永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

信義房屋和永慶房屋有關「商業間諜臥底案」戰火昨天持續延燒

，信義房屋再度提出三項前承德店執行經理葉建輔（現任永慶房

屋總經理葉凌棋的弟弟）涉嫌外洩公司機密的email郵件，強調葉

建輔已涉及刑事責任。

對於信義房屋公布的「洩密」證據，葉建輔表示，文件上面被信

義房屋槓掉保密的「收件人」，其實就是他自己，當初他只是備

份轉存到另一個信箱，沒想到被指控為洩密證據，他覺得「這樣

傷害名譽，太過分了」。

至於信義指他在更新資料時沒有據實填寫，他說，除非信義拿出

有力明確證據，否則不回應。

但永慶房屋總經理葉凌棋表示，有關他弟弟被信義房屋開除，是

信義內部單純的勞資糾紛，信義無限上綱此案成為「商業間諜」

，「這種作法實在不道德」，永慶房屋也將保留法律追訴權。

葉凌棋強調，他和弟弟分別在不同公司打拚，是「兄弟爬山各自

努力」。但信義房屋法務部主任劉韋德強調，葉建輔將公司機密

透過郵件發送，行為已經涉及刑法背信行為和妨害工商秘密罪，

不單純只是勞資糾紛。

信義房屋指出，葉建輔長期隱匿不報哥哥在永慶房屋工作，光此

點就已違背公司內規，況且信義房屋多次請員工更正資料時，他

仍沒有據實告知。加上公司接獲檢舉，調查後發現葉建輔確實將

資料外洩，才予以免職。

信義房屋還出示三件葉建輔以電子郵件涉嫌洩密的影印文件，包

括仲介買方經營作業說明書和仲介賣方經營作業標準書，還有一

份房地產交易資料。劉韋德說，公布的只是一小部分，其他的都

已經移交給檢調單位。

至於資料外洩給誰？信義房屋表示，將全部由檢調偵查，不便在

調查中公開細節，不明白為什麼永慶房屋要對號入座。另外，信

義房屋員工昨天還說，葉建輔的婚外情對象是同公司的溫姓女業

務員，並非女秘書。

房仲雙雄臥底案爭議持續延燒。信義房屋昨（30）日出示永慶房

屋總經理葉凌棋弟弟葉建輔在擔任店長時的電子郵件傳送紀錄，

內容包括「仲介買、賣雙方經營作業標準書」與「物件資料」，

證明他確實外洩信義房屋的機密資料，已構成背信、妨害工商秘

密等罪嫌，目前正由檢調偵辦中。

葉建輔昨天也提出反擊，這些信件只是他寄給自己做為資料備份

使用。永慶房屋也表示，葉凌棋是個電腦白癡，連收發電子郵件

都不會。

信義房屋主動提出葉建輔的電子郵件往來紀錄，證明他曾寄出公

司「仲介賣方經營作業標準書」、「仲介賣方經營作業標準書」

等內部營運規章與物件、客戶資料給特定人士，而且數量非常驚

人。

信義房屋法律顧問劉韋德表示，員工檢舉後，信義內部發現前承

德店長葉建輔涉嫌竊取公司內部營業機密，並將資料外流，事證

明確，已在今年初向司法機關報案，目前正由檢調單位偵辦。他

強調，手上握有足夠的人證、物證，可以證明葉建輔曾經將機密

資料外洩。

劉韋德說，葉建輔深知公司人事規定，卻對信義房屋有關家庭成

員任職狀況的詢問事項不實填寫，故意隱匿應告知的重要事項。

葉建輔說：「我絕對沒有把資料交給擔任永慶總經理的哥哥，信

義房屋如果找得出任何有關洩密的問題，請他們拿出來。」

永慶房屋強調，信義將單純的勞資糾紛無限上綱，變成商業間諜

案，明顯惡意中傷永慶房屋，永慶房屋將保留法律追訴權。

葉凌棋強調，18年前他與弟弟分別進入永慶及信義發展，當時國

內知名的房仲是巨東房屋、太平洋房屋，永慶房屋只是一家有兩

個分店、員工不超過20人的品牌，他的底薪也只有2萬多元、是個

基層業務員，如何派弟弟在信義臥底？

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，永慶房屋有100多位員工的親友

任職於同業，但永慶房屋信賴員工，只希望產業共好，並對客戶

資料善盡保密之責。

台灣房屋首席總經理彭培業指出，股市低迷、買氣不振，是自住

型買方大膽進場的好時機，但必須考量自備款與貸款利率，不要

「踮著腳尖買房子」，以大台北地區為例，內湖、南港、新店、

新莊、板橋與中永和，是保值性高且交通方便的區域。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，雖然第2季房市買氣開始走

