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北部都會區屋主開口大抬價，與買方之間產生房價認知鴻溝，相

較 之下，新竹縣市的房價認知差異率低於4％，是全台價差最小

的區域 ，且因買賣雙方容易達成共識，使得交易量表現最亮眼

，5月份單月 增幅34.78％，更居全台之冠。

從中信房屋、信義房屋的調查都可發現，全台5月份的房市價量

表 現，由新竹地區奪冠，中信房屋統計，新竹縣市5月份交易量

單月增 幅34.78％，居全台之冠，該區中古住宅交易的熱絡表現

，遠勝於台 南地區的15.58％及台北市的12.16％。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，新竹縣市由於竹科園區恢復常

態 營運，竹科人提振購屋信心，因此吸引強勁的買氣回籠，突出

的表現 不輸台北市；而北市則因目前富裕人士投資置產，都將台

北市做為優 先考量，所以成為高資產族群資金回流的佈局重點。

價差認知最大的是北、中、高三大都會區，房價認知差異率高達

3 5％至42％，中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，對於自住型買方

來說 ，家庭收入若未跟著增加，恐無法負擔房價，而投資型買方

則擔心壓 縮未來轉手的獲利，對於屋主抬價的接受度較低。

在二類主力買方皆抱持觀望心態之下，使得房價認知產生鴻溝，

且 買賣雙方花更多時間議價，更加拉長去化天數。

反觀新竹縣市，房價認知差異率不到4％，是全台價差最小的區

域 ，顯示新竹地區屋主的開價合理，較符合買方期待，目前新竹

市的中 古屋平均行情是每坪10.98萬元，新竹縣則是每坪14.81萬

元。

房地產業者認為，在資金面、信心面俱佳的條件下，5月份房市

創 下去年同期以來最佳的價量表現，但由於房市需求仍要靠基本

面支撐 ，即使高總價產品買氣熱絡，但現階段整體經濟數據未見

理想，屋主 不應頻頻抬價試水溫，應讓買賣雙方早日縮短價格認

知差異，促成自 住民眾的購屋美事。

近期中古屋市場價量齊揚，但由於許多屋主刻意抬價10％，

反而拖延賣屋時間，房子脫手變得龜速。以大台北地區平均成交

天數來看，北市從4月份的37天延長至44天、北縣則從41天拉長

至58天，房子才能夠如願賣出。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，北市與北縣二個區域，面

對屋主調高售價的心態，買方對追價意願大多產生反抗性，尤以

北縣買方的反抗性較大，北縣全區的平均成交天數，自4月份的

41天拉長至58天，賣房子難度攀升4成。

顯見北縣買方對於屋主抬價，未能激起進一步的追價意願，

胡佩蘭憂心，房價認知的鴻溝過大，將會不利於未來的交易市場

。

而北市中古屋的平均成交天數，也從4月份的37天延長至5月

份的44天，等於是賣房子的難度提高2成。不過，北市核心區域如

大安區、信義區等，由於抗跌保值性高，買方對該區域房價微漲

的忍受度較強，甚至會出現多組買方競爭同一物件的盛況，因此

，該區域的房子不致於脫手困難。

造成中古屋去化時間拉長，主要是因屋主採取高姿態賣房子

，紛調高售價，而買方又不願忍受抬價的挑戰，所以衝擊到中古

屋的交易。

根據住商不動產的調查，自今年3月開始買氣走揚，許多屋主

認為景氣回春，買方應有餘力接受更高的價格，因此平均提高5％

的售價，使得議價空間率及去化天數，在4月份逐步攀升。

中信房屋也統計出，5月份的台北縣市屋主，甚至將開價調漲

至10％，欲挑戰買方的荷包底線，但除非是物件條件或所處地段

極佳，買方願咬牙成交，否則大多不願追價，使得大台北中古屋

的成交時間，由原本的1個月左右，延長到1.5至2個月，才能順利

脫手。

至於中古住宅行情，則因利多政策助陣，讓5月份的房市交易

呈現量增價漲的盛況，中信房屋調查，北市中古住宅行情，整體

呈現Ｖ型走勢向上，以中正區房價漲幅53.48％居冠；而北縣則自

年初至今，已經擺脫Ｗ型的修正走勢，目前正緩步攀升。

胡佩蘭認為，全球央行不斷加印鈔票救經濟，且油價持續上

漲，恐會再現通膨疑慮，而房地產屬於保值工具，因此可望帶動

房市止跌復漲。

房市出現春燕，3月中古屋交易統計昨（1）日出爐，在利率低、

房價降與台股大漲三大利多加持下，各大房仲業者成交都爆出大

量，普遍較2月成長三成以上，創下九個月新高，更有業者全台業

績成長六成多，房市買氣已明顯回暖。

據信義房屋統計，3月全台中古屋交易件數較2月成長39.8%，其中

台北縣市、新竹縣市及高雄市均成長逾四成，顯示這一波年後回

籠的購屋需求有漸入佳境之勢。

