永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

北市精華區的購屋痛苦指數飆增，而北市房價居高不下，一般民

眾 難以負擔，因此中產階級退而求其次，被迫往市中心外圍移動

，從房 仲網站的瀏覽熱絡度可見，文湖線沿線的中古屋正夯。

捷運網絡有效縮短市中心至北市市郊各點的距離，可用時間換取

大 空間與較低房價，根據永慶房仲集團調查，上網看屋民眾，以

文湖線 沿線所經過的行政區最受青睞，北市文山區更超越大安區

，躍居網站 留言「購屋需求」的冠軍，其次分別是大安區及內湖

區。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，其中以文湖線沿線最吸引買家

目 光，捷運木柵線通車從1996年通車後，將原本居住在大安區的

民眾帶往文山區，且信義快速道路通車後，更縮短文山區來往市

中心的車程 ，且文山區是傳統文教區，額滿學校數量也是北市之

冠，教育資源相當豐富，每人享有的綠地面積也同樣是北市之首

，再加上房價相較於 北市其他行政區便宜許多，因此成為首購族

的首選區域。

內湖區則因生活機能日趨完善及大內科發展遠景得到認同，且在

市 中心高房價所推升的比價效應下，將中山區的民眾帶往內湖，

再加上 捷運內湖線通車效應，也是本區受到中產階級青睞的原

因。

國有地停止標售餘波盪漾，台北市不少地主昨（3）日都避不見面

。建商透露，土地供給斷炊，即將登場的329檔期房價將再漲一成

。

房地產業者表示，北市精華區土地停止標售，329檔期的銷售狀況

將更具指標意義。信義代銷表示，看好今年預售屋市場，各大代

銷手中的案子都有十幾個，信義代銷在329檔期預計就有130億元

的案量，全年代銷接案量更達300億。

永慶房屋在329檔期銷售的建案，總銷金額約40億元；今年新接個

案的目標值為70億元，合計全年總案量約110億元，也是永慶進軍

房屋代銷業務以來的新高。信義房屋總經理薛健平表示，金融海

嘯過後，「到處都是錢」，資金行情推升下，今年房市仍審慎樂

觀，但不同於去年房市由中古屋領軍，今年房市將由預售代銷市

場啟動，329檔期的表現成為上半年房市的觀察重點。

信義代銷副總經理李少康說，由於土地供給有限，今年329檔期的

新案幾乎都創新高價，大約是行情再加一成，代銷公司業務壓力

也很大。台北縣市國有地停止標售，地主更自抬身價，某新莊副

都心地主說，未來開價只會高不會低。

為提供民眾最詳實的購屋資訊，永慶房屋總經理葉凌將在3月11日

晚上7時，在福華文教會館將以99年房市脈動為題，和資深媒體人

王學呈對談，將帶領現場觀眾由捷運沿線看房市發展。

永慶房仲網也同步開闢「時間房價」專區，新增「依通勤時間」

搜尋功能，包括整個大台北地區，依照通勤時間找好屋，擴大找

尋物件的範圍，讓你沿著捷運輕鬆找好屋。報名請上永慶房仲網

：easylife.yungching.com.tw 。

拜高科技產業景氣快速回春、電子業年終獎金普遍優於各行

各業所賜，新竹的中古屋房市率先起跑，農曆年後交易量上演噴

出行情，包括新竹市、新竹縣的成交量，都比前1月激增2成，中

古屋市場呈「價量齊揚」的格局，在全台各都會區一枝獨秀。

永慶房仲集團研展室協理黃增福昨天表示，新竹科技業因年

終獎金今年較豐厚，使得2月中古屋成交量特別活絡。台灣房屋

統計顯示，2月新竹市成交量比前月增加6％，在各縣市中表現突

出。

至於信義房屋統計則把新竹市、新竹縣合計，則較去年激增

2成，在各縣市中表現最亮眼，顯示今年科技業景氣普遍樂觀預

期，竹科房市也在年後率先起跑。

