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財政部對於第一金表態併南山看法如何？部長李述德昨日清

楚揭示原則：「必須經過兩大階段的檢驗。」所謂的兩大階段，

意即在進行實地查核之前，須先由專責內部或外部機構評估，是

否有併購綜效，並提報董事會同意後，才能進入實地查核，進而

向董事會提報併購價格。

因此成為最重要的指標，「倘若董事會認為併購沒綜效，就

沒必要進行實地查核，更不用提要出多少錢買。」

自去年金融海嘯以來，多家外商壽險公司均傳財務危機，紛

紛求售，其中，公股金融機構由於經營相對穩健，因此成為外商

壽險公司上門求親的首要對象，據悉，先前南山人壽接觸的公股

金融機構，包括台灣金、兆豐金、合庫、土銀，不過均無接手意

願，最主要是南山人壽規模太大，不易「消化」，以及資產查核

複雜兩大原因。

公股金融圈人士指出，身為大股東的財政部，先前也曾提醒

，對於外商壽險公司的併購案要小心以對。不過對這樣的說法，

李述德則澄清：「財政部沒有預設立場，只是在程序上，必須要

依照財部所提出的公股金融機構併購SOP作業流程，力求達到程

序正義與實體合法！」

李述德說，併購價格永遠沒有人人都說好的，但至少必須確

實作到程序正義，才能避免無謂爭議。

南山人壽成為各方競逐標的。由於母公司AIG財務問題，南山

人壽確定會出售股權，擁有1.5兆元資產的南山，成為想競逐市占

率、進入台灣壽險市場者最佳標的，但保險局副局長曾玉瓊說：

「目前沒有任何消息指出南山人壽已開始出售。」

曾玉瓊表示，就算AIG是在境外出售南山人壽的股權，也必須

事先告知金管會，所以金管會不可能在毫不知情下，南山人壽就

易主；曾玉瓊也表示，若是體質好的保險公司併購南山，則RBC

應可在200％以上，但AIG不一定要賣給保險業。

宏仁集團總裁王文洋的紅粉知己呂安妮，今年3月取得由遠雄集團

興建的「御之苑」兩戶，每坪單價高達140萬元，總價高達5.5億

元。因王文洋本來在御之苑就有四戶，兩人聯手共有六戶，堪稱

是御之苑的「大戶」。

近日豪宅圈最熱門的話題就是由遠雄集團投資興建的信義計畫區

知名豪宅「御之苑」，因釋出量少，近期有住戶轉手，還來不及

到市場流通，又被原住戶買走。最後確定是被呂安妮取得。

據戶政單位登記資料顯示，王文洋是民國95年1月買下御之苑107

號一、二樓，登記在長子王泉仁名下。

後來又以女兒王思涵名字，在95年12月登記買下105號一、二樓；

今年3月又買下御之苑107號四、五樓，是登記呂安妮的名字。

據了解，呂安妮買下的這兩戶，前手是被動元件大廠奧斯特老闆

張知仁，兩戶坪數共393.3坪，並附五個車位，總金額高達5.5億元

。

房仲業者估計，張知仁當年買進的房價頂多每坪100萬元上下，時

隔多年再換一手，房價上漲40%。

御之苑的知名住戶還有：威剛董事長陳立白、全國電子董事長林

琦敏與遠雄集團董事長次子遠雄人壽總經理趙信清。

御之苑原本有32戶，因合併戶多，實際只有21戶住家，但地下室

有99個平面車位，王泉仁的兩戶就配了高達17個車位，王思涵的

房子也配了九個車位，加上呂安妮的五個車位，王文洋一家人在

御之苑就31個車位，占了近三分之一強，令人大開眼界。

永慶房屋總經理葉凌棋認為，過去房地產的主流思想是「保值」

，如今在低利率環境的促使下，購屋人的態度從過去「自住」轉

變為「自住兼投資」，如此一來，在購屋上可以攻守兼備。

房地產業者分析，台灣房地產景氣並未完全復甦，呂安妮洋此刻

大手筆買豪宅，應是看好在兩岸三通效應下，國內房價長期看漲

的趨勢。

今年上半年推案量大幅萎縮，顯示建商仍觀望，因此減量推

案。而新成屋的量體仍大，且由於家庭所得趨穩，換屋大軍陸續

出動，再從目前市場上，建商努力消化新成屋的狀態看來，專家

認為，購屋人可將新成屋產品列為首選。

住展雜誌研發長倪子仁指出，相較於預售屋，買新成屋可看

到格局、感覺周邊採光，可直接入住，不必等待長達1、2年的建

造期；而相較於中古屋，新成屋的內部水電管線新、棟距寬，整

體規劃完整，不必忍受內部翻修之苦。因此以目前看來，新成屋

產品的確可做為民眾的購屋首選。

而在選擇新成屋時，民眾也應斟酌荷包，倪子仁提醒，目前

