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房價攀升過快，民眾延遲購屋決策時間，不論是預售豪宅推案或

中 古屋市場，都因買方追價力道不足，而擴大議價空間，另外還

有套房 推案萎縮達6年新低，8月建物買賣移轉棟數連二個月續跌

，專家以三 大指標推估，市場觀望氣氛發酵，第4季房市恐陷入

「高檔盤整」的 泥沼。

指標一、「套房指數」挫低：套房及豪宅的銷售狀態，向來是可

以 用來觀察房市榮枯的兩大指標，住展雜誌研發長倪子仁指出，

投資客 對房市的嗅覺敏銳，由「套房指數」可看出投資客購買套

房當包租公 的強度，當指數愈高，表示景氣面愈佳，投資人願意

將資金投入套房 產品，換取較銀行定存高的投資報酬率，建商也

積極強打套房推案。

以北台灣來看，根據住展雜誌的調查，2004年的套房推案量從52

個 推案、5,517戶逐年增加，至2007年巔峰時期達116個推案、

14,346戶 ，倪子仁觀察，當時有錢的投資客，一出手就是買幾十

戶的套房，打 算蓋好之後獲利了結。

而儘管今年1月至9月房市回溫，但波動仍起起不定，尤以房價攀

升 過快，讓投資客憂心脫手獲利的風險，降低進場意願，使得「

套房指 數」拉低至2.3分，創下6年新低點。

指標二、建物買賣移轉棟數續跌：優貸告罄，影響民眾購屋意願

， 尤以新竹、中部中低總價產品跌最多。內政部統計處的全台8

月買賣 移轉棟數，月減5.76％達38,158棟，創下今年減幅之最。

其中以新竹交易量下跌19.22％最多，台灣房屋園區直營店副總莊

秋芳指出，6、7月份優惠房貸即將用罄，造成一波搶貸潮，但8

月份 宣布優貸不續撥，買方購屋意願降低，加上屋主的預期心態

過高、紛 調高售價，買賣雙方認知差距大，因此降低成交機會。

永慶房屋統計，9月份的成屋交易量持續萎縮，台中、高雄兩大

都 會區屬於中低總價的住宅產品，因房價過高、延緩購屋決策

時間，分 別量縮15％、8％，顯見買氣受到影響，永慶房屋推估

，全台主要都 會區的中古屋市場，將呈現「高檔量縮盤整」市況

。

指標三、豪宅推案的議價空間率攀升：倪子仁表示，豪宅建案大

幅 拉抬房價，讓購屋者聞之搖頭，觀望的氣氛也開始發酵。目前

房價的 議價空間及購屋人對價格的認同度，從8月份的11.8％逐漸

拉大至12 .3％，已是連續二個月出現較大幅度的上揚。

北市房價高居不下，鄰近的鄉鎮成為買屋換屋的焦點，其中

在三峽地區，因台北大學進駐，加上遠雄造鎮加持，三峽已成首

選之一；房仲業者表示，三峽地區近年來發展快速，大批居民湧

入，估計新移入的人口中，有6成都是來自外地。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，三峽由台北市郊的小鎮，