淡，交易量萎縮，但內湖區成交量不減反增，和第1季相比甚至成

長37.5%，可看出內湖地區抗跌保值的實力。

永慶房屋商仲部協理黃增福指出，台北市居住環境佳的地區抗跌

性強，像南京東路四段、富錦街、敦化北路有學區優勢，還有林

蔭街道加值；大直的樂群一路是河岸第一排，供給量有限；中山

北路七段、天母西路和天玉街組成的舊天母區塊，生活環境好，

抗跌性也相對高。

台北縣以永和市和板橋市為抗跌首選，和台北市僅一橋之隔，板

橋市作為台北縣行政中心，文化路二段直通新站，相對增值力強

；永和市則因少有空地再推新建案，房價不會被大量新屋往下拉

，中古屋接手力道強，抗跌力強，永和路二段過中正橋就到台北

市，被視為台北市主要幹道的延伸。

台中地區除了豪宅林立的七期房價屹立不搖外，美術館周邊依舊

是被推薦的抗跌區；南台中則以中興大學周邊，鄰近建康公園和

大里市的區塊為抗跌區段；至於發展成熟的北屯地區，生活機能

便利，房價7 萬到10萬元，是首購族不錯的選擇。

高雄市抗跌區段主要還是沿著捷運走，北高雄分別是R13凹子底站

和R14巨蛋站。

位在博愛路、大順路口的凹子底站，周邊有號稱小信義區的農16

特區和美術館特區，一直是高雄房市被看好的地段，現在新成屋

大約在每坪單價15萬元左右，而中古屋單價則在10萬元以下；而

巨蛋站周邊大多是新成屋，單價在13到14萬元。

至於南高雄的R9中央公園站，雖然中古成屋沒有明顯漲幅，但年

初時新成屋單價約在每坪16到18萬元，現在已經漲到每坪20萬元

了。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，這幾年沒漲起來的區域，其實都

可算是抗跌區，雖然增值力可能不強，但也沒什麼往下跌的空間

，也是購屋民眾另一個選擇。

房市轉為買方市場，掌握議價技巧，比如先殺單價、總價再去掉

零頭，都是幫自己擠出錢來。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說，有個測試景氣的方法。把電話

