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永慶房產集團於2025年7月推出的「永慶AI特助」，翻轉傳統搜尋找房的模式，提供創新且便利的「問房」服務，引領房仲業邁入「不用找，只要問」時代。上線不到半年，便贏得廣大消費者的好評，創造超過200萬次的互動，進而促進買方帶看率提升200％，更贏得LINE Biz-Solutions Awards 2025的「最佳創新科技運用獎」金獎榮譽。

LINE Biz-Solutions Awards主辦單位指出，「永慶AI特助」將AI科技融入LINE官方帳號，讓用戶只要發問即可查詢與預覽物件。用戶想要知道房屋細節，也只要發問，AI系統就會自動整理資訊提供給用戶，完整覆蓋購屋族線上找房場景。評審肯定永慶房產集團以生成式AI強化服務體驗，並展現整合第一方資料與多重AI接口的技術實力，因而贏得「最佳創新科技運用獎」金獎。

「永慶AI特助」的獨特「問房」體驗和亮眼的消費者使用成績，也獲選為LINE 2025年度大會中的精采分享案例。永慶房產集團資訊部協理呂學堯分享，「永慶AI特助」的致勝關鍵在於導入永慶房產集團全台超過1,950店、以及全台超過25萬件次的物件資料庫，因此能夠避免AI幻覺，精準理解消費者需求、進行房屋推薦；再加上「永慶AI特助」以集團累積30多年的房仲實務經驗進行AI訓練，因此在房屋推薦時，能夠跳脫出消費者在找房時的思考盲點，提供更多、更具潛力的物件給消費者參考。

呂學堯表示，曾有客戶想要找松山區的房子，但是「永慶AI特助」自動擴大搜尋鄰近松山區的中山、大安、信義等區域的理想房屋，推薦給客戶。原本經紀人員以為客戶會對松山區之外的房子不感興趣，沒想到客戶非常喜歡「永慶AI特助」推薦的房子，後來也順利成交。呂學堯指出，學習龐大數據資料庫的「永慶AI特助」，不僅提供便利的「問房」體驗，還能夠為消費者帶來更多房屋選擇，讓成家路更順遂。

素有「科技房仲」美名的永慶房產集團，除了提供消費者完整的誠實服務，也運用科技創新解決消費者痛點。永慶房產集團更自行組建起超過300人的數位與資訊團隊，自主開發高效、便利的房產科技。永慶的科技工具除贏得消費者好評外，也不斷贏得國際創新獎、亞洲科技卓越獎、LINE Biz-Solutions Awards等各大獎項的肯定。未來永慶房產集團也會持續從消費者的痛點出發，開發並優化房產科技，帶給消費者更優質的購售屋體驗，持續引領台灣房仲產業向上升級。

永慶房產集團開發的「永慶AI特助」，創新的問房體驗獲得消費者的廣泛使用和好評，上線不到半年就創造超過200萬次的互動。永慶房產集團資訊部協理呂學堯表示，為了提供給消費者更優質「問房」體驗，「永慶AI特助」蒐集消費者和內部的回饋，在11月全面升級，導入更高端的AI科技技術，讓永慶AI變得更聰明。

升級後的「永慶AI特助」能夠理解消費者更口語化的詢問，並自動判斷消費者需求，推薦適合的物件。消費者只要用自然語向「永慶AI特助」表達自己的喜歡的居住情境，例如：「我喜歡採光好的房子」、「房子不要太舊、要大一點」、「想要找日常採買方便的房子」，AI就能理解消費者需求，從具體的預算、屋況、地點、環境、機能等五大面向進行分析，再從永慶房產集團於全台超過25萬件次的房源中，匹配出消費者最可能滿意的物件。

呂學堯指出，傳統的網路找房模式，是以「物件」為核心，消費者只能根據固定的條件，例如：行政區、總價、坪數、屋齡、住宅類型等資訊，一個一個輸入、搜尋、整理。這種條件式的找房過程無形中限縮了消費者找房的想像。但是「永慶AI特助」是以「客戶」為中心，消費者只需要分享自己理想中的居住場景，「永慶AI特助」就能夠找到適合的物件。

