永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

今年房市交易量能陷入谷底，明年在全球經濟可望好轉下，包括永慶、信義、住商不動產等7大房仲專家均認為，明年房市將呈「價平量微增」格局，至於買氣最旺區域要屬桃園、高雄、新北市3區最被看好。

永慶房產集團昨（26）日舉行尾牙，今年尾牙兩岸三場共開逾1,500桌，超過去年規模，並提供2台總價逾百萬元的汽車供員工抽獎，年終獎金預計發放1至4個月。永慶房產集團總經理廖本勝表示，今年房市交易量已到谷底，對仲介業者來說「最壞的情況已經過去」，預計明年市場移轉棟數達34、35萬棟，較今年增加10%；價格部分在市場低利率環境下，預估明年房價仍有支撐，呈現價穩量增格局；看好新北市外環地區，以及桃園、高雄將是明年銷售熱區。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，在明年經濟料優於今年下，購屋信心也將隨之回升，量能預估小增5至10%，價格部分因房價近年已漲多，將持平表現；區域房市仍將以具交通建設、中低總價以及腹地廣3項特色為主流，像是新北市外圍和桃園。

住商不動產總經理陳錫琮指出，目前看來明年整體格局應維持量微增價平格局；以產品面來看，「雙低」低總價與低單價產品仍是王道，土地價格在資金墊高下仍可觀。桃園、高雄明年熱度將持續走高。

中信房屋副總經理劉天仁表示，明年的交易量將優於今年，預估移轉棟數上看34.1萬棟，價格則依各地區不同，雙北市都會區看漲10%，北部地區價平格局；新北市、桃園、高雄最為看好。

東森房屋董事長王應傑表示，2013年將呈現量增、價跌10%，動輒80坪以上的豪宅勢必出現三至四成的議價空間。他認為，桃園縣夾升格直轄市的大利多下，可望再正式啟動另一波慶祝行情，2013年將是北部地區最有潛力的一區。

21世紀不動產總經理王福連認為，台灣經濟成長仍有許多不確定因素，但仍處低利環境加上資金充沛，明年房市將呈量平價微揚格局。

打敗大環境不景氣，首場「永慶房產集團聯合尾牙」昨(26)日在南港展覽館率先登場，而這場近千桌、上萬人的超大型尾牙，也是年前最大規模的企業尾牙；總經理廖本勝表示，「不景氣更要提高員工士氣，以藉此提振經濟」，並藉尾牙宣示「千店萬人作志工」計畫展開，明年更將展店120家，永慶集團門市將正式突破千家達1,080家。

近來因國內外經濟情勢不佳，各家企業紛紛停辦或縮小尾牙規模，但永慶房產集團不僅承諾「不裁員、不減薪」，更延續以往規模在兩岸三地共舉辦3場尾牙，預計席開1,500桌，而首場「永慶房產集團聯合尾牙」昨日在南港展覽館率先登場，總計萬人的浩大場面也是年前最大規模的企業尾牙。

廖本勝強調，無論是台灣社會或房仲業，現在都需要更多正面向上的力量，第4季國內GDP持續下滑，不景氣更要提高員工士氣。

永慶集團雖維持傳統舉辦尾牙，但今年強調溫馨、不鋪張路線，昨日在廖本勝帶領下全場宣示「千店萬人作志工」計畫展開，萬名員工投入關懷銀髮老者的志工服務，每家門市都將化身為銀髮關懷站，以實際的行動讓全台各地的銀髮長者能獲得更多的溫暖與協助。

廖本勝表示，目前集團總店數已達到960家，永慶品牌達622家(永慶房屋+永慶不動產)，預計明年將再拓展120家門店，挑戰全台1,0 80房仲門市，並預計大舉招募3,600名精英加入。

而為迎接實價登錄時代來臨，永慶將25年來累積的物件資料，整合推出「屋況透明資料庫」，舉凡產權、特色、現況及異常狀況，每戶都有多筆以上的紀錄，至今已累積全台逾上千萬筆資料，提供消費者在物件委託、帶看、成交的三階段，都能隨時掌握房屋狀況。

夾帶著龐大通路優勢，仲介業者跨足上游代銷業闖出不錯成績。永慶集團代銷事業今年接案量100億元、較去年暴增1.34倍，目標明年成長五成至150億元；信義房屋代銷部今年承銷量約300億元，明年成長率也至少15%起跳。

永慶房產事業群總經理葉凌棋昨（19）日表示，仲介業跨足上游代銷業，較一般單純代銷業者具有4大優勢，一是通路效應下的「品牌優勢」；二是區域行情掌握度較高；三是集團資源整合運用效益；四是擁有龐大的客戶資源，均為仲介向上延伸至上游的有利武器。

信義代銷協理何胤諭指出，個資法上路後，仲介業者憑藉過去成交的龐大客戶群名單，有利代銷業務銷售，尤其是在近二年房市市況低迷，市場主要買盤轉為自住客下，更能凸顯仲介業跨代銷的高度優勢。其中由仲介市場帶進業務的成交比重達二、三成，代銷業銷售比重為七、八成。

