太平洋房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

買不起房子，不少無殼蝸牛人選擇先租屋，等存夠了錢再買

屋，不過房仲業者提醒租屋族，如果租屋遇到是二房東，就要特

別注意對方有無轉租權利，如果沒有，小心付了房租還要被掃地

出門。

21世紀不動產法務副理邱創智表示，根據《民法》第443條規

定，房客與房東的契約中若沒有特別約定轉租條款的話，房客能

將房屋「部份轉租」其他人，但不可以將房屋「全部轉租」或是

轉讓給其他人。

若房東與房客的房租契約中明定「不得轉租」的話，不論是

「全部轉租」或是「部分轉租」，房客都不得將房間轉租給其他

人，如果二房東收租後捲款潛逃的話，即使付了租金，大房東依

然有權利要求房客限期搬遷，而房客只能向二房東求償，租屋族

要特別注意。

為避免付了租金卻無家可住的情況，邱創智建議租屋族，租

屋前一定要請出租方出示房屋謄本，證明出租人就是房屋所有人

。

如果出租人不是房屋所有人的話，就要請出租人出示相關證

明文件，以證明出租人擁有房子出租權；如果是委由房仲業轉租

的話，租客一定要請房仲業出示房東委託書，避免不肖業者冒充

房東轉租詐騙。

邱創智提醒，想要當個包租公包租婆的投資客也要注意，為

避免不肖房客以二房東身分向房客收租後捲款潛逃，將房子出租

給房客前，最好在契約內註明「不得轉租」的字眼，以維護自身

權益，避免不必要的租屋糾紛。

另外，太平洋房屋法務室經理蔣美龍也表示，轉租之次承租

人故意或過失毀損房屋時，二房東也要一併負起民事賠償責任。

舉例來說，若次承租人引起火災導致房屋毀損或滅失，依據《民

法》第444條的規定，二房東仍然要負起賠償責任。

房子免費借親友使用要繳稅嗎？依所得稅法第14條第5類第

4款規定，將財產借與本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人

使用，除經查明，確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應

參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，相當值得

注意。

因此，首先必須先弄清楚，是借給誰？太平洋房屋行銷部經

理鄭國英說，依所得稅法規定，如果是借給本人、配偶及直系親

屬以外之個人或法人設籍或使用房屋的話，房屋所有權人就必須

於課徵年度內提出切結書，同時要經過法院公證，證明確實沒有

收取租金、補助金或代償債務等情形，才能不必申報租賃所得。

鄭國英說，否則即使屬借用性質仍有可能被懷疑有收取租金

，必須申報及繳納所得稅。

太平洋房屋說，由此可知，只要房屋是借給本人、配偶及直

系親屬使用，就沒有申報租賃所得的困擾，例如，無償將自有房

屋借給兒子及媳婦，做獨資事業的辦公室，因是直系親屬，所以

無論房屋是否作為自用住宅，都可以不必申報租賃所得。

鄭國英說，但假使是借給非直系親屬使用的話，就有繳稅的

問題了，例如，將房屋借給弟妹使用，未申報租賃所得，又未提

出經法院公證的無償借用證明，若被檢舉，將遭國稅局依法課以

房屋租賃所得。

所謂無償使用，乃指在無取得任何租金或報酬的情況下，將

房屋借給別人使用，如沒取得租金，但是借方答應代替出借方償

還債務的話，仍屬於有償性質，還是要計課所得稅。

鄭國英舉例說，甲先生將房屋借給乙小姐使用4年，但是雙方

講明不收取租金，但甲先生先前向乙小姐借的一百萬就不必償還

，此時，一百萬即應算是租賃所得，甲先生須依4年平均分配一百

萬，即每年25萬，在申報綜所稅時，計入租賃所得。

太平洋房屋強調，另外，房屋借給別人做營業使用的話，無

論是否取得無償借用證明，都要申報租賃所得，因現實生活中很

少有人願意將房子借給別人做生意，卻不收取租金的例子，因此

，即使提出無償證明，國稅局仍不能接受，這是民眾想當好心借

屋人時，須多加留意的地方。

太平洋建設積極跨足都市更新，目前至少鎖定天母雨農市場

、東區和市民大道「光武西村」2處、汀洲路、以及台北縣新店「

美河市」附近等5處都更案，為太設舖下未來重返台北市中心推案

之路，也為未來3年推案儲備土地料源。

比較特別的是，太設集團總裁章民強30多年前就精耕台北市

東區、蓋了很多高級住宅，最近著眼於這些太設過去所建的台北

東區代表作，已經是高齡3、40歲的老房子，章民強特別親自督

軍率領孫子、太平洋房屋董事長特助章克宗等人，祖孫三代共同

攜手主導台北市東區精華地段的都更案。

章民強過去在大陸工程任職時，在忠孝東路四段頂好後側、

近以前復旦橋旁邊，推出全台灣最早的4層樓連棟住宅─「光武

西村」、「光武東村」；章民強後來則在大陸工程前董事長殷之

浩出資下創辦了太平洋建設，由太平洋電線電纜孫法民坐鎮當

家、後來再由章家父子接掌股權和經營權。

現在「光武西村」不少老鄰居、老客戶，都希望找太設一起

來辦理都市更新，畢竟太設寶刀還未老，「太設」招牌仍有口碑

，因此也促成太設重返台北東區推案的主要利基。

太設總經理章啟民表示，現在太設財務體質已恢復，並站穩

腳步，目前已有「養地」的實力，因此5處都市更新案同步進行之

際，以後的爆發力會很大。

太設財務長陳清暉表示，太設目前除自建、合建案外，台北

市精華地段的都市更新案至少已掌握5處，同步進行，因此會是太

設明年後最具爆發力的題材。

據悉，其中太設整合「光武西村」都更案的腹案，章民強希

望打造另一個「代表作」，配合爭取容積獎勵、容積移轉，打算

改建為樓高50樓的摩天「地標」，重新擦亮太設這塊招牌。

另外天母雨農市場都更案，佔地多達2,000多坪，太設已整合

接近完成，使用分區為市場用地。

此外天母另外還取得150坪的土地，文山區也有太設、國華人

壽共有土地約2,000多坪，太設、國華人壽各持有50％，也是太設