此外，「永慶AI特助」也導入永慶房產集團超過30年的房產實務經驗，讓它能夠從許多資深房仲經紀人員的經驗中學習，提供消費者更多元、更廣泛的物件推薦。

呂學堯表示，透過「永慶AI特助」找房，過程不僅更直覺便利，還可能挖掘到意想不到理想好房，不僅提高找房的精準度，也能享受「不用找，只要問」的AI找房體驗。

永慶房產集團彙整實價登錄資料顯示，近一年台北市除萬華區外，預售屋每坪成交價均突破百萬元；屋齡十年內的住宅，除內湖、北投、文山、萬華四區，其餘每坪單價全數破百萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，萬華區發展較早，素地稀少、住宅密度高，加上街道與巷弄規劃較不完整，新案開發量有限，也多以中小坪數自住為主，整體房價水位較低，建案開價多貼近市場行情，吸引首購、剛需族群進場，讓萬華成為北市唯一「百萬元內入手預售屋」的行政區。

資料顯示，近一年北市預售屋每坪單價中，大安區每坪成交均價171.5萬元居冠，松山、信義等區每坪成交價也超過150萬元，北市僅萬華區目前預售屋每坪單價98.6萬元未破百萬元。

而北市屋齡十年內住宅、除內湖、北投、文山、萬華四區外，其餘八個行政區每坪單價全破百萬元。

進一步觀察中古市場，北市僅剩屋齡超過30年老屋每坪單價仍在百萬元以下，屋齡十至30年住宅每坪成交均價多在60萬至100萬元；北市近一年房價相對親民的行政區為北投、文山、萬華，三區高屋齡老宅每坪成交價仍在5字頭，士林區為每坪成交價為63.7萬元。

陳金萍表示，內湖、北投、萬華以及文山區等四區房價每坪仍在百萬元以下，主因區域多屬外圍生活圈或早期開發區域，取得土地成本與價格基期相對低，住宅產品以中小坪數住宅與自住型買盤為主，因此價格相對親民。

陳金萍分析，內湖、北投受惠於產業聚落與交通便利，吸引剛需族群，文山則兼具生活品質與自然環境；萬華因開發早、地價基期低，開價策略較貼近市場，成為北市最具價格競爭力的區域。

陳金萍指出，整體而言，預售屋擁有設計新穎、住宅結構品質較好等優點，但價格較高，且當前受政策、市場缺工等影響，交屋時間不定；而成屋、中古屋的房屋和管線較老舊，但擁有價格、坪效優勢，如北投區預售屋每坪成交均價約109.2萬元，但屋齡30年以上中古屋每坪成交價僅54萬元。

去年9月中央銀行實施第七波信用管制，近一年來房市交易大幅萎縮。根據六都地政局最新資料，10月六都建物買賣移轉1.7萬棟，雖較9月微增5.7％，但不過與去年同期相較則衰退約13.5％。房仲業者分析，若年底房市買氣沒有起色，全年全台房市交易量恐面臨26萬棟保衛戰，將創近九年最低紀錄。

據六都地政局統計顯示，除台北、桃園10月移轉棟數較9月微幅衰退外，其餘四都均較9月成長；與去年同期相較，新北、台中衰退幅度在1成以內，台南衰退幅度高達33％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上28,000點，對於房市氛圍雖偏向正面，但過去一段時間房價漲多，加上政策仍偏向房貸資金緊縮，房市移轉量仍偏向清淡。不過幾個月交易沒有再持續破底下探，房市有機會開始進入盤整期，科技業題材眾多，對於房市會有一定支撐，過去房價漲太多需要時間消化漲幅，接下來政策走向仍是影響房市信心的關鍵因素。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第四季為傳統購屋旺季，部分久候多時的剛需買家出籠，尤其各都的相對平價區段，包括淡水、龜山、梧棲、安南等地，因政策環境對首購族趨於友善，交易量微幅回升，年減幅也收斂至1成左右，衰退幅度已比前三季動輒年減2至3成明顯緩和。

以前十月六都會買賣移轉棟數來看，六都合計16.8萬棟、年減26.6％，其中台南、高雄年減幅均高於3成，六都買賣移轉棟數續創近八年最低紀錄，同時也是自1999年有紀錄以來第四低量，僅高於2015至2017年，而台北、台南續創八年最低，新北、高雄則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發酵，觀望情緒稍減，首購、換屋等自住需求轉趨穩定，加上市場看跌未來房價已成共識，部分屋主開始調整心態、主動讓利，若後續國內經濟環境沒有大幅變化，隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，預期11至12月房市傳統旺季有望維持穩健格局。

