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怎麼挑選具有增值潛力的公寓，中信房屋行銷企畫部副理江龍名

認為，其實每個行政區裡，都有值得消費者購買的路段，最簡單

的原則，就是從區域商圈中心點往外延伸，比較能夠找到相對便

宜的等值產品，從重大建設或學區，也能找到未來有補漲增值的

物件。

對於自住型或長期投資的購屋人來說，首要的功課，還是仔細評

估審查自己的財務規畫，再從比較熟悉了解的行政區裡，選定具

有未來及發展性的路段下手。

住宅品質一直受到肯定的大安區，如果在和平東路三段周邊仔細

尋覓，可以找到屋齡25年到35年，單價在35萬到40萬元左右的老

公寓，再往區域的邊陲走，價位還會更便宜點，大約在每坪30萬

到33萬元，鄰近遠企商圈，也同時享有捷運便利和學區優勢，房

價具有一定的實力。

未來擁有三鐵共構優勢的南港區，在以後三鐵共構的出口處往外

開始找，都是值得投資的地點，就沿著興華路、興中路、南港路

看，屋齡20年到30年的公寓，平均單價落在30萬到35萬元左右，

除了重大交通建設加持，生活機能也強，區域內就有家樂福、行

政中心和小型商圈。

如果往台北縣走，可以考慮新莊市，在棒球場周邊，或是中原路

上，屋齡25年或30年的公寓，單價只要15萬到18萬元，現在施工

的捷運新莊線，未來開通後很可以期待，而副都心也會有相關規

劃建設，都是新莊老公寓以後還有補漲空間的利基。

另一個推薦區域就是三重市，在三和路和重新路上，屋齡稍為老

舊一點的，平均35年到40年的公寓，每坪約12萬到14萬元，同樣

也是受到捷運加持，對房價有加分效果，周邊的生活機能也算完

善，有市場、學校，從投資的角度來看，未來有都市更新的可行

性。

傳統不購屋的鬼月到，但預售案推案量並未減少，推案量創4年來

新高，總金額達1,216億元，甚至有38個案子超過10億元。

月月是鬼月 業者怨

過去幾年，房地產行情好時，業者及一般民眾其實不怎麼分何時

是鬼月、何時不是鬼月，但是，這幾個月的買氣低迷，有房仲業

者哀怨的說：「根本每個月都是鬼月，一直度小月。」

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測，整體大環境不

佳情況下，今年恐怕是近5年來鬼月房市，表現最差一年。

景氣股市差 難賣厝

主因是房價高檔盤旋、國內經濟及股市行情不佳、美國房市風暴

也還沒結束，在一般民眾所得沒增加情況下，房價所得比已經嚴

重失衡，即使有能力買房子的民眾，也會擔心買在最高點，再加

上建築業者本身預售推案並沒有踩煞車，市場供給量還是大。

房市已連續3個月買氣不振，再加上碰到傳統鬼月，業者更是苦不

堪言，但想購屋的民眾，多少還是可以靠著現在氣氛和鬼月傳統

淡季，試著爭取更大的議價空間。

買賣方硬撐 諜對諜

住商不動產研究室主任徐佳馨說，目前市場的氣氛是，買賣雙方

都在試水溫，屋主不願鬆口苦撐高價，而買屋的人對鬼月殺價格

外期待，要求房仲幫忙砍多一點價格，市場上有部分屋主因為資

金壓力紛紛選擇出場，有可能壓低價拋售手上的房屋，想要購屋

的消費者可以利用這段時間多比較，買到心儀的好房子。

房仲業者建議，可以趁這段時間拉大議價空間3%到5%，如果過去

議價空間是一成，現在可以把空間放大到13%到15%，依此類推，

更有業者認為，或許從殺價兩成開始談都很有機會。

搶進等增值 要看準

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，通常市區內精華區的房價就算

因為屋主急售，跌下來後，很快就會反轉上去，如果能遇到這類

屋主急需資金的物件，鬼月不失為趁機下手的好時機。

中信房屋副總經理劉天仁指出，台北市內只要房價每坪35萬元以

下的房子，都可以買起來等增值。

雖然有機會撿便宜，但中信房屋行銷企畫部經理江龍名還是要提

醒，想買房子的人不要為了房價超「俗」，就衝動購買，還是要

先向左鄰右舍打聽周邊環境或著屋主情況，才不會買到有瑕疵的

房子，甚至是凶宅。

房市持續盤整，根據信義房屋成交資料統計，7月成交件數比前一

個月減少6%，今年第3季預期也相當悲觀。

目前房市價量走勢回到去年下半年盤整狀態，信義房屋不動產企

研室主任蘇啟榮表示，7月成交件數減少6%，相較5、6月約1到2成

的顯著降幅，房市降溫現象趨緩。

前兩個月台北市交易量緊縮，7月成交件數只減少1.1%，可能因為

價格略為鬆動，降低買方觀望態度，台北縣市的住宅單價分別下

修了2.4%和0.1%，為每坪19.4和38.9萬元。