北市的新成屋與中古屋的價差約1.5倍，假設該區域的中古屋行

情每坪30萬元，則新成屋的行情應達每坪45萬元，若房價超出水

準太多，恐怕會買貴，建議轉往其他區域，尋找較佳的新成屋案

件。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，將於7月4日通車的內湖捷

運線，目前仍有高達40至50筆新成、預售個案陸續推案，與北市

大同區、南港區等區域，並列為推案量最熱絡的區塊，尤以內湖

區最值得推薦，包括近期帶動的捷運效應，以及原本的內科園區

就業人口，正吸引大量人潮及商辦進駐，增值潛力可期，算是買

家的首選。

以成交件數來看，今年上半年「東湖站」成交占比高達

31.7％，為內湖線最熱賣的捷運路段，由於「東湖站」位於內湖

線尾端，且屬於早期開發的東湖商圈，每坪單價較低，新成屋行

情約每坪45萬元至50萬元，包括中古公寓、中古大樓、新成屋等

各類產品，房價相較於內湖捷運沿線各站點，每坪約便宜3萬元

至5萬元。

若換屋族考量荷包無法負擔，又很想入住新成屋，則可選擇

房價更平易近人、目前也是新成屋推案熱絡的大同區，便不致因

經濟考量，而買較小坪數的新成屋，壓縮到寬敞的居住空間、失

去換屋的意義。

內湖捷運線7月4日將完工通車，內湖有天有地的「大湖山莊

街」別墅區，部分別墅因奇貨可居，半年來悄悄上漲25％，事先

反應通車效應；值得注意的趨勢是，未來松山機場的陸客和台商

可直達內湖，因此也吸引金融壽險公司、台商、甚至陸資，最近

頻頻在內科園區的廠辦大樓探路。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，今年1到5月「東湖站」附

近中古屋的成交占比高達31.7％，躍居為內湖線最熱賣路段。

黃增福表示，不少買家預期捷運通車後，店面市場將成投資

商家的新據點，加上台商、陸客可從松山機場站直達內湖，因此

也吸引許多壽險、建商及陸資紛紛物色總部、廠辦大樓。

此外，台灣房屋首席總經理彭培業也表示，最新調查顯示，

內湖自去年第4季至今年第2季，半年來內湖文德站、內湖站、大

湖公園站周邊的別墅區也悄悄漲價，「大湖山莊街」別墅部分成

交行情最高漲幅甚至達25％，同期電梯大樓漲幅僅12.5％，顯示

透天別墅的稀有性。

黃增福表示，永慶房仲集團成交統計，內湖區今年1至5月以

來，中古屋交易件數除4月微幅下修10％外，2月成交量激增34％

、3月成長45％、5月成長23％，6月成交量也持續上升。顯示內湖

中古屋的整體成交量穩定成長；且目前仍有高達40、50處的新成

屋、預售案正在推案，可謂是台北市最熱絡的戰區之一。

黃增福觀察，今年1到5月的成交價和成交量，以「大直站」

附近的高總價住宅，持續升溫。由於內湖線起站「大直站」屬大

直豪宅圈，鄰近松山機場、內科園區，為台商、陸客、區域豪宅

客戶爭相進駐優質地段，因此最近頻頻吸引多組台商、大老闆指

定看屋，使得大直區儼然成為豪宅市場上的焦點。

黃增福表示，未來若大陸法人、自然人皆可相繼來台購買不

動產，豪宅市場將更具話題性、買氣銳不可擋，並使大直豪宅的

價值及氣勢更顯不凡。

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎？房仲業者建議，

對於一般市井小民，買屋前一定要精算公設比，以免白花錢買公

設面積。

太平洋房屋行銷部表示，對金字塔頂端的有錢人來說，買豪

宅，價格不是主要的考量點，公設比及虛坪有多大也不是問題。

以台北市大安區知名豪宅，開價每坪130萬元左右來說，扣掉至少

三成的公設比，實際單價可要接近200萬元，對這些豪宅買主而言

，價格事小，能不能彰顯身分才是重點，但對升斗小民，卻不能

不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須

設兩支樓梯（如果是雙併規劃，同層兩戶等於每戶須負擔一支電

梯、梯間空間及一支樓梯），使得房屋公設比率一下子增加3％至

5％不等，平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋，大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比