房市買氣慘，前三季交易量探九年低點。內政部最新資料顯示，9月全台建物買賣移轉棟數為20,039棟，月減3.9%、年減32.1%，前三季全台建物買賣移轉棟數共194,976棟，年減28.1%，探九年新低、為歷史同期第三低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因8月適逢暑假出遊旺季，原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續下，以及少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9%。

陳金萍指出，去年9月正值國內銀行房貸緊縮、央行祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量的時期，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響去年9月交易量表現，但去年仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定。

反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾三成的減幅。

據內政部統計顯示，去年4月至8月全台建物買賣移轉棟數均在單月3萬棟以上，9月央行實施選擇性信用管制後，單月也約在2.5萬棟以上，但今年以來，全台各月買賣移轉棟數均在2.4萬棟以下，9月更是來到單月2萬棟左右，顯示中古屋市場買氣低迷。

進一步觀察歷年前三季房市交易量表現，今年前三季交易量僅高於2016年175,787棟、2001年的193,238棟，2025年前三季全台建物買賣移轉棟數探下史上自1999年有分月統計以來第三低量。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象。

另外，央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，體現政府對於首購、換屋等自住族群的支持，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，整體房市是否回溫，仍需一段時間檢驗，有待第4季持續觀察。

房市政策仍緊縮，即使有9月新青安放款鬆綁、換屋族實現延長等利基加持，但僅讓中古屋市場觀望氣氛轉淡，但預售市場則激不起漣漪。業界認為，房市景氣回暖可能要再等等。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察近期中古市場帶看量，9月在新青安放款鬆綁、換屋族延長出售第二屋的措施上路後，單月帶看量與7月、8月相比有小幅回升，顯見貸款確實是影響民眾購屋決策的關鍵。

不過，儘管中古屋帶看量稍回升，但成交量能仍舊疲軟，主要還是買方期待房價下降，但屋主未肯讓步的情況下，買賣雙方價格拉鋸依舊。

預售市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，上述政策鬆綁並未對預售市場加分，一方面由於新青安政策將在隔年到期，即使股市投資熱，但買方「股轉房」的意願低，寧願把資金留在股市，也形成股市熱、房市冷的特殊現象。

另一方面，換屋族群所屬的中高價市場也非主流，目前新案平均單周看屋組數維持在10-15組，平均成交組數則是一組。即使成交，仍以知名建商指標案、新開案的個案表現為主，否則個案單周看屋量落在十組內，或者零成交的情況，仍有不少。

展望後況，陳炳辰指出，雖然今年928檔期偏冷，但新北市、桃園市應有百億大案有望上場，買氣仍有待降息、選舉政策牛肉、股市資金轉進等因素加持。至於價格，目前未有鬆動跡象，如桃園市小檜溪、大有區域新案，或是新北市板橋區、永和區知名新案都仍居高水位，價量持續背離。

房市交易量持續低迷，據內政部最新統計，9月全台建物買賣移轉棟數僅2萬棟，月減3.9％、年減32.1％，今年已連續九個月單月買賣移轉棟數不及2.4萬棟；累計前三季全台交易量19.5萬棟、年減28.1％，為2017年來的最低交易紀錄。

房仲業者指出，9月政府將新青安貸款排除銀行法規定之外、中央銀行延長換屋期限至18個月，稍微鬆綁房市管控，不過政策能否轉化為實際成交，有待第四季持續觀察。

內政部統計顯示，相較於去年4至8月全台建物單月買賣移轉棟數均在3萬棟以上，去年第四季單月也有2.5萬棟以上水準，今年各月均在2.4萬棟以下，8、9月甚至低至單月2萬棟水準，市場未見回溫跡象。今年前九月交易量僅高於2016年的17.5萬棟、2001年的19.3萬棟，創下自1999年有分月統計以來的第三低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，加上少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9％。而國內房市政策調控、銀行資金緊縮仍持續，美國對等關稅政策正式實施，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾3成的減幅。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象；央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。