台中市7月成交量比前一個月減少8.9%，成交單價下跌15.2%，來

到每坪9.6萬元；高雄市成交量下滑21.7%，價格也降16%，目前

每坪8.6萬元。

中信房屋副總經理劉天仁認為，雖然從4月開始房市交易量一路下

滑，但量縮力道越來越小，目前已經是在U型曲線築底，明年中

可望回升。他強調，雖然目前交易量減少，但土地成本居高不下

，房價要跌並不容易。

台北市房屋仲介公會理事長李同榮則預期，今年房市第3季不會好

轉，第4季有機會慢慢起來一點，但關鍵還是得看明年第1季的經

濟基本面。

相較於業者對未來樂觀，政大地政系教授張金鶚指出，去年下半

年，連續幾季的價量表現，已經確立房地產市場反轉態勢；4月以

後的房地產市場則是過分期待三通後產生的失望性回檔。

目前交易量在修正，議價空間擴大，未來價格會開始下修，明年

價格修正情況會最明顯，尤其是交屋量體大的地區，價量修正完

成後，才會復甦。根據以往經驗，房市回檔需要7年，甚至超過

10年，但去年第3季到現在反轉只有一年，可能有3到5年時間會持

續下修。

中信房屋復興加盟店經理高孟祺：

就周邊房市來看，以復興、南京、建國、民生組成的這個區塊，

在今年以來漲幅達12%多，是中山區中價位最高的區域。

以周邊近期推案來看，國泰人壽在中山北路晶華酒店對面的豪宅

推案、宏盛建設在六福皇宮對面的大樓型產品，都喊到每坪200萬

元，長春路與龍江路口的華爾道夫第一期單價則在40萬到45萬，

二期就漲到55萬到70萬元，第三期更上看到每坪150萬元，可以看

到這個區域房市的蓬勃發展。

兩岸直航和捷運開通，都將讓南京東路與松江路的辦公室產品空

置率由原來的10%，下修到6.86%，國泰人壽在7月中旬以每坪土地

301萬元，標下建國北路與合江街一帶795坪國有土地，但具體效

應，可能得等到與遠雄建設合作推出近2,000坪的都更計劃後，周

邊的市容可望煥然一新，商業活動、住宅品質等等，都可能因此

全面提升改善，也有助於再拉抬周邊房價。

房市漸漸退燒，房仲業者表示，以今年大台北地區一、二季成交

件數作為參考分析比較發現，部份房價過高或議題發酵過度的區

域，成交量體漲跌最為明顯。第二季成交件數與第一季相較，以

內湖區的37.5%成長最大，松山區跌15.2%的縮減則較深。

第二季成交件數中，台北市中正區、中山區、內湖區、北投區及

信義區的成交件數增加；台北縣部分，則是以永和市、鶯歌鎮及

泰山鄉為成長，泰山鄉以 37.5%的成長幅度奪冠。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，第一季的房市熱鬧滾滾，

成交量可用暴量來形容。第二季在股市與油價相關議題牽引拉扯

之下，讓六月的成交量體跌近二成五之多，不過優質行政區仍在

逆勢中脫穎而出。

江龍名表示，北市第二季的交易量雖萎縮，但整體數字尚屬正常

。內湖區近年來的發展與規劃完整，在即將開通的捷運線庇蔭與

7月松山機場直航議題驅使下，成交量體不減反增，與第一季相

較有37.5%的成長。

行政機關最多的中正區，因為具有住戶多為公教機關人員，巷內

多是單純幽靜住宅區，周邊卻是商業精華區等強項，房價不但抗

跌，與第一季相較，成交量也有25% 的成長。

松山區與南港區的萎縮量雖在11%到15%之間，不過就未來發展條

件分析，仍屬安全範圍。

另外，蘆洲市、新店市、淡水鎮、三峽鎮、土城市與樹林市皆出

現10%到20%左右的衰減，供給與需求、價位與去化之間的牽動是

讓區域成交量下滑最需要注意的地方。

四川大地震造成慘重傷亡，其中，不少傷亡者都是被倒塌的樓房

所壓死。有鑑於此，房仲業者提醒，台灣位處地震帶、老屋比重

又極高，消費者在買中古屋時，千萬得先仔細觀察，以提高自身

保障。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，據營建署統計資料顯示，台

灣目前有人居住的房屋數約637多萬棟，雖然隨著時代與科技的進

步，鋼筋混凝土產品（RC）及鋼骨結構產品（SRC）所占比重逐

年成長，但仍有147萬9,257棟房屋結構為磚造或是加強磚造者。

此外，在有限的都市更新情況下，全台房屋中，屋齡27年以上的

房屋占了總數量體的43.46%，也就是說，目前全台有接近半數的

民眾住在老屋中。

江龍名說，屋齡大小與結構，雖未必跟「危樓」劃上等號，但房

屋的結構畢竟會隨著時間而弱化，不得不慎。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則說，與漏水、海砂、輻射等