對此，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，3月房市交投熱絡

，主要受三大利多帶動：第一，是利率直直落，不僅資金成本降

低，在低利環境中房地產也相對保值；第二是春節之後房市掀起

降價風潮，鼓動買方看屋意願；最後，台股3月強勁表現，也消除

市場對景氣持續探底的疑慮，加強民眾購屋信心。

永慶房屋統計，大台北地區3月中古屋均價為每坪22.2萬元，成交

量放大三成；台中市、高雄市的均價則持平，分別為每坪7.9萬元

及8.4萬元，成交量各增加三成與兩成，全台房市呈現「價平量增

」格局。

至於中信房屋，成交量增長幅度最驚人。中信房屋董事長特助胡

佩蘭說，與2月相較，中信房屋3月成交量增幅高達65.96%。

房市止跌回隱，一掃買氣消沉的陰霾，不少人認為此時是危機入

市、挑好貨的時機，使得中古房市場呈現「價平量增」的狀態。

各房仲統計3月份的成交量，增加3成至6成，其中，包括首購、換

屋等自住族群，蠢蠢欲動場撿便宜的，就屬換屋族最積極。

根據創市際市場研究顧問公司與中信房屋的統計，今年第一季，

全台有購屋計劃者，達87.9%之高比重的自住民眾，是為了擴大居

家生活空間的換屋族。

由統計中也可發現，這群打算危機入市挑好貨的換屋族，資金較

充裕，平均個人月收入達6萬元以上、家庭月收入也達12萬元以上

，可動用資金目前約50萬元。

中信房屋副總經理劉天仁說，農曆年後的中古屋市場，湧現看屋

潮，而原本以為仍須提醒購屋人勿犯者毛病一「自備款不足」，

沒想到這類傾向於換屋的自住族，並未眼高手低，反而對資金規

畫很有概念，自備款備妥3成以上、且總價設定在700萬元。

顯見購屋人雖對經濟現況不滿意，但仍有購屋需求，因此購屋行

為回歸理性，且在購屋議價成數方面，也漸與屋主達成共識，屋

主願意退讓、買方也不再肆意砍價，一般大約打個7折便決定進

場。

永慶房屋總經理葉凌琪分析，相較於農曆年前，最近屋主較願意

面對景氣衰退的現實，能夠與買方溝通出較實在的價格，使得買

氣慢慢浮現，是推動3月份交易量成長的主因。

此外，軍公教人員陸續進場，因在政府優惠房貸及低利環境的推

動下，收入相對穩定的軍公教人員，而使購例增加，且銀行對該

族群給予較佳的放貸成數、利率等優惠，也讓軍公教人員產生購

屋、換屋的動力。

信議房屋則認為，近半年蓄積的潛在買氣釋放之下，購屋人多半

是從年前就開始觀望，這類客戶已搜尋、看屋一段時日，當外部

環境改變時，只要遇上價格合理、條件合適的房子，下決策購屋

的速度很快，是交易量增加的主因。

台灣不動產交易中心昨天統計，這一波房市景氣反轉以來，台北

縣新店跌的最兇，去年下半年房價就掉了3成。台灣不動產交易中

心總經理李同榮還預估，未來台北市房價最多只會再跌15%。

但美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民看法不同，他認為

可能得到明年底房價才會落底。他指出，建造執照和使用執照申

請數量目前都還在高點，市場仍是交屋高峰期，供需還沒有平衡

，價量應該都會持續盤整

李同榮表示，自SARS過後，房價的反彈回升的擴張榮景已經結束

，房地產市場確定要進入盤整趕底的昏暗期，根據以往經驗，房

市反轉落底時間大約需要1年半，從去年年中開始算起，今年第4

季房市可望落底。

他表示，這波房價修正，不會跌破SARS時期的價格，頂多就是跌

到2005年的水準，以房價最高的台北市為例，目前中古屋成交均

價在每坪34萬元出頭，如果再往下修正15%，也就是跌到每坪30

萬元後，就會止跌了。

台北縣目前房價在每坪16萬元左右，桃竹現在每坪9.4萬元，台中

在9.3萬元，高雄在6.7萬元，都已經回到三年前（2005年）的行情

，除非是供給量特別大的區域，大致上都不太可能再重跌，「未

來房價可以說已經跌無可跌」。

台灣不動產交易中心匯集信義房屋、住商不動產、中信房屋、太

平洋房屋等房仲業者成交資料也顯示，去年各行政區中古屋交易

中，新店單價跌幅最大；其次是台中七期豪宅聚集的西屯區，跌

幅也逼近3成；接著則是台北縣淡水，有28%跌幅。

如果以縣市來看，台灣5大都會區房價跌幅，以高雄縣市的19.06%

為最多，其次是桃竹苗地區，跌幅有18.54%；房價最高的台北市

跌幅最小，只有10.61%。

又進入農曆年前交屋熱潮，房仲業者建議，在交屋前的點交作業

，往往是未來進駐時的關鍵，雖然大多數消費者都不是專業的土

木技師或是抓漏師傅，只要掌握重要訣竅，釐清相關的責任歸屬

，不僅讓住的人安心，賣方也可省去許多麻煩。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，漏水是交屋最難辨識的工