房地產市場中，建設公司預售、新成建案銷售，以自建自銷和由代銷業銷售兩種方式，葉凌棋表示，以雙北市、桃園來說，建案銷售由代銷業者負責比例高達九成，中南部市場比重較少，但也有五、六成。無論哪一家代銷業者目前市占率均未超過10%，因此仲介業跨入代銷領域只會把市場餅做大，形成多元服務和競爭情形，不會有搶市占的問題。

目前仲介業往代銷業發展的包括信義房屋、永慶房屋和大師房屋，其中以信義房屋代銷業務最大，今年代銷量約300億元。何胤諭表示，今年承銷量較去年稍微減少，不過看好明年房市可望優於今年，預期明年承銷量目標上看360億元、年增率達二成。

永慶房屋今年代銷量約100億元，較去年30、40億元大增1.34倍，葉凌棋表示，公司目標明年承銷量成長五成、達150億元。

儘管今年房市交易低迷，但國內房仲業兩大龍頭信義房屋及永慶房產集團仍積極搶攻代銷市場，其中，明年信義更以接案量年增15％為目標。

據了解，信義今年接案量達300億元，明年目標350億元，永慶今年接案近100億元，明年將挑戰150億元；而在兩大房仲天王夾擊下，大師房屋今年代銷接案10億元，將以一年一案為目標。

信義代銷今年9月才在文山區推出「敦南觀止」案，總銷金額22億元，每坪單價在57至63萬元左右，總價約在2,000∼3,000萬元間，定位在首購及自住族群，但受到房市交易萎縮影響，目前銷售率只有近 3成。

除「敦南觀止」案外，信義代銷手中還有三重「日健昇」案、總銷 22億，中和「景安南華」、總銷7億元，蘆洲「陸江靜」、總銷約8億元，明年1月還有林口「展悅美術館」10億元新成屋案，淡水則有宏泰機構委託的50億元代銷案，而新莊也有君泰建設百億元個案，兩案都預計在明年329檔期推出。

信義房屋代銷事業部協理何胤諭表示，今年代銷接案量達300億元，但受實價揭露影響，目前新北市單月銷售率僅15％∼16％左右，台北市僅12％上下，新北市一案去化約6∼7個月，北市則更拉長到8∼ 9個月，不過儘管目前銷售率較低，但公司明年代銷接案目標為350億元，仍可較今年成長15％左右。

永慶房產集團代銷部12月推出新案為，北市中正區「中正藏璽」、總銷9億元，文山區「鼎隆苑」、總銷為3億元，目前2筆新個案銷售率皆在1至2成左右；此外，在汐止總銷高達23億元的「蘭庭序」，目前銷售率約6至7；五股洲子洋重劃區的「立信新世界」、總銷12億元，目前銷售率約5至6成。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，公司今年代銷接案量近100億元，較去年的30至40億元大幅增加，但受政策影響，個案銷售天數較以往拉長，在保守穩健原則下，明年接案目標以100億元為原則，但向上挑戰150億元。

台中縣市不動產仲介公會即將合併，會員數高達922家、從業人員破萬人，第1屆會員代表大會將於明年1月11日召開，台中市仲介公會現任理事長陳永欽與前任理事長林金雄，均已公開表達將全力爭取合併後的首屆台中市仲介公會理事長寶座。

據悉，兩雄相爭已趨於白熱化，雙方各自成立競選服務團隊，尋求擁護者支持。

其中，曾任台中市仲介公會第6屆理事長、現任台中縣市仲介公會合併協商籌備委員會主委的林金雄表示，已獲得台中市仲介公會創會理事長呂國祥、第5屆理事長林正雄等5位大老的支持；且該公會現有 5位常務理事及5個委員會中，已分別有多人連署力挺。

身兼住商不動產台中崇德加盟店總經理的林金雄宣稱，目前已獲得住商、中信、台灣房屋、全國、惠雙等房仲體系的支持，預估已取得逾500張連署書，對於爭取合併後的首屆台中市仲介公會理事長信心十足。

而現任台中市仲介公會理事長、永春不動產加盟總部總經理陳永欽，則在永慶不動產及部份理監事力挺下，也宣布將參選到底，雙方各有擁護者。

現任中華民國仲介公會全國聯合會副理事長的林金雄表示，部份同業擔心他選上首屆台中市仲介公會理事長後，是否會參選下屆的全聯會理事長？為此，他不惜提出兩大保證，「保證做完3年任期、保證不連任」，顯示參選到底的決心！

林金雄表示，政府去年祭出奢侈稅打房後，台中房市成交量萎縮約 15％；今年自11月起，中古屋成交量逐漸放大，慢慢回升到奢侈稅前的水準，預估熱況將延續到明年第1季，對於明年房市表現審慎樂觀。

林金雄強調，明年一旦當選合併後的首屆台中市仲介公會理事長，將推動修法規定所有不動產買賣必須經由合法經紀業者仲介，方可辦理過戶登記，徹底解決非法業者；此外，也將要求政府奢侈稅到期後廢除，增加房市成交量。