中央銀行近日指出，歷經多次選擇性信用管制措施後，房地產市場過熱情況已有明顯趨緩，房市交易量、價格漲勢及民眾預期心理均出現降溫，銀行資金運用也更符合政策方向。

不過，央行官員認為，目前尚未出現鬆綁房市管制的訊號，將持續審慎觀察市場變化，以維持金融穩定與健全發展。

央行指出，自去年10月起，全國建物買賣移轉棟數年增率轉為負值，今年1至8月交易量較去年同期減少27.6%，顯示房市買氣顯著放緩。

根據永慶房屋網路調查，今年第4季民眾「看跌房價」比率達50%，遠高於「看漲」的20%，顯示市場預期心態已明顯轉向保守。同時，多項全台房價指標顯示漲勢趨緩，包括內政部住宅價格指數，以及國泰、信義與政大永慶房價指數等，年增率皆較去年明顯下降，顯示房價上漲壓力逐步減輕。

央行指出，信用資源流向亦顯示政策成效。根據統計，截至今年8月底，本國銀行辦理無自用住宅購屋貸款餘額占全部購置住宅貸款比率，已自2023年1月底的57.0%，上升至63.1%，顯示資金更集中於自住需求。

此外，都更及危老重建貸款占比也持續上升，由去年9月底的19.5%，提高至今年8月底的24%。央行表示，這反映銀行業配合政府政策方向，積極將資金導入促進都市更新與重建等具公共利益的用途。

央行進一步指出，全體銀行不動產相關放款成長率持續下降，顯示信貸擴張趨勢受到有效控制。截至今年8月底，不動產貸款餘額年增率由去年9月底的9.4%降至4.9%，購置住宅貸款年增率由11.3%降至6.3%，建築貸款年增率更自去年10月底的4.7%降至僅0.7%。

同時，不動產貸款集中度也持續改善，由去年高點的37.61%降至今年8月底的36.71%，顯示銀行業資金過度集中於房地產的情形已逐步緩解，整體信貸結構更趨穩健。不過，央行官員認為，目前仍非鬆綁房市管制的時機。未來將持續監測房市交易動向、價格變化與資金流向。

永慶房產集團根據實價登錄資料、統計台積電廠區周邊中古屋房價發現，今年前八月「台積宅」買氣退燒最多的是竹北市、量縮幅度近七成，至於房價修正最多的為台南市的安定區，與去年相比下修13.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年以來在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行下，以及美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。

陳金萍表示，尤其目前買方購屋心態保守，期待房價有一定的降幅才願意進場，但竹北市今年中古屋的平均每坪成交單價較去年不減反增，平均每坪單價更已來到4字頭，使不少買方保持觀望，因此量縮幅度最明顯。

陳金萍指出，南科台南園區近年來房價快速上漲，使不少購屋族已無法負荷，且該園區周遭房屋供給量大，隨著政策影響持續，不少投資客選擇退場轉售，使待售房屋供給增加。而且當地的交通、生活機能尚待完善，使得房價支撐性不足，價格開始修正。

資料顯示，台積電即將和已進駐廠區所在的行政區，也就是市場俗稱的「台積宅」，今年前八月交易量較去年全面減少，其中減幅最多的是位於新竹縣的竹北市，減幅近七成。

在全國擁有台積電廠設區的九大行政區中，今年前八月交易量萎縮最多的是竹北市，量縮幅度近七成，其次是橋頭的67.4%，和擁有中科的西屯區大減64.1%。

台積宅除了交易量明顯量縮外，部分區域房價也開始有所修正。數據顯示，台南市安定區房價較去年共下修13.1%最高；新市區和善化區，房價也分別修正3.7%和2.8%。

而嘉義縣的太保市房價反而逆勢上漲11.8%居冠。陳金萍表示，近年嘉義縣太保市發展題材不斷，除台積電將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，未來發展潛力可期。

陳金萍指出，再加上嘉義高鐵站周邊仍有廣大腹地可開發，吸引建商積極進場。由於嘉義太保的房價基期較低，加上科技人才剛需買盤支撐，在眾多題材助攻下，讓當地預售價格已反映市場上漲預期，也帶動中古屋價格走升。

先誠實、再成交！永慶集團董事長孫慶餘是發自內心想落實這句話，要求永慶人務必要奉為圭臬，買賣雙方是經紀人本人、二等親或公司同事，及一年內短期買賣案件，都要事先告知。本店有一案例，一位屋主委賣住宅，在同棟社區有事故屋，雖不在出售標的同一棟，但本店如實告知潛在買方，沒想到買方已知情，讚許同仁「先誠實、再成交」精神，最後簽約成交。 誠實金句 只要有誠信 不怕不成交