瑕疵房屋相較，抗震或耐震與否，往往事到臨頭才見真章；而房

屋結構雖可由「房屋登記權狀」中得知，但民眾在買房前，仍需

仔細觀察建物本身及周邊環境，才能將風險降到最低。

江龍名建議，買房前的查看工作，可掌握兩大要訣。首先，是查

看整棟大樓；可先詢問左鄰右舍、樓上樓下是否曾有地震損害，

同時查看整棟大樓是否有無異常傾斜、沈陷現象，包括門窗是否

擠壓變形、牆壁有無龜裂，柱、樓版有無裂損等。

其次，則是進一步檢查各樓層「柱、樑、剪力牆、樓板」四大關

鍵。在「柱」的部分，應查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部有

無明顯的水平裂縫或錯位，若是有重新補土、刷漆的跡象，也要

特別注意。

至於「樑」，則要樑靠近柱子與靠近牆的地方，是否有近似45度

或交叉斜向裂縫，甚至混凝土剝落、鋼筋外露等狀況。

而一般民眾不容易分的「剪力牆」，江龍名說，若厚度超過20公

分的鋼筋混凝土牆，周圍有樑柱框架起來，並無門窗等開口，應

該就是剪力牆。由於剪力牆是抗震的重要結構，若有裂縫或上下

錯位、混凝土剝落、鋼筋外露等現象，應儘速補強。至於「樓板

」也是檢查是否有混凝土剝落、鋼筋外露情形。

徐佳馨補充，若民眾對自身住屋的結構、品質有所顧慮，也可以

和各地的結構技師公會連繫，由公會安排做相關檢測。

中產階級購屋追不上房價的上漲速度，在台北都會區愈來愈嚴重

，使得20至30坪、總價500至900萬元的住宅，佔所有成交案件的

比重，逐月下滑，目前剩下大約12％，較往年中產階級購屋比重

普遍佔18至20％相比，正逐月降低，房仲業擔心中古屋房市衝不

上來。

中信房屋針對96年與97年的2年間，20至30坪、總價500萬元至900

萬元的住宅，其成交案件佔比加上研究發現，97年與去年同期明

顯遞減，今年4月更比去年同期萎縮5.14個百分點。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，最近學者針對房價泡沫提