「養地」的重心。

陳清暉表示，今年底首件都更案南港「森之丘」將完工，預

計明年上半年交屋入帳，會是下半年和明年依完工比例法入帳的

主力。

太平洋房屋即日起啟動「菁英業務徵才」計畫，提供優渥的待遇

及完整的人才培訓計畫，為太平洋房屋拓展據點及吸納業務高手

作準備，以因應目前熱絡的房屋市場人力需求。

太平洋房屋副總李珠華表示，在政府2,000億優惠房貸利率下降到

1.325％的多頭帶動下，房市買氣明顯升溫。中長期來看，相關政

策帶來的資金動能，將國內經濟環境及房屋交易市場具加分作用

。因此李珠華認為房屋仲介業是值得永續經營、且大有可為的行

業，歡迎有志一同的菁英加入。

在資格條件方面，男女不拘，有無經驗皆可，鎖定民國96-98年大

專以上畢業生，前半年提供新進人員優渥的薪獎，月薪42,000元，

加開發獎金最高可領57,000元，另還有業績獎金（唯第4-6個月必

須通過評核者）。

失業率居高不下，許多想成家的新人都有買不起房子的痛，

房仲業者表示，貸款成數的高低，是首購族能否擁有人生第一棟

房的關鍵之一。

房仲業者建議，頭期款不足的情況下想買屋，或許可以從預

售屋下手，因為預售屋跟中古屋不同，不需要一次就備齊頭期款

，可以依照工程進度分2到3年付款，壓力相對較小，而且通常預

售屋的建商都會跟銀行合作，貸款成數也會比較高，不過必須要

考量是否有立即居住的需求。

而若是買中古屋的話，就不能像預售屋一樣分期繳款，必須

一次就拿出大筆資金，這時候能申請到多少的貸款額度就相當關

鍵，房仲業者表示，想要買中古屋又要有高成數的貸款，購屋時

有幾點注意事項：

1、選擇好地段：中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，房屋最

重要的就是地段，好地段的房子，即便是中古屋，銀行放款的額

度也會比較高，像是精華區或是捷運周邊，容易轉手抗跌的區域

，通常都比較容易貸到較高的成數。

2、貸款人條件好：太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，除

地段外，借款人也是重要關鍵，除了信用記錄要好之外，若是在

前五百大企業企業工作之員工，或是老師、醫生、公務人員，由

於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度。

3、與房仲業者配合：雖然現在銀行利率相當低，但若是個人

要申請房屋貸款，通常審核會比較嚴苛。

不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合，像是日前永慶房

屋就有推出高成數的房貸優惠，而21世紀不動產也與上海商銀推

出「輕鬆購屋」專案，台北縣市可望貸到「成交價」的85成；如

果是非台北縣市，也能有8成的額度。

21世紀不動產經理曹若琪表示，部分放款銀行的貸款成數是

以銀行鑑價計算，所以常發生成交價800萬的房子，銀行鑑價卻只

有700萬，假設以貸款85成計算，原本可以貸到680萬的房子，卻

只能貸到595萬元，差了85萬元之多，房子很可能因此買不成，所

以建議購屋族，盡量爭取以成交價來計算貸款額度。

銀行雖然拉高貸款成數，不過曹若琪要提醒購屋者，並不是

所有產品皆適用，像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款

成數也會比較低，而非自住型買方、貸款者年齡過大者，貸款成

數也會因此受限，所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。

房市回溫，房仲業者指出，海外資金回流、遺產稅調降、企

業以節稅為目的作為機構招待所、富商同儕以高總價產品做為地

位的表徵；同時，少子化、高齡化、頂客族、空巢族興起，小宅

、豪宅熱賣，已成都會購屋兩極化趨勢。

房仲業者表示，這幾年都會精華區的豪宅價格不斷攀高，土

地價格的飆漲是主因，另富商以高總價產品做為身分的表徵，也

是激刺豪宅市場需求的重要因素。還有部分是由企業所持有，以

節稅為目的，作為機構招待所或是外籍高階主管住家。

太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，近來政府大幅調降遺贈

稅率，再加上受惠兩岸題材，滯留海外的資金陸續回流投入國內

不動產，豪宅最受青睞。

鄭國英表示，豪宅市場有相當大的發展空間，訴求已由量轉

為質的考量，只要地段環境、整體住宅品質夠佳，坪數是否大於

百坪，似乎已不是那麼重要了；所以台北市豪宅的區段也逐漸由

早期的陽明山，轉移到都會精華區的仁愛敦化路段、大直明水路

段，乃至於最熱門的信義計劃區。

此外據內政部統計資料，去年國內嬰兒出生人數19萬8,733人

，首度低於20萬人，粗出生率只有千分之8.64，低於前年的千分

之8.92（粗出生率=出生人數與總人口之比率），再創歷史新低紀

錄。

鄭國英說，台灣生育率在世界已經敬陪末座，經建會對一路

下降的趨勢做出推估，40年後，相當於一個半台北市人口將消失

無蹤，65歲以上的人口將占總人口的四成左右。鄭國英說，老一

輩台灣人愛買房子，目前全省平均自有住宅率已經超過86％，市

場呈現飽和狀態，人口出生率若持續逐年下降，必然潛藏購買力

衰退危機。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，新世代年輕人的不婚及

不生的頂客族主義和有土斯有財的觀念式微，因此購買或租賃小

宅的現象有越來越盛行的趨勢。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，目前國內的低利率環境，

更有利於資金轉進較有獲利空間的房地產。地小資源少的台灣，

最大的資源是人才，過去一對夫妻生五個小孩，一點也不稀奇，