據今年第3季「政大永慶即時房價指數」數據顯示，全國和六都、新竹縣市指數全面下跌，且跌幅擴大、從第2季季跌1.6%擴至第3季2.8%；六都、新竹縣市中，中南部跌勢最重逾3%、雙北市最輕在2%左右。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年第2季全國房價指數小幅下修1.6%，第3季跌幅擴大、達2.8%，反映市場買氣降溫，房價呈現緩跌走勢，尤其9月六都、新竹縣市議價率在10%~13.2%相對高檔，與去年6、7月房市高點相比，成交議價率擴大。

展望第4季房價，葉凌棋認為，在市場沒有太大利空或利多釋出下，第4季估計市場依然呈現緩跌格局，六都、新竹縣市房價初估季跌1.5%~5%間，第4季單季整體房價估計跌2.5%~2.8%間；累計2025年全年平均整體房價估下修5%~6%。

今年第3季全國即時房價指數跌幅擴大、從上季季跌1.6%擴大至2.8%；以六都、新竹縣市來看，第3季高雄市即時房價指數季跌幅為4.4%，為六都、新竹縣市最高；其次為台南市、台中市季跌3.6%、3%，桃竹兩縣市則季跌2.9%、2.3%；反觀，房價最高的雙北市最抗跌、各季跌2.1%、2.1%；總計除了新北市外，其餘都會區第3季房價指數跌幅全數擴大。

永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫。

到了今年上半年，延續去年下半年的市況，房市交易仍冷；惟到了今年第3季，美國於8月宣布暫對台課徵20%對等關稅，且當前房市政策尚未放寬，市場交易量縮持續，帶動部分屋主讓利銷售，以致六都、新竹縣市房價出現跌幅擴大的趨勢。

郭翰指出，高雄市、台南市近年來受益台積電的設廠投資效應，不僅帶動全市土地上漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受房貸緊縮及信用管制的衝擊，加上當地薪資漲幅遠不及房價飆升速度，區域房價支撐力不足、開始鬆動，房價進入緩步修正，並在第3季出現跌幅擴大的跡象。

房價跌幅持續擴大，最新第三季的「政大永慶即時房價指數」顯示 ，全台指數跌幅為2.8％，全台和七大都會區指數全面下跌，且跌幅 普遍有擴大的趨勢，其中以中南部跌幅最重，台中、台南和高雄指數 季跌幅皆逾3％，桃園跌幅2.9％，新竹縣市跌幅2.3％，台北、新北 跌幅約2％。

該指數顯示，七都第三季房價季跌幅2.8％，較第二季的1.6％擴大 ，除新北市季跌幅較第二季收歛外，其餘六都均較第二季擴大，七都 中又以高雄季跌4.4％最高，台南季跌3.6％、台中3％，跌幅居次。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，去年下半年開始，受到銀行 房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫，今年上半年 房市交易仍冷。今年第三季川普於8月宣布對台課徵20％對等關稅， 且目前房市政策尚未放寬，房市交易量縮持續，部分屋主讓利求售， 使七都房價出現跌幅擴大的趨勢。

不過日前行政院拍板，將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比 率限制外，讓銀行可釋放更多放款量能，有望提高首購族的購屋意願 ，整體而言，若國內經濟沒有大幅變動，隨著房市政策鬆綁議題持續 發酵，以及自住需求穩定進場，預期第四季房市有望維持穩健格局。

股市熱、房市冷，曾是領漲國內房市的三大科學園區，如今成為帶頭下修房價的指標。據統計，在去年央行919信用管制後，三大科學園區周邊的中古屋、預售屋交易大幅量縮，房價相較高點更有7％∼9％的修正，下修幅度更甚於整體市場，曾是票房保證的科學園區房市，如今成為票房毒藥。

永慶房產集團統計各大科學園區周邊房市近年量價，自去年第四季至今年第二季中古屋成交量，較信用管制前減少39.4％∼54.9％，預售屋成交量較信用管制前大減66.9％∼78.6％。