35％的房子會變得很平常，買1,000萬元的房子，等於有350萬元

都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。

一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的

公設比通常會更高，基本上從30％起跳。太平洋房屋行銷部經理

鄭國英指出，因為不婚族增加，小宅的成交比也日趨加重，而套

房的公設比往往高於一般產品，大多超過30％，甚至達40％，買

10坪套房，如果公設比高過30％，實際可使用面積只有6、7坪左

右，所以買套房時斤斤計較是必要的。

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢？住商不動產企

研室主任徐佳馨說，如果買的是中古屋，因為實況交屋，只要目

測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，即可

看出公設面積比率，較不會吃虧。

鄭國英分析，一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」

，5樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設

的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號，至建物所屬地政機關調

閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一

目瞭然。

鄭國英分析，若是7樓電梯住宅，公設比大約為12％~20％；

10樓到12樓約為20％~22％，至於12樓以上的開放空間住宅大樓

為25％~30％左右，但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高

達35％以上。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示，因為房屋屬於高價商品，

若購屋者購買每坪單價為50萬的房子，每多1坪公設面積，對購屋

者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使

用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，否則一般上班族

購買了公設比過高的房子，只是徒增購屋成本，相當不划算。

端午節連假湧現看屋人潮。房仲業者統計，端午節四天連假中，

全省各房仲店頭看屋人數，較過往一般周休假日增加27.7%。5月

北台灣中古屋成交量也成長一成多，均價也有約5%漲幅。

台灣房屋統計，端節看屋人數較平常假日增加27.7%，其中，又以

北台灣最熱絡，較一般假日增加29.3%。在看屋民眾中，有37%是

準新人或首購族，25%則是想趁低價換屋，另有20%民眾打算買屋

投資。

永慶房屋昨（1）日也發布5月中古屋成交統計，台北市平均單價

為29.9萬元，較4月成長6%，台北縣平均單價則是15.4萬元，與4

月增加4%；總體成交量與4月相比，北市及北縣分別成長一成與

一成五。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，台北市中心豪宅產品、新成屋及捷

運周邊住宅大樓的價格表現亮眼，是拉高5月均價的主因。中南部

房價也同步上揚，但因買賣雙方認知擴大，部份區域成交量出現

停滯現象，5月整體交易量與4月相當。

信義房屋5月成交件數較4月增加17%，尤其是3,000萬元以上的高

價產品，成交占比達到4.2%，反映出當前房市受到資金行情的加

持。

住商不動產5月業績也成長一成。住商不動產企劃研究室主任徐佳

馨表示，5月中古屋成交以台北縣市表現較佳，中南部表現反而不

如前幾個月亮眼。值得注意的是，已有部分賣方看好未來市場，

不斷拉高姿態，在售價上不願讓步。

台灣房屋首席總經理彭培業強調，台股持續火紅，兩岸開放加速

，都讓台灣經濟加速成長，預料房市回溫的現象在6月將更加明

顯。

受到陸資開放、股市漲多效應，房地產5月交易熱絡、買氣回籠。

根據信義房屋、永慶房屋、台灣房屋等成交統計，總體成交量均

有一成以上成長，其中，3千萬以上高總價產品行情最為看俏，且

大台北地區房價有挺進一至一成五趨勢。

信義房屋指出，5月份成屋市場除了延續3月以來的「回籠」

需求，資金「回流」效應，讓房市交易量再上一層。根據信義房

屋5月份成交統計，成屋市場成交件數月增率17％，尤其3千萬以

上的高價產品成交比重達到4.2％，相較去年下半年以來平均不到

2％的比重，反映出當前房市明顯受到資金行情的加持。

信義房屋不動產研究室經理蘇啟榮分析，5月份房市交易量以

台北市及新竹縣市表現較為突出，前者是當前富裕人士投資置產

的理想選擇、也是回流資金的佈局重點，成交件數較4月份增加將

近三成。至於新竹縣市，則是在園區恢復常態營運、竹科人恢復

購屋信心之下，而出現比較強勁的買氣回籠，比起4月份成交件數

多了兩成。

他指出，由於5月份信義房屋交易重點集中在3千萬以上高單

價、高總價的精華地段，亦進一步拉抬5月份的平均成交單價水準

。以台北市來說，5月份住宅成交均價每坪為40.4萬，較4月份上

揚2.5％。

永慶房屋住宅價量統計顯示，5月份總體成交量與4月相比，

北市及北縣分別成長1成與1成5，台北市平均單價為29.9萬，與上

月的28.2萬相比，漲幅達6％，台北縣平均單價15.4萬，與前月相

較，漲幅為4％，使大台北房市呈現「量增價揚」的格局。

總經理葉凌棋指出，葉凌棋表示，5月在資金潮的帶動下，台

北市房價揚升到每坪29.9萬元，市中心部份區域的豪宅產品、新成

屋及捷運周邊住宅大樓的價格漲幅有的高達1成左右，是拉高5月

份均價的主因。

另根據台灣房屋成交統計資料顯示，5月份全台六大都會區整

體成交易量增15.67％。交易量增加主要原因為股市表現優異、國

有土地標售與開放陸資來台等利多，故北部地區呈現量增價平的

現象，而中南部的台中與高雄，呈現價量齊揚的現象，房市回溫

的氣息更加濃厚。

金融海嘯造成眾人荷包大縮水，投資觀念也漸趨保守。房仲業者

調查，有五成四的上班族認為在後金融海嘯時期，投資房地產是

穩健的理財方式。

永慶房仲集團昨（26）日發布「上班族理財觀大調查」，調查結

果顯示，金融風暴來襲後，有七成上班族擔憂工作不保，裁員、

減薪加上無薪假，民眾理財更趨保守，有54%的上班族認為最佳

投資標的是房地產，另外有36%的人認為錢放銀行定存最妥當，

還有16%的人較愛購買保險。

上班族願意投資房地產的最大原因有42%是換屋自住，29%是想當

包租公，購屋當房東。經濟逐漸復甦，有45%的上班族充滿信心

，看好房地產的發展；只有17%的上班族對房市前景沒信心。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，目前房價平均已下修二成，尚