留給各個工地，如果還沒回到家，電話就開始響個不停，這個地

區就屬於買方市場，能談到比較理想的價格。

住商不動產研究室主任徐佳馨提供議價小技巧，就是先從單價開

始殺，殺完後再用總價去個零頭，比直接從總價下手折扣稍微多

一點。

台灣房屋副總經理謝萬雄指出，團體作戰是很好的議價方式，可

以在網路上先找想要買同一個建案的人，假設能5戶一起談，要

就全買，要就都不買，這種「零和遊戲」的談判方式，在市場買

氣低迷的時候，能發揮很大的功效。

有消費者認為可以從已經放超過三個月賣不出去的房子先下手，

殺價的機率比較大，永慶代銷部協理王財旺指出，房子不是賣得

久就比較好殺價，如果屋主放著幾個月都不調降價格，表示賣方

沒有資金壓力，往往更難砍價錢。

王財旺提醒，要小心「賺了折數、賠了總價」的陷阱，有部分屋

主房價開太離譜，即使打七折可能只是談到合理價格，不要以為

殺得多就賺到，還是要做足功課了解周邊行情。

謝萬雄建議，以現在房市氣氛，大概可以以去年下半年的房價作

參考標準，如果現在開價遠遠高過去年下半年的價格，表示價格

已經是背離行情了。

永慶房屋20歲了。

永慶房仲集團董事長孫慶餘說，這20年來，永慶已服務超過10萬

組的客戶。他向來堅持，要為消費者「圓滿成家」；永慶的LOGO

就像一個甜甜圈，看來圓滿、幸福又甜蜜，就是希望能透過服務

的圓滿、交易的圓滿，為消費者帶來生活的圓滿。

幫消費者 圓滿成家

作為圓滿推手，這20年來永慶持續成長，目前兩岸已有500家門市

，去年在台灣的總銷金額超過2,200億元。目前在台的直營店有

128家、210家加盟店；子品牌有巢氏則有130家；至於在中國大陸

投資的台慶房屋，總店數有32家。

孫慶餘說，下半年在台展店腳步，將視市場情況而定；至於大陸

地區則會持續布局，今年底前應可在上海再開20家門市。

1988年，孫慶餘決定創業，第一家店開在台北市忠孝東路與延吉

街口；第一個員工就是現任的永慶房仲集團總經理廖本勝。

早期買賣房屋，是靠「中人」牽線，收取紅包；後來的傳統仲介

則賺取差價。孫慶餘當時發現，雖然國內已引進店頭式、收取固

定比例服務費的新式仲介，但因加盟體系管理不易，無法落實一

貫服務、推廣新式仲介，於是他下定決心開設第一家直營式的新

式仲介。

剛創業時，並不順利。廖本勝回憶剛創立時，正是台股瘋狂飆漲

，所有人都拿去買股票；後來台股崩盤，但也重創房市景氣。

1991年，永慶拓展至10店時，已經虧掉了三、四個資本額，負債1

億多元，所有股東將自己的房子拿去貸二胎房貸以籌措資金，孫

慶餘還賣掉房子，希望度過難關。

廖本勝說，永慶向來堅持不賺差價，只收取固定服務費，與傳統

仲介做區隔；三年後終於開始損益平衡。後來進一步擴大服務範

圍，成立豪宅、商仲與店面等專屬銷售團隊，並開始發展永慶不

動產與有巢氏房屋等兩大加盟品牌。

永慶的第一個十年，孫慶餘以「不求最大，只求最好」為理念，

一方面培育員工，另方面建立內外管理與服務機制；例如首創「

產權七審制度」，在不動產交易的七個「關鍵時刻」中，永慶均

對房屋產權與屋況把關進行嚴格把關，避免交易風險。

為了讓產業有法可循，孫慶餘自1991年至2000年，積極推動房仲

業應納入法令管理；2001年，「不動產經紀業管理條例」終於通

過。孫慶餘說：「推動過程中，我跑遍內政部等相關單位開會，

共吃了300多個便當，吃到後來都怕了。」

不只最好 更求最大

第二個十年則是「永慶茁壯期」。孫慶餘以「不只最好，更求最

大」自我期許；而關鍵的決策是導入科技服務，並將其發揮到極

致。

包括發展聯賣捷運系統、PDA宅速配，到成立永慶房仲網、發展

「影音宅速配」，永慶開啟國內網路看屋時代；現在已有七、八

成消費者在買屋時，會先上網搜尋。

去年永慶還推出「超級宅速配」首創拖曳式地圖物件搜尋、公開

成交行情，讓房市資訊更透明。

下一個十年，永慶將以客製化為努力目標。孫慶餘說，他認為「

唯有做到更好，才能永遠最大」，未來將發展「顧問式仲介」服

務，讓每位經紀人都能針對客戶所需，提供更精緻的服務，以成

為客戶的房地產顧問為目標。

永慶為慶祝成立20周年，近日推出「永慶二十，圓滿推手」企業

形象廣告，請來八組老客戶、拍出他們的購屋故事。其中還找到

了永慶的第一位客戶蘇先生現身；這位客戶是永慶房仲集團董事

長孫慶餘當年親自服務，此次情義相挺，讓孫慶餘非常感動。