以交易量最大的竹科周邊為例，信用管制前每月約有逾500件的中古屋交易量、逾400件的預售屋交易量，管制後僅剩200餘件的中古屋交易、和不到百件的預售屋交易。

房貸緊縮、買方信心保守，使得交易量驟減，成屋市場房價也快速回落。以房價高峰的去年第三季為基準點，近三季以來科學園區周邊下修幅度均在7％以上，其中以竹枓達9％最高，中古屋房價跌破4字頭；中科、南科高雄園區房價跌幅也在8％以上，南科台南園區則在7.3％，房價下修幅度遠高於該都會區，竹科周邊的預售屋價格也出現小幅修正。

房地產業者指出，股市持續創高，然而房市動能卻相當低迷，「股熱、房冷」差異之大，歷年僅見，房貸資金水龍頭緊縮是資本市場資金熱潮未能流入房市的主因，過去幾年房市多頭，全台房市幾乎由竹科、中科、南科三大園區領漲，投資買盤熱絡、自用買盤追價下，相對低基期的房價飆漲，在投資買盤退散、自用買盤追價無力下，即使科學區產值、企業獲利持續攀高，高所得族群也不願將資金投入房市。

房市交易持續低迷，六都9月建物買賣移轉棟數為1.6萬棟，月減3 .5％、年減29.5％；前三季六都移轉棟數15.2萬棟、創下近八年同期 最低紀錄，顯示今年房市持續性低迷，未見回溫。由於信用管制政策 未鬆綁、房價降幅未能達到買方認同，預估至年底前房市交易量仍欲 大不易。

根據六都地政局統計顯示，9月除台北市月增4.2％外，其餘各都均 較8月衰退；與去年同期相較，新北、台南、高雄衰退幅度均達3成以 上。房仲業者指出，房市持續低迷，房貸緊縮現況、對後市信心不足 趨勢，短期難以扭轉，買氣很難在短期明顯回溫。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到26,000點， 市場上的資金與信心並未同步反映到房市，主要過去一段時間房價漲 多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮。

不過曾敬德也發現，近月房市已有開始築底跡象，交易量不再破底 ，新青安政策略為放寬對於部分區域仍有正面幫助，接下來就觀察年 底的央行動向；去年8月銀行開始進行為期一年的房貸自主管理，到 年底也將屆滿，政策走向仍將對於房市有關鍵影響力。

以今年前三季六都買賣移轉棟數來看，六都合計為15.2萬棟、年減 27.9％，新北、台南、高雄三都年減幅均在3成以上，六都前三季交 易量創下近八年同期最低，也是自1999年以來第四低，台北市、台南 市則續創八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新青安貸款排除在銀行法第7 2-2條放款比率限制之外，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款 取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡跡象，不過政策能 否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。目前 市場普遍期待房價下修，有意出售的屋主若能適度調整售價、與市場 行情接軌，有助於縮小買賣雙方的價格落差，加速成交進程。

9月六都買賣移轉棟數僅約1.6萬棟，月減3.5%，年減29.5%、近三成，不僅年月雙減，北、高二都更寫同期新低紀錄。第3季單季交易量僅5.2萬棟，是統計以來單季最低；累計今年前九月六都移轉量約15.17萬棟，年減27.9%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期雖有政策利多，如行政院將新青安排除於《銀行法》第72條之2規範限制之外，央行亦將換屋族出售舊屋的期限放寬至18個月，然而相關措施多是照顧首購族群，對整體房市量能提振效果有限，9月市場買氣清冷，移轉量出現年月雙減。若未有進一步重大利多支撐，今年全年買賣移轉棟數可能較去年萎縮超過兩成，房市恐將面臨「27萬棟保衛戰」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，當前一般房貸利率寫16年新高，民眾就算貸得到，也不見得貸得起，即使9月房貸水位較前幾月充盈，自住買方出手相對謹慎，買氣欲振乏力。

六都昨（1）日公布9月買賣移轉棟數約1.6萬棟，出現月減3.5%、年減29.5%「年月雙減」；與前月相比，僅台北市受惠新案交屋帶動，月增4.2%，其餘五都均呈月減；與去年同期比較，六都全數負成長，衰退幅度在15.4%至38.3%間；今年第3季移轉量5.2萬棟、年減約達三成，寫下單季最低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到2.6萬點，惟市場上資金與信心並未同步反映到房市，主因過去一段時間房價漲多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮，讓第3季房市交易表現平淡。