台北市昨（17）日公告明年土地現值、公告地價，分別調升9.31%、5.54%，房仲界估計，若以2010年購入住宅區區段地價第三高的「帝寶」計算，假設明年出售，土地增值稅將較今年多出261.1萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近20年來台北市公告土地現值調幅、以近3年的調升幅度最為明顯，總計調升34.6%，其中豪宅因其本身條件優越，加上均位處優質區域、近3年房價漲幅較高，累計3年平均調幅達57.9%，遠高於一般住宅。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，若以「帝寶」試算，以每戶250坪、土地持分70坪為例，如果2010年購入並在今年出售，土地增值稅達477.8萬元。若於明年售出，土增稅攀升至738.9萬元。

實價登錄後民眾對明年首季房價看跌比率攀升至42％，儘管民眾對房市轉趨保守，但永慶房產事業群總經理葉凌棋認為，政府打房政策不會鬆綁，但房市最壞的谷底已到，明年房市至少會比今年好，預料明年將「價平量回溫」，而「雙低」(低單價、低總價)產品將成為主流。

根據永慶購屋趨勢最新調查結果顯示，針對明年第1季房價看法，有高達42％的民眾看跌，看漲的比重僅24％；對照上季看漲者有50％、看跌者僅18％來看，在經過實價揭露後，對房價看跌者比重大幅增加24％，顯示民眾對未來房市明顯轉趨保守。

葉凌棋表示，儘管民眾對長期房價轉趨悲觀，但根據統計，在奢侈稅實施後，全台平均房價不僅沒下跌，還逆勢上漲10％以上；其中，高雄、桃園房價漲幅達2成最高，雙北市也有10％至15％的漲幅。

他進一步分析，今年全台買賣移轉棟數約32萬件，較去年的36萬件衰退約1成，今年國內外經濟景氣不好，加上油電雙漲、證所稅等利空衝擊，所有的壞事都已經發生，房市最壞的谷底已經見到，明年房市至少會比今年好，預估明年買賣移轉棟數可回升至34至35萬件。

葉凌棋表示，今年房市交易量為近年來新低，但房價卻沒有下跌，從房價、政策及大環境來看，房市沒有更壞的理由，預料明年房市將是「價平量回溫」，但北市中心供給量少的區域房價仍會上漲。

而針對近期房市交易最火紅的桃園地區，葉凌棋認為，青埔地區近期題材性強，造成短期房價快速上揚，但該區域投資客占7成以上，已成為投資客的天堂，房價恐將進入高檔整理；預估桃園高價地區房市將進入高原期，但2字頭上下的產品仍會持續熱銷。

展望明年，葉凌棋表示，政府房市調控政策不會鬆綁，但長期利率仍會維持低檔，中、長期投資及自住客將為市場主要買盤支撐；此外，「雙低」產品將成為市場主流，北市2房總價1,500∼2,000萬、北市郊區1,500∼3,000萬、淡水1,000萬、桃園700∼800萬產品仍佳， 4房產品銷售將最為困難。

永慶購屋趨勢調查，實價登錄後看跌比重增加 5成民眾 看跌北市房價

房地產連4季居民眾最佳的投資工具，不過，在實價登錄制度之後，民眾看跌的比重明顯增加，根據11月份中旬的調查，在未來3個月及1年內，在北市看跌的比重更高達51％，原因是北市房價太高了。

根據永慶購屋趨勢調查結果顯示，房地產連4季蟬連最適宜投資工具，第2名為黃金，排名第3為定存。永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，主要是因為低利率、游資多，民眾認為房地產還是可以保值。

淡江大學教授莊孟翰表示，從QE1及QE2實施以來，台北市房價漲了 34％、新北市房價漲了57.75％，房價在這段時間漲幅相當大，民眾當然買不下手。

在全球94大地區作比較，台灣租金投資報酬率全球最低，只有1.5 7％，使得房價相對於租金收益率比則全球最高，也就是買房收租要等64年才能回收本金。

不過，即使民眾認為房地產可以保值，卻因為房價居高不下，而且預期房價還會跌，民眾進場意願不如過去，造成成交量下滑。根據前述調查，有8成的民眾認為實價登錄對進場購屋參考有幫助，未來隨著實價登錄所累積的成交資料越來越豐富，相信更有助於房市行情透明化，加快縮小買賣雙方對於價格認知差距，進而提升整體買賣交易速度。

對於明年房價看法雖分歧，葉凌棋表示，但是看跌的民眾卻有從上季的18％提高至目前的42％，尤其是對於大台北地區房價，民眾看跌的比率更大，認為未來3個月以及明年，認為台北市房價會跌的比重都超過5成，分別為51％以及50％。

何時是進場買房的好時機？莊孟翰表示，「到明年下半年」，等實價登錄實施半年之後，民眾可以看到各真實的房價行情，至於看不到一些「膨風價格」，在這段時間，要買房的民眾則在勤作功課，勤看房以及多打探行情。

根據房仲業的調查，民眾買房首重「地段」、其次是環境，顯見在被專家不斷地「教育」下已認同「地段」是購屋的王道；至於 2013 年最看漲的地區，各房仲業直指「桃園」，因升格題材，讓桃園房價更具競爭力。