信義房屋新竹區協理王九思表示，去年竹科園區景氣已明顯

復甦、房市買氣已走強，其中新竹市更以9.64％的家戶購屋比，

高居各都會區之冠；今年在竹科景氣更為樂觀的預期之下，也加

速竹科人的購屋腳步。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧表示，新竹房價較平易近

人，不像台北市房價高不可攀，新竹市1月平均每坪約14.8萬元，

2月平均每坪約 15萬元，房價小幅上漲1.4％；至於量方面，竹科

園區附近關浦重劃區、高鐵特區受惠科技產業復甦，無薪假取消

，房市交易確定復甦，因此新竹市交易量單月激增6.2％。台灣房

屋竹科直營店業務副總莊秋芳指出，竹科新貴購屋客戶主要鎖定

在竹北二期、牛埔。

3月起，強制汽車責任險費率調降，另同步將每1人受傷、死

亡保額由150萬元提高至160萬元，產險業者表示，雖保險金額已

調整，但對於求償意識高漲的社會，賠償金額動輒數百萬元，建

議另外加保任意第三人責任險，以彌補強制險的不足。

產險業者表示，汽車強制險實施滿12年，期間經過數次保費

調降，而今年降幅是歷年來最大的一次，如自用小客車部分，男

性調降為11.79％、女性為11.44％；輕型機車1年期降8.37％、2年

期9.04％；普通重型機車1年期6.46％、2年期6.73％。

而已5年未作任何調整的強制汽車責任給付金額，基於強制險

損失逐年改善，今年將每1人體傷、死亡之保險給付額由150萬元

調高至160萬，至於傷害醫療費用則維持現行20萬元。

富邦產汽車保險商品部協理陳添壽表示，雖然強制汽車責任

保險金額已獲得調整，但對於現行求償意識高漲的社會裡，面對

死亡案件求償金額動輒300~400萬元以上時，相形之下強制險每1

人160萬元之保額仍顯不足。

且強制險的理賠範圍只包含受害者體傷及死亡部份，並未包

含財物損失的部份，因此，建議民眾不妨趁保費調降，檢視自身

任意第三人責任險保額是否足夠，藉由強制險調降後的差額保費

提升第三人責任險體傷及財損之保險金額，建議每一人體傷保額

應至少250萬元以上、財損保額至少50萬元以上，才能獲得較足額

的保障。

為讓每一位受害者皆能獲得完整的保障，富邦產則推出多倍

型保單，理賠金額最高可達投保金額的30倍，當不幸發生事故時

，足額之保障才足以負擔和解給付或判賠金額，並將風險轉嫁至

保險公司。

另國泰產險汽車保險部經理陳文生亦表示，根據產險公司之

理賠統計結果，車禍死亡案件和解金額或判賠金額約400萬元，而

強制險對於每人傷亡（含醫療）最高僅賠償至180萬，並不包括對

方財物損失、工作損失及精神慰藉金等民事賠償責任，如果只保

強制險恐怕難以支應。

為此，國泰產則推出第三人責任保險體傷責任無限額附加條

款，以300萬保額來看，1年只要再加69元，即可將每一事故理賠

人數無上限。

農曆春節過後第一場國有地標售，一如預期地，開盤就虎虎

生風，資金行情慾罷不能。國泰金控副董事長蔡鎮宇旗下的寶豐

隆地產公司，就以每坪近300萬元標走新生北路巷內土地，改寫區

域行情新高；華泰銀行董事、全聯實業代表邱寶慧，則以住宅區

地價史上第2高價、每坪高達602.73萬元，標下建國南路巷內土地

，創下住宅區土地行情次高紀錄。

財政部國產局北辦處昨（25）日公開標售眷村改建國有地12

筆，共6筆脫標。第1標新生北路一段巷內319.44坪土地，共吸引

基泰建設、皇翔建設、太子建設、第五大道建設、中華工程、建

國工程等20組人馬競標，競爭最激烈。

最後由寶豐隆地產公司以9.58億元得標，為底價的2.9倍，換