孫慶餘說，房仲業是人的產業，信賴與真誠最重要；房仲業服務

的客戶十分多元化，包括首購、換屋、投資等族群，每個人買賣

房子的需求與原因又不盡相同。

為了彰顯這個特質，永慶從過去10萬多個成交案件中，挑選出八

組不同時期、不同需求的客戶，將客戶找到好房子時、人生更圓

滿的心情作為廣告素材，甚至還找客戶「真人演出」，訴求感性

行銷。孫慶餘說：「這支廣告是永慶20年來為客戶創造圓滿人生

的縮影。」

在八組「廣告主角」中，以蘇先生最受矚目。孫慶餘說，蘇先生

是他的小學同學，他創立永慶後沒幾天兩人相遇，蘇先生得知他

在從事仲介工作，就請他幫忙賣房子，成為永慶的第一個客戶。

除了推出企業形象廣告之外，永慶也砸下6,000萬元規劃20周年系

列感恩活動，內容包括：「轉動夢想，成就圓滿」網路活動、「

賞屋，給你抱抱」門市活動，以及「成交有禮，圓滿歡慶」雙重

好禮感恩回饋活動等。

房市景氣急凍，銀行開始提高警覺可能再嚴控房貸成數，特別是

針對近來喊價過高的預售屋市場。代銷業者說，目前預售屋銀貸

都打著七到八成的訴求；但等兩年後交屋時，若房貸成數突然踩

煞車，恐怕掀起退屋潮。

去年銀行緊縮套房房貸銀根，曾引起一批退屋潮，也把套房從當

紅炸子雞打入票房毒藥，外傳銀行看空房市後市，可能再進行風

險控管，也把業者嚇得皮皮剉，擔心未來交屋可能引起糾紛。

五、六月房市從三月的激情中恢復平靜，加上股市套牢一票人，

業界傳出越來越多投資客斷尾求生，因為手上財務吃緊，寧可放

棄一成左右的訂金、簽約金，效應擴散到一般住宅、大坪數產品

，都陸續傳出有退屋狀況，讓近來沒有來人量與成交量的預售房

市更雪上加霜，因為房子不但賣不動，反而還因退屋而增加。

近來銀行業者傳出因看壞房市後市，可能要對預售市場控管風險

，恐怕重演去年殺小套房模式，緊縮預售屋房貸成數。不過由於

預售市場是由建商與消費者簽約，而銀行貸款則是由銀行與建商

的口頭承諾，一旦完工交屋時銀行緊縮銀根，可能造成買方交屋

前沒足夠現金交屋。

永慶房屋代銷部協理王財旺表示，根據預售屋定型化合約，銀行

交屋時萎縮成數，是屬於買賣雙方之外的意外狀況，一般會要求

建商要補足簽約成數的七成（假設談定房貸八成、建商要提供到

56%的貸款），不過過去也有建商認為還要幫消費者扛20年房貸

不划算，直接主張加入「解約條款」，退回訂簽金與工程款的本

金與利息，房子不賣了，消費者等了兩年最後等到一場空。

台灣房屋副總謝萬雄表示，買預售屋的好處是可以分期慢慢付款

，減輕付款壓力，也受到許多口袋不深的族群歡迎，銀行若急踩

預售屋房貸煞車，不但會衝擊調度金額能力較差的民眾，更會讓

預售市場增加不確定性因素，此時選擇中古屋可能會比選預售屋

來得保險。

業者建議，此時購買預售屋應仔細檢查契約內容，特別是針對交

屋尾款如何付清、銀行貸款成數的條款，消費者要懂得保護自己

權益，以免陷入付不出尾款、或是被建商退屋的窘境。

買屋前，銀行明明已答應房屋貸款可達八成，但最後只願核貸七

成，結果讓買方沒有足夠現金交屋，視同違約…、這類中古屋交易

糾紛最近時有耳聞，專家建議，購屋人避免踩到房貸緊縮的地雷

，最好準備較高的自備款，同時買賣合約最好加上「解約條款」

，維護自身權益。

Gary4月買下一間台北市中古套房，房價600萬元，簽約時分行承

辦人員承諾給八成房貸（即480萬元），但直到用印、完稅階段，

他才突然被銀行告知「貸款成數核不下來，頂多核400萬元」。

Gary臨時要多籌80萬元才能交屋，手上現金不夠，讓付出近2成的

100萬元款項面臨被沒收的危機。

信義房屋法務部經理劉韋德指出，由於買賣合約已簽訂，雖然是

銀行核貸出狀況，造成買方付不出尾款的事實，但主因是買方償

債條件能力不佳，所以不足的部分都要由買方補足，一般買賣雙

方簽約的定型化契約也都會指出，「如果貸款成數不足，由買方

負責」，所以買方要想辦法在期限內籌到款項，如果付不出尾款

就視同違約，之前付出的簽約、用印款項都很可能被沒收。

永慶房屋代銷部協理王財旺說，現在銀行核貸的成數都視貸款人

還款條件而不同，如果無法核貸口頭承諾的成數，通常是買方的

問題，一般解決方式就是另外請銀行端提供信用貸款來補足不足

額的部分，不過信貸利率極高，但因問題出在買方，通常也是由

買方買單。

台灣房屋首席總經理彭培業建議，一旦銀行承諾的貸款成數較高