未完全恢復到金融風暴前的高價格，買屋仍比租屋划算；再加上

定存利率不到1%，持續吸引定存戶將資金轉入房市，上班族趁此

時進場購屋或換屋較划算，可以藉機用最合理的成交價格，買到

狀況最好最合適的房屋。

調查結果並顯示，若被裁員或減薪的話，仍有近16%的上班族會

持續投資房地產，不過，有40%的上班族會減少投資金額。

此項問卷是永慶房仲網23萬名會員以E-mail方式進行「上班族理財

觀大調查」，共回收有效問卷1,301份，在95%信心水準下，抽樣

誤差為正負2.5%。

台北市政府昨（19）日公布台北市4月的建物買賣移轉為4,669件

，比3月的4,591件微增1.7%。房仲業者表示，此數據連續兩個月

回升，且創下今年來新高，房市景氣明顯復甦。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，農曆年後房市買氣回溫，呈現價平

量增，尤其近來台股表現亮眼，再為房市添柴火。葉凌棋說，若

台股續走升，5月房市交易量還有可能會更高。

據指出，去年上半年在兩岸題材發酵下，台北市房市出現爆發性

的交易動能，每月平均有6,000件以上。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，台北市4月買賣移轉數雖較前

月成長，但與去年同期6,691件相較，仍減少約三成。

若從區域來看，北投區4月成交433件，較3月的283件大增53%，

最為亮眼。葉凌棋分析，北投區去年年底到今年初，房價已經歷

過一番修正，在加上區域內捷運網路已成形，往來市中心交通便

利，吸引許多首購族。

除北投區外，4月市中心區如松山、中正及信義區成交量都較3月

大幅增加四成以上。士林區4月買賣移轉件為363件，比3月的552

件減少189件，降幅達34.24%。

【記者梁任瑋／台北報導】戴德梁行昨（19）日標售48件，總價

17億元的宜蘭建地、旅館，並未受到上周北市國有地高價標脫行

情激勵，最後因無人投標，摃龜收場。

戴德梁行總經理顏炳立說，可見目前房地產市場只有優質、精華

地段土地才走得動，房市雖回溫，但未擴散到宜蘭。

永慶房仲集團昨（29）日宣布成立建設事業部，成為台灣第一家

跨足建設事業的房仲商；永慶並已組成團隊開始「獵地」，未來

將鎖定大台北地區精華地段，規劃推出中高總價換屋產品。

台北市信義計劃區D3土地日前標售，永慶以集團董事長孫慶餘夫

人林淑貞的名義投標，儘管出價28.01億元，仍以第二高標落馬。

當時市場傳言，永慶是擬在D3興建企業總部，與信義房屋互別苗

頭，但永慶房仲集團總經理廖本勝昨天否認，強調標地是為了新

成立的建設事業部，原本是要買地蓋豪宅。

廖本勝說，永慶現在成立建設事業部，主要是近期房市氣氛回歸

理性冷靜，土地價格也不像過去幾年不斷飆漲，土地與原物料價

格雙雙修正，正適合進場，因此永慶決定危機入市。

永慶房仲集團日前與十大銀行合作推出「購屋省利計畫」，將購

屋首年貸款利率壓至1.5%，也同時提供最高達屋價九成的房貸額

度。永慶房屋昨（27）日宣布將再加碼，要延續此優惠方案至6

月。

房仲業者太平洋房屋也決定跟進推出「平民百萬富翁專案」，與

星展、合庫、台銀、富邦、永豐、兆豐、遠東、安泰、台新和聯

邦等十幾家銀行，聯手推出套餐型優惠房貸產品，包括成數、期

限、費用等內容均可量身規劃，並提供1.5%至2.61%的低利率。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，為減輕民眾購屋壓力，永慶房