作，最好能在簽約前的大雨過後看屋了解，若是沒有遇到這樣的

機會，在交屋前可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是

否有水漬痕跡。低樓層的產品若想知道有沒有淹過水，除了詢問

屋主或事先調查，不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱，看看

裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡。

此外，陽台外推是許多新屋或中古屋存在的現象，要確定原排水

口是否裝上塞頭且確實密合，可伸出雙手感覺不同的溼度，若是

窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

冷氣、燈飾、櫃子等附贈物的問題看似不大，實際上卻很容易引

起爭議。所謂固定物與贈送物常因口頭上的承諾多半不具公信力

，意思表示不明確，最容易造成承諾的誤會，這一類的糾紛經常

是因為雙方沒有明確的表達附贈物的數量或品名，造成日後買方

與賣方在減價攻防戰，或是變成無法交屋的障礙。

在簽約前或簽約同時就應該拍照存証，現場點交時逐一清點，如

果在簽約時未載明或拍照，購屋人也應該在點交時與屋主作最後

的補正並且拍照確認。

江龍名提醒，購買中古屋、新成屋或預售屋時，通常都會載明於

買賣契約書，不過之前也發生買方在驗收時發現房子有瑕疵，屋

主卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，屋主卻

不肯負責任，造成後續漫長的訴訟。

怎麼挑選具有增值潛力的公寓，中信房屋行銷企畫部副理江龍名

認為，其實每個行政區裡，都有值得消費者購買的路段，最簡單

的原則，就是從區域商圈中心點往外延伸，比較能夠找到相對便

宜的等值產品，從重大建設或學區，也能找到未來有補漲增值的

物件。

對於自住型或長期投資的購屋人來說，首要的功課，還是仔細評

估審查自己的財務規畫，再從比較熟悉了解的行政區裡，選定具

有未來及發展性的路段下手。

住宅品質一直受到肯定的大安區，如果在和平東路三段周邊仔細

尋覓，可以找到屋齡25年到35年，單價在35萬到40萬元左右的老

公寓，再往區域的邊陲走，價位還會更便宜點，大約在每坪30萬

到33萬元，鄰近遠企商圈，也同時享有捷運便利和學區優勢，房

價具有一定的實力。

未來擁有三鐵共構優勢的南港區，在以後三鐵共構的出口處往外

開始找，都是值得投資的地點，就沿著興華路、興中路、南港路

看，屋齡20年到30年的公寓，平均單價落在30萬到35萬元左右，

除了重大交通建設加持，生活機能也強，區域內就有家樂福、行

政中心和小型商圈。

如果往台北縣走，可以考慮新莊市，在棒球場周邊，或是中原路

上，屋齡25年或30年的公寓，單價只要15萬到18萬元，現在施工

的捷運新莊線，未來開通後很可以期待，而副都心也會有相關規

劃建設，都是新莊老公寓以後還有補漲空間的利基。

另一個推薦區域就是三重市，在三和路和重新路上，屋齡稍為老

舊一點的，平均35年到40年的公寓，每坪約12萬到14萬元，同樣

也是受到捷運加持，對房價有加分效果，周邊的生活機能也算完

善，有市場、學校，從投資的角度來看，未來有都市更新的可行

性。

不少人購買老公寓，希望等都市更新時有改建商機，美商易兒安

ERA不動產顧問張欣民強調，「都更只是買房子的附加價值，不

應該本末倒置」。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名也說，不是所有老舊區域都能順

利都更，要從屋齡和社區規畫，評估整體都更的可行性。

如果希望可以搭上都更順風車，在選擇物件時，得要找屋齡相近

的區域，而且選擇周邊大多屋齡已經30年以上，且最好基地方正

，未來比較有可能受惠於都更或改建。

也不是所有老房子都能都更，還是要周邊生活機能完善，交通便

利，最好是位在精華區，具有比較高的開發價值，自然機會也比

較大。

此外，住戶單純如果且產權較集中，協調過程相對比較容易，如

果在住戶中，投資客比例重，也容易成為更新的阻礙，因為投資

客買入時間短，在裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下，不

太願意耗費時間談長期都更。

店面最好不要多，因為店面往往買入成本高，加上店租收益豐厚

，店面所有人往往是最不願意改建的一群，也因此影響更新進度

。

都市更新或改建往往都曠日廢時，即使聽到消息後，真正要等到

執行，仍需要相當長的時間，加上住戶之間常有紛爭，簡單來說

，需要有長期抗戰的決心，買房子時還是要以自住為目的，才不

會患得患失。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成

，老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不

管多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格

逼近每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以