有巢氏理想社區大調查顯示，根據各地區房仲經紀人觀察，購屋客戶最重視的就屬「地段」，其次為住家的「環境」，而「建物品質」則列為第三要素。有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，在北部，多數購屋民眾仍以住家附近具備便捷的交通轉乘為首要，另大台北地區交通成本較高，生活空間顯得相對擁擠，因此對於住家環境就格外要求，因此，「嫌惡設施」被列為最不受歡迎的選項，就怕影響起居生活的舒適與寧靜。

即使民眾認為地段好壞會影響未來增值空間，但對於北市好地段未來房價漲勢，劉炳耀認為，因為房價已上漲一波，目前正處於漲勢的第二輪，即使市中心區房價中長期看漲，但如果北市週邊房價沒有跟著上來，短期間之內北市市中心區房價的漲勢還是相對有限。

而且政府打房政策盡出，包括第二屋限貸、奢侈稅、豪宅稅以及金管會管制壽險業投資商辦產品，各房仲業也都認為，未來1年全台房價以盤整居多。

在未來1年房價上漲空間有限下，從北中南各區來看，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，民眾對未來房市不如之前樂觀，但對南部地區對房價看漲信心卻相對樂觀許多。此外，各房仲業也相對看好桃園房市後市，主要是因桃園升格題材以及房價相對具競爭力的優勢，吸引各建商往桃園發展。信義房屋統計全台主要都會區的住宅建照核發數量，在雙北市的建照核發數量快速下滑之際，建商已開始轉往一些平價區發展如括桃園、新竹、台中、高雄等地，其中又以桃園地區排第一。

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，最近一些議題對桃園房市是有利，加上房價相對便宜，已吸引一些自住客進駐，尤其是一些年輕首購族，讓桃園購屋年齡相對偏低。而台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，桃園縣預計103年12月25日正式升格後，預計會帶動人口移入，進而帶動桃園房市需求。

年底結婚購屋潮，但受台北市房價高漲及實價登錄引發的比價效應，自住買盤縮手狀況明顯，尤其首購族買盤不增反降並逐漸往市郊區或新北市購屋，根據永慶房屋調查，首購族在北市中心買房占比僅1 8％，是今年以來次低。

今年傳統購屋旺季的買氣只出現總價低的房子或者低總價房，尤其在桃園以南的低房價區，根據永慶房屋統計，首購族買北市房的佔比在11月只有18％，是今年次低，只高於9月的16％。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，主要還是北市高房價讓普遍財力不是那麼雄厚的首購族望屋興嘆，因此，讓首購族占總購屋比重11月又再往下降。

黃舒衛指出，目前首購族多半都是找總價在1,500萬元以下的房子，然在北市中心的房子，1,500萬元多半只能買到25坪以下，若購屋者需要再大一點，就得往北市市郊或者新北市找，如北市文山、士林、北投、大同以及內湖等區域，即使往郊區找房，一般購屋者通常較偏好捷運可到之處。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，上周曾詢問各地區店長市況，首購族詢問度最高的新北市仍是以板橋、中和、永和，以及新店等交通方便、生活機能佳的地區為主，且多半都想找總價1,000∼1,200萬元房子。

主要是買千萬房，若要有3、4百萬元自備款，只要再貸款600∼80 0萬元，本息還款約在2.5萬元上下，貸款支出約和每個月租金相當或略高，首購族比較負擔得起，因此總價在1,500萬元以下，會是首購族找房的主要搜尋條件。

北市房價居高不下，可能會讓不少首購族放棄在北市成家的夢想，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，其實只要不堅持市中心，在北市成家還是有機會。

她建議，想要進軍北市的首購客可以從公寓產品著手，如文山、北投、萬華等區域，都有機會找到便宜個案，未來再慢慢由遠換近。

不過銀行對小坪數貸款趨嚴，建議首購客還是以15坪以上、兩房以上產品為首選，較不容易出現貸款不足額的問題。

根據永慶房仲網觀察捷運宅相關點閱率變化，捷運宅週邊成交行情的點閱流量仍有增無減，且在房價透明之後，相對低價的捷運宅仍是網友最愛，其中以竹圍、江子翠、新埔站最夯，因為這些地區價格相對實惠。

據永慶房仲網調查，熱搜捷運宅前十名幾乎都是捷運的末端，分別是淡水線的「竹圍站」和「紅樹林站」，目前平均房價位在28∼29萬元；板南線的「江子翠」及「新埔站」雖均價到「4」字頭，但捷運周邊仍可找到「3」字頭房子。

像是「府中站」均價即37萬元，一些中古屋的房價更低；另外，「蘆洲站」周邊房子均價仍在「2」字頭，和北市動不動一坪7、80萬，甚至8、90萬元的房價相比，這些地區的房價相對「親民」，因此仍是網友最愛。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，熱搜捷運宅前5名的「江子翠站」、「新埔站」都在「板南線」，平均房價約40萬元，由於距離市中心最多只要15分鐘車程，且附近生活機能佳，所以最受買屋網友青睞；「竹圍站」、「紅樹林站」及「蘆洲站」房價均值還在「2」字頭，也吸引網友。

針對置產投資的民眾，台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，最好找在市中心、臨商圈以及雙捷運經過的的捷運宅或者捷運共構宅，尤其是目前還未開通、未來有捷運的捷運宅更佳，這類型的房子不但可以保值，還具有增值的空間。