，建議買方與賣方簽的合約上加註「解約條款」，以明文約定，

若銀行核貸款項不足，「得以無條件解約或另給買方籌措貸款時

間」，保障買方權益，維護交易安全。

太平洋房屋指出，購屋人除準備較高的自備款、同時要向銀行做

雙重確認核貸金額，在消費者意識抬頭下，白紙黑字寫清楚，是

立約時一點也馬虎不得的事，尤其在金融體系管理上暴露缺失時

更重要，也可防堵日後交易糾紛的發生。

彭培業說，銀行有重重關卡審核消費者，消費者也別忘了檢視市

面上各銀行推出的貸款方案，多聽、多看、多比較，選擇有利於

自己的評分項目，例如，自己的薪資戶銀行或是經常往來銀行等

，找尋自己信用評比高的銀行，較容易避免核貸成數大縮水的意

外發生。

房市景氣急凍，銀行開始提高警覺可能再嚴控房貸成數，特別是

針對近來喊價過高的預售屋市場。代銷業者說，目前預售屋銀貸

都打著七到八成的訴求；但等兩年後交屋時，若房貸成數突然踩

煞車，恐怕掀起退屋潮。

去年銀行緊縮套房房貸銀根，曾引起一批退屋潮，也把套房從當

紅炸子雞打入票房毒藥，外傳銀行看空房市後市，可能再進行風

險控管，也把業者嚇得皮皮剉，擔心未來交屋可能引起糾紛。

五、六月房市從三月的激情中恢復平靜，加上股市套牢一票人，

業界傳出越來越多投資客斷尾求生，因為手上財務吃緊，寧可放

棄一成左右的訂金、簽約金，效應擴散到一般住宅、大坪數產品

，都陸續傳出有退屋狀況，讓近來沒有來人量與成交量的預售房

市更雪上加霜，因為房子不但賣不動，反而還因退屋而增加。

近來銀行業者傳出因看壞房市後市，可能要對預售市場控管風險

，恐怕重演去年殺小套房模式，緊縮預售屋房貸成數。不過由於

預售市場是由建商與消費者簽約，而銀行貸款則是由銀行與建商

的口頭承諾，一旦完工交屋時銀行緊縮銀根，可能造成買方交屋

前沒足夠現金交屋。

永慶房屋代銷部協理王財旺表示，根據預售屋定型化合約，銀行

交屋時萎縮成數，是屬於買賣雙方之外的意外狀況，一般會要求

建商要補足簽約成數的七成（假設談定房貸八成、建商要提供到

56%的貸款），不過過去也有建商認為還要幫消費者扛20年房貸

不划算，直接主張加入「解約條款」，退回訂簽金與工程款的本

金與利息，房子不賣了，消費者等了兩年最後等到一場空。

台灣房屋副總謝萬雄表示，買預售屋的好處是可以分期慢慢付款

，減輕付款壓力，也受到許多口袋不深的族群歡迎，銀行若急踩

預售屋房貸煞車，不但會衝擊調度金額能力較差的民眾，更會讓

預售市場增加不確定性因素，此時選擇中古屋可能會比選預售屋

來得保險。

業者建議，此時購買預售屋應仔細檢查契約內容，特別是針對交

屋尾款如何付清、銀行貸款成數的條款，消費者要懂得保護自己

權益，以免陷入付不出尾款、或是被建商退屋的窘境。

買屋前，銀行明明已答應房屋貸款可達八成，但最後只願核貸七

成，結果讓買方沒有足夠現金交屋，視同違約…、這類中古屋交易

糾紛最近時有耳聞，專家建議，購屋人避免踩到房貸緊縮的地雷

，最好準備較高的自備款，同時買賣合約最好加上「解約條款」

，維護自身權益。

Gary4月買下一間台北市中古套房，房價600萬元，簽約時分行承

辦人員承諾給八成房貸（即480萬元），但直到用印、完稅階段，

他才突然被銀行告知「貸款成數核不下來，頂多核400萬元」。

Gary臨時要多籌80萬元才能交屋，手上現金不夠，讓付出近2成的

100萬元款項面臨被沒收的危機。

信義房屋法務部經理劉韋德指出，由於買賣合約已簽訂，雖然是

銀行核貸出狀況，造成買方付不出尾款的事實，但主因是買方償

債條件能力不佳，所以不足的部分都要由買方補足，一般買賣雙

方簽約的定型化契約也都會指出，「如果貸款成數不足，由買方

負責」，所以買方要想辦法在期限內籌到款項，如果付不出尾款

就視同違約，之前付出的簽約、用印款項都很可能被沒收。

永慶房屋代銷部協理王財旺說，現在銀行核貸的成數都視貸款人

還款條件而不同，如果無法核貸口頭承諾的成數，通常是買方的

問題，一般解決方式就是另外請銀行端提供信用貸款來補足不足

額的部分，不過信貸利率極高，但因問題出在買方，通常也是由

買方買單。

台灣房屋首席總經理彭培業建議，一旦銀行承諾的貸款成數較高

，建議買方與賣方簽的合約上加註「解約條款」，以明文約定，

若銀行核貸款項不足，「得以無條件解約或另給買方籌措貸款時

間」，保障買方權益，維護交易安全。