算每坪約299萬8,999元，創下全台容積225％的住3土地市場史上

第3高紀錄。

寶豐隆地產的公司地址是登記在信義計畫區松仁路「國泰金

融大樓」的20樓，董事長為劉銘群。寶豐隆曾2008年競標國產局

中山區吉林路國有地，但以些微之差，失之交臂。此次再出手，

竟一鳴驚人。

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，從寶豐隆比次高的台

灣人壽還再加價9,134萬元，即可看出寶豐隆志在必得的企圖心。

華固在2008 年6月以每坪256.71萬元標下吉林路、長安東路口住3

土地，但短短不到2年，寶豐隆大方搶地，就讓附近地價上漲了每

坪43萬元之多，顯示建商看好房市，積極獵地。

台灣房屋分析師邱太?表示，以寶豐隆地產飆出每坪300萬元

推估，未來推案開價可能在每坪160萬元以上。

另外，最被看好的熱門標建國南路1段巷內、即信義路二段「

勤美樸真」豪宅後側121.3坪住3之2土地，由於地主已向台北市政

府申請劃定該區為都市更新單元，因此吸引基泰建設、第五大道

建設、中華工程、台灣人壽參與投標，最後由華泰銀行董事邱寶

慧，搶標到以每坪602.728萬元脫標，為台北市歷年來住宅區土地

行情第二高價。

信義代銷協理何胤諭指出，國產局標售土地陸續刷新行情，

帶動土地行情。以建商積極搶地的態勢來看，建商對於今、明年

房市景氣顯然相當樂觀。

受惠於交通便利、人潮聚集，大台北地區近來最受投資人歡迎的

是捷運站周遭熱鬧商圈。房仲統計，台北市去年捷運周邊店面交

易量較前年成長近三成，台北縣則年增兩成；台北市以捷運忠孝

敦化站、忠孝復興站最夯，台北縣以永安市場店面市況最熱。

「捷運店面王」則是忠孝敦化站，永慶房屋指出，忠孝敦化站周

遭店面是「價量雙冠王」，每坪均價143.8萬元，占捷運店面交易

量的7.1%。

景氣增溫，民眾消費信心回升，零售業、餐飲業也傳來佳音，帶

動店面市場熱度攀升。加上國際資金湧入台灣，高資產人士加碼

布局高總價房地產，市區店面交易價量頻創新高，其中又以捷運

周邊店面最受投資人青睞。

根據永慶房屋成交資料統計，去年北市捷運周邊店面交易量大增

，較前年成長29%，台北縣則成長20.7%。永慶房屋店面事業部經

理李元鳳表示，只要有捷運站的地方就有商圈，店家群聚效應強

化區域的生活機能，吸引店面買家選購具投資效益及增值潛力的

捷運店面。

永慶店面事業部調查，北市捷運沿線各站，去年以捷運忠孝敦化

站、忠孝復興站及西門店的店面交易量最多，成交行情同步上揚

。

這三站的市占率分別為7.1%、6.7%及5.4%，每坪均價分別為143.8

萬元、119.5萬元及137.3萬元，分別上漲16.6%、17.2%及0.6%。店

面空置率也僅有3.1%。

農曆年前購屋潮湧現，元月旺季效應發酵，各房屋仲介公司

都忙著數鈔票，尤其大台北都會區房市量能不墜、價格續攀新高

。此外，去年民眾裝修件數較2008年成長近2成，但由於房價太貴

、消費者得壓縮房屋室內設計裝修預算，平均1戶費用卻從前年

的116餘萬元，下降至102餘萬元，每戶少花14萬元。

信義房屋轉介中心專案經理曾雪梨昨日表示，去年房市交投

熱絡、但房屋裝修預算卻下降，主要是消費者受到去年房價漲得

太凶，相對的室內裝潢的預算就得一再壓縮，這也使得預算較少

的輕裝修，躍升成主流；2010年預期將會有高達8成消費者，還是

會選擇輕裝修，以節省荷包支出。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，雖然今年1月底台股反轉、出