例如日前全數標脫的捷運共構宅「新東京」或附近的捷運宅，因有松山捷運線即將開通而被看好；東門站的「京華苑」及其附近也是處於雙捷運，將來還會有信義線經過，房價同樣具增值空間，是民眾置產時可留意標的。

商用不動產市場吹起撤標風潮，11月初至昨(3)日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，而房仲業商仲部門手上案件也出現撤標或遞延標售的狀況。業者表示，商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，且買賣雙方對標售價格認知差距將會加大，預料商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

今年商用不動產市場壽險業是最大的買方，投資金額占整體比重逾 5成，而在金管會祭出7項不動產監理措施以來，11月初至昨日為止，商辦標售市場已有5筆標售案主動撤標，若加計流標金額，總計11月商用不動產市場已流失約174億元資金。

永慶資產管理原預計今年第4季整體商用不動產市場規模約有891億元，但10月標出的台北雙子星即占700億元，剩餘的191億元，光11月已高達174億元流標及撤標，第4季商用不動產市場出現急凍現象。

而國內房仲業商仲部門也被政策掃到，其中，永慶房產集團旗下的 永慶資產部門，11月13日共計3筆標售底價7.5億元的店面及辦公樓層，已主動撤標。永慶資產管理協理黃增幅表示，目前公司手中仍有台北、台中及高雄3筆商辦標售案，原預計12月會公開標售，但目前可能延至明年1月。

此外，信義房屋集團旗下的全球資產管理，目前手中有包括龍巖委託的「太平洋商業大樓」、「淡水學生宿舍」及苗栗高鐵站特地區地上權3筆標售案，全球資產管理經理王維宏表示，龍巖2筆標售案因有法人合併時間的認知問題，在奢侈稅的考量下，該2筆標案將遞延至明年。

而苗栗高鐵站特地區招標案，因該案為地上權，因此不在金管會的受限範圍內，該案預計在明年第1季公開招標。

根據永慶資產管理統計，12月到今年底還有4筆公開標售案，包括台灣菸酒板橋地上權、淡海新市鎮土地標售、戴德梁行大直、大安區土地標售，及全坤建設「敦峰」1、2樓店面，總計標售金額近50億元。

黃增幅表示在金管會緊箍咒下，私有標售大案已受衝擊，在最大買方壽險業觀望下，也會連帶影響高端族群，買賣雙方對價格認知差距拉大，目前賣方對價格下調接受度約5％∼6％，但買方出價下修幅度則高達10％以上。黃增幅分析商用不動產第4季成交量會較預期出現腰斬，商用不動產全面齊漲的大多頭格局將暫歇。

民眾現在想透過買房賺價差，機率比過往低一些，未來計畫買房投資，標的找尋上除了要找房價有上漲潛力的房屋，房仲業表示，若可以再兼具收租功能，即會一舉數得。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，現階段會想買房作投資通常名下都有不動產，由於買房後2年內再出售，1年內會被多課15％奢侈稅、 2年內則也要多繳交10％，再加上房貸利息，使得以投資為目的買房，持有房產成本增加1∼2成，而且雙北市房價漲高之後，雙北市投資性買盤已大減，從過去投資性買盤占總買盤的4成降至三分之一左右。

除了奢侈稅之外，蘇啟榮指出，若屋主還有房屋貸款，買房之後還要繳交貸款、管理費等支出，因此，投資標的最好是具有收租型功能才不會未賺到價差，還得每個月多支付額外的支出。

目前被公認最佳兼具收租以及上漲潛力者，至少要找租金投報酬率逾2％、交通方便、生活機能佳的房屋，舉例來說，捷運宅應可入列。

根據永慶網統計，過去1年捷運宅漲幅都12％起跳，漲幅在21∼30 ％之間的捷運站，分別有蘆洲線「蘆洲站」，板南線「江子翠站」，淡水線「紅樹林站」「石牌站」，以及新店線「大坪林站」；漲幅1 1∼20％之間的捷運站，則有板南線「新埔站」、「府中站」，中和線「永安市場站」、「景安站」。

永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，交通便利鄰近捷運站週邊的捷運宅，一直都是購屋者的最愛首選，使得房價有不錯的走勢，買屋民眾可依據自身的預算考量、通勤時間、工作地點、小孩學區、附近生活機能等等條件，考量適合的捷運宅，平時多收集周邊房市情報，才能買到物超所值的捷運好宅，但要拉高租金報酬率，房價不能太高，因此，不一定要找市中心捷運宅，房價相對較低末段站的捷運宅，更是不錯的考量點。

房市低迷，永慶房產集團逆勢展店搶市，成立近3個月的「台慶不動產」，獲得台南知名代銷業者「大豐富房屋代銷」換招牌靠攏，推升加盟店數衝上17家；至於有巢氏房屋預計年底前總店數達320家、年增率近二成。

仲介業者搶市大戰開打，永慶房產集團8月底才成立的第3個加盟品牌「台慶不動產」，成立不到3個月，加盟版圖擴大。台慶不動產總經理孫寶國表示，南部前三大代銷業者「大豐富房屋代銷」將旗下房屋仲介業務轉靠永慶房產集團，至於代銷業務重心則轉往大陸。