太平洋房屋指出，購屋人除準備較高的自備款、同時要向銀行做

雙重確認核貸金額，在消費者意識抬頭下，白紙黑字寫清楚，是

立約時一點也馬虎不得的事，尤其在金融體系管理上暴露缺失時

更重要，也可防堵日後交易糾紛的發生。

彭培業說，銀行有重重關卡審核消費者，消費者也別忘了檢視市

面上各銀行推出的貸款方案，多聽、多看、多比較，選擇有利於

自己的評分項目，例如，自己的薪資戶銀行或是經常往來銀行等

，找尋自己信用評比高的銀行，較容易避免核貸成數大縮水的意

外發生。

以房貸不超過家庭收入三分之一的原則來看，500萬元以下低總價

的房子每個月大約支付2萬元房貸，雙薪家庭來看平均一人收入3

萬元，差不多能夠負擔。

但永慶房屋建議，不要輕易挑戰支付上限，否則除了可能繳不出

房貸，還可能賠上個人信用；如果有換屋考量，最好是依照家庭

財力狀況與實際居住需求，由小換大循序漸進，不要一開始就逞

強背負過分沉重的貸款負擔。

中信房屋企劃部經理江龍名也提醒，把每個月要支付的貸款金額

，規畫得比預期必須繳納的金額多一些，把彈性空間抓大一點，

才不會讓財務過於吃緊。

20年是一段漫長的時間，意外或生病所需的急用，未來小孩的教

育費，都很可能要再重新調整財務，不要一股腦把所有財務都投

入買房子。

除了評估每月償還房貸的能力， 500萬元的房子也要有150萬元自

備款，如果頭期款也是來自借貸，無論是跟親友或向銀行貸款，

都應該一併列入計算在每個月應償還的房貸金額裡。

住商不動產研究室主任徐家馨指出，台北縣市內500萬元以下的低

總價房子，屋齡差不多都有20年以上，換老舊的水管、瓦斯管線

，可能就要花費十多萬元，還有裝潢、購置家具家電，這些衍伸

費用可能也需要至少50萬元，購屋時也要一併計算在內。

北市民眾有福了！130個據點將提供不動產稅務、法令諮詢，地政

士公會也加入服務網。

台北市稅捐處昨（30）日與台北市地政士公會、永慶房屋締約成

立服務聯盟，未來台北市的租稅宣導將可擴及永慶房屋上百個營

業據點，提供市民更專業的土增稅及房屋稅服務。

台北市稅捐處長謝松芳指出，以往政府機關大多單向使用私部門

的資源，這項服務聯盟計畫則是公私部門相互提供資源的創新合

作，雙方在無償基礎下，進行資訊交流、資源共享及人員合作等

互惠合作。由於財產稅是台北市稅收的大宗，納稅義務人與地政

士公會及房屋仲介業者服務的對象息息相關，因此第一波聯盟對

象，鎖定一向與台北市稅捐處配合良好的台北市地政士公會及永

慶房屋，若試辦成效良好，未來不排除尋求與其他公私部門合作

的機會。

根據統計，台北市稅捐處受理民眾申報移轉土地及房屋案件，一

年多達近20萬件，而民眾在購買及登記過戶不動產時，大多委託

仲介業者及地政士。透過這項服務聯盟，往後台北市稅捐處可利

用永慶房屋在北市約130個服務據點進行租稅宣導，台北市稅捐處

也將協助永慶房屋客戶解答複雜難懂的稅務、法令問題，提供專

業買賣屋節稅諮詢。

永慶房屋董事長孫慶餘表示，未來客戶若面臨像是重購退稅等較

複雜的稅務問題時，稅捐處將指派相關主管親自與客戶面對面進

行稅務及法令上的諮詢與協助；此外，稅捐處也將替房仲代書人

員講授稅務法規及節稅要領，以提升在報稅服務上的專業。

這次地政士公會也有2,000多名會員加入聯盟行列，地政士公會理

事長胡剛毅呼籲，民眾如遇有房屋買賣、租賃或不動產相關的法

務、稅務疑難問題時，不要輕信非法的代書業者，才能真正確保

不動產的交易安全，並且降低稅務風險。

不動產估價師事務所的研究報告指出，根據「台北捷運」帶動沿

線房地產價格的經驗推估，甫完工通車3個月的高雄捷運，在捷運

系統減少通勤時間、進而改變不動產行情的趨勢下，預期高雄捷

運的郊區型車站，還有平均20至30％的增值空間。

至於市區型車站附近不動產行情，不動產估價師事務所則認為，

平均增值空間約在10％至20％，尤其主要影響範圍，會集中在距

離車站步行時間大約10至12分鐘的500公尺範圍內。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，高雄捷運紅線已於

3月9日正式營運通車，橘線預計於8月營運，形成「雙軸線」捷運

網，也可能如台北捷運效益，對高雄房市有拉抬的效果。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，高雄市的房市在捷運通車、總