一躍成為人口9萬的新興衛星都市，和北大特區的開發，有很大

關係；在北大特區建案一波一波推出的幫助之下，有大批來自台

北市的居民進駐，對這群台北客來說，三峽上北二高，半小時內

就可到達台北市，居住環境也比台北市區來得好，因此成為原北

市民想要移居首選之一。　　根據永慶房仲的資料顯示，北大特

區的成交均價（學成路一帶）大約為13萬左右，和三峽舊市鎮相

比（中山、中華路一帶），均價大約高2到3萬元左右；不過，黃

增福說，三峽舊市鎮以屋齡10年以上的公寓為主，成交價起伏不

大，和北大社區則因不同時期推出的建案，不同公司的產品，成

交價大不同，成交價平均可以由11、12萬至25萬左右，完全由建

案決定。

永慶不動產北大店店長游珠英進一步指出，北大特區發展大

約為5、6年，區域內的建案屋齡平均在3年左右，不同的時期的建

案，不同建設公司的產品，高低價會差距頗大。

不過，游珠英提醒，看房子不能只看價格，包括區位、生活

品質、區域建設、公共設施等，都是考量因素，多看多比較，多

方收集資料，不能只聽一面之詞，才能找到最適合自己的物件。

而在三峽北大特區的生活機能方面，過去因為還沒有全部開

發完成，生活機能較被詬病。

不過，永慶不動產北大大成加盟店王世偉說，在家樂福進駐

後，北大特區的生活機能己經逐步提昇；今年9月起，台北大學1

萬2千名師生將全數回到校本部上課，預料將會更一步帶動區域發

展。

在交通動線方面，游珠英指出， 目前政府也正在規畫捷運「

三鶯線」，自板南線延伸至三峽到鶯歌，一旦通車，對北大特區

將是一大利多。

今年以來的房市走勢，波動劇烈且反轉速度驚人，以大台北

地區來看，至今有三分之二的行政區房價，甚至突破去年高點，

房仲業者調查，自住買方荷包吃緊，購屋寧砍價也不願追價，且

高房價壓縮獲利，更讓投資型買方卻步，造成整體房市交易量鈍

化。

根據中信房屋所發布的「2009宅指數秋季報告」發現，今年

第三季的房市在莫拉克風災、優惠房貸暫停等利空影響，成屋交

易量明顯萎縮，消費者對房價的滿意度，在今年第三季下降4.63

分達30.68分，創下年度最低，因房價飆升，買方深感負擔沉重，

近7成比例不願隨買方起舞、拒絕追價，更有逾3成的買方，寧願

砍價也不願追價。

對於賺取價差為主的投資客來說，受到房價狂升的影響，也

開始遲疑「短線獲利」產生的效益，從中信房屋的調查可發現，

多數投資客認為無利可圖、已經陸續退場。

中信房屋副總經理劉天仁認為，由數據中可觀察出買方仍有

購屋意願，只是受限於房價過高、預算不足所以暫緩購屋，而第

4季屬於房市傳統旺季，市場買氣仍可樂觀以待，唯獨買賣價格認

知存在著抗性，房價拉距將持續磨合，才能激發買氣。

再看永慶房屋的調查，金融海嘯發生屆滿一年，回顧這一年

的大台北房市走勢，波動劇烈且逆轉速度驚人，目前已有三分之

二的行政區，平均成交單價突破去年的房市高點，北市如松山、

大同等區房價漲逾10％，北縣如永和、新莊等區房價漲逾5％。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，今年以來房價快速攀升的