出警訊後，一般消費者的購屋態度趨於審慎，未來支撐房屋市場

的基礎力量，還是在於人民實質所得有無提升，如在什麼都漲就

是薪資收入沒有漲之下，想讓薪水階級要追上一坪上看200萬元、

或100萬元的房價，將成為難以成就的夢。

5房仲業攜手PChome 設樂屋網 斥資 1.2億 5月推出 挑戰房地產網

站龍頭

房市熱，入口網站大賺廣告費，６大房仲業每年付給ＹＡＨＯＯ

！奇摩房地產超過７０００萬元廣告費，房仲業者不想讓

ＹＡＨＯＯ！奇摩獨大，昨信義房屋（９９４０）等５家房仲業

者結合ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ，共投資１．２億元成立「

樂屋網」，預計２００８年５月推出，初期提供超過１０萬筆訊

息，挑戰台灣房地產網站龍頭。

昨日ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ與信義房屋、２１世紀不動產

、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、簽訂合資協議，合資成

立「樂屋網」（

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒａｋｕｙａ．ｃｏｍ．ｔｗ），少見

由房仲業者與入口網站業者合作，入口網站業者有豐富的電子商

務經驗，而房仲業者則有豐富的銷售物件與地產經驗做後盾，雙

方皆可得利。

此次參加的房仲業者中，包括信義房屋、中信房屋、太平洋房屋

，目前仍與ＹＡＨＯＯ！奇摩房地產頻道合作，今年３家公司在

４月底合約到期前，聯合其它業者成立「樂屋網」，雖然初期投

資費用２０００萬元，仍高於在ＹＡＨＯＯ！奇摩的地產頻道登

廣告，但有房仲業者表示，與其幫別人養孩子，不如自己養１個

。

樂屋網董事長詹宏志指出，消費者要尋找餐廳或購買各種商品，

上網立刻可以找物件，及網友意見分享。但一般民眾對於一生中

的重要交易「買賣房屋」，民眾在網路上能尋找的資料卻太少，

所以才聯合５家房仲業者，成立「樂屋網」，讓民眾可以透過直

覺搜索方式，立即找到理想中的房屋。

「樂屋網」預計在今年５月推出Ｂｅｔａ版本，初期提供超過

１０萬房屋租售物件資訊，第２階段希望可以吸引更多的房仲業

者加入，最後規劃讓一般民眾都能刊登待售物件，預計推出時，

也具備電子地圖功能，並強化網友互動的討論功能等。

ＹＡＨＯＯ！奇摩公關經理吳苑如指出，２００５年ＹＡＨＯＯ

！奇摩創立房地產頻道後，網友點閱率相當高，去年改版後內容

更豐富，現在每月點閱人數都破百萬，合作房仲業者合約到現在

尚未到期，大多表示在評估中，但只要有廣告效果，預算許可的

話，他們續約意願相當高。

除了大型入口網站搶攻房屋廣告外，還有不少房產業者或新聞媒

體成立房地產網站，房仲業者成立的網站中，以永慶房仲網流量

最大，而由《蘋果日報》地產王周刊延伸成立的「壹蘋果地產王

」，也預計在今年５月改版。

昨日「樂屋網」簽約儀式中，邀請到名人何麗玲站台，外傳她位

於台北市中心的豪宅，「僑福花園廣場」已經售出，她昨日表示

，有買家每坪出價８０多萬元，但住久了對房子已經有感情，目

前打算出租，未來雖看好房市，但只有好的地段與特殊產品，房

價才有上漲空間。

PChome轉投資新兵　跨足房屋資訊網　結合5家房仲業者　預計

4月底上線

電子商務（ＥＣ）網站業者網路家庭（ＰＣｈｏｍｅ）跨足房資

訊市場，與台灣５家房屋仲介業者合資新台幣１．２億元，成立

全新的網站「樂屋網」，由ＰＣｈｏｍｅ董事長詹宏志兼任董事

長職務；詹宏志指出，預計最快４月底即可上線，由於與房仲業

進行合作，初期房屋相關資訊可達１０萬筆，可望成為單一最大

的房屋資訊平台。

詹宏志指出，房屋交易是消費者一生中極為重要的需求，但是，

網路所提供的資訊或協助卻太少，因此，除了整合現有物件、交