現回檔，但中古屋房市卻相對熱絡，主要動力是來自於自用需求

的首購族，加上民眾購屋信心較去年上半年明顯好轉，因此支撐

起這波年前購屋潮。

至於最近的房價，葉凌棋表示，最近台北市精華地段的地價

、房價，在游資紛紛尋找卡位標的、國際熱錢流入下，土地標售

屢創新高，使得目前主要豪宅區房價，易漲難跌，也間接使得台

北縣、市部份路段中古屋行情，水漲船高。

永慶房仲集團統計，1月份高雄都會區量縮15％，但大台北、

台中都會區的中古屋交易量仍維持高檔。

而根據信義房屋最新所做的一月中古屋成交均價統計顯示，

台北市每坪約為44.67萬元、台北縣22.34萬元、台灣地區29.16萬

元，除台北市外，行情都比前月持續攀升。

至於台北都會區外圍房市，最近則掀起輕移民風，吹向郊區

，使得板橋、新店房市穩步走揚。葉凌棋表示，不少首購新婚族

基於台北市中心房價攀到歷史新高，因此紛紛轉向郊區的南港、

內湖、文山等區域移動，這些新興台北移民區1月份交易量就增加

1到2成左右。

永慶房仲集團布局兩岸展開大動作，並敲定高層人事異動，

上海永慶房屋公司副總經理陳史翎正式升任總經理；貴賓理財服

務中心預計在農曆年後正式擴大服務平台，銜接兩岸頂級富豪的

購屋商機，服務坪數也從350坪擴大到474坪，以布局兩岸金融

MOU正式生效後所衍生的不動產金流新商機。

永慶房仲集團總經理廖本勝昨（26）日表示，為布局兩岸，

集團高層人事異動，鑑於上海永慶房屋2009年營收大躍進，1年就

大幅成長 279％之多，年交易金額高達新台幣近500億元，是永慶

房仲集團旗下成長速度最快的事業體，因此調升上海永慶房屋公

司副總經理陳史翎為總經理。

廖本勝表示，鑑於上海總人口數多達2,000多萬人、相當於1

個台灣，未來房屋流通市場成長力道強勁，因此上海永慶也被集

團視為未來幾年成長幅度最大、貢獻集團營收最高的事業體。

廖本勝指出，去年底上海台慶房屋正式更名為上海永慶房屋

後，宣告「永慶房屋」的品牌優勢和集團資源，可正式延伸到中

國大陸版圖。上海永慶房屋訂出的2010年展店目標，也將從37家

拓展到60店。

永慶房仲集團今年預估兩岸總展店數為670家，總成交金額成

長至3,000億元；目標2012年兩岸總店數達1,000店，其中全台房屋

買賣成交市占率目標將要超越20％，即每5戶成交、就有1戶是透

過永慶的代理服務。

此外，由葉國華領軍的豪宅首席顧問團隊，農曆年後也將擴

大服務平台。葉國華表示，現已推出首席服務團隊，鑑於台商普

遍都集中在大上海，金融MOU正式生效後，永慶為台商的服務平

台也將擴大到上海，將以高規格、高品質的服務，服務兩岸高價

位客戶。例如提供「台灣交易、人民幣付款」的不動產買賣服務

機制。

大台北地區住宅房價自去年第一季起迅速反彈，租金行情卻不漲

反跌，租金、房價差距不斷擴大，房市長期發展隱憂浮現。

根據永慶房仲集團成交資料統計，大台北地區住宅房價去年平均

漲幅超過三成，其中台北市漲了37.6%，台北縣也漲31.5%；反觀

租金走勢，不僅絲毫未漲，去年第四季與第一季相較，跌幅還將

近一成。

在這種情況下，在台北市投資住宅，要等31年才能回本。據台灣

房屋調查，去年全台六大都會區住宅投資報酬率第一名為高雄市

的7.18%，回本時間僅14年，不過高雄市房價漲幅也只有9.5%。

至於六大都會區中住宅投報率最低的是北市，才3.21%，回本時間

長達31年，主因房價高、漲幅居六大都會區之冠。

對此，永慶House Fun租屋發言人涂金谷表示，經歷全球金融海嘯

後，大台北房價去年受國內低利率資金潮及兩岸經貿開放預期心

理影響，迅速反彈。

都市更新在大台北房地產市場遍地開花，也讓房仲業產生革命性

的變化。國內兩大房仲品牌信義與永慶近日積極跨足都更，由於

有100餘家直營店當線民，靠著長期耕耘商圈的優勢，成為比建商

更快整合都更的新勢力。

信義房屋上周宣布，僅利用十個月時間就整合敦化南路與忠孝東

路口的「光武新村」都更案住戶逾75%，是國內整合都更建案速

度最快的個案，正式點燃國內房仲投入都市更新市場的戰火。永

慶房屋隔日也透露，已經營大安區、天母都更案許久。此時外界

才發現，原來房仲是國內經營都更商機的高手。