主因，在於兩岸經貿開放的預期心理，加上現階段利率處於歷史

低檔，民眾購屋負擔大幅減輕，因此上半年民眾積極進場購屋，

抬升房市交易量能。

但近期價格漲幅已有過大的疑慮，且多數買方已在上半年進

場卡位，在需求提前反應、屋主又過度惜售的狀態下，近期買氣

已有減弱跡象，市場交易量連二個月負成長，黃增福也建議，賣

方應適度對價格讓步，把握成交良機，也可增加調度資金的靈活

性。

金融海嘯已滿周年，房市表現也逐漸恢復元氣。永慶房屋調查，

目前大台北地區各行政區中，已有三分之二地區房價突破去年高

點，農曆年過後湧出的強勁買盤，已帶領房價攀上歷史新高。

不過，買方追價意願也開始走低。中信房屋昨（28）日發布秋季

宅指數報告，有七成的房市買方拒絕追價；有三成傾向砍價。買

方「寧砍不追」，賣方卻堅持開高價，是第四季房市隱憂。

根據永慶房屋成交資料顯示，統計台北市各行政區今年7月、8月

的平均成交價，有三分之二的行政區房價，突破去年第二季房市

高點時的價格，其餘三分之一的衰退幅度，也在10%之內。

其中松山、大同、萬華、中正、大安等五大都更潛力地區，受惠

於都更議題持續熱炒，復甦速度最快，松山房價漲幅18.3%、大

同漲14.3%、萬華漲8.8%。

在台北縣方面，六大主要行政區中，有三分之二地區，今年7、8

月平均成交價格超越去年第二季高點，永和、新莊、板橋的漲幅

都超過4%。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，近來房價攀高，主因市場預期

通膨及兩岸經貿開放後的效益，短期投機資金湧入。他坦言，目

前房價攀升速度過快，不少人開始「居高思危」，放緩購屋決策

速度，加上國內經濟未大幅轉佳，導致近二個月房市交易量萎縮

。

中信房屋發布的秋季宅指數調查顯示，消費者對房價滿意度在第

三季明顯下滑，是今年以來最低點。另外，有七成買方拒絕追價

，三成買方強調要砍價。

中信房屋董事長鄭余正全表示，調查結果顯示，在H1N1新流感疫

情可能擴大之際，民眾買房意願並未降低，有不少買方認為，新

流感疫情可能讓賣方降價。

鄭余正全認為，房市已進入傳統旺季，但買方對房價的認同疑慮

與降價心理需求愈來愈強，將出現買賣雙方「價格拉鋸戰」，恐

造成房市交易量減少。但在此情況下，中低價產品將因買方轉進

而率先受惠。

以房地產為理財工具的投資人，近年明顯增加，不少人買屋

收租，也抬升租屋供給量，再加上適逢新鮮人求職旺季，在外租

屋需求大增，而民俗鬼月也過了大半，租約屆滿的租客出籠找房

子，因此近期不論是入口網站如Yahoo!奇摩，或永慶、信義等兩

大房仲龍頭，皆強打房東刊登免費或下殺3折價，爭食租屋大餅

。

永慶房屋House Fun租屋發言人涂金谷指出，金融海嘯之後，

愈來愈多人買屋投資當包租公，賺取穩健的房租收益，較銀行定

存利息更高，這也讓永慶房仲網嗅到房東的出租需求，近期改版

租屋網，提供免費租屋刊登，而不擅使用網路的年長房東，更可

透過永慶房屋的實體門市，免費代登租屋資訊。

租屋市場近年呈現供過於求的狀態，台灣租屋網公關經理廖

秀敏分析，前幾年房市熱絡，多數人選擇房地產做為投資理財工

具或是買屋收租，助長租屋市場的供給需求。

但由於大環境不佳，近期不論是失業率攀高、社會新鮮人寧

願返鄉與父母同住或產業外移而使得就業人口銳減，都讓租屋市

場形成嚴重的「供過於求」局面。

因此廖秀敏說，各房地產業者頻出新招攬客，對於入口網站

而言，可藉此提升瀏覽量；而對於房仲業者來說，則可透過免費

刊登、吸收客源，充實物件量，屆時房東若有「轉租為售」的計

劃時，便能立即招攬業務、提供進一步的協助。

根據Yahoo!奇摩拍賣的統計，近半個月來，房地產分類廣告

的成交量增加1成，而為了提供買家與賣家更好的交易環境，

Yahoo!奇摩將租屋刊登價下殺3折，並開放20天、40天、60天等不

同期間的租屋刊登功能。

而信義、永慶、城市租屋族等業者，更提供免費刊登的好康

，讓房東運用，其中以永慶房屋可上傳6張照片最多，物件的基

本資料也提供多達42個欄位，讓承租方可詳細了解；信義房屋則

不受限房東的免費刊登時間，物件的上架或關閉，也不限任何次

數，提高房東使用的便利性。

金融海嘯過後，愈來愈多人喜愛「硬資產」，選擇買房出租當包

租公。房仲業者調查，包租公最愛的前三大投資區域是新竹市東

區、台北市大安區及台北縣板橋市，主要是因租客穩定、投報率

高。

至於租屋客最愛的租屋區域前三名分別是：台北縣板橋市、台北

市大安區與中山區。這兩項結果顯示，大台北租屋市場最為活絡

。

永慶房仲集團昨（9）日公布租屋市場大調查，並宣布進軍租屋市

場，成立「永慶House Fun租屋網」。永慶房仲集團總經理廖本勝

表示，為搶攻市場占有率，永慶租屋網不論房東刊登租屋資訊，

或是房客尋找房屋，都不收費。

目前有不少房東還不會使用網路，永慶將在全省各門市免費提供

「專人代刊登」服務，虛實整合。而針對社會新鮮人，永慶推出

租金補貼，透過永慶租屋網找房成功者，最高可獲得5,000元租金

補貼。

觀察全台各行政區，租屋客最愛的租屋區域前三名是：台北縣板

橋市、台北市大安區、台北市中山區。

台灣房市歷經一波急升後，受八八水災、新流感疫情等利空因素

影響，買氣明顯轉淡，成交也開始遲滯。

為因應當前市況，房仲業者近來大打網路行銷戰，聚焦「抗漲」

；建商則因降價不易，多走感性行銷路線，訴求新型態的生活型

態（life style）。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，8月大台北地區成屋成交量，比