統選後買氣回籠，3月以來價量齊揚。未來，具有重大建設加持的

地區與產品，買氣、房價會很熱絡，例如捷運站沿線的住宅、店

面最搶手，只要合理行情的物件，馬上就會成交。

郭國任指出，捷運系統的興建對沿線地區有減少通勤時間之直接

效益，且會改變不動產價格的空間分布。其中，減少通勤時間的

成本，亦即行車時間的長短，是否能有效轉換為影響不動產價格

的主要因素，即是觀察目前捷運沿線不動產行情趨勢的重要指標

。

宏大不動產估價師聯合事務所新出爐的研究報告指出，依照台北

捷運的沿線價差、時間差等指標研究發現，高雄捷運郊區型車站

未來增值空間，還有20至30％；至於高雄市區型捷運車站附近，

不動產增值空間還有10至20％。

台幣利率長期處在低檔，購屋貸款利率跌破3％以後，至今5年上

不來，依據中央銀行統計，5大銀行最新購屋貸款利率，平均不

到2.8％，銀行主管指出，低利率、高房價，想買房子的人，還是

只能望屋興嘆。

依據中央銀行統計，台銀、合庫、一銀、華銀、彰銀5大銀行的平

均購屋貸款利率，自從92年7月跌破3％，來到2.992％以後，就一

直處在3％以下，到現在已經維持了5年。

這5年當中，購屋貸款利率還經過一番起伏，95年6月，一度掉到

只有2.241％，從2年前低檔起算，累計只有上升0.5個百分點。

為了搶拉購屋貸款客戶，不少銀行仍然提供優惠房貸，像台銀、

土銀、彰銀、一銀、台企銀、國泰世華銀、台北富邦銀、玉山銀

、兆豐銀，只要客戶符合條件，房子地點佳，都可適用相對低利

。

貸款初期，利率只要2.5％、2.7％，到了第二年、第三年，才會逐

漸調升到3.2％到3.5％。

儘管購屋貸款利率處在低檔，但是，還是很多人大嘆，買不起房

子，一位銀行房貸主管說，問題不在利率走高，而是房價衝高。

銀行房貸主管說，不到3％的購屋貸款利率，肯定是低利率，以貸

款100萬元來算，一年的利息支出不到3萬元， 平均每個月所須負

擔的利息支出，大概是2,500元。

5年來，房貸利率上升不到1個百分點，但是，大台北地區房價一

飆30％、50％，台北市部分區域房價，更大幅飆漲70％、80％，

以台北縣而言，一戶房子大多要700萬、800萬，台北市大部分地

區的房子，更要價1500萬以上。

永慶房屋人員指出，像信義路、仁愛路二段到四段之間，連屋齡

20年左右的住宅大樓，一坪都開價60萬以上，一戶30坪的房子買

下來，總價大概2000萬，一般上班族家庭根本買不起。

面對低利率、高房價的環境，銀行人員說，未來，利率看升，只

是幅度不會大，速度也不會快，已貸款的民眾不用太擔心，只是

，還沒有房子的民眾，短時間期，恐怕購屋壓力仍難舒解。

依據中央銀行統計，民國85年前後，購屋貸款利率多在8％到9％

之間，比現在高出很多，同樣貸款100萬，一年要付出8萬、9萬的

利息錢。

油價頻頻創新高，購屋思維也悄悄跟著改變。如果選擇居住在交

通不便的地區，出入必須花費長時間，荷包更因每天開車消耗油

錢而大失血，專家建議，現階段購屋，不應過度倚賴自己開車，

反而應慎選捷運或鐵路等交通工具可達之地區，節省通勤成本。

台灣房屋首席總經理彭培業指出，昂貴的油價不只影響一般人的

消費支出，也會影響區域房價的變化，購屋者開始關心的，已不

只是房價負擔的問題，更會進一步考量「節省通勤成本或降低購

屋成本，哪個划算？」甚至是「每個月花費多少油錢？」所以彭

培業建議，自住型的購屋民眾應先仔細估算，通勤成本與購屋成

本是否合乎需求，再決定購屋。

永慶房屋代銷部協理王財旺表示，買屋為了省房價，卻賠上大筆

油錢，其實並不划算。既然市區房價目前處於高檔狀態，他建議

可選擇捷運站的起迄點，這類「市郊型」的捷運站，平時坐捷運

上下班即可，不必開車通勤，雖然距離稍遠，但與市區住宅相較

，能換取較大的居住空間，若以四口之家來看，家庭成員每天坐

捷運通勤，一天交通費用也花不到400元，因此能大大省下一筆

油錢。

台灣房屋不動產研究室舉例，若在台北工作，以自行開車為例，

台北至桃園10年的通勤成本是209萬元、新竹是342萬元。以台北

市35坪的新成屋、每坪60.4萬元計算，總價是2114萬元；而同樣

是35坪的桃園新成屋，每坪15.1萬元的單價估算，總價卻只須

528萬元而已，北桃兩地的房價相差1586萬元，北竹則相差1491

萬元，可做為民眾考量購屋地點的依據。

歐亞不動產估價師事務所經理劉勁麟說，房價與交通成本呈現反

比，房價高的住家，等於愈靠近市區，每日通勤所花費的交通成

本就比較低，反之，接近郊區的住家房價較低，當然就必須付出

較高的交通成本。

而自從台北車站三鐵共構之後，班次更加密集，對於住在像是基

隆、桃園等衛星城市的上班族來說，每天通勤相當便捷，購屋族

也可以選擇距離火車站較近的地點，作為購屋置產的首選。彭培

業還建議，油價上漲除了衡量通勤成本之外，在買房子前應該多

花些時間研究房屋周邊的環境，了解像是購物、娛樂、小孩學區

的動線與距離。

6月畢業潮即將來臨，包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋3大房

仲直營品牌，紛紛展開「搶人」大戰。其中信義房屋將砸下重金