累計今年前九月六都買賣移轉棟數約15.17萬棟、年減27.9%，續寫八年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量；而今年前九月台北市、台南市則是八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，雖然政府將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制外，讓觀望氣氛稍微轉淡，惟相關政策能否轉化為實際成交，有待第4季持續觀察。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，大環境買氣萎縮，仍有部分區域憑藉大案交屋潮衝出可觀量能，像是桃園大園客運園區，及台中梧棲的台中港特定區，都因為新案完工交屋量大，年月表現近乎倍增。

中央銀行第七波信用管制滿一年，加風災干擾，房市買氣持續低迷 ，9月各大房仲旗下門市交易量普遍延續8月低迷，房仲門市交易量普 遍年減逾2成。由於去年此時房市景氣已開始轉折向下，基期較低， 加上部分屋主願意降價促成交，已有部分房仲9月業績年增率轉正。

各大房仲業者自結9月門市交易量變化，住商機構、中信房屋、台 灣房屋月減幅普遍在3％∼7％，年減幅約20％∼28％，相較過往普遍 在3成甚至4成以上的年減幅，9月業績跌勢見收歛，永慶房產集團9月 交易量甚至逆勢年月雙增，月增4％、年增3％。

不過業者仍認為，包括政府房市政策、經濟環境等外在環境未見大 幅改變，房市短期內交易量仍欲大不易。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月房市政策稍鬆綁後，民眾 購屋信心受激勵，讓市場觀望氛圍緩解，加關稅政策落地，但台灣稅 率未定，國內經濟變數仍大，部分屋主對未來經濟景氣有疑慮，願意 降價爭取成交機會，讓交易量連二月小幅正成長。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，9月央行理監事會成為市 場矚目焦點，賣方態度觀望，不少買方貸款仍陷困境，雖行政院讓新 青安貸款排除在銀行法72-2規定外，但挹注有限，使得交易量欲大不 易，新案市場實際價格下修有限、未能形成廣泛降價，成屋市場在貸 款排隊、利率攀高等壓力下，短期內交易量仍保守，恐需到第四季才 有轉機。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，嚴格放貸已逐漸成房市常態 ，買方態度保守，近一年投資型的屋主陸續讓利脫手，自住屋主價修 幅度有限，限貸令對價格的影響已弱化，但購屋者仍有降價期待，買 賣雙方出現價格落差，交易量難以放大，目前政策友善新青安，為新 青安貸款開快速通關，第四季仍是低總小宅產品當道，房市仍是首購 族天下。

永慶、住商、中信、台灣房屋等四大房仲昨（30）日公布內部店頭成交量數據，9月在政策對新青安、換屋族稍稍鬆綁，雖有提振部分買氣，但市場仍疲弱乏力，除永慶微幅成長，其他都較去年同期衰退逾二成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，目前房市買氣觀望氛圍仍在，預售市場因建商無明顯廣泛降價，新案市場實際價格下修力道有限。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，9月成屋市場雖有表現，但因房貸排隊、利率升高等壓力，買氣回籠有限，讓短期交易量保守呈現。

中信房屋總經理張世宗認為，展望後市，需關注央行政策與貸款環境，若房市信用管制措施沒有彈性調整，目前僅能冀望今年第4季旺季建商或屋主是否願意加大讓利幅度，亦或買方購屋意願增強，才有利買盤增強。

根據住商、中信、台灣房屋等三家房仲的店頭成交量顯示，9月交易量較8月減少3.8%至6.9%，較去年同期衰退20.4%至27.7%。惟永慶房屋則呈年月雙漲表現，月增4%、年增3%。

從六都來看，住商、中信房屋9月以台中市月增9%至13%表現較佳；台灣房屋內部數據是桃園月增8.7%，買氣較旺；永慶房產集團是台南月增12%較好。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，10月將進入傳統購屋旺季，雖然央行限貸令在9月並無鬆綁，但目前政策對適用新青安優惠房貸的首購買方友善，第4季仍會是低總價小宅產品當道，房市將由首購族撐盤。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，從內部成交數據看，當前買方購屋態度不再僅是觀望，且看屋、比價等購屋行程有轉趨積極跡象，只要有意出售的屋主，適度調整售價與市場接軌，縮小雙方價格認知差距，就有利加速成交速度，預期第4季房市有望維持穩健格局。

房產專家表示，台美對等關稅未定，對國內傳產業殺傷力有多大仍未知，若台灣對美20%關稅無法降至與日韓相同的15%，對國內傳產業影響大，恐進一步影響中南部企業主在房市置產的意願。