7月減少兩成，中、南部地區萎縮更嚴重，其中高雄各店頭來電量

與來客數較7月少了近三成。

為刺激買氣，永慶日前在自家房仲網上推出「發財屋」專區，選

出5,000多個具增值潛力的物件。廖本勝說，「發財屋」上線以來

，流量占永慶房仲網的40%，物件的點閱數更為原房仲網的四到

五倍。

信義房屋也在自家網站推出「抗漲博覽會」專區，共選出3,000個

物件。信義房屋網路行銷經理蕭政華表示，「抗漲」專區中的物

件，都是經過篩選且物超所值。

蕭政華表示，民眾如今購屋已不再瘋狂追價，轉為理性比價、精

挑細選，「抗漲博覽會」專區推出後，專區物件成交比約為全站

物件成交比的1.5倍，撮合狀況頗佳。

建商因土地取得與營造等成本並未下降，降價不易，近來多採取

感性行銷手法。遠雄集團規劃9月底推出藝術嘉年華系列活動；遠

雄副總張麗蓉表示，在遠雄「未來之丘」附近，正在打造一件大

型公共藝術品，名為「敬天樂土」，屆時將成為嘉年華活動的主

角。

南部建築業龍頭京城建設則推出「京城生活美學季」。京城建設

總經理劉朝森說，水災、新流感等因素，短期對買氣確有衝擊，

但長期來看，台灣房市仍是偏多，這幾年來，愈來愈多人注重

life style，京城將以此做為第四季行銷主軸。

房仲業者統計，去年第三季金融海嘯爆發後至今年第二季，台北

市商辦的總體空置率從6.63%上升到8.99%，增加2.36個百分點；

租金因空置率居高不下，從每坪平均2,017元下跌到1,899元、跌

幅5.86%。

商辦市場表現尚未恢復，又遇到八八水災重挫南台灣、新流感疫

情升溫等影響，商辦市場短期內回穩反彈力道恐怕不易。

永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，美國ISM指數突破50，景

氣可望回穩；中國PMI也持續揚升，基礎產業面穩定，當全球各

國經濟數據由衰退轉向復甦之際，台灣情勢卻相對動盪。永慶房

屋商仲事業部調查，台北市公司營業登記家數從去年1月至今年7

月，淨成長為負4,641家；公司行號員工數自今年3月後，衰退幅

度維持在3%以上。

黃增福分析，台北市就業狀況未好轉，會影響辦公室使用面積；

民間企業停業速度比新設立速度快，也對辦公室需求帶來負面影

響。因此，短期內商辦空租現象恐怕不易改善。

不過，從行政區的公司登記變動數字，可以看出有趣的趨勢。比

較台北市各行政區今年7月與去年同期，公司行號都減少，但內湖

區淨增加161家，且從農曆年後逐月成長，反映出內科的商辦需求

。其中以，瑞光路及洲子街附近的商辦詢問度最高，黃增福說，

近五年來，這兩路段房價漲幅分別為93%及86%。

商辦交易方面，黃增福表示，5、6月時，因開放陸資來台，松山

、信義、中山區陸資題材商圈成交量成長快；7、8月時，這些地

區辦公產品價格漲幅已高，買方開始轉往次商圈。而目前景氣復

甦緩慢，加上北市辦公租賃需求未明顯改善，商辦價格可能持續

盤整。

台灣房價所得比昨（24）日出爐。永慶房屋昨天公布去年台北市

的房價所得比為9.59倍，為歷史新高；台中市3.44倍，增幅最大。

根據主計處公布最新的家庭收支調查結果，97年每戶可支配所得

為91.4萬元，比前年減少1.1%。由房價所得比的結果可看出，全

台從北到南，民眾實質購屋能力均下降，已成房市發展的隱憂。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，全台各區的房產內需力道與各