屋與兆豐、富邦、遠東、星展、花旗、元大、陽信、合庫、台新

及安泰等十大銀行合作，推出「購屋省利計劃」，讓透過永慶房

屋購屋的民眾，都有機會享受1.5%低利率及貸款成數九成的優惠

。

由於服務推出以來，各店來店人數增加三成，成交量亦成長三成

，永慶房仲網「特惠專區」流量更成長三倍，永慶因此決定加碼

，將優惠活動延長至6月。

太平洋房屋副總李珠華則說，第二季是傳統房市旺季，加上農曆

年後景氣能見度提升，房市買氣回溫；太平洋房屋4月初至20日整

體績效已超越3月全月業績。

李珠華指出，房市景氣應可持續升溫，太平洋房屋也決定與銀行

業者合作推出優惠房貸專案，購屋者可以依自身需求，透過太平

洋房屋與銀行協商，量身打造房貸內容。

李珠華也提醒，現在優惠房貸種類很多，建議購屋者的房貸成數

以七成至八成以內為宜，若是申辦九成或百分百房貸，將負擔更

多利息，且如果還款期限拉長，總支付成本也會提高，容易陷入

以債養債的循環。

被視為上半年住宅市場溫度計的信義計畫區D3土地，昨（16）日

幸福人壽以28.18億元奪標，比底價18.34億元高出10億元，每坪單

價高達306.6萬元。但令人意外的是出現黑馬，永慶房屋出價28.01

億元，以1,000萬元之差落馬。

為遵守金管會要求一年內處分D3土地規定，幸福人壽前天將現有

D3部分土地（編號29、29-1）所有權，轉讓給台商陳忠明成立的

金享建設，提前獲利了結，合計金享這次砸下近50億元，在信義

計畫區插旗成功。

幸福人壽發言人吳文龍強調，這次是受金享委託代理投標，是「

不得不為」的程序。幸福人壽未再做真正投資性投標，也沒有再

違規買地。

昨天有六組人馬到台北地方法院競標，法官宣布得標者以28.18億

元得標時，現場驚呼連連。華固建設總經理洪嘉昇表示，每坪306

萬元的成交金額，代表「台北市房價真的跌不下來」。得標者未

來可透過容積移轉降低成本，每坪至少要賣120萬元才有利潤。

戴德梁行總經理顏炳立透露，D3標售結果，只是信義計畫區土地

交易的「頓號」，而亞太會館標售案將會是「句點」，他對亞太

會館標售的金額相當樂觀。此外，從A11、D3標案可以看出，台

商已成壽險業買不動產最大勁敵。

昨天替某位自然人代標D3的山水資產管理公司總經理周業昌表示

，D3是信義計畫區碩果僅存的素地，原先預估有四、五家壽險

公司及多家建設公司競標，但只有兩家壽險及兩家建設公司參與

，而且自然人出價不輸給壽險業，跌破市場眼鏡。

至於永慶參與競標，外界解讀是，要與在該區設企業總部的信義

房屋打對台，也要蓋一棟永慶企業總部。永慶不動產董事長廖本

勝表示，D3只能蓋豪宅，無意與信義房屋互別苗頭。

房市出現春燕，3月中古屋交易統計昨（1）日出爐，在利率低、

房價降與台股大漲三大利多加持下，各大房仲業者成交都爆出大

量，普遍較2月成長三成以上，創下九個月新高，更有業者全台業

績成長六成多，房市買氣已明顯回暖。

據信義房屋統計，3月全台中古屋交易件數較2月成長39.8%，其中

台北縣市、新竹縣市及高雄市均成長逾四成，顯示這一波年後回

籠的購屋需求有漸入佳境之勢。

對此，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，3月房市交投熱絡

，主要受三大利多帶動：第一，是利率直直落，不僅資金成本降

低，在低利環境中房地產也相對保值；第二是春節之後房市掀起

降價風潮，鼓動買方看屋意願；最後，台股3月強勁表現，也消除

市場對景氣持續探底的疑慮，加強民眾購屋信心。

永慶房屋統計，大台北地區3月中古屋均價為每坪22.2萬元，成交

量放大三成；台中市、高雄市的均價則持平，分別為每坪7.9萬元

及8.4萬元，成交量各增加三成與兩成，全台房市呈現「價平量增