所以台灣人才濟濟、創造了台灣經濟奇蹟。

但如果持續少子化與高齡化，必然會對社會、經濟等層面帶

來莫大的衝擊，影響的產業種類十分廣泛，包括住宅的需求結構

亦出現變化，如大坪數的豪宅產品已成為理財性需求而非住宅需

求。

中永和地區人口多機能完善，加上有捷運加持，所以房價一直相

當 穩定，尤其是中永和交界的四號公園周邊，是少數兼具交通與

景觀的 區域，不但每年房價穩定上揚，5月份的時候，更出現房子

才釋出2個 小時就馬上被買走情況。

21世紀不動產永和公園店店長羅國峰表示，「四號公園」佔地約

1 1公頃，周邊環境清幽，是中永和地區唯一的大型公園，有中央

圖書 館、溜狗區以及多項親子設施，區內的藝文咖啡館，更替四

號公園增 添不少文藝氣息，也因此讓四號公園周邊的房子，成了

許多家長的購 屋首選。

此外，四號公園因為鄰近捷運永安市場站，便利性佳，平均每年

有 約2到3萬元的漲幅，目前中古公寓的價格在25到30萬間、電梯

大樓則 要價30萬以上，越靠近公園的價格越好，羅國峰表示，近

期就有個電 梯大樓案剛成交，雖然不是面景觀第一排，不過每坪

一樣喊到37萬， 如果是景觀第一排的話，更要價40萬以上，5月份

的時候就有產品， 才釋出2個小時，就馬上被買走，房仲業直呼

簡直是用秒殺來形容！ 羅國峰表示，四號公園周邊因為條件好，

部分大坪數的建案，因為 釋出的物件也不多，所以往往都是買方

「用錢在排隊」，按比例計算 大約是十搶一，也就是每釋出一個

物件，就大約有10個人等著搶，這 也是為什麼四號公園周邊的房

子，每年都穩定成長的原因。

住商不動產研究室主任徐佳馨表示，就連去年金融海嘯最慘的時

候 ，這裡的房價依然穩定，原因就在於這是少數面向公園第一排

，房價 也不超過50萬，所以賣方根本捨不得賣，二來中永和人口

多，不擔心 租不出去。

都更的議題也悄悄在中永和地區發酵，因為中永和地區有不少超

過 30年以上的老房子，甚至有投資客只看屋齡跟外觀後，就快速

下訂， 就是瞄準中永和土地稀少交通又便利的優勢，趁勢低價布

局老舊公寓 ，期待讓都更讓老屋變金屋。

太平洋房屋行銷部經理鄭國英說，中永和5月份受到股市回溫以及

捷運議題發酵下，中永和整體的價與量都提升了約一成左右，未

來在 都市更新的議題發酵下，更可望替中永和掀起新的熱潮。

您願意花大錢買能看不能住的公設面積嗎？房仲業者建議，

對於一般市井小民，買屋前一定要精算公設比，以免白花錢買公

設面積。

太平洋房屋行銷部表示，對金字塔頂端的有錢人來說，買豪

宅，價格不是主要的考量點，公設比及虛坪有多大也不是問題。

以台北市大安區知名豪宅，開價每坪130萬元左右來說，扣掉至少

三成的公設比，實際單價可要接近200萬元，對這些豪宅買主而言

，價格事小，能不能彰顯身分才是重點，但對升斗小民，卻不能

不錙銖必較。

94年7月1日建築法規新制開始實施之後，規定8樓以上大樓須

設兩支樓梯（如果是雙併規劃，同層兩戶等於每戶須負擔一支電

梯、梯間空間及一支樓梯），使得房屋公設比率一下子增加3％至

5％不等，平均下來每坪單價相對增加。

未來民眾買預售屋，大樓公設比幾乎無法低於30％，公設比

35％的房子會變得很平常，買1,000萬元的房子，等於有350萬元

都在買電梯、門廳、機房、健身房等公設。

一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的

公設比通常會更高，基本上從30％起跳。太平洋房屋行銷部經理

鄭國英指出，因為不婚族增加，小宅的成交比也日趨加重，而套

房的公設比往往高於一般產品，大多超過30％，甚至達40％，買

10坪套房，如果公設比高過30％，實際可使用面積只有6、7坪左

右，所以買套房時斤斤計較是必要的。

那麼在看房子時該如何分辨公設比有多少呢？住商不動產企

研室主任徐佳馨說，如果買的是中古屋，因為實況交屋，只要目

測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀登記的公共設施坪數，即可

看出公設面積比率，較不會吃虧。

鄭國英分析，一般來說，中古公寓並不是真正的「零公設」

，5樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設

的「樓梯」會登記在主建物面積中。

太平洋房屋建議購屋人以權狀建號，至建物所屬地政機關調

閱建物測量成果圖，再對照房屋現狀，真正的主建物面積立即一

目瞭然。

鄭國英分析，若是7樓電梯住宅，公設比大約為12％~20％；

10樓到12樓約為20％~22％，至於12樓以上的開放空間住宅大樓

為25％~30％左右，但也有一些高規格豪華設施的大樓公設比高

達35％以上。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示，因為房屋屬於高價商品，

若購屋者購買每坪單價為50萬的房子，每多1坪公設面積，對購屋

者來說就是增加50萬購屋成本。所以購屋人應該評估屋內真正使

用面積是否足夠、額外的公設是否有使用價值，否則一般上班族

購買了公設比過高的房子，只是徒增購屋成本，相當不划算。

永慶房仲集團日前與十大銀行合作推出「購屋省利計畫」，將購

屋首年貸款利率壓至1.5%，也同時提供最高達屋價九成的房貸額

度。永慶房屋昨（27）日宣布將再加碼，要延續此優惠方案至6

月。

房仲業者太平洋房屋也決定跟進推出「平民百萬富翁專案」，與

星展、合庫、台銀、富邦、永豐、兆豐、遠東、安泰、台新和聯

邦等十幾家銀行，聯手推出套餐型優惠房貸產品，包括成數、期

限、費用等內容均可量身規劃，並提供1.5%至2.61%的低利率。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，為減輕民眾購屋壓力，永慶房

