪１萬元，顯見１０１辦公室後勢看漲。

台北１０１金融大樓最新財報顯示，營運虧損累計已近９３億元，財

務負擔十分沈重。

但１０１大樓總經理林鴻明表示，今年底可望損益平衡，也希望１０

１大樓達到滿租目標。

辦公室昨日喜迎新租客———安侯建業會計師事務所，目前１０１大

樓招租率達５８％。林鴻明表示，預計招租率９０％以上可損益平衡

，今年底可望達到目標。

根據台北金融大樓公司公告的財報顯示，９３年虧損１３億２０００

多萬元，每股淨損０．７５元；９４年虧損達２４億９８００多萬元

，每股淨損逾１元。加計先前累積虧損，已達９２億９０００多萬元。

台北一○一金融大樓公司公告最新財務資料，顯示累計虧損九十二億

九千萬元，面對虧損急劇增加，該大樓正積極展開招租工作，該公司

總經理林鴻明表示，要在今年年底達成滿租的目標；隨著安侯建業會

計師事務所今（二十六）日與一○一大樓簽約，該大樓的承租率達到

五八％。

一○一大樓總樓地面積十萬坪，其中商場約四萬坪，辦公大樓約有六

萬坪，到現在為止，辦公大樓出租率已達五成，預定今天與安侯建業

會計師事務所正式簽約，該所完成承租六十三樓至六十八樓，約有四

千坪的面積後，可望再將出租率提高到五八％，但與該公司自估損益

平衡點九○％，還有一段距離。至於較早營運的商場部份，一○一大

樓近期已開始進行換約，並提高租金。

一○一大樓從去年才開始營運，也才正式對外公步財報資料，依據該

公司公布最新的財務資料顯示，九十三年度虧損十三億元二千多萬元

（每股淨損○．七五元），去年虧損擴大至二十四億九千八百多萬元

（每股淨損超過一元），累計虧損則超過九十二億元，另一○一大樓

股本為二百四十五億元，負債比率為七一％。觀察各項財務指標，一

○一大樓的經營不算好（見左圖）。

面對虧損情況日益嚴重，一○一大樓不願對外多說其中細節，只表明

有關虧損，只對董事會與股東負責。不過，該公司也強調，初期營運

之際，虧損在所難免，且在估算的範圍內。

一○一表示，整個大樓總投資達六百億元，從去年四月起，開始逐步

招商進入營運階段，而造成該大樓持續虧損的原因，主要是利息（一

年近十億元）與大樓支付的權利金，另去年工程接近尾聲，仍有部分

工程款必須結清，再加上攤提折舊，才使得去年虧損比前年增加。

根據透露，面對虧損日益擴大，公司總經理林鴻明已要求總動員，全

面展開招租工作，希望能在年底前，完成滿租的規劃目標。該大樓的

主要收入是商場招租、辦公室出租與觀景樓等三大項，辦公室招租將

是未來增加營收的主力項目。

中信集團包括中華開發、中壽、中信銀等，合計持有台北金融大樓逾

二五％持股，是最大股東，董事長陳敏薰是由中華開發所指派。對於

台北金融大樓出現大幅累計虧損，中信金控高層主管表示，虧損主要

是因目前折舊攤提及利息支出仍較多，惟折舊攤提虧損只是帳上提列

，並沒有現金流出的問題，所以不需要增資。

根據台北金融大樓董監持股統計，中華開發持股為一九．五五％，中

信銀三．○六％，中壽二．五二％，是最大股東，其次為中聯一五．

一二％，再次為中華電信一一．七六％，此外，國壽、新壽、台新銀

、華新麗華等，都是台北金融大樓的股東。

開發金控昨天表示，昨日一○一公布的是累計虧損九十餘億元，而非

當年度就虧損逾九十億元。開發金認為，台北一○一到去年廠商進駐

情形才穩定下來，租金收益今年才會表現在帳上，因此仍然看好相關

投資。

由於台北金融大樓在開發金帳上採成本法認列，只要不售出股票，就

不造成影響，開發金控表示，願意給予一○一時間，日久就會表現出

合理價值。

持股佔一五．一二％的中聯信託昨日也表示，台北金融大樓目前已有

租金收入，累計的虧損情況對未來營運沒影響，而且股東陣營堅強，

不需要擔心未來營運有什麼問題。

中信金高層主管亦指出，台北金融大樓折舊攤提分七十年提列，初期

幾年提列金額會較高；雖然剛開始廠商進駐率不高，但是去年已有廠

商進駐，也有租金收入，預料到九十八年以後，租金將大幅上漲，到

時候將會有好的報酬。

他強調，現金流量與帳上提列折舊虧損是兩回事，所以沒有增資的急

迫性。