據了解，「大豐富房屋代銷」在南部房地產市場位居前三大代銷業者、具高知名度，公司成立30多年，其中房仲業務也有8到10年的資歷，在台南共有5家直營店，近年因房市量能低迷、不如以往，其中2家分店已加入永慶不動產，另一家則在本月加盟台慶不動產，其餘分點轉入其他加盟業品牌。

在區域品牌積極靠攏下，台慶不動產至11月28日止加盟店數已達17家。面對台灣房屋地產集團也成立加盟品牌「優美地產」搶市，孫寶國強調，大家在市場公平競爭，集團以科技房仲自許，在後實價登錄時代，消費者購屋習慣改變，比得是仲介的服務，以及提供顧客及時正確的行情。

至於集團另一加盟品牌「有巢氏房屋」，今年以「一社區一小巢、穩定發展」的展店策略，也帶動該品牌店數逆勢成長，孫寶國表示，「有巢氏房屋」目前店數303家，預計至年底，總店數將達320家，較去年增加47家，年增率近二成，明年更將持續展店40家，區域以新北市、桃園、台中、台南、高雄為主，目標總店數達360家、年成長率12.5%。

而對於明年不動產市場，孫寶國認為全台房市將呈現「價量持平」，台北市中心因高房價，量能難放大，至於高雄明年房價、交易量預計較今年小漲5%。

永慶房仲集團加盟店全台開疆闢土已見成效，其中，台慶不動產1 0月初已成功吸引台南高知名度的「大豐富集團」房仲部門投靠，而目前台慶全省已簽約家數達20家；此外，有巢氏房屋至今年底總店數可達320家，預計明年門市將進一步擴增至360家。

永慶房產集團今年8月底才推出第三加盟品牌「台慶不動產」，短短3個月時間，全國北中南目前已成功簽約20家加盟店，包括北部11 家、中部7家及南部2家，其中又以台南大豐富房仲部門加入最具指標意義。

永慶房產集團加盟事業體副總經理楊政曉表示，台南大豐富集團在當地具有相當高的知名度，大豐富30年前以代銷起家，在北中南都有代銷個案；10年前跨入房仲領域，台南原有5家直營店，後來改成加盟店，近年來也陸續加入永慶加盟體系，今年10月初，大豐富房仲部門正式加入台慶不動產。

台慶不動產協理莊志成表示，除台南之外，高雄12月第1家台慶不動產也將開出，而北部及中部的台慶不動產，則以永慶加盟店的老店東為主。

在有巢氏房屋方面，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國表示，有巢氏定位為社區專家，以「一社區一小巢、穩定發展」為展店策略，目前全台門市有303家，預計今年底總店數可達320家，較去年增加 47家，明年展店目標將進一步擴增至360家，展店區域將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主。

孫寶國指出，明年全台房市預料將是量價持平，但台北市成交量放大困難度較高，且愈接近市中心壓力愈大；新北市則較北市樂觀；至於高雄市因今年房價已上漲逾2成，預估明年量價上下幅度在5％左右。

至於房仲業，北市高總價區如大安、中正區經營較嚴峻，關店情況恐怕較多，明年房仲業仍朝向集團化，「大者恆大」趨勢不變，小品牌開始換招牌的情況將更為明顯。

節稅加保值，房地產今年贈與量大增至近3.5萬棟，較去年同期成長18％，房仲業預估，今年因贈與的房地產棟數可能創新高。

據內政部公布的房屋移轉資料統計，今年前9月房屋贈與移轉量達 34,953棟，較去年同期成長18％，去年底贈與移轉棟數是39,655棟，房仲業預估，依目前移轉情況來看，今年贈與移轉棟數應可續創新高。

自2009年遺贈稅率從最高50％調降為單一稅率10％及贈與免稅額提高至220萬後，吸引大量的海外資金回流台灣。

信義地政室聯合事務所代書專案經理林以德表示，近年股市投資起伏大，房地產業仍為保值性較佳的投資管道，許多富人這些回流資金有不少買了國內豪宅、店面，有些並透過贈與方式，將財富移轉給下一代，使贈與數量逐年升高。

據統計贈與數量從2009年的3.3萬餘棟、2010年的3.5萬餘棟，升至去年的3.9萬餘棟。

在公告現值和市價還有明顯價差時，房仲業預估贈與移轉棟數將持續走揚，林以德表示，以市價1億元的房子為例，公告現值約2,000萬元，即使遺贈稅降至10％，現金贈與還要交978萬元的贈與稅；若透過房地產贈與，贈與稅只要交178萬元，之間差了800萬元，以房地產贈與的節稅效果大。

但父母幫子女置產時，也要特別留意子女收入的合理性以及贈與稅問題，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，國稅局早已對豪宅贈與加強查核，原因是受贈人資金取得以及付貸款合理性，除非之前有很完善節稅規劃，透過每年220萬元的免稅額先作數年累積後，再買房或者換房，否則一般年輕人沒有買豪宅的能力，因此為子女置產也可能要交贈與稅。

會計師也強調，對於還要再付房貸的贈與，也要格外留意，房屋的被贈與人一定要有償還銀行貸款能力的已成年人，若被贈與人只是十幾歲的小孩，即使之前已作了贈與規劃付了自備款，未來仍沒有能力付貸款，因此，在移轉之前還是得先繳交贈與稅。