」格局。

至於中信房屋，成交量增長幅度最驚人。中信房屋董事長特助胡

佩蘭說，與2月相較，中信房屋3月成交量增幅高達65.96%。

房市止跌回隱，一掃買氣消沉的陰霾，不少人認為此時是危機入

市、挑好貨的時機，使得中古房市場呈現「價平量增」的狀態。

各房仲統計3月份的成交量，增加3成至6成，其中，包括首購、換

屋等自住族群，蠢蠢欲動場撿便宜的，就屬換屋族最積極。

根據創市際市場研究顧問公司與中信房屋的統計，今年第一季，

全台有購屋計劃者，達87.9%之高比重的自住民眾，是為了擴大居

家生活空間的換屋族。

由統計中也可發現，這群打算危機入市挑好貨的換屋族，資金較

充裕，平均個人月收入達6萬元以上、家庭月收入也達12萬元以上

，可動用資金目前約50萬元。

中信房屋副總經理劉天仁說，農曆年後的中古屋市場，湧現看屋

潮，而原本以為仍須提醒購屋人勿犯者毛病一「自備款不足」，

沒想到這類傾向於換屋的自住族，並未眼高手低，反而對資金規

畫很有概念，自備款備妥3成以上、且總價設定在700萬元。

顯見購屋人雖對經濟現況不滿意，但仍有購屋需求，因此購屋行

為回歸理性，且在購屋議價成數方面，也漸與屋主達成共識，屋

主願意退讓、買方也不再肆意砍價，一般大約打個7折便決定進

場。

永慶房屋總經理葉凌琪分析，相較於農曆年前，最近屋主較願意

面對景氣衰退的現實，能夠與買方溝通出較實在的價格，使得買

氣慢慢浮現，是推動3月份交易量成長的主因。

此外，軍公教人員陸續進場，因在政府優惠房貸及低利環境的推

動下，收入相對穩定的軍公教人員，而使購例增加，且銀行對該

族群給予較佳的放貸成數、利率等優惠，也讓軍公教人員產生購

屋、換屋的動力。

信議房屋則認為，近半年蓄積的潛在買氣釋放之下，購屋人多半

是從年前就開始觀望，這類客戶已搜尋、看屋一段時日，當外部

環境改變時，只要遇上價格合理、條件合適的房子，下決策購屋

的速度很快，是交易量增加的主因。

永慶房仲集團昨（24）日宣布，與十大銀行合作推出「購屋省利

計畫」，購屋首年貸款利率壓至1.5%，是業界最低水準，同時提

供最高貸款達九成。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，已爭取到超過30億元的額度，可

供放貸至4月30日截止。

永慶房仲指出，以貸款500萬元為例，目前在銀行貸款第一年利率

約2.1%，貸款利息約10.5萬元，若搭配永慶專案，第一年固定利

率1.5%，利息約為7.5萬元，約可省下3萬元利息。

除了較低利率、較高成數，辦理貸款時會收取的帳戶管理費也將

較自己申貸便宜一半以上。此方案還能搭配今年將再增撥的2,000

億元優惠購屋專案貸款。

這十大銀行分別是兆豐、台北富邦、遠東、星展（新加坡最大銀

行）、花旗、元大、陽信、合庫、台新及安泰銀行。

【記者陳芝艷／台北報導】房貸龍頭之一土銀近期推出新優惠房

貸，前半年固定利率1.50%、七至12個月1.99%、第13個月起2.25%

。土銀表示，額度只有100億元，申請時限到今年9月，提前用完

不會續辦；最高貸款成數是八成。

合庫銀指出，與房仲合作的主要模式是提供購屋履約保證。買方

把購屋資金先交由銀行保管，銀行在交易過程中扮公正第三人角

色，等購屋程序完成，銀行再替買方核撥資金到賣方帳戶，避免

一屋二賣等風險。

永慶房仲集團昨（12）日發布去年第四季購屋趨勢調查，有54%

民眾認為未來半年是進場購屋好時機，看好比重是調查以來第二

高，僅次於去年第二季、總統大選後的六成。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，這顯示在房價已跌且低利的環境中