下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

不少人購買老公寓，希望等都市更新時有改建商機，美商易兒安

ERA不動產顧問張欣民強調，「都更只是買房子的附加價值，不

應該本末倒置」。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名也說，不是所有老舊區域都能順

利都更，要從屋齡和社區規畫，評估整體都更的可行性。

如果希望可以搭上都更順風車，在選擇物件時，得要找屋齡相近

的區域，而且選擇周邊大多屋齡已經30年以上，且最好基地方正

，未來比較有可能受惠於都更或改建。

也不是所有老房子都能都更，還是要周邊生活機能完善，交通便

利，最好是位在精華區，具有比較高的開發價值，自然機會也比

較大。

此外，住戶單純如果且產權較集中，協調過程相對比較容易，如

果在住戶中，投資客比例重，也容易成為更新的阻礙，因為投資

客買入時間短，在裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下，不

太願意耗費時間談長期都更。

店面最好不要多，因為店面往往買入成本高，加上店租收益豐厚

，店面所有人往往是最不願意改建的一群，也因此影響更新進度

。

都市更新或改建往往都曠日廢時，即使聽到消息後，真正要等到

執行，仍需要相當長的時間，加上住戶之間常有紛爭，簡單來說

，需要有長期抗戰的決心，買房子時還是要以自住為目的，才不

會患得患失。

怎麼挑選具有增值潛力的公寓，中信房屋行銷企畫部副理江龍名

認為，其實每個行政區裡，都有值得消費者購買的路段，最簡單

的原則，就是從區域商圈中心點往外延伸，比較能夠找到相對便

宜的等值產品，從重大建設或學區，也能找到未來有補漲增值的

物件。

對於自住型或長期投資的購屋人來說，首要的功課，還是仔細評

估審查自己的財務規畫，再從比較熟悉了解的行政區裡，選定具

有未來及發展性的路段下手。

住宅品質一直受到肯定的大安區，如果在和平東路三段周邊仔細

尋覓，可以找到屋齡25年到35年，單價在35萬到40萬元左右的老

公寓，再往區域的邊陲走，價位還會更便宜點，大約在每坪30萬

到33萬元，鄰近遠企商圈，也同時享有捷運便利和學區優勢，房

價具有一定的實力。

未來擁有三鐵共構優勢的南港區，在以後三鐵共構的出口處往外

開始找，都是值得投資的地點，就沿著興華路、興中路、南港路

看，屋齡20年到30年的公寓，平均單價落在30萬到35萬元左右，

除了重大交通建設加持，生活機能也強，區域內就有家樂福、行

政中心和小型商圈。

如果往台北縣走，可以考慮新莊市，在棒球場周邊，或是中原路

上，屋齡25年或30年的公寓，單價只要15萬到18萬元，現在施工

的捷運新莊線，未來開通後很可以期待，而副都心也會有相關規

劃建設，都是新莊老公寓以後還有補漲空間的利基。

另一個推薦區域就是三重市，在三和路和重新路上，屋齡稍為老

舊一點的，平均35年到40年的公寓，每坪約12萬到14萬元，同樣

也是受到捷運加持，對房價有加分效果，周邊的生活機能也算完

善，有市場、學校，從投資的角度來看，未來有都市更新的可行

性。

傳統不購屋的鬼月到，但預售案推案量並未減少，推案量創4年來

新高，總金額達1,216億元，甚至有38個案子超過10億元。

月月是鬼月 業者怨

過去幾年，房地產行情好時，業者及一般民眾其實不怎麼分何時

是鬼月、何時不是鬼月，但是，這幾個月的買氣低迷，有房仲業

者哀怨的說：「根本每個月都是鬼月，一直度小月。」

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測，整體大環境不

佳情況下，今年恐怕是近5年來鬼月房市，表現最差一年。

景氣股市差 難賣厝

主因是房價高檔盤旋、國內經濟及股市行情不佳、美國房市風暴

也還沒結束，在一般民眾所得沒增加情況下，房價所得比已經嚴

重失衡，即使有能力買房子的民眾，也會擔心買在最高點，再加

上建築業者本身預售推案並沒有踩煞車，市場供給量還是大。

房市已連續3個月買氣不振，再加上碰到傳統鬼月，業者更是苦不

堪言，但想購屋的民眾，多少還是可以靠著現在氣氛和鬼月傳統

淡季，試著爭取更大的議價空間。

買賣方硬撐 諜對諜

住商不動產研究室主任徐佳馨說，目前市場的氣氛是，買賣雙方

都在試水溫，屋主不願鬆口苦撐高價，而買屋的人對鬼月殺價格

外期待，要求房仲幫忙砍多一點價格，市場上有部分屋主因為資

金壓力紛紛選擇出場，有可能壓低價拋售手上的房屋，想要購屋

的消費者可以利用這段時間多比較，買到心儀的好房子。

房仲業者建議，可以趁這段時間拉大議價空間3%到5%，如果過去

議價空間是一成，現在可以把空間放大到13%到15%，依此類推，

更有業者認為，或許從殺價兩成開始談都很有機會。

搶進等增值 要看準

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，通常市區內精華區的房價就算

因為屋主急售，跌下來後，很快就會反轉上去，如果能遇到這類

屋主急需資金的物件，鬼月不失為趁機下手的好時機。

中信房屋副總經理劉天仁指出，台北市內只要房價每坪35萬元以

下的房子，都可以買起來等增值。

雖然有機會撿便宜，但中信房屋行銷企畫部經理江龍名還是要提