家庭可支配所得息息相關，透過各地區的房價所得比，可觀察區

域房市的基本盤是否穩健，後市有無長期的支撐力道。

太平洋資產管理總經理張欣民則說，近年來房價持續上漲，但薪

水、所得成長卻牛步化，除金字塔頂端高所得者外，房價所得比

普遍都是向上走高，形成購屋者負擔一年比一年重。

永慶房屋以30坪住宅平均總價和可支配所得計算出「房價所得比

」，去年主要都會區的購屋負擔，仍以大台北地區居冠，高達

9.59倍，創歷史新高；台北縣民眾的購屋壓力反而稍為舒緩，微

幅下降。

黃增福說，去年物價被油價帶動持續攀升，台北市區房價也居高

不下，多數小家庭仍難以負擔，中產階級只好往鄰近的台北縣移

動。

高雄市房價所得比只有2.81倍，成為全台主要都會區購屋壓力最

低的縣市，而且連續四年維持在低倍率內，堪稱購屋最幸福城市

。

整體來說，去年的房價所得比均上升，大台北地區以外的各縣市

，大致還能維持在三倍左右的合理水準。黃增福指出，隨兩岸關

係開放，金融、貿易限制逐步鬆綁，台北市房價已逐漸向亞洲鄰

近都市靠攏，與全台其他縣市脫勾。

捷運宅超搶手。台北市捷運局捷運共構宅「美麗永安」30戶未標

脫餘屋，拜景氣復甦之賜，昨（20）日吸引多達250封標單進場，

最後全數標售完畢，宣告CLEAN，其中還有一戶搶到每坪39.5萬

元，已高於市場行情。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，昨天釋出「美麗永安」物件標

售底價為每坪29.8至31.6萬元，最後平均得標單價落在每坪34萬至

36萬元間，高樓層條件較佳，價格相對較高，有一戶衝上每坪

39.5萬元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮則說，「美麗永安」與永安市場站共

構，大樓後側就是中和的四號公園，具備捷運、大型公園的稀有

性，不僅區域客指名度高，也吸引了不少台北市購屋族的目光，

外來客比重約占一半。

蘇啟榮表示，「美麗永安」去年底與今年4月標售時，當時房市景

氣欠佳，還有30戶未標出，4月那次還有民眾以每坪30.4萬元的價

格得標；昨天第三度標售，最高價的一戶每坪成交價落在39.5萬

元，價格上揚不少。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，捷運局分回的「美麗永安」共

有76戶，去年12月底標脫23戶，標脫率30.26%；今年4月剩下的

53戶，也標售了23戶，標脫率43.4%；昨天剩下的30戶全數標脫，

標脫率高達100%，由標脫率就可看出房市景氣的走向。

這次「美麗永安」100%標售，是繼捷運新莊線東門站「信義京華

苑」捷運宅（20戶）及古亭站附近的中正香榭（6戶）100%標售

後，又一次全數標脫的記錄。

彭培業表示，此三案都因捷運站加持而十分搶手，易漲難跌。

據台灣房屋調查，今年3月底以來大台北捷運住宅，以中和線漲幅

最大，約15%至20%，主要是因為此區捷運住宅一樓沒有店面屬於

純住宅區，管理品質好、房價相對抗跌。另外，中和線捷運住宅除

捷運局公開標售外，鮮少有住戶對外出售，籌碼相對穩定，也是

房價高居不下的原因。

台灣房市交易開始走軟，台北市政府地政處昨（18）日發布統計

資料，7月台北市建物買賣移轉件數共6,619筆，較6月萎縮6%，近

五個月來首度下滑。房仲業者預測，8月遇上農曆7月，交易量恐

怕還會持續萎縮。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，上月交易雖萎縮，但還是比去

年同期高出近一成。近一個月來國產局土地標售價屢創新高，捷

運局住宅標售亦熱賣，導致賣方姿態變高、議價空間縮小，加上

買方追價力道趨緩，房市交易開始走弱。

北市各行政區，大安區與內湖區上月房產交易表現最亮眼，逆勢

成長，超越去年7月金融海嘯前成交水平。信義房屋經理蘇啟榮說

，此波房地產復甦買氣，市區比郊區更為領先。

大安區7月成交904筆，較6月增加7.9%，也較去年7月大幅成長

74.5%；內湖區7月則成交944筆，較6月微幅成長2.7%，但相較去

年7月大增三成。

永慶房屋協理黃增福分析，大安區交易量今年來已連續七個月都

呈現成長態勢，從1月的307筆，一路成長到7月的904筆，今年平

均月交易量約600筆。

儘管捷運內湖線狀況頻頻，但黃增福指出，這只是短期利空，就

長期看來，「大內科」計劃加上陸資題材，內湖房價仍有上漲空

間。

不過，近來屋主開價不斷上拉，已影響買方進場購屋意願。彭培

業分析，由於第三波2,000億元優惠房貸傾向不續辦，原本被激發

出購屋意願的民眾可能會延遲購屋，加上傳統農曆7月將至影響買

氣，8月的總成交件數可能還會降低。

莫拉克颱風重創南台灣，受災遍及中南部六個縣市，使即將來臨

的房市淡季雪上加霜。由於2,000億元優惠房貸恐不再續撥，可能

造成南部房市持續降溫。高雄市政府地政處公布7月買賣移轉件

數2,610件，已較6月縮減4.6%，顯示景氣尚未回穩，需求有限，

投資型買方因價高縮手，高雄房價將面臨考驗。

永慶房屋指出，優惠房貸不續撥，加上風災過後，高雄地區400萬

元以下的中古屋買方購屋力道將減弱，買方平均約有一成五至兩

成議價空間。先前因國際資金行情拉抬上來的價格，現在修正的

壓力愈來愈大，市郊區的民眾可把握機會，轉進市區的中低總價

產品。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，台灣房屋店頭統計，近二周首

購族來店詢問購屋增加近二成八，以高雄地區增加幅度最多，達

33.4%；大台北地區增加幅度最低，僅21.2。購屋總價及平均房價

較低區域，會因要搶辦優惠房貸而提前購屋，申辦效益較高。

土地標售熱燒不退，國產局北辦處昨（13）日標售98年度第

14批國有土地共10宗，總共吸引92封標單搶標，創下今年國產局

標售最多投標封紀錄，最後共標脫8宗，標脫率八成；但因壽險公

司、建商出價保守，脫標的土地每坪單價並未創下新高。

昨日參與投標的業者，仍是近期積極獵地的熟面孔，包括中

華工程、台灣人壽、宏璟建設、大將開發、第五大道、俊堡建設

、基泰建設、力麗企業、陞聯建設、德春營造、萬華飯店大股東

等。

其中，標售中最受矚目的是位於北市汀州路二段的土地，面

積301.59坪土地，總共吸引19組人馬參與競標，最後由台灣人壽

以5.51億元得標，為底價的2.08倍，換算土地單價為182.7萬元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，大台北地區建地稀少性、

資產題材熱度不減，迫使部分手上精華區土地庫存不足的建商，

積極進場搶地，其中壽險公司因為資金成本較低，能以較高的價

格買下養地開發，台壽保此次就搶下了2筆土地。

吸引最多人投標的土地是林口國宅段土地，共吸引高達24封

標單，該筆土地為於文化二路上，屬於住五的土地，容積率300％

，過去林口容積率450％的商業區土地，正常交易或標售價格，每

坪約50萬元，此次300％容積土地竟一舉飆至52萬元價格。

房仲業者認為，台北市精華區土地有限，加上北縣交通建設

日益成熟與北縣升格題材，已讓土地資產熱逐漸往北縣蔓延。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，去年下半年房市急轉直下，建