，不少手握資金的民眾等待降價入市。調查也顯示，有五成六認

為未來三個月房價會小幅下跌。葉凌棋說，唯有屋主願意降價，

房市才會有擴量發展的機會。

此外，調查指出，全台購屋者中，換屋占比達38%，是連四季增

加；投資占比則達23%，也是連三季上揚。而北市購屋者中，投

資比重達27%，較前一季增加5個百分點，顯然經濟實力較佳的

換屋族及中長期投資族，已有逐漸回籠趨勢。

葉凌棋表示，近來經紀人帶看數已較過往增加約兩成，收斡量也

大幅成長一至兩成，但關鍵仍在買賣雙方對價格缺乏共識。永慶

房仲集團總經理廖本勝說，第一季房市成交量已有擴大現象，到

第二季時，房價可望落底，下半年則進入盤整期。

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，目前台北市房價高，民眾普

遍認為房價還有下修空間，進場追高意願不強，因此這次調查中

的「未來半年是購屋好時機」的占比結果，僅增加5個百分點。

但是南部地區房價低，許多中古屋一坪不到10萬元，房價下跌空

間有限；加上政府推出低利優惠房貸，對南部首購及換屋自住民

眾非常有利。南部地區去年第四季有高達六成八的民眾認為，未

來半年是進場購屋好時機，較前一季大增24個百分點。

台北市房仲公會下月中改選理事長，選情漸趨白熱化。永慶不動

產總經理兼有巢氏房屋總經理孫寶國昨（12）日宣布參選，他並

自許為「肥貓現象的改革者」，反對購置會所。

台北市房仲公會理事長改選目前形成三強鼎立，除孫寶國外，還

有ERA不動產總經理黃鵬言希、台灣房屋加盟總部總經理周鶴鳴

等人，都積極角逐。

孫寶國表示，公會有622家會員公司，依資本額不同，每年需繳數

萬元會費，公會每年有1,000多萬元經費，但多數會員卻感受不到

公會的存在與服務。

孫寶國指出，公會購置會所，但買不動產會積壓龐大資金，不應

由全體會員承擔；而目前空屋量大，可以承租房子，因此堅決反

對公會購置會所。

孫寶國表示，房仲公會的33項年度計畫中，有18項是出國或打高

爾夫球等活動，許多會員覺得「這根本是旅遊公會」，因此他將

推動降低年費。仲公會理事黃鵬言希強調，購置會所的決議是經

會員大會通過，目前因選舉在即，購買會所的動作會暫緩。

房仲公會理事長李同榮指出，理事長是無給職，會費減半等於一

年的活動不能辦，若是購買會所，一年可省下五、六十萬元租金

。

周鶴鳴則說，歡迎孫寶國加入選戰，大家公平競爭，愈多人參選

，顯示公會的確需要改革，是一件好事。

周鶴鳴表示，去年第四季以來，房仲業景氣走下坡，很多業者面

臨生存危機，公會應苦民所苦，他當選後，首要任務是常年會費

減半，幫助同業度過景氣寒冬。

在台灣與信義房屋並列為房仲雙雄的永慶房屋，2005年以「台慶

房產」品牌進軍對岸，雖然台慶是台灣房仲連鎖品牌中，最晚搶

灘上海的公司，但三年多來已在上海開設30家據點，去年總銷金

額達新台幣90億元，較2007年成長近10%，2009年預計可成長30%

，成長力道不容小覷。

2005年10月，大陸房市還處於宏觀調控的陰霾中，永慶房屋董事

長孫慶餘挾「科技房仲第一」的經驗逆勢進軍上海，當時一度被

形容為台灣兩大房仲品牌戰火延伸至對岸。

在地經營

董座長駐大陸

為了打好台慶房產在上海的基礎，孫慶餘與夫人第一年有大半時

間都留在中國大陸督軍，並租了公司附近的高級大樓給台籍幹部

當宿舍，為的就是在地化經營。

負責台慶房產開疆闢土工作的台慶房產副總經理陳史翎說，台灣

投資客是職業型，房子買來以後會敲敲打打，整修一下再轉手；

但大陸投資氣氛重，當投資客幾乎沒有門檻，人人都可以做，買

房子就像「全民運動」，因為最大的建商就是政府，所以在上海

開仲介，與台灣有很多地方不一樣。

如何在交易量大的地方有效率的達成目標，是陳史翎到上海後學

到的第一件事。

他舉例，很多在大陸買房子的投資客，人根本就不在當地，有的

在外省，有的在台灣，如果房仲公司要像台灣一樣等屋主回來上

海才簽委託，根本就賣不了房子，所以台慶房產也與香港仲介一

樣，採「掛牌制」替客人售屋，也就是先找好買方之後再確認賣

方資料，以免兩頭空。

透過這個方式，三年多來，以成交金額來說，台慶房產去年已成

為上海排名第四的房仲公司，前三名都是港商與外商。

陳史翎回想，最辛苦的時後是來上海的第一年，當時大家都在摸

索，也嚐試了許多錯誤，直到2007年逐漸就定位後，才開始擴充

，剛巧那年4月到9月遇到悶了很久的上海房市「報復性反彈」，

台慶房產也趁機站穩腳步，其中2008年就一口氣開了八家直營店

。

不過，2008年上海房市也深受全球金融海嘯影響，很多房仲公司

也不堪虧損結束營業退出市場，包括上海房仲業龍頭中原地產也

迅速關了四、五十家，中原旗下另一品牌寶原地產也從38家萎縮

到18家，過去一度像便利商店快速擴張的房仲業，不得不面對景

氣寒冬的事實。

上海中古屋房市出現濃厚觀望氣氛，買氣大幅下滑，數量沒有其

他同業多的台慶房產，也有一套逆境求生術。陳史翎說，在上海

經營房仲品牌，要不就是一次開一、兩百家打出聲勢，如果只有

一、二十家想打品牌，只有靠深耕區域市場。

聯賣制度

殺出一條血路

由於台慶房產每一家店都是總公司直接投資的直營店，好處是不

開放加盟，可以控管品質，但相對來說，也拉高經營成本，為了

提升單店競爭力，台慶房產在上海只開閩行、浦東新區、長寧與