屋與兆豐、富邦、遠東、星展、花旗、元大、陽信、合庫、台新

及安泰等十大銀行合作，推出「購屋省利計劃」，讓透過永慶房

屋購屋的民眾，都有機會享受1.5%低利率及貸款成數九成的優惠

。

由於服務推出以來，各店來店人數增加三成，成交量亦成長三成

，永慶房仲網「特惠專區」流量更成長三倍，永慶因此決定加碼

，將優惠活動延長至6月。

太平洋房屋副總李珠華則說，第二季是傳統房市旺季，加上農曆

年後景氣能見度提升，房市買氣回溫；太平洋房屋4月初至20日整

體績效已超越3月全月業績。

李珠華指出，房市景氣應可持續升溫，太平洋房屋也決定與銀行

業者合作推出優惠房貸專案，購屋者可以依自身需求，透過太平

洋房屋與銀行協商，量身打造房貸內容。

李珠華也提醒，現在優惠房貸種類很多，建議購屋者的房貸成數

以七成至八成以內為宜，若是申辦九成或百分百房貸，將負擔更

多利息，且如果還款期限拉長，總支付成本也會提高，容易陷入

以債養債的循環。

台灣不動產交易中心昨天統計，這一波房市景氣反轉以來，台北

縣新店跌的最兇，去年下半年房價就掉了3成。台灣不動產交易中

心總經理李同榮還預估，未來台北市房價最多只會再跌15%。

但美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民看法不同，他認為

可能得到明年底房價才會落底。他指出，建造執照和使用執照申

請數量目前都還在高點，市場仍是交屋高峰期，供需還沒有平衡

，價量應該都會持續盤整

李同榮表示，自SARS過後，房價的反彈回升的擴張榮景已經結束

，房地產市場確定要進入盤整趕底的昏暗期，根據以往經驗，房

市反轉落底時間大約需要1年半，從去年年中開始算起，今年第4

季房市可望落底。

他表示，這波房價修正，不會跌破SARS時期的價格，頂多就是跌

到2005年的水準，以房價最高的台北市為例，目前中古屋成交均

價在每坪34萬元出頭，如果再往下修正15%，也就是跌到每坪30

萬元後，就會止跌了。

台北縣目前房價在每坪16萬元左右，桃竹現在每坪9.4萬元，台中

在9.3萬元，高雄在6.7萬元，都已經回到三年前（2005年）的行情

，除非是供給量特別大的區域，大致上都不太可能再重跌，「未

來房價可以說已經跌無可跌」。

台灣不動產交易中心匯集信義房屋、住商不動產、中信房屋、太

平洋房屋等房仲業者成交資料也顯示，去年各行政區中古屋交易

中，新店單價跌幅最大；其次是台中七期豪宅聚集的西屯區，跌

幅也逼近3成；接著則是台北縣淡水，有28%跌幅。

如果以縣市來看，台灣5大都會區房價跌幅，以高雄縣市的19.06%

為最多，其次是桃竹苗地區，跌幅有18.54%；房價最高的台北市

跌幅最小，只有10.61%。

去年房市景氣反轉，買賣移轉件數只有38萬件，交易量創3年新低

，交易糾紛卻創7年新高，太平洋房屋企研室根據內政部最新出爐

統計資料，從2000年到2008年，全台房地產消費糾紛累計件數

6,863件，其中，去年1,993件，占累計交易糾紛3成。

這幾年房市熱，大量推出的預售建案，現在面臨交屋階段，由於

量體大，交屋服務品質相對吃緊，導致97年度購屋消費糾紛總量

攀升到高點。

其中，最常見的交易糾紛還是「房屋漏水問題」，已經蟬聯7季購

屋消費糾紛榜首，去年最後一季的交易糾紛，每5件裡就有1件是

因為漏水引起。

廣告不實 公平會罰案大增

不但購屋糾紛多，公平會開罰廣告不實的案件也增多，去年遭到

公平會開罰的建案有29件，創下近6年來最高紀錄；而今年才到

2月，也已經累計有7件。

最近一次2月底開罰，是因建商在廣告裝潢配置圖中，未標示客廳

和臥室已利用陽台、雨遮外推，樣品屋也同樣，由於陽台、雨遮

外推屬違建，裝潢配置參考圖及樣品屋會讓消費者誤以為是原有

室內空間的一部分，因此被認定廣告不實。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，從去年開始，

公平會對於建案處分案件大幅增加，有些已是前1、2年的檢舉案

調查結果出爐，但也和近幾年房市推案量大，景氣突然轉變有關

。

簽約後反悔 開始嫌東嫌西

他指出，不少是購屋民眾在簽約後反悔，或是對未來房價走勢開

始存疑，無法獲得合理退定藉口下，開始挑業者銷售行為或廣告

上的毛病，沒想到建築業者還真有不少銷售行為或廣告真的違反

公平交易法，往後類似處分案件應該只會多不會少。

「房市好的時候，即使屋子有點瑕疵，買方都會忍一下；但現在

只要稍微有點問題，就開始嫌房子，說不想要了。」房仲業者透

露，房市轉淡後，客訴的人變多了，有不少人因買房子後悔，想

辦法找問題，希望能藉此解除合約，甚至還有客戶，在交屋搬進