易資訊外，同時會加入買、賣前後端服務內容，包括貸款、裝潢

設計甚至搬家等，讓平台可提供的資訊更完整；不過，詹宏志認

為，第１年將以建構平台為主，對於獲利表現或模式則不願多談

。

據了解，包括入口網站業者雅虎奇摩、ｙａｍ天空等，均設有房

屋相關廣告、資訊頻道，雅虎奇摩引用資料表示，其下房地產頻

道每月約有１００萬不重複到訪人數，至於總統大選後的三通熱

潮帶動流量成長約５０％，至於ＰＣｈｏ

ｍｅ大動作跨入市場，雅虎奇摩則認為，使用者流量仍是關鍵及

優勢所在。

不過，房仲業者包括太平洋、中信、信義等同時與ＰＣｈｏｍｅ

及雅虎奇摩合作；房仲業者透露，新網站由各家業者合資，希望

能促成資訊透明化，外界評估，上述業者與雅虎奇摩的合作關係

可能生變，不過，雅虎奇摩予以否認。據了解，單一房仲業者１

年與雅虎奇摩的合作金額超過千萬。

不過，對於ＰＣｈｏｍｅ旗下轉投資包括露天拍賣、Ｓｋｙｐｅ

的硬體研發公司ＩＰＥＶＯ等，目前均屬於虧損狀態，亦是導致

ＰＣｈｏｍｅ在２００６年全年及２００７年前３季，每股虧損

３．５９元及２．３３元的因素之ㄧ，對於轉投資新事業，詹宏

志強調，讓使用者習慣ＥＣ新的可能，就會創下個獲利機會，並

非一開始就以獲利為目標。

房仲業組樂屋網 單挑Yahoo房產頻道 總投資1.2億元，提供逾10萬

筆房屋租售資訊。

房仲通路戰從實體打到虛擬，ＰＣｈｏｍｅ昨（７）日與信義、

太平洋房屋、２１世紀不動產、中信房屋、住商不動產等五大房

仲成立「樂屋網」，要力抗Ｙａｈｏｏ！奇摩的房地產頻道。

Ｙａｈｏｏ！奇摩媒體服務事業部資深總監邱瀅憓表示，

Ｙａｈｏｏ！奇摩是瀏覽量最大的入口網站，不受影響。

Ｙａｈｏｏ！奇摩房地產的合作夥伴包括五大房屋代銷公司及六

大房屋仲介，整合合作夥伴資訊，提供完整的資訊平台，目前每

個月不重複使用者達１００萬人。

樂屋網總投資金額１．２億元，預定第二季推出測試版，提供超

過１０萬筆房屋租售物件資訊，誓言要成為台灣最大的房屋資訊

平台。

昨天簽約記者會上，信義房屋總經理薛健平、住商不動產董事長

吳耀焜、中信房屋董事長鄭余政全、２１世紀董事長王福漲、太

平洋房屋副總經理李珠華與網路家庭董事長詹宏志等人簽署合約

，並選出詹宏志擔任第一任董事長。

詹宏志表示，樂屋網是他出面主導並爭取房仲業參與投資，才能

夠「利益與共」。由於網路平台是中立的，不論消費者選擇到那

家房仲交易，希望大家不要計較，因為就長遠來看，這個平台對

大家都有利。

詹宏志告訴五大房仲業者，一年內先不要想獲利的問題，因為目

前網路購物的平台都不夠好，無法用最簡單、便利又完整的方式

滿足購屋及售屋者的需求。現階段樂屋網的工程團隊還在努力開

發，勢必要推出與現在購屋網站不同的服務。

信義、住商不動產、太平洋、中信房屋等四家房仲過去曾投資過

「吉家網」與「台灣不動產交易中心」，昨天業者都強調，過去

吉家網服務是鎖定公司對公司（Ｂ２Ｂ），與樂屋網互不衝突。

據了解，五大房仲業者目前還在Ｙａｈｏｏ！奇摩上刊登廣告，

但今年到期後將不再續約，火力將集中在樂屋網。未來只有永慶

房屋、北區與東森房屋在Ｙａｈｏｏ！奇摩刊登廣告，房地產業

界認為，兩大房仲體系透過網站分庭抗禮的意味濃厚。

三月總統大選前後，房地產業績旺到不行，包括信義、永慶、太

平洋、住商等四大房屋仲介公司，業績平均都比二月激增一倍，

更比去年同期大幅成長四至五成。

馬蕭高票當選帶動兩岸概念股紛紛開出紅盤，加上鋼筋、油價起

漲，帶動保值型需求下，連續幾個星期以來，不但本地客源湧入

房市，連海外華僑和台商也回台搶購下訂，讓許多房屋仲介公司

的經紀人，幾乎每天都得加班到十一、二點，主管要半夜一點才

能下班的程度，為歷年來所罕見。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，受到豪宅買氣提升激勵，台北市中