徐匯、普陀幾個交易量大的區域，並複製台灣實行已久的「聯賣

制度」，也就是一個物件可以在區域所有分店聯合行銷，集中火

力的成效，果然在競爭激烈的市場殺出一條血路。

目前永慶房仲集團兩岸共有500店，已是台灣規模最大的房仲集團

，預計2009年集團將再新增百店，包括直營20店、加盟60店以及

上海台慶20店，大陸市場可以說是永慶房屋未來成長速度最快的

次品牌。

為了做出市場區隔，台慶房產今年中也打算再砸錢強化網站功能

，例如加強線上地圖式搜尋，簡化買方尋物件的時間，趁市場大

洗牌之際，繼續擴張市場版圖。

「因為市場不好，更是台慶房產搶攻市場的最好機會。」陳史翎

指出，三年前台慶房產到大陸開店時，是市場最不好的時機點，

未來兩、三年，台慶更有機會趁著同業萎縮再成長，但他認為現

階段台慶房產只算是先將大陸的灘頭堡搶下來，還有很多進步空

間。

陳史翎分析，2007年下半年開始實施的二套房貸政策及2008年的

金融風暴，讓大量的投資客撤離上海市場，買方轉化為以自住客

為主，從2009年1月起，上海開始實施「國三條」的相關內容，

進一步明確改善型需求及減免相關稅費，預計會激勵部分相關需

求者出手，對後市成交量會產生一定的支撐作用，自住、換屋需

求仍占主流，是台慶房產牛年將專攻的主要市場。

三年半前，台慶房產副總經理陳史翎是永慶房屋台灣總公司協理

，他不但掌管「天下第一區」台北市大安區的店面與豪宅業務，

也是績效第一的常勝軍；現在，他帶領著上百位員工在上海房仲

市場打拚，每年銷售金額近新台幣百億元，在房仲業打滾十幾年

的他，把自己的舞台發揮得更大、更閃亮。

「他是個適應力非常強的業務高手，不管把他丟在什麼區域，總

是有辦法突破困境生存下去。」永慶房屋公關活動課副理梁惠燕

形容他認識的陳史翎，總是對房仲這份工作總有燒不完的熱情，

果然不負老闆的使命，在大陸完成開疆闢土的第一步。

事實上，過去陳史翎非常擅長透過「團體戰」創造業績，最經典

的案例是他與同事曾經只花二小時，即完成一間敦化南路巷內、

3,300多萬元的店面交易，有趣的是，經紀人是透過簡訊成交。

而永慶房屋在台灣獨特的「學長姊制」經驗，陳史翎也把他帶到

上海繼續傳承。

永慶房屋有一套幫助新人快速適應的制度，新人報到的第一天，

每個人都有一位直屬學長姊，公司內凡年資較長者，一律稱學長

姊，透過和學弟妹間的互動，自然達成「生活關懷、工作協助、

文化傳承」的功能。

陳史翎說，台灣永慶房屋直營店堅持只晉用沒有房仲經驗的新人

，在大陸雖然無法像台灣一樣做到百分之百錄取毫無仲介工做的

新人，但是他依然非常堅持「找對的人」加入團隊，他自認台慶

房產的人才競爭力已經贏過很多台灣同業。

三年下來，在高度競爭的上海二手房市場中，陳史翎逐步將台慶

房產的品牌建立起來，他認為台灣相信電視廣告，但大陸人相信

口碑的影響力比台灣還強，因此在中國大陸經營服務業必須把服

務做得更好、更落實，才能招攬更多生意。

不過，在大陸的連鎖品牌逐漸壯大，總是會有人想要代理、加盟

分一杯羹。在台灣有開放加盟店的台慶房產，在大陸至今仍不願

開啟這扇加盟的門。

陳史翎說，很多公司來大陸開店只是為了賣代理權到其他省市，

但這樣快速擴充的模式只會把品牌搞砸，甚至三、五年不到就收

攤，這不符合永慶房屋當年到大陸開店的初衷。

值得高興的另一件事是，結婚多年始終沒有小孩的陳史翎，去年

終於與同樣在永慶房屋工作的老婆求子成功，他也計劃今年在老

婆生產後，將母子一起帶到大陸生活，一圓幸福家庭的夢。

中央銀行從去年9月以來六度降息，在利率不斷下降，房仲業者指

出，確實有不少資金「錢」進房市。

房地產買氣從去年底起明顯升溫，尤其首購族較前幾個月要來得

多。

央行從去年第三季起共降息8碼半（2.125個百分點），銀行的定

存利率降到1%以下。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，不少投資人覺得此時將錢放在

銀行中已無效益，因此開始抽出銀行存款，轉向投資房地產。

利率節節降

購屋意願大增

房仲業者估計，市場上出現一波自住的購屋人潮，這是因為房地

產已經逐漸從賣方轉為買方市場，當買方居於主動時，代表談判

的籌碼變多，也會更願意進場。根據台灣房屋日前的統計，購屋

民眾中有89%是自住，僅有11%是投資，和以往已經大不相同。

此外，先前受限於購屋利息過高的民眾，現在在利率及房價同步

走低的情況下，也會加強買屋意願。

黃增福表示，去年9月到11月，受到金融海嘯波及之下，市場人心

惶惶，不少投資人對於房地產望而卻步。

在央行幾番降息下，除了銀行定存利率降低，投資的成本也大為

下降，再加上政府2,000億元優惠房貸的吸引力，確實將原本在門

外觀望的投資人吸引進房市。

房價跌三成

業者說觸底啦

黃增福表示，從去年12月到今年1月，房地產的績效確實比前幾個

月增加。尤其不少投資人發現，買屋不但可保值，自用外也可投

資，也趕在年前進場。

甚至有定存族眼看利率實在太低，乾脆和銀行解約，把資金拿來

當作買房的頭期款。

不少民眾還在等待房價下跌，房仲業者表示，一般來說房價往下

降三成，已經是底線。以往房價也曾下挫，但最多下跌三成，就

開始止跌回升。

至於怎樣的房產物件最吸引人且又兼具增值空間？房仲業者指出

，鄰近有捷運或公車站牌，交通便利的住宅區，且生活機能方便

的物件，最受投資人喜愛。