去後，覺得4個人住起來「比感覺中的小」，竟想取消買賣。

過去大多客訴都是因為房子有問題，希望找屋主或仲介業者商量

如何處理；但現在客戶著眼業者的服務品質，大多會指仲介或業

者隱瞞資訊或沒有誠實告知，想要解除買賣合約。

瓦斯管線移位 成解約藉口

最近就有位客戶，買了房子交屋後，發現廚房瓦斯管線有遷移過

，認為更動瓦斯管會有安全疑慮，但賣方和仲介當初都沒有先說

明，所以想要解約。

但住商不動產法務部執協吳光華指出，買賣合約不是這麼容易就

可以解除，一般來說，像是瓦斯管線的問題，會找瓦斯公司來做

安全檢查，確定有沒有安全疑慮，或該加強哪些安全措施，但很

難到達解約的門檻。

除非海砂幅射 否則難如願

最常見的漏水問題，為此解除合約的例子更少之又少，大部分漏

水問題申訴案件，最後都是由原屋主或建商賣方負責修繕費用；

另外，也常見的加蓋外推或夾層丈量坪數有誤差，結果多是由賣

方退回部份金額，少有解約。

吳光華強調，除非經過司法程序，認定為重大瑕疵，才會解除合

約，這種情況大多是因為海砂屋、輻射超過安全標準2~3倍的輻

射屋，才有可能解除買賣。

買了房子，卻發現住家有滲漏水的情況，該如何處理？太平洋房

屋企研室指出，民法第365條規定，房屋內滲漏水如果是由原屋主

留下來的，原屋主負有瑕疵擔保責任，半年內買方可依據民法向

賣方求償，以及5年期間重大瑕疵的解約權。

另外，其實房屋仲介業者也有提供買屋消費者「漏水保固制度」

，不需額外付費，但各業者內容不一。

信義房屋客法部協理劉韋德表示，面對天然災害造成的漏水損失

，交屋在半年內，可向原屋主求償，但交屋後超過半年者，有些

房仲業者保固期限達1年，還是可以找仲介處理。

1.保固期限：一般新建房屋為1到2年；而中古屋則以交屋日起6個

月內為保固期間。

2.不在保固範圍內的情況：通常仲介公司會提出不適用保固制度

的情形，包括屋齡達20年（或30年）以上，或買方自行增建、改

建、裝修工程引起，或是因為樓上水管破裂導致漏水、買方已經

將房屋又再轉手，以及不可抗力的天災所引起等。

3.工程費用負擔：目前有房仲業者提出1~30萬元的保固金額，業

者負擔部分為1萬元以上，31萬元（不含）以下，保固時間內每

次漏水維修都有1~30萬元的給付金額，維修項目不限制；也有10

萬元以下依維修項目計算，消費者在購屋之前，也可以先把保固

方式列為參考依據。

房仲業者大降價蔚為風潮，太平洋房屋即日起推出「全民省錢行

動」，推出6,000件經過挑選、和屋主達成降價協議「強攻超值好

屋」。

「價格破壞」效應在房市發酵，信義房屋日前針對旗下1.5萬戶待

售物件，推出「萬件好屋最優價」專案，這是信義成立28年來，

首次大規模使出房屋降價手段，果然引進市場同業跟進。

太平洋房屋企研室統計資料顯示，去年下半年以來，全台中古屋

成交物件中，不僅房價持續走低，議價幅度也有拉大的趨勢，面

對景氣寒冬，賣方若要順利將物件脫手，唯有降價一途。

太平洋房屋統計，去年7月至今，全台中古屋價格均滑落，平均成

交價下滑幅度最大的為台北市，共下滑19.4%，其次則是高雄市

（19%）與台中市（18.7%）。

在台北市中，平均成交降價幅度前三名則是中山區（24.5%）、南

港區（22.7%）與士林區（21.8%）。

創市際市場研究顧問（ARO）昨（15 ）日公布，「台灣地區不動

產與房仲網站到達率」最新調查，結果顯示國內房屋類網站的到

達率排名已重新洗牌，其中，591租屋網異軍突起，網站到達率位

居所有房屋類網站之冠。

根據創市陽的線上資料庫觀察，今年1至7月「不動產與房仲類網

站」的流量，591租屋網由於在電視媒體與入口網站強力播放租屋

廣告，知名度已逐漸打開，到達率在7月已達5.53%，創下該網站

到達率新高記錄。

反觀，長期位居房屋類網站到達率首位的永慶房仲網，造訪人數

明顯下滑；尤其7月份網站到達率更是驟降，使得信義房屋網站

到達率（4.11%）首次高於永慶房屋（3.72%）。

另外，奇集集房屋網在今年年中所舉辦的「奇集集上房子最多、

那你什麼最多？」活動，也創下到達率6.29%的新高記錄。

近日房仲網站紛紛與入口網站結盟，藉由入口網站資訊匯集的優

勢，推出房屋搜尋服務，PChome網路家庭與太平洋房屋、信義房

屋、住商不動產、21世紀不動產及中信房屋等五家房仲業者合作

成立樂屋網。

Yahoo!奇摩房地產合作夥伴，則包括了永慶、信義、太平洋、中

信、東森及北區房屋（已更名為台灣房屋）等六大房仲業者。

這些策略聯盟現象顯示，在國內的房仲市場中，房仲業者不但利

用自家網站提供售屋資訊，更已知透過同業合作、異業結盟，企