商都暫停推案，土地標售顯得冷清，但今年2、3月以後，房市交

易量增加，房價也止跌回穩，顯示房市景氣已逐漸回溫，加上兩

岸關係漸趨穩定，資金回流暴增，使得建商信心倍增，為了搶佔

市場推案，紛紛開始積極獵地，因此才會出現標單數迭創新高的

現象。

松山機場躍居為兩岸大三通直航點、捷運內湖線完工通車的

利多題材烘托，內湖科技園區的廠辦大樓儘管租金疲弱不振，但

押寶買盤持續湧入，成交行情屢創新高。近5年來，內科的科技廠

辦大樓平均漲幅已高達6成，其中指標路段西湖段、即瑞光路沿線

，漲幅更高達8成。

信義房屋協理何偉宏表示，依內科近5年漲幅，及整個大內科

的樓地板面積約90萬建坪來推估，光是不動產的帳面資產價值，

增值規模就超過1,000億元。

何偉宏表示，再加上迄今內科已有3,398家企業進駐，還有近

幾年來積極「獵樓」的壽險業約佔5成、其餘上市櫃公司也佔2至3

成，顯示內科扮演科技產業樞紐的地位，不易撼動。

此外，永慶房仲集團子網站「發財屋」最新的上線流量，已

占房仲網的40％，其中依商辦專區總價3,000萬元以上到6,000萬元

的辦公物件點閱率觀察，台北市目前最熱的商圈，以內湖穩坐榜

首，比率高達30.7％。

永慶房屋協理黃增福表示，內湖在各商圈商辦物件的點閱率

，不難看出最近捷運內湖線通車的加持效應，明顯優於台北市各

商圈，頗吸引投資人目光。

目前內科的兵家必爭之地西湖段，沿線廠辦大樓的行情，已

從2005年的每坪18至28萬元，短短4年，漲到2009年的35至48萬元

，平均漲幅達8成。

信義房屋最近調查的成交行情，西湖段「大帝國」2006年時

成交行情約每坪22至25萬元來看，今年已來到40萬以上；長虹建

設「NASDAK」成交行情也達到每坪43到47萬元，資產增值幅度

令人驚豔。

至於文德段、舊宗段也上漲5至7成不等，增值幅度同樣很驚

人。

戴德梁行協理薛惠珍表示，值得觀察的是，內科熱度由於開

發已近飽和，因此財團「獵地」的追逐目標，已逐漸移到舊宗段

和五期重劃區。

薛惠珍表示，內科儘管有捷運題材，但仍不敵供過於求的局

面，致空置率繼續向上攀升，高達25％。租金仍呈現下滑壓力，

西湖段每坪月租平均約1,129元，文德段約970元，舊宗段約893元

。由於利率偏低、台股熱絡，因此也刺激內科廠辦資金動能蠢蠢

欲動，然賣方價格趨硬而買方追價力道偏弱，買方觀望態度依舊

。

永慶房仲集團董事長孫慶餘昨（3）日表示，未來1年將進入

重兵佈署階段。永慶將積極擴大企業版圖，目標集團3大品牌在

2009年底前的市占率將超越10％大關，穩坐房仲業全台集團市占

率最高的龍頭地位；三年後的企業願景，兩岸4大品牌將突破1,000

店，屆時達成每100戶交易就有20戶是透過永慶成就家的夢想。以

下是記者專訪孫慶餘的重要內容：

記者問：兩岸政策前所未有的開放，面對史上重大變局，永

慶房仲集團怎麼因應和布局，以掌握未來的潛在商機？

孫慶餘答：經歷全球金融風暴後，房市暫作休息，目前大陸

保8應沒問題，台灣方面則早在3月就以台北市豪宅擔任領頭羊，

宣示房市谷底已浮現，而且部分精華地段的地價，甚至已經超越

去年台股9,000點當時的地價；最近豪宅市場稍事休息，是難免的

，政府又剛剛開放大陸7家航空公司來台設立分公司、未來再簽訂

ECFA、金融MOU，兩岸商機將會進入互動頻繁的時代，到時候房

地產一定先受惠。

人才是企業最重要的資產，所以永慶今年目標就是擴充台灣

據點，招募3,000名精兵，以掌握陸資來台的商機。

問：永慶在這一波全球金融風暴中，業績、店數反而逆勢成

長，究竟你是怎麼渡過這波危機？在未來企業願景？

答：永慶房仲集團的體質算是業界中最好的，加盟品牌永慶

不動產的體質也不錯，從去年金融風暴後我們辦了一場加盟店東

大會，告訴大家未來市場趨勢、市場利基、並掌握預測方向後，

店東群策群力，有些店頭在半年內業績大幅成長3倍、並且逆勢

擴充，別人收店、我們反而一直在開店。

到今年3月，我們更大膽預測：房地產景氣谷底已經提前來臨

，而且4、5、6月連3月成交量更超越去年520的最高峰，集團3大

品牌包括永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋，占全台房仲業成

交量目前已經高達8到9％。

我們很有信心，照這樣的成長速度來觀察，2009年底前我們

集團市佔率一定會超過10％，即每10個家庭有1戶是透過永慶成家

。我的目標，是未來三年內，除了兩岸4品牌包括永慶房屋、永慶

不動產、有巢氏、上海台慶，總店數將突破1,000店大關之外，更

達到每5戶交易就有1戶是透過永慶圓夢的目標。

問：永慶去年率先成立建設事業部門，從房仲業跨到上游的

建築業，不再只作房仲業，再加上兩岸布局，是不是考慮過集團

名稱「永慶房仲集團」，也必須隨著業務範圍擴大到上中下游而