古屋平均每坪行情已達三七．二萬元，較二月小漲二．七％；台

北縣房價也比二月攀升四％、達每坪二三．四萬元。平均來說大

台北都會區住宅成交價量，雙雙拉出長紅。

太平洋房屋副總經理李珠華也表示，太屋三月份的業績比二月成

長近一倍。特別是豪宅，因台灣房價相較港、日便宜很多，最貴

豪宅也只是香港的三分之一、日本的二分之一，與國際行情相比

，相對便宜許多。在總統大選後政治安定，外資、台資等資金注

入及回流，民眾消費信心恢復，高收入且有購買力的買方、投資

客等率先進場購屋。

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，根據住商不動產統計，三月

全台加盟店都爆出成交天量，創下九十五年一月以來的歷史新高

。由於許多成交案將陸續在四月份進單，因此預計四月仍能延續

這波熱潮。除了首購、換屋的自住客戶外，今年年初迄今台商回

流紛紛購屋，也對於成交量作出相當的貢獻，特別是知名度高、

地段優越的豪宅，更是「一屋難求」。

「三二二」總統大選後，不確定因素消除，民眾購屋信心明顯增

強，房仲業表示，三月份成交量件數大幅成長，由於許多房屋交

易，會在四月份陸續成交，預計四月房市交易仍能延續這波熱潮

，成交件數有機會續揚。

永慶房仲表示，三月份剛出爐的成交統計，大台北地區（含台北

縣市）平均成交單價為三一．五萬元，較上月三十一萬元上揚

三．五％，但成交件數和二月相比，卻大增九二％，也比去年同

期成長二八％。

永慶房屋說，在中部、台中地區七期高總價產品持續熱絡，土地

市場在預售市場熱銷帶動下轉趨熱絡。而高雄地區在總統選後買

氣也上來了，一般住宅及土地市場都有不錯的銷售佳績。

中信房屋表示，一般在大台北地區，每個月的平均成交件數約在

一百五十件左右，但選後，從店面銷售人員帶看屋回報，買方決

定時間，在大選後明顯加快，桃竹苗以北區域三月總體成交，也

比二月有一倍半成長，中南部則多出一倍。

房市景氣看多、原物料價格翻漲，３２９檔期預售屋開價攀高，

拉大與中古屋價差。不過業者發現，台北市中心３０００萬元以

上的中古屋，３月以來已調漲１成以上，選後議價空間從去年底

的２成降至１成以下。

永慶房屋總經理葉凌棋形容，預售屋是買未來的價格，所以類似

「期貨」性質，中古屋則是買現貨，建議現在首購族或是預算型

換屋族，可鎖定都市外圍區段。

預售屋調漲價格是先行指標，中古屋市場則是依地段、再隨預售

屋價格緩步調漲。以３月中古屋市場來看，３０００萬元以上的

物件，已調漲１成以上；３０００萬元以下，也有５∼１０％漲

幅。葉凌棋建議首購族，現在交通建設便捷，不一定要買在大安

、信義和松山等市中心區域，不妨從汐止、淡水、土城等地尋找

產品。

除了外圍的行政區，中信房屋副總經理劉天仁指出，房市價格攀

升，不少民眾轉往精華區域中的二線地段，以台北縣市為例，二

線路段房價比一線路段每坪便宜１５∼３０％。

如台北市大安區，平均房價每坪達４７萬元，但臥龍街、樂利街

或和平東路三段等路段中古公寓，約３４∼３５萬元，中古華廈

約３９∼４３萬元。信義區平均房價達每坪４２萬元，但往吳興

街內側找尋中古公寓，仍有每坪３０萬元左右的物件。劉天仁表

示，最近詢問度高的精華區域二線路段，包括大安、信義、中正

、板橋、新店和文山區等區域。

總統大選、藍營狂勝，各方預計資金將大舉登台，經濟前景可期

，理財專家建議，未來，整體大環境將有一番新氣象，民眾宜因

應趨勢，擘劃藍天理財大方向，買房產、買股票、多抱台幣。

針對經濟、金融大環境，未來可能的變化，一位銀行財富管理部

門主管指出，隨著藍營大勝，大批資金將明顯流入、推升台幣匯

價升值、物價上漲壓力可略為獲得舒緩，央行升息壓力降低，可

能減緩升息步伐。

因應大趨勢可能的方向，多家公、民營財富管理銀行部門主管指

出，國內外投資人對台灣的投資信心大增，預計台股、大中華概

念股前景看好，宜加重布局。

台股基金比重 可調至三成

在布局股票基金的資金中，台股基金的比重，可由二十％調升到

三十％。

房地產部分，信義房屋指出，房價具支撐，未來房市預計有一波

榮景，其中，商辦、大陸觀光客旅遊、消費路線，沿線相關店面

深具商機，也將受青睞。

中信房屋人員說，房價還有上揚空間，打算購屋的民眾宜加快腳

步，另外，也可考慮換屋、減輕購屋負擔。

至於台幣匯價部分，匯銀人員說，未來，台幣升值空間變大，台

幣資產比重可略增，不過，在台幣升息速度可能減緩的情況下，

宜降低台幣存款比重，足夠三個月生活花用即可。

另外，不論大環境如何變化，家庭理財有其不變之處，今年的投

資布局，一定要做好股債配置，不論多積極，債券基金一定要有

。

台北富邦銀資深協理陳怡芬說，全球經濟、金融情勢緊密連動，

不會因為誰當選以後，一夕翻轉，股市的前景，還是要看全球景

氣的變化，在股票基金的布局上，今年要小心謹慎，具有平衡、

防禦功能的債券基金，一定要有。

兆豐銀人員指出，再怎麼積極的投資人，最少也要保有二成的債

券型基金。

台幣資產比重 不宜超過五成

同時，即使台幣走升，外幣資產配置也不可少，在資產配置比重

上，各式台幣資產的比重，總計不宜超過五十％，境外基金、外

幣連動債、外幣存款組合等外幣資產，還是要有。

國內總統大選將近，兩岸三通議題再度發熱，馬謝陣營也對此釋

出正面訊息，激勵股匯市大漲，因應陸客來台觀光，帶動經濟發

展，現在早日佈局飯店周邊精華地段店面，是否正是時機？房仲

業者建議，暫時先別輕舉妄動，最好等大選完後，再做決定。

中信房屋表示，目前大陸客來台灣觀光有限制人數，並自立委選

完後，來台觀光人數減多，因為大家都還在觀望，要等總統大選

後，看看是什麼情勢，再決定下一步怎麼走，預測大陸人來台灣

，會帶動店面發展，準備在飯店周邊精華地段租屋做生意、投資

店面的民眾，暫時先保守。

中信房屋說，訪查幾間接待過陸客的大型旅行社後，發現對岸同

胞來台灣玩，都會被帶到固定的店面、景點血拼，如果是住宿飯

店，除圓山飯店比較知名外，有些團體住宿的，是名不見經傳的

小飯店，對於開放觀光，飯店周邊精華路段店租會漲價的迷思，

中信房屋表示，還要再觀察。

住商不動產企研室主任徐佳馨則表示，如果有意要投資店面，還

是別將希望寄託在陸資上，最好瞄準已經有一定的基本面、未來

有交通、商圈利多的金店面，另外，最保守、又安全的作法是挑

選以市中心為主的標，即使沒賺到、至少不會大賠。

北市ＳＯＧＯ商圈的信義房屋忠孝復興店店長謝開來也表示，總

統大選行情加溫，沉寂一段時間的店面市場，最近的詢問度明顯

回溫，尤其店面市場的超級戰區：北市東區是一個進可攻、退可

守地區。如果真的有三通，店面的成交價可望上看二至三成，若

不如大家所期待，東區也有一定人潮，價格不會太差。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮也建議，投資店面產品仍以都