圖將市場版圖延伸。

事實上，近年來許多的租屋網相繼成立，房仲業者不再只是擔任

房屋仲介的角色，紛紛推出租屋媒合服務，或與人力銀行、入口

網站合作。

創市際執行長江義宇表示：「因應租屋與售屋不同的消費者需求

，房仲網站市場區隔逐漸明顯，同時部分房仲業者不再只是單打

獨鬥，更透過網站結盟，擴大房仲網站的知名度與經濟效益。」

未來創市際也將進入中國大陸，發展網路市場行銷研究服務，屆

時日本、台灣及中國大陸的行銷及專業人士可以透過調查數據，

了解市場的消費者特性，使網路無國界的優勢，實際應用於行銷

調查研究。

買屋前，銀行明明已答應房屋貸款可達八成，但最後只願核貸七

成，結果讓買方沒有足夠現金交屋，視同違約…、這類中古屋交易

糾紛最近時有耳聞，專家建議，購屋人避免踩到房貸緊縮的地雷

，最好準備較高的自備款，同時買賣合約最好加上「解約條款」

，維護自身權益。

Gary4月買下一間台北市中古套房，房價600萬元，簽約時分行承

辦人員承諾給八成房貸（即480萬元），但直到用印、完稅階段，

他才突然被銀行告知「貸款成數核不下來，頂多核400萬元」。

Gary臨時要多籌80萬元才能交屋，手上現金不夠，讓付出近2成的

100萬元款項面臨被沒收的危機。

信義房屋法務部經理劉韋德指出，由於買賣合約已簽訂，雖然是

銀行核貸出狀況，造成買方付不出尾款的事實，但主因是買方償

債條件能力不佳，所以不足的部分都要由買方補足，一般買賣雙

方簽約的定型化契約也都會指出，「如果貸款成數不足，由買方

負責」，所以買方要想辦法在期限內籌到款項，如果付不出尾款

就視同違約，之前付出的簽約、用印款項都很可能被沒收。

永慶房屋代銷部協理王財旺說，現在銀行核貸的成數都視貸款人

還款條件而不同，如果無法核貸口頭承諾的成數，通常是買方的

問題，一般解決方式就是另外請銀行端提供信用貸款來補足不足

額的部分，不過信貸利率極高，但因問題出在買方，通常也是由

買方買單。

台灣房屋首席總經理彭培業建議，一旦銀行承諾的貸款成數較高

，建議買方與賣方簽的合約上加註「解約條款」，以明文約定，

若銀行核貸款項不足，「得以無條件解約或另給買方籌措貸款時

間」，保障買方權益，維護交易安全。

太平洋房屋指出，購屋人除準備較高的自備款、同時要向銀行做

雙重確認核貸金額，在消費者意識抬頭下，白紙黑字寫清楚，是

立約時一點也馬虎不得的事，尤其在金融體系管理上暴露缺失時

更重要，也可防堵日後交易糾紛的發生。

彭培業說，銀行有重重關卡審核消費者，消費者也別忘了檢視市

面上各銀行推出的貸款方案，多聽、多看、多比較，選擇有利於

自己的評分項目，例如，自己的薪資戶銀行或是經常往來銀行等

，找尋自己信用評比高的銀行，較容易避免核貸成數大縮水的意

外發生。

台北市精華區素地難尋，在都市更新緩如牛步、且拆除重建困難

重重的情況下，「老屋拉皮」越來越夯。

台北市都市更新處今年編列了2,000萬元整建維護補助經費，凡外

牆更新和設計費用都可提出申請，補助額度以所需經費的三分之

一為原則，4月30日前各大樓管理委員會都可提出申請。

太平洋房屋副總經理李珠華表示，總統大選後，台灣房市信心增

強不少，在都會區精華土地嚴重不足的情況下，近來台北市吹起

一股老屋拉皮風。

李珠華指出，只要結構安全無虞，一棟鋼筋水泥建築物可使用50

年以上，但據內政部建研所統計，國內主要都會區已拆除的建物

，平均壽命只有22至25年，透過拉皮來延長建物的使用年限，頗

值得鼓勵。

李珠華說，老屋拉皮只是將原本老舊不堪的外牆翻新、並加強防

水功能，最大的好處就是住戶可以不需要搬出去，而且一般來說

，工期不超過二個月；至於拉皮的價格，則視選用的建材而定，

每坪約為9,000元。

業界調查發現，在台北市中心，就算是一般地段，只要進行拉皮

，價格起碼會漲兩成。

李珠華說，老屋拉皮漲幅最驚人的，就是位於台北市政大樓斜對

面的34年老屋「東華大樓」，當初東華大樓每坪25萬元還賣不掉

，但經過拉皮、將磁磚外牆換成玻璃帷幕後，房價站上每坪50萬

元，整整飆漲一倍。

此外，如「藍天凱悅」大樓、「漢宮大廈」、「艾菲爾大樓」、

「世界貿易」大樓等，也都是老屋拉皮後房價飆升的代表案例。

不過，老屋拉皮也得要具備「天時」、「地利」、「人和」，房

價才漲得快。

住商不動產企劃研究室專案主任徐佳馨指出，所謂「天時」，就

是不一定所有的老屋都需要拉皮，一般來說，如果外觀老舊、又

處於周邊都是嶄新大樓的老屋，拉了皮，在價格上會更有明顯拉

抬的效果。

至於「地利」，就是地段。徐佳馨說，好區段就能享有高房價，

位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，