中信房屋總經理張世宗指出，從經濟基本面看，近期台股表現亮眼，加上央行預估今年國內經濟成長率有望達到4.55%，顯示整體經濟景氣穩健，為房市發展提供一定的支撐力，讓不動產市場仍有基本自住買盤支撐。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，雖然美國對全球的關稅政策正式落地，但台灣的稅率僅暫定在20%、充滿不確定性；由於國內經濟變數仍大，部分屋主對未來的經濟景氣有疑慮，願意降價爭取成交機會。

房產專家分析，由於台美對等關稅仍未拍板，但以目前20%關稅來說，對傳產業衝擊力道不小，以預售市場來說，已有感受部分企業客戶因對美關稅以致購屋縮手，尤其是中南部買方感受最明顯。

永慶房產集團彙整近一年六都、新竹縣市三房格局中古大樓交易資訊顯示，台北市三房大樓中位數總價高達3,652萬元，而新竹縣逾2,000萬元，新北市近2,000萬元，僅桃園市、台中市、台南市與高雄市落在1,000萬元出頭。

永慶房產集團根據以勞工保險局統計縣市平均投保薪資計算六都、新竹縣市房貸負擔，以貸款七成、繳款年限30年、利率以今年7月五大銀行房貸放款利率2.303%之本利平均攤還試算，六都、新竹縣市中，台北市與新竹縣買三房大樓，中位數總價各突破3,652萬、2,360萬元。

以台北市、新竹縣每月房貸金額各達98,395元、63,595元超過平均月薪54,368元、58,400元來算，台北市三房大樓房貸月薪比高達181%，新竹縣達108.9%，光是房貸每月應繳金額就將近台北市每月平均薪資的1.8倍、新竹縣則達1.08倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市做為台灣的首都、政經中心，吸引各縣市大量就業人口移入，居住需求強勁，房價也是六都、新竹縣市最高，以致三房大樓房貸負擔高達平均月薪的181%。

此外，陳金萍指出，鄰近的新北市三房大樓中位數總價1,831萬元，房貸月薪比高達112.1%。

除了高資產、高所得購屋族群較有能力負擔外，一般受薪階級買房仍是大不易。而雙北市的高房價現象，也是雙北地區近年「小宅化」、「脫北潮」盛行的重要原因。

房地合一稅2.0政策上路四年後，對抑制房產短期炒作交易發揮成 效。據財政部統計，房產交易中，持有2年內（須課45％稅率）、持 有2∼5年（須課35％稅率）的占比大減，兩者合計占比從新制剛上路 時的48％，迄今已降至30.5％。

而持有5∼10年（須課20％稅率）房產交易的占比，從不到23％提 升至42.3％，顯示持有5∼10年再出售已成為房市交易主流，房地合 一稅已對短期交易產生嚇阻作用。

統計顯示，自房地合一稅2.0上路迄今，累積已有9.4萬件交易被課 45％的重稅，不過近來持有二年內交易的占比已有明顯下降；新制剛 上路的2021年第三季，有高達26.1％的交易被課45％高稅率，今年第 一季占比已減至13.8％；持有2∼5年被課35％稅率的案件占比，也從 政策剛上路時的19.8％，今年第一季已減至16.7％，顯示持有5年內 的房產交易，已逐漸淡出市場。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，自2021年7月房地合一2.0上路 後，持有2年內短期交易遭課45％稅率件數依舊持續增長，短期買賣 交易仍活躍。不過2022年開始，內政部提出平均地權條例修正草案， 對投機客產生嚇阻作用，2023年平均地權條例正式修法上路後，短期 交易占比開始減少，持有5年內房屋交易占比降低，顯示投機客已淡 出市場。

不過，持有5∼10年、20％稅率案件的占比明顯攀升，從新制上路 時僅約2成，如今已提升至4成以上，已成為市場交易主流。

陳金萍表示，房地合一2.0修法上路後，短期交易期間從1年內交易 延長至2年內交易，都須被課徵45％的高額稅率，對短線投機買盤形 成嚇阻，有效抑制短期炒作交易的風氣。短期交易占比減少，而持有 5∼10年的交易占比明顯增加，市場將更加走向「長期持有為主」， 已達成抑制短期炒作交易的成效。