醒，想買房子的人不要為了房價超「俗」，就衝動購買，還是要

先向左鄰右舍打聽周邊環境或著屋主情況，才不會買到有瑕疵的

房子，甚至是凶宅。

房市持續盤整，根據信義房屋成交資料統計，7月成交件數比前一

個月減少6%，今年第3季預期也相當悲觀。

目前房市價量走勢回到去年下半年盤整狀態，信義房屋不動產企

研室主任蘇啟榮表示，7月成交件數減少6%，相較5、6月約1到2成

的顯著降幅，房市降溫現象趨緩。

前兩個月台北市交易量緊縮，7月成交件數只減少1.1%，可能因為

價格略為鬆動，降低買方觀望態度，台北縣市的住宅單價分別下

修了2.4%和0.1%，為每坪19.4和38.9萬元。

台中市7月成交量比前一個月減少8.9%，成交單價下跌15.2%，來

到每坪9.6萬元；高雄市成交量下滑21.7%，價格也降16%，目前

每坪8.6萬元。

中信房屋副總經理劉天仁認為，雖然從4月開始房市交易量一路下

滑，但量縮力道越來越小，目前已經是在U型曲線築底，明年中

可望回升。他強調，雖然目前交易量減少，但土地成本居高不下

，房價要跌並不容易。

台北市房屋仲介公會理事長李同榮則預期，今年房市第3季不會好

轉，第4季有機會慢慢起來一點，但關鍵還是得看明年第1季的經

濟基本面。

相較於業者對未來樂觀，政大地政系教授張金鶚指出，去年下半

年，連續幾季的價量表現，已經確立房地產市場反轉態勢；4月以

後的房地產市場則是過分期待三通後產生的失望性回檔。

目前交易量在修正，議價空間擴大，未來價格會開始下修，明年

價格修正情況會最明顯，尤其是交屋量體大的地區，價量修正完

成後，才會復甦。根據以往經驗，房市回檔需要7年，甚至超過

10年，但去年第3季到現在反轉只有一年，可能有3到5年時間會持

續下修。

中信房屋復興加盟店經理高孟祺：

就周邊房市來看，以復興、南京、建國、民生組成的這個區塊，

在今年以來漲幅達12%多，是中山區中價位最高的區域。

以周邊近期推案來看，國泰人壽在中山北路晶華酒店對面的豪宅

推案、宏盛建設在六福皇宮對面的大樓型產品，都喊到每坪200萬

元，長春路與龍江路口的華爾道夫第一期單價則在40萬到45萬，

二期就漲到55萬到70萬元，第三期更上看到每坪150萬元，可以看

到這個區域房市的蓬勃發展。

兩岸直航和捷運開通，都將讓南京東路與松江路的辦公室產品空

置率由原來的10%，下修到6.86%，國泰人壽在7月中旬以每坪土地

301萬元，標下建國北路與合江街一帶795坪國有土地，但具體效

應，可能得等到與遠雄建設合作推出近2,000坪的都更計劃後，周

邊的市容可望煥然一新，商業活動、住宅品質等等，都可能因此

全面提升改善，也有助於再拉抬周邊房價。

房市漸漸退燒，房仲業者表示，以今年大台北地區一、二季成交

件數作為參考分析比較發現，部份房價過高或議題發酵過度的區

域，成交量體漲跌最為明顯。第二季成交件數與第一季相較，以

內湖區的37.5%成長最大，松山區跌15.2%的縮減則較深。

第二季成交件數中，台北市中正區、中山區、內湖區、北投區及

信義區的成交件數增加；台北縣部分，則是以永和市、鶯歌鎮及

泰山鄉為成長，泰山鄉以 37.5%的成長幅度奪冠。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，第一季的房市熱鬧滾滾，

成交量可用暴量來形容。第二季在股市與油價相關議題牽引拉扯

之下，讓六月的成交量體跌近二成五之多，不過優質行政區仍在

逆勢中脫穎而出。

江龍名表示，北市第二季的交易量雖萎縮，但整體數字尚屬正常

。內湖區近年來的發展與規劃完整，在即將開通的捷運線庇蔭與

7月松山機場直航議題驅使下，成交量體不減反增，與第一季相

較有37.5%的成長。

行政機關最多的中正區，因為具有住戶多為公教機關人員，巷內

多是單純幽靜住宅區，周邊卻是商業精華區等強項，房價不但抗

跌，與第一季相較，成交量也有25% 的成長。

松山區與南港區的萎縮量雖在11%到15%之間，不過就未來發展條

件分析，仍屬安全範圍。

另外，蘆洲市、新店市、淡水鎮、三峽鎮、土城市與樹林市皆出

現10%到20%左右的衰減，供給與需求、價位與去化之間的牽動是

讓區域成交量下滑最需要注意的地方。

四川大地震造成慘重傷亡，其中，不少傷亡者都是被倒塌的樓房

所壓死。有鑑於此，房仲業者提醒，台灣位處地震帶、老屋比重

又極高，消費者在買中古屋時，千萬得先仔細觀察，以提高自身

保障。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，據營建署統計資料顯示，台

灣目前有人居住的房屋數約637多萬棟，雖然隨著時代與科技的進

步，鋼筋混凝土產品（RC）及鋼骨結構產品（SRC）所占比重逐

年成長，但仍有147萬9,257棟房屋結構為磚造或是加強磚造者。

此外，在有限的都市更新情況下，全台房屋中，屋齡27年以上的

房屋占了總數量體的43.46%，也就是說，目前全台有接近半數的

民眾住在老屋中。

江龍名說，屋齡大小與結構，雖未必跟「危樓」劃上等號，但房

屋的結構畢竟會隨著時間而弱化，不得不慎。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則說，與漏水、海砂、輻射等