更讓人驚艷。

而「人和」，則是除了找到好的營造商之外，更重要的是住戶要

達成共識，甘願自掏腰包整修大樓外觀，許多老屋雖然有心拉皮

，卻往往因為個別住戶反對，而胎死腹中。

為整頓市容景觀，台北市今年首度補助老屋拉皮。都市更新處編

列了2,000萬元「整建維護補助經費」，民眾可以公寓大廈管理

委員會名義申請，項目包括外牆更新和設計費用，補助額度以實

施整建維護個案所需經費的三分之一為原則，機會難得。

5房仲業攜手PChome 設樂屋網 斥資 1.2億 5月推出 挑戰房地產網

站龍頭

房市熱，入口網站大賺廣告費，６大房仲業每年付給ＹＡＨＯＯ

！奇摩房地產超過７０００萬元廣告費，房仲業者不想讓

ＹＡＨＯＯ！奇摩獨大，昨信義房屋（９９４０）等５家房仲業

者結合ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ，共投資１．２億元成立「

樂屋網」，預計２００８年５月推出，初期提供超過１０萬筆訊

息，挑戰台灣房地產網站龍頭。

昨日ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ與信義房屋、２１世紀不動產

、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、簽訂合資協議，合資成

立「樂屋網」（

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒａｋｕｙａ．ｃｏｍ．ｔｗ），少見

由房仲業者與入口網站業者合作，入口網站業者有豐富的電子商

務經驗，而房仲業者則有豐富的銷售物件與地產經驗做後盾，雙

方皆可得利。

此次參加的房仲業者中，包括信義房屋、中信房屋、太平洋房屋

，目前仍與ＹＡＨＯＯ！奇摩房地產頻道合作，今年３家公司在

４月底合約到期前，聯合其它業者成立「樂屋網」，雖然初期投

資費用２０００萬元，仍高於在ＹＡＨＯＯ！奇摩的地產頻道登

廣告，但有房仲業者表示，與其幫別人養孩子，不如自己養１個

。

樂屋網董事長詹宏志指出，消費者要尋找餐廳或購買各種商品，

上網立刻可以找物件，及網友意見分享。但一般民眾對於一生中

的重要交易「買賣房屋」，民眾在網路上能尋找的資料卻太少，

所以才聯合５家房仲業者，成立「樂屋網」，讓民眾可以透過直

覺搜索方式，立即找到理想中的房屋。

「樂屋網」預計在今年５月推出Ｂｅｔａ版本，初期提供超過

１０萬房屋租售物件資訊，第２階段希望可以吸引更多的房仲業

者加入，最後規劃讓一般民眾都能刊登待售物件，預計推出時，

也具備電子地圖功能，並強化網友互動的討論功能等。

ＹＡＨＯＯ！奇摩公關經理吳苑如指出，２００５年ＹＡＨＯＯ

！奇摩創立房地產頻道後，網友點閱率相當高，去年改版後內容

更豐富，現在每月點閱人數都破百萬，合作房仲業者合約到現在

尚未到期，大多表示在評估中，但只要有廣告效果，預算許可的

話，他們續約意願相當高。

除了大型入口網站搶攻房屋廣告外，還有不少房產業者或新聞媒

體成立房地產網站，房仲業者成立的網站中，以永慶房仲網流量

最大，而由《蘋果日報》地產王周刊延伸成立的「壹蘋果地產王

」，也預計在今年５月改版。

昨日「樂屋網」簽約儀式中，邀請到名人何麗玲站台，外傳她位

於台北市中心的豪宅，「僑福花園廣場」已經售出，她昨日表示

，有買家每坪出價８０多萬元，但住久了對房子已經有感情，目

前打算出租，未來雖看好房市，但只有好的地段與特殊產品，房

價才有上漲空間。

PChome轉投資新兵　跨足房屋資訊網　結合5家房仲業者　預計

4月底上線

電子商務（ＥＣ）網站業者網路家庭（ＰＣｈｏｍｅ）跨足房資

訊市場，與台灣５家房屋仲介業者合資新台幣１．２億元，成立

全新的網站「樂屋網」，由ＰＣｈｏｍｅ董事長詹宏志兼任董事

長職務；詹宏志指出，預計最快４月底即可上線，由於與房仲業

進行合作，初期房屋相關資訊可達１０萬筆，可望成為單一最大

的房屋資訊平台。

詹宏志指出，房屋交易是消費者一生中極為重要的需求，但是，

網路所提供的資訊或協助卻太少，因此，除了整合現有物件、交

易資訊外，同時會加入買、賣前後端服務內容，包括貸款、裝潢

設計甚至搬家等，讓平台可提供的資訊更完整；不過，詹宏志認

為，第１年將以建構平台為主，對於獲利表現或模式則不願多談

。

據了解，包括入口網站業者雅虎奇摩、ｙａｍ天空等，均設有房

屋相關廣告、資訊頻道，雅虎奇摩引用資料表示，其下房地產頻

道每月約有１００萬不重複到訪人數，至於總統大選後的三通熱

潮帶動流量成長約５０％，至於ＰＣｈｏ