負責光武新村整合的安信建經執行副總經理李承政表示，光武新

村都更曝光後，短短幾天至少接到三、四十組社區住戶來電，希

望安信介入整合社區都更，可見都市更新市場極度缺乏專業的整

合團隊。

李承政說，揚昇與安信建經結緣，是幾年前揚昇整合信義房屋承

租的南京東路分店，重新興建睦昇商業大樓而認識。信義房屋也

是目前光武新村一樓店面的地主，經營信義忠孝敦化店，在得知

住戶有都更意願後，推薦揚昇參與，讓三者順利展開合作。

李承政認為，都市更新的住戶最擔心產權沒有保障，因此實施者

的口碑與團隊很重要。信義房屋與台新金控成立安信建經，曾參

與欣翰建設向台火買士林官邸土地的交易履約及信託管理，以及

內湖廠辦亞太經貿廣場融資計畫，因此獲得光武新村住戶的信任

，願意加速簽約。

永慶房屋目前手中掌握兩件都市更新，總經理葉凌棋認為，房仲

經營都更是長期趨勢，永慶房屋在台北縣市有150家直營店，長期

深入商圈，比建商更了解社區生態，就是經營都更商機最好的服

務中心。

葉凌棋說，直營店收到許多住戶主動上門要求整合的都市更新案

，雖然整合門檻只達20%、30%，但都已列管追蹤，成為經營都更

市場的重要來源。

精華地段住宅，已成票房保證。房仲業者統計房地產賣座排

行榜，北市以大安區、中山區等精華地段分居冠亞軍，此外，該

區域的軍宅物件，可用較平實的價格入住，屋齡較新、環境更佳

，因此近期銷售率超高，成為市場新寵。

永慶房屋東門店店長劉錦峰分析，希望入住北市精華區的高

資產階級，深感於該區域老公寓房價飆得不像話，相較之下，掛

名「某某新城」的軍宅，反成市場新寵，如北市仁愛路、杭州南

路口的仁愛新城，中正紀念堂大忠門正對面的石園新城等，因所

在地點好，鄰近台大醫院、黃金學區等，因此對於經濟能力可負

擔、仍選擇居住精華區的民眾來說，軍宅已是目前購屋首選。

軍宅原是分配給軍官及眷屬使用的「眷改國宅」，營建品質

通常較一般國宅要好，信義房屋企研室經理蘇啟榮說，在豪宅產

品牛氣沖天的現況下，北市標準3房格局的房子，在精華區逐漸難

尋，若是老公寓屋況較差且房價持續飆高，未必可享較佳的居住

品質，而預售案或新成屋的喊價也同樣難以招架，反觀軍宅產品

，目前屋齡最久的大約也才10年，在同樣條件之下，可用平實價

格入住軍宅，因此備受荷包深厚的換屋族喜愛。

以北市仁愛新城為例，上月1戶含車位（12坪）的權狀坪數55

坪、目前以3,600萬元成交，扣掉車位價格300萬元，每坪成交均價

為 76.7萬元，與周邊同樣條件產品行情75萬元至80萬元相較，總

價都要4,000多萬元，可見仁愛新城較划算且棟距達20米以上，兼

具通風、採光的良好條件。

此外，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，軍宅有國宅所缺

乏的「大四房」格局優勢，加上鄰居多半是軍官身分，出入份子

較單純，使得軍宅較具競爭力，受到買家青睞。

不過，蘇啟榮提醒，軍宅或國宅共同特性就是戶數及棟數都

很多、因此每棟價格不一，大坪數、高樓層的價格較高，而面內

部中庭、低樓層的價格較低，另外也要考量營建品質或內部屋況

等條件，購屋人應特別注意。

房價蠢動，而以同樣條件下，相較平價的國宅或軍宅，可同

時兼顧生活機能與預算，又能輕鬆入住精華區，盡顯優勢，因此

近期備受首購族或換屋族的喜愛，但仍要考量4大重點再下手購

屋：

一、公設比高：永慶房屋東門店店長劉錦峰指出，國宅或掛

名「新城」的軍宅產品，公設比較高，國宅約30％，而軍宅因多

數是新版建築法令通過後的產品，8樓以上的建築物要設置雙逃生

梯，因此軍宅的公設比抬升至35％，反觀幾乎是零公設的老公寓

，室內居住面積較實在。

二、考量施工品質：住商不動產企研室主任徐佳馨也提醒，

交通、生活機能、施工品質等，是國宅或軍宅能否保值的3大關

鍵，一般而言，若上述條件具備的產品，都相當受到市場歡迎，

以國宅為例，像是松山區的延壽國宅、中正區的新隆國宅等，而

軍宅則如中正區的仁愛新城、石園新城等，施工品質不差，可用

較便宜的價格買進，共享周邊生活機能，也由於地段優勢，加大

未來增值空間。

三、買賣限制：此外，劉錦峰說，目前軍宅仍有5年內不能買

賣過戶的規定，因此，若是屋齡5年內軍宅，如即將完工的文山區