瑕疵房屋相較，抗震或耐震與否，往往事到臨頭才見真章；而房

屋結構雖可由「房屋登記權狀」中得知，但民眾在買房前，仍需

仔細觀察建物本身及周邊環境，才能將風險降到最低。

江龍名建議，買房前的查看工作，可掌握兩大要訣。首先，是查

看整棟大樓；可先詢問左鄰右舍、樓上樓下是否曾有地震損害，

同時查看整棟大樓是否有無異常傾斜、沈陷現象，包括門窗是否

擠壓變形、牆壁有無龜裂，柱、樓版有無裂損等。

其次，則是進一步檢查各樓層「柱、樑、剪力牆、樓板」四大關

鍵。在「柱」的部分，應查看樑柱接合處、柱子的頂端或底部有

無明顯的水平裂縫或錯位，若是有重新補土、刷漆的跡象，也要

特別注意。

至於「樑」，則要樑靠近柱子與靠近牆的地方，是否有近似45度

或交叉斜向裂縫，甚至混凝土剝落、鋼筋外露等狀況。

而一般民眾不容易分的「剪力牆」，江龍名說，若厚度超過20公

分的鋼筋混凝土牆，周圍有樑柱框架起來，並無門窗等開口，應

該就是剪力牆。由於剪力牆是抗震的重要結構，若有裂縫或上下

錯位、混凝土剝落、鋼筋外露等現象，應儘速補強。至於「樓板

」也是檢查是否有混凝土剝落、鋼筋外露情形。

徐佳馨補充，若民眾對自身住屋的結構、品質有所顧慮，也可以

和各地的結構技師公會連繫，由公會安排做相關檢測。

中產階級購屋追不上房價的上漲速度，在台北都會區愈來愈嚴重

，使得20至30坪、總價500至900萬元的住宅，佔所有成交案件的

比重，逐月下滑，目前剩下大約12％，較往年中產階級購屋比重

普遍佔18至20％相比，正逐月降低，房仲業擔心中古屋房市衝不

上來。

中信房屋針對96年與97年的2年間，20至30坪、總價500萬元至900

萬元的住宅，其成交案件佔比加上研究發現，97年與去年同期明

顯遞減，今年4月更比去年同期萎縮5.14個百分點。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，最近學者針對房價泡沫提