房市成交量低迷，國內房仲業紛紛布局海外市場找尋商機，其中，日本、美國、中國大陸及東協等市場，皆是布局重點區域，更有部分房仲業者已在海外市場傳出捷報，而國內在房市政策不利不動產投資的氛圍下，高端消費族群有逐漸將資金轉往海外投資不動產的趨勢。

政府一連串房市政策，房價尚未鬆動，量能率先萎縮，直接衝擊國內房仲業者，為求變通紛紛轉戰海外不動產以求生存。其中信義房屋最早進軍海外市場，目前布局中國大陸及日本市場，在大陸上海、北京、蘇州、杭州、青島及成都6城市設立63家信義直營店，此外，科威不動產加盟店目前已有180家。

信義房屋策略長周莊雲指出，中國信義去年進行體質調整後，今年營收已較去年長4成，明年一定可以轉虧為盈，且持續有展店計畫；科威不動產今年底預估可突破200家，明年目標達350家。

至於日本信義，去年成交123件、總金額49.96億日圓(19.05億台幣 )，營收1.5億日圓，獲利1000多萬元，日本信義社長林彥宏表示，今年前10月總銷金額已達77億日圓，年成長1倍，近期帶看人數明顯增加，今年日本信義營收目標為2.8至2.9億日圓，但因今年在日本新增 1間辦事處，獲利將與去年相當。

永慶房產集團目前海外布局僅在中國上海，於2005年成立上海永慶 直營店，永慶集團總經理廖本勝表示，上海永慶仍是虧損當中，但是今年前10月營收已經較去年成長13％，預計今年虧損可望較去年縮少 2成。

在國內以豪宅仲介為主的大師房屋，目前海外以美國及日本為主，總經理陳建慶表示，去年9月與美國千禧集團合作代銷舊金山頂級豪宅「SFO千禧」，總計賣出11戶，目前房價漲幅已逾1成，今年9月再度簽下波士頓「千禧名園」預售案，目前已賣出16戶，總金額達新台幣3.7億元。

陳建慶表示，日本市場目前尚未傳出好消息，但公司今年底前將在東京設立辦事處，加快日本銷售服務；此外，公司也將布局澳洲市場，目前已與當地2加地產商洽談中，預計明年在布理斯班及墨爾本有物件推出。

台灣房屋地產集團有別於其他同業，海外布局以東協國家新加坡、馬來西亞、泰國為主，海外銷售成績在同業中最亮眼。集團首席總經理彭培業表示，目前在馬來西亞吉隆坡已成立東協第一家台灣房屋，並已承銷360億元的案量，截至今年10月成交80億元，預計明年東協海外市場接案量可突破500億元，成交量將以250億元為目標。

房地產第2批實價登錄資料今（16）日出爐。房仲業認為，實價登錄成交筆數愈多，提供民眾購屋的參考就愈齊全，有助首購者的議價信心，實價登錄樣本數提高後，第4季最後二個月的傳統購屋買氣就有機會出籠。

永慶房屋經理黃舒衛指出，今天公布的成交資訊，是9月成交案件，大體而言，8、9月的市況穩定，9月又有美國第3輪量化寬鬆政策（QE3）的變數，情況不差，若是實價登錄資料更多，今年最後2個月的傳統購屋旺季就不看淡。

信義代銷協理何胤諭表示，目前觀望氣氛還不會就此止住，但實價登錄資料對交易秩序是有助益，只要實價登錄累積的資訊量夠多，市場將回歸自由透明，減少買賣雙方的認知差距，預估建立新的市場秩序，約要半年的時間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德研判，預計今年底前，實價登錄的成交筆數可望超過6.5萬筆，隨著實價的資料庫愈齊全，民眾搜尋購屋商圈的資訊就愈完整，民眾購屋時，甚至同社區過高或過低的房價，都有參考資料。

另外，內政部將拆分房屋與車位價格，民眾參考房價時，更能看到較客觀的房價數據。

一句簡單貼心的Slogan「因為永慶更加圓滿」，道出永慶房產集團的企業使命。總經理廖本勝說，永慶集團發展到現在的規模，「爭第一、爭最大」已經不是最重要的，透過公益活動上的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上問題，實踐企業的社會責任，這將是永慶集團現在及未來都必須要走的一條路。以下為記者專訪紀要：

記者問(以下簡稱問)：很多企業都在談社會企業責任，做法也都不盡相同，永慶在此部分有什麼想法？

廖本勝答(以下簡稱答)：當永慶集團到今天的規模及市場地位的時候，我們下一步還能做什麼？爭第一、爭最大已經不是最重要的，消費者除期待企業經營成功外，也期待在成功之餘能盡一些社會責任，我們認為盡企業社會責任是一定要走的一條路，這也是永慶經營理念中所談到的企業使命---「圓滿」。