隆盛新城等，一般民眾無法買到。

四、打聽社區管理：徐佳馨指出，國宅或軍宅社區少說都有

數百戶，在公共設施上的維護更屬不易，一般而言，民眾多花點

時間親自造訪，觀察這類產品的電梯維護、消防設施或公共走道

清理，就可略窺社區管理的績效，否則入住後，卻發現每逢電梯

故障，都要等待多時才可修復，就會影響居住品質。

群創、奇美電、統寶的3合1案即將在3月1日上路，「新奇美

」的組織大架構也逐漸成形，據瞭解，新奇美在董事長、總經理

以下，將不設執行副總職務，改由各事業單位副總負責。

新奇美最特別的將是業務部門，由於新公司的業務內容龐大

，未來新奇美將不會出現單一業務副總掌理全部業務的模式，而

會依照產品、客戶需求的不同進行調整，運作的方式頗有鴻海的

味道，偏向效率化的變形蟲模式。

新奇美即將成軍，近期內高階主管忙得不可開交，近日台南

奇美電內部也開始進行重新核發聘用合約的動作。據指出，由於

新公司裡頭群創是存續公司，奇美電與統寶都是消滅公司，因此

群創原有的員工不需重發聘書，但奇美電與統寶部分的員工則需

要重發聘書。

外界不斷關注新奇美成軍之後，會不會進行大規模的裁員行

動？先前群創董事長段行建已經明白指出不會有這方面的大動作

，但是仍會依照績效持續進行考績落在最後5％明顯不適任員工進

行嚴格考核。奇美主管亦指出，即使是台積電等積極在招募人才

的公司，一方面搶人，另一方面也持續在淘汰不適任的員工，這

是具有競爭力公司必要的作法。

新奇美董事長廖錦祥、總經理段行建，未來總部仍設群創竹

南廠區，至於南科廠區則會變成新奇美南部地區的量產營運重鎮

，現任奇美電總經理王志超則會變成新奇美南部營運的要角之一

，角色類似營運長。

過去群創的組織架構當中，僅大約分成TFT、模組、行動產

品與監視器產品事業處，據瞭解，由於新奇美的業務內容龐雜，

包括液晶監視器與液晶電視的整機代工、面板半成品、面板模組

成品，這裡頭還有大中小尺寸等各種不同的產品，因此項目繁雜

。

未來可能將依照客戶、產品、地區不同需求而有不同的業務

部門設計。例如夠大的客戶，就有可能以客戶為導向設計、成立

專責的業務部門，讓大客戶所需的大中小尺寸顯示器產品，都由

單一窗口統一負責，效率會更高。

由於新奇美這種大規模的合併案並不常見，業內看法也認為

，隨著新組織的上路，未來新奇美持續針對營運狀況，進行組織

架構微調整的狀況，將會持續進行，就像母集團鴻海的模式一樣

。

信義房屋進軍都市更新市場後，永慶房屋昨（19）日透露，已透

過永慶建設名義插旗北市大安區、士林區各一處都更土地，永慶

建設總經理葉凌棋指出，卡位都更屋，每坪平均房價至少要35萬

至40萬元，才有增值空間。

永慶房屋去年成立永慶建設，就開始布局都市更新市場，以增加

土地來源管道。葉凌棋說，已掌握北市精華地區都更案，但很難

預估何時能整合成功，一旦跨越75%門檻，才是都更真正的開始

，因此很多建設公司都怕都更案「見光死」，有時為了低調，不

會向市府申請劃定，等全部整合後，一次送件走完流程。

受政策鼓勵及重建成功案例激勵，都市更新成為房地產投資的重

要議題。

葉凌棋表示，依台北市現行法令規定，民眾參與都更可分三階段

，第一階段為「更新單元劃定」；第二階段為「事業計畫暨權利

變換計畫」；第三階段為「都市更新重建」的執行。

民眾居住的地區若非市府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃

定，想自行辦理都更，就需達到第一階段的門檻。除劃定的更新

單元要符合面積超過1,000平方公尺（約300坪）的要求，還要合

乎14項評估指標中的三項，才有資格成為都更候選人。

永慶房屋調查，最常被申請案件選用的指標，也最容易由民眾自

行判斷的有指標三、指標六、指標八、指標九等四項。

其中指標三「房屋結構與屋齡」是最為人知的評估標準，只要建

造時間早於民國78年5月5日的建築物，都符合指標九的規定。民

眾若要確定屋齡，可由建物謄本上的「建築完成時間」或「使用

執照核准時間」認定。

由於都更整合時間頗長，葉凌棋提醒民眾，想買舊屋等待都更，

要有買進後會等待五至十年的打算。