出警訊後，一般消費者的購屋態度趨於審慎，未來支撐房屋市場

的基礎力量，還是在於人民實質所得有無提升，如在什麼都漲就

是薪資收入沒有漲之下，想讓薪水階級要追上一坪上看200萬元、

或100萬元的房價，將成為難以成就的夢。

5房仲業攜手PChome 設樂屋網 斥資 1.2億 5月推出 挑戰房地產網

站龍頭

房市熱，入口網站大賺廣告費，６大房仲業每年付給ＹＡＨＯＯ

！奇摩房地產超過７０００萬元廣告費，房仲業者不想讓

ＹＡＨＯＯ！奇摩獨大，昨信義房屋（９９４０）等５家房仲業

者結合ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ，共投資１．２億元成立「

樂屋網」，預計２００８年５月推出，初期提供超過１０萬筆訊

息，挑戰台灣房地產網站龍頭。

昨日ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ與信義房屋、２１世紀不動產

、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、簽訂合資協議，合資成

立「樂屋網」（

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒａｋｕｙａ．ｃｏｍ．ｔｗ），少見

由房仲業者與入口網站業者合作，入口網站業者有豐富的電子商

務經驗，而房仲業者則有豐富的銷售物件與地產經驗做後盾，雙

方皆可得利。

此次參加的房仲業者中，包括信義房屋、中信房屋、太平洋房屋

，目前仍與ＹＡＨＯＯ！奇摩房地產頻道合作，今年３家公司在

４月底合約到期前，聯合其它業者成立「樂屋網」，雖然初期投

資費用２０００萬元，仍高於在ＹＡＨＯＯ！奇摩的地產頻道登

廣告，但有房仲業者表示，與其幫別人養孩子，不如自己養１個

。

樂屋網董事長詹宏志指出，消費者要尋找餐廳或購買各種商品，

上網立刻可以找物件，及網友意見分享。但一般民眾對於一生中

的重要交易「買賣房屋」，民眾在網路上能尋找的資料卻太少，

所以才聯合５家房仲業者，成立「樂屋網」，讓民眾可以透過直

覺搜索方式，立即找到理想中的房屋。

「樂屋網」預計在今年５月推出Ｂｅｔａ版本，初期提供超過

１０萬房屋租售物件資訊，第２階段希望可以吸引更多的房仲業

者加入，最後規劃讓一般民眾都能刊登待售物件，預計推出時，

也具備電子地圖功能，並強化網友互動的討論功能等。

ＹＡＨＯＯ！奇摩公關經理吳苑如指出，２００５年ＹＡＨＯＯ

！奇摩創立房地產頻道後，網友點閱率相當高，去年改版後內容

更豐富，現在每月點閱人數都破百萬，合作房仲業者合約到現在

尚未到期，大多表示在評估中，但只要有廣告效果，預算許可的

話，他們續約意願相當高。

除了大型入口網站搶攻房屋廣告外，還有不少房產業者或新聞媒

體成立房地產網站，房仲業者成立的網站中，以永慶房仲網流量

最大，而由《蘋果日報》地產王周刊延伸成立的「壹蘋果地產王

」，也預計在今年５月改版。

昨日「樂屋網」簽約儀式中，邀請到名人何麗玲站台，外傳她位

於台北市中心的豪宅，「僑福花園廣場」已經售出，她昨日表示

，有買家每坪出價８０多萬元，但住久了對房子已經有感情，目

前打算出租，未來雖看好房市，但只有好的地段與特殊產品，房

價才有上漲空間。

PChome轉投資新兵　跨足房屋資訊網　結合5家房仲業者　預計

4月底上線

電子商務（ＥＣ）網站業者網路家庭（ＰＣｈｏｍｅ）跨足房資

訊市場，與台灣５家房屋仲介業者合資新台幣１．２億元，成立

全新的網站「樂屋網」，由ＰＣｈｏｍｅ董事長詹宏志兼任董事