予以更名？

答：是的，一定會。只是未來的集團名稱還沒有那麼快確定

。

永慶房仲集團董事長孫慶餘表示，兩岸破天荒大幅開放後的

新局，將使兩岸人流、金流、物流進入前所未有的活水交融期，

未來幾年台灣房仲業，將會是最當紅、最有前景的行業，而且遠

遠超越高科技產業，「在未來房地產進入大多頭的時代，年輕人

不能缺席！」永慶房仲集團也提早布局兩岸進入大中華經濟圈的

新時代，大舉招兵買馬3,000名精英。

孫慶餘表示，兩岸政策作出重大的突破，對於台灣來說、受

惠程度將比中國大陸大，而台灣的各種本土行業，則是房地產市

場受惠最大，因此永慶房仲集團對於未來房地產市場的信心十足

。

孫慶餘表示，這是永慶在2008年創辦屆滿20週年後，規模最

大的一次員工招募行動。最近舉辦幾次說明會，吸引很多碩士、

博士報考，激增比例高達30％，「而且今年招募人才，吸引到的

人才素質，也是歷年來最高、最整齊的一次。」顯示房地產業已

受到各界認同，是未來相當有爆發力、成長性的明星行業。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，永慶成立21年來，向來堅

持自行培育人才、聘用無房仲經驗者，除可杜絕行業陋習之外，

更可傳承永慶最重視的信賴品牌。值得一提的是，永慶房屋提供

9個月4萬元保障月薪的優渥待遇，並提供外地求職者宿舍福利，

讓初入行的房仲新鮮人能夠無後顧之憂地接受培訓，這也是房仲

業界保障期間最長的優惠薪資待遇。

廖本勝表示，「運籌不景氣，才能發揮逆轉力。」去年下半

年景氣在金融風暴之後大逆轉，很多房仲品牌紛紛鳴金收店，可

是永慶秉持穩紮穩打的策略，持續深耕房仲市場，並要求加盟店

執行「服務5 Ｓ」政策，即：強調管理精神及環境品質，包括：

整理（Seiri）、整頓（Seiton）、清掃（Seiso）、清潔（Seiketsu

）、紀律（Shitsuke），才能為景氣復甦做好準備，甚至反而大舉

徵才。

孫慶餘也信心十足的宣示：「未來大台北區的房地產市場，

年輕人千萬不能缺席！」也不要錯過未來史上將難得一見的資產

價值大翻身時期。

孫慶餘說，尤其台灣房地產市場被壓抑了10幾年，未來隨著

兩岸政策大鬆綁、讓「壓力鍋」掀開了，可以預見的是未來房地

產市場將進入風起雲湧的翻騰期，從事房地產業，也將是最好的

行業。

大台北地區房價走到歷史新高，建商卻是一地難求，讓都市更新

議題愈來愈夯。台北市政府統計，今年上半年市府核定的都更案

有14件，全年核定量可望創新高。其中，以文山區、南港區最受

歡迎。

根據台北市都市更新處公布的資料顯示，民國91年至今年6月30日

為止，台北市核定通過都更件數共84件，合計面積約達8萬3,776坪

。

各行政區中，以文山區與南港區的通過件數最多，各為13件及11

件，面積分別為1萬5,925坪與1萬3,232坪，兩區核定總面積占全市

35%。

若以每年核定件數看，今年上半年核定的就有14件，97年全年有

20件、96年為18件，以此數字來推估，今年全年的核定量，應會

創新高。

台北市政府核定的都更案，申請通過實施者多為老品牌建設公司

，包括元利建設、華固建設、興富發建設等，都有三、四件獲得

通過，可說是「都更常勝軍」。

永慶房屋研展部協理黃增福指出，台北市精華區早就是一地難求

，不少建商早期就深耕都更市場，目前手中也仍都有其他都更案

在申請劃定中，隨景氣回春，可望陸續推出。

黃增福分析，南港區為北市重點發展區域，區內有南港後車站特

定區、經貿園區，並預計引進鴻海等科技大廠進駐，這些重大建

設及開發案，已帶動南港周邊都更蓬勃發展。

文山區近幾年房市價量穩定成長，房屋均價仍較台北市精華區便

宜許多，屋主多為公教人員，受房市景氣波動影響小，都更整合

時相對較易。

每坪462萬 北市住宅區標售飆新高 杭州南路與仁愛路口的224.46

坪國有地，由安家國際以10.39億元得標

游資充斥，北市精華建地漸稀，建商、壽險業搶地不手軟；

國產局北辦處昨(30)日標售98年度第13批國有非公用不動產共10筆

，其中，位於北市杭州南路與仁愛路口的224.46坪住宅土地，共

吸引了18組人馬參與競標，最後由安家國際以10.39億元得標，為

底價的2.46倍，換算土地單價為每坪462.85萬元，創下國內歷年住

宅區標售新高價。

昨日國產局所標售的10筆土地，總共吸引了26封標單搶標，

結果共標脫5宗，標脫率五成。

創國內住宅土地標售新高價的土地，使用分區為住三及住三

之二，近雙捷運交會的東門站及中正紀念堂，共吸引了包括華固

建設、基泰建設、富邦建設、宏璟建設、中華工程、台灣人壽、

新光人壽、統領百貨等建商及壽險共18封標封參與投標。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，2007年5月國泰建設曾以