培養員工同理心

對永慶來說，「圓滿」包括：交易的圓滿、服務的圓滿及生活的圓滿，指的就是交易的安全、客製化服務、以及成交到成家後的居住服務，這就是我們對消費者的使命。

除了我們服務的顧客外，社會上還有很多弱勢團體，企業在服務既有客戶之外，更應該以不脫離本業的定位去照顧及關懷弱勢團體，而「社會的圓滿」是我們現在努力的目標。

企業社會責任對房仲業來說，對外能對「社區」、「商圈」附近的居民多付出一些關心及關注，就有可能成為潛在客戶，不求回報就會得到回報；對內來說，員工在做公益活動時，獲得的正面感受，不僅對企業向心力很有幫助，在服務顧客上也會產生同理心。

問：永慶在關懷弱勢及社會公益上有哪些具體的成果？

答：永慶目前在台北120家直營門市與台北市社會局合作，實施「銀髮好站」的計畫，針對在路上活動的老人家，如果累了找不到地方坐，就可以隨時進永慶門市來休息或借廁所，這活動已進入第二年，今年永慶是唯一與社會局合作的通路業者。

在公益活動方面，永慶最近與弘道老人基金會合作，發動員工到弘道照護的獨居老人家中，做清潔修繕的志工服務。弘道分享目前他們全省有4000多位獨居老人要陪伴照顧，因弘道沒有居家修繕的專業，也沒有預算及人力，所以由永慶志工來協助，未來不排除把這個計畫擴大，每月定期持續發展下去。

打造無障礙空間

另外，為因應身障朋友居無礙的權益，永慶與伊甸合作，在萬芳國宅將1戶原來制式規格的出租國宅，修繕為身障朋友專屬的無障礙空間。

問：房仲業特別強調「感動服務」，您也覺得很重要嗎？

答：客戶會感動絕對不是因為買賣房子的過程如何，而是在買賣房子之外，沒有特定的目的來幫他做一些事，如此得到的回報可能更大，這也是永慶為什麼要透過公益活動來培養同仁的同理心。

房仲業「人」跟「品牌」一樣重要。對房仲業來說，先是賣企業品牌、再賣個人品牌、最後才是賣商品，現在仲介業已到處林立，最後拚的就是「服務」，最後一哩路服務人員給客人的感受才是最關鍵。

我常說，同仁要多做一些跟業績無關的事，但要多累積好感與信賴，做這些得到的收穫會更大。

問：永慶走到現在的規模，下一個目標是什麼？

答：永慶集團發展分三個階段，第一階段在民國90年代，當時永慶只有40家門市，那時我們強調不一定要做最大的，但一定要做最好的；第二階段民國90年到100年，我們認為不只要做最好、還要做最大，所以這階段門市由40家店一口氣衝到近900家；現在第三階段，我們給自己的定位是「好還要更好」。

那麼如何還能超越最大、做到更好呢？除了在本業上繼續精進顧問式服務，落實幫顧客成交到成家，並結合相關周邊產業，讓顧客感受到一條龍的服務。此外，將透過公益活動的回饋，去照顧弱勢族群解決在居家方面上的問題，而這些跟永慶品牌定位是相當一致的，就是透過公益活動的回饋，來達到實踐企業的社會責任。

正當外界各行各業都在大喊不景氣，房仲業也傳出一片倒店潮之際，永慶房產集團今年還大肆招兵買馬，並成立第4家房仲加盟品牌，集團總經理廖本勝表示，在永慶集團裡看不到不景氣、也不受政策打房影響，因為「逆勢操作」、「走在法令之前」，是永慶集團成功的兩大關鍵。

廖本勝表示，永慶集團與多數企業想法較不同，景氣不好反而要逆勢擴充，SARS期間永慶推出影音宅速配、2008年金融海嘯時，永慶強打電視廣告招募人員，就是要在景氣不好的時候，讓外界對永慶集團印象深刻，品牌影響力自然就會增加。

永慶房屋直營店近兩個月已新開10多家門市，他認為市場既然有空出來，就要趕快去占位置，等到景氣好的時候，就占有一席之地。

廖本勝指出，統計雙北市今年前3季與2008年同期相比，成交量衰退37％，這是很嚴重的現象，但永慶直營店市占率反而提高63％，也就是說，市場是衰退的，但永慶卻變更大，營收比2008年還逆勢成長 20％左右。

他強調，儘管目前大環境景氣不佳，房仲業也傳出倒店潮，但在永慶集團中看不到這種情況，今年9、10月營收還較7、8月成長30％。

廖本勝表示，永慶集團持續擴充門市，不斷提供就業機會，所以連續2年獲得行政院頒發的「創造就業機會貢獻獎」，在現在經濟不景氣的時候更顯得珍貴，集團近日還會持續大舉招募人才。

而面對政府一連串的打房措施，廖本勝指出，公司很早就規定同仁不可以跟投機客往來，所以永慶在「奢侈稅」實施後並沒有受傷；而「實價登錄」，永慶早在95年就將成交行情公開，政府的要求水準，永慶早在6年前就已經做到。

至於「個資法」，永慶所有資料庫都有效管理並合法使用，客戶資料嚴格管理；地政法令愈修愈嚴，但永慶早推動不動產說明書、六大安心保障。他說，總是走在政策法令之前，並做好自我管理，就不用怕政府訂下高標準。廖本勝信信滿滿的說，永慶成功兩大關鍵：逆勢操作、走在法令之前。