長職務；詹宏志指出，預計最快４月底即可上線，由於與房仲業

進行合作，初期房屋相關資訊可達１０萬筆，可望成為單一最大

的房屋資訊平台。

詹宏志指出，房屋交易是消費者一生中極為重要的需求，但是，

網路所提供的資訊或協助卻太少，因此，除了整合現有物件、交

易資訊外，同時會加入買、賣前後端服務內容，包括貸款、裝潢

設計甚至搬家等，讓平台可提供的資訊更完整；不過，詹宏志認

為，第１年將以建構平台為主，對於獲利表現或模式則不願多談

。

據了解，包括入口網站業者雅虎奇摩、ｙａｍ天空等，均設有房

屋相關廣告、資訊頻道，雅虎奇摩引用資料表示，其下房地產頻

道每月約有１００萬不重複到訪人數，至於總統大選後的三通熱

潮帶動流量成長約５０％，至於ＰＣｈｏ

ｍｅ大動作跨入市場，雅虎奇摩則認為，使用者流量仍是關鍵及

優勢所在。

不過，房仲業者包括太平洋、中信、信義等同時與ＰＣｈｏｍｅ

及雅虎奇摩合作；房仲業者透露，新網站由各家業者合資，希望

能促成資訊透明化，外界評估，上述業者與雅虎奇摩的合作關係

可能生變，不過，雅虎奇摩予以否認。據了解，單一房仲業者１

年與雅虎奇摩的合作金額超過千萬。

不過，對於ＰＣｈｏｍｅ旗下轉投資包括露天拍賣、Ｓｋｙｐｅ

的硬體研發公司ＩＰＥＶＯ等，目前均屬於虧損狀態，亦是導致

ＰＣｈｏｍｅ在２００６年全年及２００７年前３季，每股虧損

３．５９元及２．３３元的因素之ㄧ，對於轉投資新事業，詹宏

志強調，讓使用者習慣ＥＣ新的可能，就會創下個獲利機會，並

非一開始就以獲利為目標。

房仲業組樂屋網 單挑Yahoo房產頻道 總投資1.2億元，提供逾10萬

筆房屋租售資訊。

房仲通路戰從實體打到虛擬，ＰＣｈｏｍｅ昨（７）日與信義、

太平洋房屋、２１世紀不動產、中信房屋、住商不動產等五大房

仲成立「樂屋網」，要力抗Ｙａｈｏｏ！奇摩的房地產頻道。

Ｙａｈｏｏ！奇摩媒體服務事業部資深總監邱瀅憓表示，

Ｙａｈｏｏ！奇摩是瀏覽量最大的入口網站，不受影響。

Ｙａｈｏｏ！奇摩房地產的合作夥伴包括五大房屋代銷公司及六

大房屋仲介，整合合作夥伴資訊，提供完整的資訊平台，目前每

個月不重複使用者達１００萬人。

樂屋網總投資金額１．２億元，預定第二季推出測試版，提供超

過１０萬筆房屋租售物件資訊，誓言要成為台灣最大的房屋資訊

平台。

昨天簽約記者會上，信義房屋總經理薛健平、住商不動產董事長

吳耀焜、中信房屋董事長鄭余政全、２１世紀董事長王福漲、太

平洋房屋副總經理李珠華與網路家庭董事長詹宏志等人簽署合約

，並選出詹宏志擔任第一任董事長。

詹宏志表示，樂屋網是他出面主導並爭取房仲業參與投資，才能

夠「利益與共」。由於網路平台是中立的，不論消費者選擇到那

家房仲交易，希望大家不要計較，因為就長遠來看，這個平台對

大家都有利。

詹宏志告訴五大房仲業者，一年內先不要想獲利的問題，因為目

前網路購物的平台都不夠好，無法用最簡單、便利又完整的方式

滿足購屋及售屋者的需求。現階段樂屋網的工程團隊還在努力開

發，勢必要推出與現在購屋網站不同的服務。

信義、住商不動產、太平洋、中信房屋等四家房仲過去曾投資過

「吉家網」與「台灣不動產交易中心」，昨天業者都強調，過去

吉家網服務是鎖定公司對公司（Ｂ２Ｂ），與樂屋網互不衝突。

據了解，五大房仲業者目前還在Ｙａｈｏｏ！奇摩上刊登廣告，

但今年到期後將不再續約，火力將集中在樂屋網。未來只有永慶

房屋、北區與東森房屋在Ｙａｈｏｏ！奇摩刊登廣告，房地產業

界認為，兩大房仲體系透過網站分庭抗禮的意味濃厚。