每坪381.7萬元，取得仁愛路上314.9坪的土地，距離昨日標售的

土地不遠，但時隔僅2年多的時間，同樣仁愛路上的土地，卻已

有建商出價每坪462.8萬元，且基地規模與條件還不若國泰佳，但

仍有明顯的漲幅。

信義房屋認為，台北市土地稀有性逐步發酵，原本今年初上

市櫃建商準備大筆銀彈，準備下半年逢低承接北市土地，孰料景

氣從農曆年後逐月攀升，建商也只得加緊腳步，提早開始進場搶

標精華區土地。

不過，永慶房屋研展部協理黃增福指出，由於這筆土地分屬

住三及住三之二土地，若是要適用住三之二400％的容積率的話，

基地除了面臨30米以上道路之外，基地臨路面寬必須達16米，因

此，得標者必須整合鄰地，才能增加整體開發效益。因此，市場

人士多猜測，安家國際對於整合應該已經胸有成竹，才敢以每坪

462.8萬元出價。

信義房屋仁愛杭州店店長陳振富指出，周邊的新大樓房價每

坪都要70萬元以上，若規劃百坪以上的產品，最新成交行情每坪

有超過90萬元的紀錄，附近的軍宅含車位每坪行情也要54~56萬

元，標脫的該筆土地若能整合周邊老舊建物，並規劃大坪數豪宅

產品，房價有機會上看每坪百萬元。

永慶房屋昨（30）日公布7月成交資料，大台北地區因屋主抬價、

遞延買盤暫歇，房市陷入高檔盤整，平均成交價仍微漲，但成交

量縮6%。

台中地區受升格效應帶動，衛星市鎮土地及房屋表現佳；高雄市

則出現台商返鄉購屋潮。

中信房屋昨天也發布調查指出，台北市購屋族平均期望單價為每

坪27.32萬元，若目前北市中古電梯大樓成交行情每坪44.63萬元相

比，價差高達63.34%，買賣方認知差距之大，全台最嚴重。

兩岸政策開放，加上春節後買氣持續攀升，大台北地區屋主看好

後市，紛紛開出高價，使7月交易量較6月縮減6%。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，從房價最低的2月開始，至今已上漲

一個波段，加上去年下半年累積的遞延買盤大都出籠，交易量難

有激情演出，但價格認知拉大，造成市場出現「有買氣難交易」

的現象。

不過，由於都市更新觀念普及，加上房價持續上漲，市區老公寓

意外爆紅，成為民眾入住北市的替代選擇。葉凌棋分析，老公寓

屋齡雖舊，但每坪單價較電梯大樓便宜，且土地持分多、公設少

，未來還有都更的潛在利益。

台中縣、市在確定合併升格後，台中縣特定區域如大里市、潭子

工業區周邊的土地價格，有明顯帶動效果。

台北市國有地標售再度創天價。國有財產局昨（30）日標售仁愛

路、杭州南路口224.5坪土地，以每坪462.8萬元、總價10.39億元

標脫。得標者安家國際是中型建商，以底價的2.46倍金額打敗富

邦、新光等集團，改寫國內第三種住宅區土地、容積單價兩項最

高紀錄。

宏大不動產估價師事務所估價師郭國任分析，國有地標售價格向

來是房價先行指標，當國內住宅區土地每坪站上462.8萬元，證明

這波房地產不景氣落底，也代表北市中心「百萬房價」將成為常

態。

這筆國有地位於仁愛路中華電信總部對面，地段精華，投標前國

內上市櫃建商幾乎都評估過，但因鄰近仍有百花商務飯店、一棟

四層樓公寓須整合，最後僅18家建商投標，包括富邦建設、宏璟

建設、華固建設、台灣人壽、中華工程、基泰建設、新光人壽、

統領百貨與安家國際等。

永慶房屋協理黃增福指出，這筆土地分屬住三及住三之二，若要

適用住三之二400%的容積率，基地除面臨30米以上道路，臨路面

寬還須達16米，得標者必須整合鄰地，才能降低土地成本。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，若得標者直接開發，只能以

225%的容積率計算，每坪容積單價高達205萬元，寫下國房地產

史上新紀錄。市場人士猜測，安家國際對於整合鄰地應胸有成竹

，才敢出高價。

回顧中正區土地標售紀錄，2007年5月國泰建設以每坪440.25萬元

標下杭州北路的商三國有地，原本預計今年下半年推案，昨天出

現每坪462.8萬元的天價土地後，可能再度調高房價，每坪衝上

100萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台北市一地難求，市場

熱度持續加溫，也顯示看好市場多頭，未來有更多建商以緩推案

與先建後售方式因應，各區域將陸續出現區域天價，一般民眾在

台北市買新房子的夢想可能愈來愈遠。

信義房屋仁愛杭州店店長陳振富指出，標脫的這筆土地若能整合

周邊老舊建物，並規劃大坪數豪宅產品，房價有機會上看每坪百

萬元。