會區為主，ＳＯＧＯ百貨、台北市南京西路百貨商圈、士林、通

化街夜市等，都是投資人中長期可考慮標的。

若想長期持有或自住，信義房屋建議，不妨掌握三通不動產概念

區，如捷運、快速道路等交通建設，及科技、經貿園區等產業計

畫，逢低介入，將可享受長期增值效應。

大台北地區女性購屋比例已高於男性，２００７年成交總坪數和

總價創下歷年新高，女人逐漸取得購屋主導權。且今年台商回流

台灣房市，「台商夫人團」手握大筆資金，鎖定豪宅與店面掃貨

，成為房市新勢力。

根據永慶房仲集團最新統計，２００７年大台北地區購屋成交件

數比例中，女性高達５２．３％，較男性的４７．７％多出近５

個百分點，且女性購屋平均總坪數為４３．８坪、平均成交總價

１３９９．５６萬元，不僅連續３年突破千萬總價關卡，更創下

歷年新高，與前年度相比，女性購屋坪數平均擴大７％，總價成

長８％。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，女性薪資所得與家庭地位的提

升，皆影響購屋主導力，尤其近來兩岸三通議題逐漸明朗，台商

鮭魚返鄉置產，「台商夫人團」也代夫前進豪宅市場，大舉掃貨

。

永慶房仲集團豪宅部經理葉國華指出，台商夫人選購豪宅熱門區

域，以天母、大直和信義計劃區為主。這些區段的豪宅聚落成熟

，生活機能方便，例如「慕夏四季」、「寶徠花園」、「明水御

」、「忠泰風格」等，最近都有成交案例。其中信義計劃區因為

挾著鄰近五星級飯店的地緣優勢，方便台商夫人下榻飯店後看屋

。

廖本勝表示，著眼於節稅保值的因素，台商夫人團同時關注店面

市場，不僅可投資收益，也可作為贈與子女的節稅規劃。

至於大台北女性購屋者理想購屋區域，廖本勝指出，從永慶房仲

網買屋留言資料發現，台北市各行政區中，女性佔比最高區域為

信義區，高達５７％，其次為中正區的５４％，再則為中山區、

大安區以及文山，各約５３％，顯示女性購屋選擇上多希望接近

就業地點或治安較好的區域。在購屋意向上，多偏愛市中心的精

華區段，或者是傳統軍公教區、且房價相對較低、雖屬市郊但有

捷運通行的文山區。

中信房屋副總經理劉天仁建議，購屋時要考量償債能力，除了房

屋貸款外、其它固定支出費用，如保險、車貸等，也應列入規劃

，並以債務的月付金最多不超出月收入的１／２為佳，甚至是

１／３更好。

廖本勝也認為，尤其是單身女性在購屋時，資產配置應預留

１／３的現金在身上，其他２／３資金再投資在房地產上，才不

至於影響資金運用。

另外，仍在租屋的單身女性，未來若有不婚打算，廖本勝建議，

可以考慮市郊捷運站或大學學區旁購買約３０坪、３房的公寓或

華廈，除可保留１間自住外，其他２間可以出租給女性單身上班

族或學生，這樣不僅可節省月租金，甚至扣除掉貸款支出後，還

有租金收益，等於是開源節流、賺退休金。以及，此類產品在未

來的轉手性也較高。

財政部國產局公告將於四月三號標售新生南路、信義路和仁愛路

附近的都市更新國有住宅區，總面積一九○坪，底價二億多元，

預期將再度推升台北市精華區巷道老舊住宅的更新改建商機，近

來不少小建商也相中老舊公寓直接收購改建的錢景，大安、中正

區儼然已被列為其化零為整、逐戶購買的目標。

中信房屋行銷企劃部近期針對中正、大安區域調查發現，部分小

建商已不讓大型建商專美於前，紛紛鎖定中正、大安等精華地段

，分食利益，從巷弄包圍街道，以化零為整，逐戶購買的策略，

先買下老舊住宅、公寓，再予以改建，一般都可獲得四至六成的

增加利益。

中信房屋大安新生加盟店店長賴明淵表示，大安區向來一屋難求

，土地的不易取得，讓老公寓更顯保值，尤其屋齡約三十年、每

坪房價約四五至五○萬元的房子，一旦改建為五至七樓的電梯住

宅大樓，房價也相對可飆升到每坪八○萬元，所以獲利近一倍。

中信房屋信義新生加盟店店長廖孟妮表示，中正區的老屋改建大

樓個案，以杭州南路、金山南路、仁愛路、金華街等路段的巷道

內最多，因為基地面積受到限制，多數改建個案以公寓為主、透

天次之。

近年房地產景氣佳，台北市精華區段老公寓也趁機「變身」，上

演改建華廈、大賺增值財的戲碼。尤其中正區和大安區巷弄間的

老公寓，改建後房價漲幅可達４∼６成。

中信房屋行銷企劃部調查發現，不少在地或小型建商，布局中正

、大安區等精華區巷道內的老舊公寓，化零為整，逐戶購買，再

配合明星學區及周邊豪宅建案比價效應，獲利逾５０％。

中信房屋大安新生加盟店店長賴明淵表示，大安區房價高，在供

需與明星學校雙重加持下，老公寓更保值。屋齡約３０年公寓，

房價每坪約４５∼５０萬元，改建成５∼７樓華廈後，房價飆升

到每坪８０萬元，漲幅近６成。

住商不動產總經理室專案主任徐佳馨表示，若與建商合建，通常

原住戶是以１戶換１戶，若以大安區為例，每坪４５萬元老公寓

，改建後每坪漲到７５萬元，等於每坪淨賺３０萬元。不過由於

新華廈公設比較高，原住戶也會面臨實際使用坪數縮水狀況。

以信義路上的豪宅案「勤美璞真」為例，建商早期取得成本大約

為每建坪６５萬元，之後推預售案每坪開價１２０∼１３０萬元

。中信房屋信義新生加盟店店長廖孟妮表示，中正區改建個案以

杭洲南路、金山南路、仁愛路、金華街等路段巷道內最多，若僅

以售價評估，不計入改建成本，巷道舊翻新公寓行情多有４４∼

５０％漲幅。

捷運住宅具增值光環，台北捷運網絡發展日益緊密，擁有雙捷運

線交會的車站周邊房價漲勢強勁，以板南線的板橋站來說，通車

不到２年的時間，周邊房價漲幅達３６％，尚未通車的南港展覽

館站，周邊房價更提前上漲達３１％。

北區房屋不動產研究室調查雙捷站較多的捷運板南線沿線房市，

發現捷運板橋站不僅是板南線和環狀線交會站，更具備四鐵共構