前力霸集團王又曾家族位於台北縣中和的「力霸山河」今（20）

日將在法院拍賣，此次拍賣物件樓層坐落32樓頂樓、且是樓中樓

，面對新店溪景觀戶，每坪底價僅12.9萬，低於行情，不少投資

客躍躍欲試，預料將掀起搶標熱潮。

板橋地方法院今天將二度拍賣債務人為嘉新食品化纖的23筆不動

產，地點全在中和市成功路131、135、137號的力霸山河大樓內。

拍賣物件除有十餘個地下室停車位，最受矚目的就是137號32樓之

3、135號32樓之2的樓中樓，權狀面積各為70.07坪、68.5坪，每坪

底價僅12.9萬元，總價分別是885萬元、901萬元。法拍業者認為，

可能會飆到每戶1,400萬元以上。

永慶房屋表示，力霸山河中低樓層每坪成交價格約22萬至24萬元

、17樓以上中高樓層為24萬至26萬元。這次標售物件底價僅12.9

萬元，比附近公寓價格便宜甚多，最近此法拍物件曝光後，力霸

山河的詢問度頗高。

永慶房屋指出，去年永慶房屋各分店針對力霸山河的成交件數就

達10多戶，以成功路沿線數棟知名建案每坪成交單價皆逾30萬元

來看，力霸山河的價格明顯親和許多。

去年下半年景氣復甦，消費信心增溫，帶動大台北店面看俏

，北市去年店面坪價95萬元，創下歷史新高，其中以透天店面成

新寵，土地持分大，未來改建增值效益高，在北市店面成交比重

突破2成。

根據經濟部商業司的零售業營業額數字可見，統計至去年11

月份零售業營業額2,843億元，年增率達9.19％是當年度最高，且

是連續5個月正成長。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳指出，零售業營業額年增率

大幅回升，消費者信心指數也連續4個月攀升，帶動大台北店面前

景看俏，北市店面全年均價達到每坪95萬元的歷史新高，並呈現

「價量齊揚」的局面。

其中以北市大安區、中正區的店面市況最熱，大安區擁有全

台最多高總價店面的「忠孝SOGO商圈」，空置店面去化快，吸

引台商呼朋引伴買進高總價店面；而中正區有台北站前商圈、公

館師大雙夜市，上班族及學生族都來光顧，來客量穩定，讓2大精

華區店面復甦最快，店麵價格及租金抗跌又跟漲。

此外，透天店面在近期成為新寵，信義房屋統計，北市透天

店面交易比重達21.2％，創下6年來的新高紀錄。

信義房屋企研室經理蘇啟榮說，受到都更改建題材發酵，同

是店面型的產品，透天店面因持有土地面積較大，除了店面的收

益外，這類「高地坪概念」的公寓或透天店面，所潛藏的淨值也

很可觀，而透天店面更是大地坪產品中的極品，因短期可收租、

長期可坐享改建增值效益，所以身價水漲船高。

李元鳳指出，以永慶房屋統計的店面成交價量排名可見，高

居第3名的萬華區，就是受到西門町店面交易所帶動，去年成交均

價每坪120.1萬元，再加上西門町店面以透天產品居多，可享未來

改建增值效益，因此備受青睞。

另外像是民權東、西路的中山區透天店面，土地持分高、又

位於大馬路旁邊，可望優先改建，去年交易表現「價量俱增」。

都會區高房價時代來臨，今年上半年房市仍將處於高原期盤

整震盪，購屋人出現矛盾心態，認為半年內是購屋時機的看好比

例，已連續2季下跌，統計至去年12月中，看好度的佔比已跌破

50％大關、達48％，尤以北市民眾退縮最快，從去年第1季的67％

，一路下滑至12月份的42％，較2008年總統大選後的44％更低。

永慶房仲集團於去年12月14日至21日，針對網站上的購屋會

員調查，回收1,010份有效問券中顯示，未來半年內仍處於高房價

時期，且在利多與利空消息交集的環境下，多數購屋人寧採取觀

望態度，以未來半年內的購屋時機來看，持「看好」態度的民眾

跌至48％，且是連續2季下滑，而明確表達「不看好」態度的民眾

，比例已攀升至37％，是連續2季增加。

再看大台北地區房市景氣動向訊號，看漲與看跌比例所形成

的缺口，已在去年第4季開始變小，看漲比例下滑至42％，而看跌

比例則上升至 40％，淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價

讓購屋民眾卻步，為了觀望情勢而延遲購屋，甚至暫時退場，且

家庭所得不足支付房價，因此大台北民眾看跌房市的比例，恐持