ｍｅ大動作跨入市場，雅虎奇摩則認為，使用者流量仍是關鍵及

優勢所在。

不過，房仲業者包括太平洋、中信、信義等同時與ＰＣｈｏｍｅ

及雅虎奇摩合作；房仲業者透露，新網站由各家業者合資，希望

能促成資訊透明化，外界評估，上述業者與雅虎奇摩的合作關係

可能生變，不過，雅虎奇摩予以否認。據了解，單一房仲業者１

年與雅虎奇摩的合作金額超過千萬。

不過，對於ＰＣｈｏｍｅ旗下轉投資包括露天拍賣、Ｓｋｙｐｅ

的硬體研發公司ＩＰＥＶＯ等，目前均屬於虧損狀態，亦是導致

ＰＣｈｏｍｅ在２００６年全年及２００７年前３季，每股虧損

３．５９元及２．３３元的因素之ㄧ，對於轉投資新事業，詹宏

志強調，讓使用者習慣ＥＣ新的可能，就會創下個獲利機會，並

非一開始就以獲利為目標。

房仲業組樂屋網 單挑Yahoo房產頻道 總投資1.2億元，提供逾10萬

筆房屋租售資訊。

房仲通路戰從實體打到虛擬，ＰＣｈｏｍｅ昨（７）日與信義、

太平洋房屋、２１世紀不動產、中信房屋、住商不動產等五大房

仲成立「樂屋網」，要力抗Ｙａｈｏｏ！奇摩的房地產頻道。

Ｙａｈｏｏ！奇摩媒體服務事業部資深總監邱瀅憓表示，

Ｙａｈｏｏ！奇摩是瀏覽量最大的入口網站，不受影響。

Ｙａｈｏｏ！奇摩房地產的合作夥伴包括五大房屋代銷公司及六

大房屋仲介，整合合作夥伴資訊，提供完整的資訊平台，目前每

個月不重複使用者達１００萬人。

樂屋網總投資金額１．２億元，預定第二季推出測試版，提供超

過１０萬筆房屋租售物件資訊，誓言要成為台灣最大的房屋資訊

平台。

昨天簽約記者會上，信義房屋總經理薛健平、住商不動產董事長

吳耀焜、中信房屋董事長鄭余政全、２１世紀董事長王福漲、太

平洋房屋副總經理李珠華與網路家庭董事長詹宏志等人簽署合約

，並選出詹宏志擔任第一任董事長。

詹宏志表示，樂屋網是他出面主導並爭取房仲業參與投資，才能

夠「利益與共」。由於網路平台是中立的，不論消費者選擇到那

家房仲交易，希望大家不要計較，因為就長遠來看，這個平台對

大家都有利。

詹宏志告訴五大房仲業者，一年內先不要想獲利的問題，因為目

前網路購物的平台都不夠好，無法用最簡單、便利又完整的方式

滿足購屋及售屋者的需求。現階段樂屋網的工程團隊還在努力開

發，勢必要推出與現在購屋網站不同的服務。

信義、住商不動產、太平洋、中信房屋等四家房仲過去曾投資過

「吉家網」與「台灣不動產交易中心」，昨天業者都強調，過去

吉家網服務是鎖定公司對公司（Ｂ２Ｂ），與樂屋網互不衝突。

據了解，五大房仲業者目前還在Ｙａｈｏｏ！奇摩上刊登廣告，

但今年到期後將不再續約，火力將集中在樂屋網。未來只有永慶

房屋、北區與東森房屋在Ｙａｈｏｏ！奇摩刊登廣告，房地產業

界認為，兩大房仲體系透過網站分庭抗禮的意味濃厚。

八大房仲 去年增開220店 總店數達1,987家，成長12%；大台北

1,000店，競爭白熱化。

八大房仲品牌去年展店數量統計昨（１７）日出爐。永慶房仲集

團調查顯示，去年八大房仲新增２２０店，總店數達到

１，９８７店，較９５年成長１２％；其中台北市增加到５０２

家，成長率突破兩成，表現最亮眼；而大台北地區總房仲店數更

已達１，０００店，競爭白熱化。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，台北地區是房仲業一級戰區，

９６年八大房仲在台北市總店數為５０２店、較９５年成長兩成

多；台北縣總店數達４９８店、成長７％。在９２年ＳＡＲＳ風

暴期間，大台北地區總店數僅４００店，五年內成長２．５倍。

高雄市則從１３４店成長至１５１店；台中市由１５７店成長至

１８６店，總店數僅次於北市及北縣，排名第三。廖本勝分析，

高雄房市有高捷等題材加持；兩岸直航、陸客來台置產是台中房

市的熱門話題，中科帶來高消費人口，更為房價帶來支撐力道，

因此房仲業在台中積極布局。

三大都會區店數持續成長，但桃園及台南市等區域的成長力道趨

緩，顯示八大房仲業展店火力仍瞄準都會區。

全台整體總店數增加，但關店數也很驚人。廖本勝說，９６年關

店數達２４８店，是９１年以來的新高，顯示房市進入高檔盤整

，房仲業也進入汰弱留強體檢期。廖本勝表示，過去幾年房市走

大多頭，部分房仲業者為搶食市場，未慎審評估展店地點，遇到

房市交易量能縮減，體質不佳的房仲店頭就遭到淘汰。

八大房仲分別是：永慶房仲、太平洋房屋、信義房屋、住商不動

產、東森房屋、中信房屋、２１世紀不動產與北區房屋。

北區房屋去年５月正式開放加盟，截至去年底就開出８０家加盟

店，比預期的３０家增加２００％，平均每三天增加一據點。北

區房屋首席總經理彭培業說，今年北台灣直營與加盟店數可達

２００家，市占率坐三望二。