優勢，以２年內３６％的漲幅居冠。

南港線、內湖線交會的南港展覽館站，雖然預計明年才通車，但

房價漲幅已逾３１％。

北區房屋副總經理謝萬雄表示，以台北捷運板南線為例，

２００６年５月土城線通車至今，擁有雙線交會的捷運站房價成

長力道最強。

同條捷運線上擁有雙捷運的捷運站，周邊房市漲幅大多比同線鄰

近的站至少高出２成，如忠孝復興站２年內漲幅達１５％，臨站

的忠孝敦化站則僅有９％。

這項調查還顯示，板南線土城段通車至今，非雙捷運線的土城站

房價漲幅２５％，其餘漲幅較多的都是以雙捷運站為主，包括南

港站、忠孝復興站、忠孝新生站、西門站、板橋站等。

除已通車的雙線捷運站，購屋人還可鎖定「新興捷運交會線」。

謝萬雄表示，新店、中和、板橋、新莊等縣轄市精華區的捷運環

狀線，預計於２０１３年通車營運，建議購屋人選在此時進場。

謝萬雄說，投資捷運住宅最重要的不是捷運「點」，應該是捷運

「線」的交會點，台北縣將再出現６個雙捷運站，包括五股工業

區站、頭前庄站、景安站、大坪林站、十四張站及板橋新站，不

僅周邊住宅環境愈趨完善，未來店面更具投資效益。

中信房屋副總經理劉天仁說，捷運帶來的房市效應呈現「跳島型

態」，也就是說，不是捷運沿線的房價都會大漲，而是依照周邊

區域發展成熟度，由市場選擇性的決定房價漲幅，如雙線交會的

捷運站，因為帶來大量消費人口，助長消費型態，帶動周邊生活

機能，房價才能創新高。

不過，北區房屋首席總經理彭培業指出，雖然捷運在設定地點時

，都經過審慎評估，大多處於交通重要位置，或者是為了配合工

商發展、人潮樞紐等原因才會設點，但是如環狀線的Ｙ７∼

Ｙ１９站等，都是採高架的形式，捷運列車經過時會產生噪音，

導致影響鐵軌旁的周邊房價，所以購屋人還是要觀察環境後，再

評估出手。

彭培業說，購買捷運周邊住宅，有２個階段的進場時機。一是未

完工或未動工的捷運住宅，因為還須忍受捷運施工的黑暗期，房

價通常較低，若是店面，經營會很辛苦；另外則是選擇即將通車

的捷運站，房價漲幅較為明確。

除台北捷運外，高雄捷運也有相同的效應，高雄捷運紅線預定下

個月通車，橘線則預計今年１０月通車。

雖然大家對於高雄捷運的褒貶不一，但位在紅線與橘線交會點的

美麗島站，是高雄捷運目前唯一的雙捷運站，雖然周邊推案量不

大，但是房價就是比鄰站高。

北區房屋不動產理財研究室表示，隨著一條條捷運的通車，除讓

民眾愈來愈方便外，更讓大都會的房價重新洗牌，並且捷運住宅

的產品抗跌性高，不但可省下停車位費用，兼具環保概念。

水景住宅不僅視野佳，保值力也強，但面海型住宅易受潮，且冬

天不適人居，面湖型住宅反成熱門標的。房仲業者調查，全台面

湖住宅每坪行情較周邊房屋貴２∼５萬元，最高價差甚至達１０

萬元。

中信房屋行銷企劃部調查主要都會區湖泊住宅，顯示北部內湖的

大湖與碧湖房價與品質最受肯定，南部蓮池潭透天為主力，澄清

湖大樓面湖產品為首選。

中信房屋公關經理江龍名說，面湖住宅價差最高者在台中，含括

湖畔景色與公園功能的豐樂公園周邊，每坪價差可達３∼１０萬

元。ＥＲＡ易而安市場行銷顧問張欣民說，面湖住宅因為靠近湖

泊，擁有永久棟距，但若是河岸景觀住宅，要注意周邊是否有空

地未開發，如果新建案擋住部分河景視野，房價也會打折。

江龍名指出，北市內湖大湖周邊，有無面湖景觀每坪價差近２萬

元，目前公寓每坪約２３∼２５萬元，大樓每坪約３７∼４０萬

元。碧湖周邊公寓每坪２８∼３２萬元。

高雄澄清湖房價較蓮池潭高，面湖大樓每坪１０∼１２萬元，與

無景觀產品價差約２∼３萬元。

北市預售屋開價一路走高，由於預售屋價格掌握相對不易，房仲

介人士指出，買預售屋一定要做足功課，三個管道比價，一個殺

價妙招就是，同時看三、五處，增加談判籌碼。

永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說，想要購買預售屋的民眾，可

以先透過三個方法，掌握預售屋合理行情。

一、探詢當地成屋價格，推算預售屋合理行情。

信義房屋協理吳銘鴻說，預售屋的價格當做一百的話，屋齡一、

二年的新成屋，價格打八折，屋齡五年、八年的新大樓，價格再

打八折。

例如，中古屋一坪四十萬，新成屋大約在五十萬，預售屋大約在

六十二萬五千元，打探到周邊成屋實際行情以後，就可以掌握預

售屋的合理行情。

二、按照時間序列推算，了解預售屋合理行情。

葉國華說，民眾也可以拿附近預售工地，去年十一月、十二月的

開價做基準，打個九折，來評估今年二月推出的預售屋價格。

由於今年二月推出的預售屋，開價比去年底開始銷售的預售屋，

開價又多出八％、十％，透過上述方式推算出來的價格，等於是

按照二月新預售屋開價，再打八折的意思。

三、向當地房仲詢價，掌握行情。

葉國華說，有些客戶透過房仲公司看中古屋，同時，自己也會去

看周邊的預售屋，有些客戶最後選擇買預售屋。

這種情況下，房仲人員也會問一下客戶買多少錢，對當地預售屋

行情有個掌握，這些市場實際價格，不會在網路上揭露，想要買

預售屋的民眾，可以先向當地房仲人員查詢，了解實際的交易行

情。

另外，住商不動產人員建議，想要買預售屋的民眾，一定要多看

幾處預售屋工地，心中同時有幾個想買的房子，增加議價籌碼。

葉國華說，預售屋代銷人員都有受過訓練，客戶想不想買，大多

看得出來，所以，也不須要假裝購屋意願不高，真的想買的話，

不妨直說，並且表明主要是價格問題。

不過，一定要同時看三、五處預售屋，讓銷售人員知道，另一處

工地的銷售人員願意給高折扣，讓銷售人員之間互相去壓低價格

，這樣一來，自己手上才有談判籌碼。

中信房屋人員說，對於有意願買房子，又同時在看多處預售屋的

客戶，銷售人員最願意提供相對低價拉住購屋客。