續增加。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，台灣房地產市場從去年第1季開

始，交易量谷底翻身，第2季隨著政策作多及低利環境，房市成交

量逐月擴大，到7 月份衝上新高，但也因房價逐步墊高，加上

ECFA簽定等利多題材發酵，使得屋主價格愈抬愈高，買方追價力

道明顯不足，反而讓成交量開始萎縮，去年第4季走入高原盤整期

。

莊孟翰則認為，今年上半年的房市仍應持平看待。此外，大

台北房價高漲，多是北市精華區段拱價所造成的現象，屋主看好

精華區後市而惜售，導致市場釋出量嚴重不足，對於政府打算興

建平價住宅，莊孟翰認為，事實上，現有的北縣第2圈平價住宅產

品供給量已很足夠，不急於開發，反而是對於精華地區的高房價

，或許應該在精華區段推出平價住宅較佳。

葉凌棋表示，市中心房價仍將居高不下，因此現階段有購屋

需求的民眾，可沿捷運線往市郊移動，明年郊區低房價優勢及捷

運線陸續完工，民眾入住後，將可帶動交通便利及生活機能。

台銀昨（28）公開標售98年度第4批公有不動產共12宗，儘管

在央行數度喊話壓抑高房價，競標熱度明顯降溫，但昨標售焦點

是台北市杭州南路1段巷內73.51坪土地，每坪單價高達225.01萬元

；臨沂街土地則以每坪231.01 萬元脫標，分別創下台北市住3土地

標售史上第9、第7高紀錄，雙雙躋身史上前10名。

昨日台銀開標結果，共吸引49封標單搶標，最後標脫7宗，標

脫率近6成，熱度略有降溫。

永慶房屋代銷事業處副總經理吳金銘表示，杭州南路73.51坪

住3土地，鄰近華固建設在仁愛路、紹興南街交叉口2,000多坪都

市更新土地，若未來都更計畫可順利推動並建築完成，將可提升

本區域的住宅環境品質。因此，這塊地吸引18封標單搶標，最後

由游文彬勝出，以1.65億元得標，換算每坪單價225.01萬元，為

土地標售案中，住3土地標售史上第9高。

吳金銘表示，土銀曾在95年8月成功標脫這塊土地旁的66.85

坪住3土地，每坪標售行情為135.95萬元，短短3年，地價增值高

達 65％，顯示台北市中心精華土地日益稀少，物以稀為貴，即使

土地面積愈標愈小，但只要地段好，依然吸引中小型建商、投資

人趨之若騖。

另一筆臨沂街63巷內的土地，與第5標的土地隔著杭州南路相

望，臨6米單行道，面積127.96坪，昨天共吸引11封標單搶標，最

後由賴仕倉以2.96億元得標，換算每坪土地231.01萬元，為住3土

地標售史上第7高。

受台北市中心民眾外移購屋影響，相較之下，北縣房價平實

，以同樣價格甚至可買到面積較大的電梯大樓產品，因此抬升北

縣電梯大樓坪價從15萬元，首度漲破20萬元、達20.76萬元，漲幅

達33.6％居全台之冠。

根據中信房屋的調查，北市居大不易，帶動北縣房價一路趕

，今年房價自年初金融風暴落底後至3月份逐漸向上爬升，以台北

縣的電梯大樓住宅產品漲幅最明顯，北縣從每坪15.59萬元漲至每

坪20.76萬元，漲幅高達33.6％居全台之冠。

中信房屋副總經理劉天仁指出，今年度公寓產品藉著都更議

題發燒，價量一路攀升，北縣不但電梯大樓產品熱銷，公寓產品

的交易量也高達37.05％，較去年成長逾2成，至於北市老公寓雖

房價高漲，但交易量仍有近10％成長。

而高房價使得大台北購屋外移的現象日益明顯，永慶房屋就

觀察，目前北市中心均價53.9萬元、北縣均價25.7萬元來看，北

市買1坪，等於北縣買2坪，購屋民眾追價力道薄弱，因此退而求

其次，轉往第2線的北市市郊或北縣城市購屋，造成「輕移民」

效應。

永慶房屋研展部協理黃增福指出，原居住於北市市中心板塊

的民眾，薪資所得較高、房貸負擔能力較強，但房價持續高漲，

又要因應結婚生子等首購或換屋需求下，只能轉往第2線的北市市

郊板塊購屋，因此2,000萬元以下住宅產品熱銷，而在這樣的總價

之下，20坪至40坪面積仍為市場主力，且5年內新成屋電梯大樓的

成交比重高達46.3％。

黃增福提醒，雖然國內外景氣已明顯復甦，但失業率仍高檔

盤旋，薪資所得也未明顯增加，都考驗未來房市成長，預期明年

一般住宅市場將回歸基本面，若整體經濟好轉、兩岸持續開放的

前景下，房市溫和成長應是可被期待的。