，徵才1000名新血，其中「聚英計劃」將針對國立大學碩士博士

高材生，祭出「保障每月底薪5萬元長達6個月」 的優渥待遇進軍

校園招兵買馬。

信義房屋協理吳銘鴻表示，今年信義房屋目標再募集1000位精英

，包括「聚英計劃」200名，「保障每月底薪5萬元達6個月」，另

外經紀人800名，「保障每月底薪4萬元6個月」，號召國立大學碩

士博士投身房仲業，躋身年薪100萬元的黃金族之列。

此外，永慶房屋也來勢洶洶，配合年底兩岸展店達550店的目標，

今年要大舉徵才600人，也祭出「保障每月底薪4萬元、長達9個月

」，比信義多出3個月保障期。

520才全面換招的台灣房屋，為達年底250店的目標，最近也大舉

招募新血，從目前700經紀人達到年底1000目標，且條件一樣優渥

，即「新人保障4萬元月薪、達9個月」。

不過，鑑於這3大房仲強勢品牌，歷年來「搶人」總是正面交鋒，

最近信義房屋「聚英計劃」中也頻頻「升級」，新人進公司前6個

月是「保障薪資5萬元」，第7個月後，經考核後可調升至每月5.5

萬元、或改採業績獎金制，讓新人有機會2年達收入200萬元。

信義房屋人事部副總經理劉元智表示，由於信義房屋的目標是國

際化佈局，為配合海外拓點，新人具備國際觀、有能力開疆拓土

、擔任打前鋒任務，是主要考量。

相較時下大學畢業社會新鮮人起薪僅每月26,000元左右，碩士約

30,000元，3大直營房仲品牌的薪資條件算是挺優渥。

「三重幫」宏泰建設集團再度出手，買下自家人安泰銀行在內湖

的大面積土地。安泰銀行昨（20）日標售3筆自有不動產，其中最

受房地產業界人士矚目的是，內湖區西湖一小段的工2土地，總面

積2,146坪，底價10.64億元，吸引4組人馬搶標，最後由自家人宏

泰人壽以底價的1.37倍、14.55億元搶下。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺分析，安泰銀行標售的工2土地，

容積率200％，雖然總價並不低，但被宏泰人壽標走，顯示相當看

好內湖科技園區及周邊土地未來發展，換算每坪成交價是67.8萬

元，每容積單價約33.9萬元。目前，這個成交行情和內湖最熱門

的西湖段工業區土地行情每坪60至65萬元，略為高一些。

戴德梁行分析，內湖最熱門搶地戰區，分別是西湖段、文德段、

舊宗段，租金、售價也以西湖段最搶手；至於平均空置率，則是

西湖段最低、其次是文德、舊宗。

不過，王財旺認為宏泰人壽標下的這塊土地，由於靠近德明技術

學院、西湖國中、國小，雖不屬於內湖科技園區範圍內，但土地

面積大，基地方整，且三面臨路，未來更有機會納入大內科計畫

範圍內，又有捷運內湖線西湖站，因此市場盛傳早就被許多建商

與外資鎖定。

王財旺表示，目前西湖段的廠辦大樓「太陽科技廣場」，每坪成

交價站上35萬元；遠雄「上林苑」開價更是高達90萬元，創下區

域新高，同時帶動內湖區行情。

未來，不論宏泰人壽要做廠辦大樓、或利用土地變更程序做住宅

推案，預期會有不錯的獲利。

王財旺認為，若宏泰人壽以土地取得成本67.8萬元、容積率200％

計算，未來推案價格將在每坪50萬元左右；若透過土地變更，回

饋捐地，順利由工業區變更為住宅區，預計未來估價至少在70至

80萬元。

馬英九總統昨天就職演說明示兩岸經貿邁向歷史新紀元，房地產業

者統計高達64％民眾認同兩岸三通有助於台灣房價穩定向上，以

今年1至4月大台北房價來說，高總價住宅漲幅達1成以上，但一般

住宅漲幅有限，預期520後房市將朝向平穩向上的格局。

永慶房仲網市調研展部昨天表示，根據總統選後購屋趨勢大調查

結果，高達64％受訪者認同兩岸三通是未來影響台灣房價上漲的

主因。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，儘管民眾普遍認同兩岸三通將

使台灣房價上漲，但並非所有的產品都會一視同仁上漲。

從今年1到4月，大台北地區2至4房標準住宅，其成交均價、漲幅

，除3,000萬至6,000萬元，及6,000萬元以上的高總價住宅，每坪

漲幅均超過1成最為明顯外，其他一般總價的住宅漲幅並不大。

展望520後房市，廖本勝認為，若兩岸三通後，兩岸經貿環境改善

，國民所得及薪資水準實質將持續提升，有助於房市穩定發展，

預估520後大台北房價將呈穩定向上格局不變。

房仲業也指出，以大台北不同總價帶住宅市場趨勢來看，可以預

估未來兩岸三通後，對一般住宅影響有限，民眾實在不必過度擔

心房價上漲速度過快而買不起房子。

房價飆漲問題，各方關注，到底那些地區漲最兇?永慶房屋統計

，5年來，中古屋房價漲幅，新店排第1，台北居第2，板橋第3，

這些地區的屋主，資產增幅最大。

在房價大漲的城市中，大家都以為台北市漲勢最猛，其實不然，

依據永慶房價統計，這5年來，全台各城市中，新店市的中古屋房

價平均漲幅最大，接近50％。

新店市中古屋房價，目前平均一坪近28萬元，5年前平均一坪大約

在18.6萬元。

至於台北市，平均上漲46％左右，排名第2，另外，像板橋市、新

莊市都有3成以上的漲幅，永和市、中和市、土城市、汐止市也都

上漲20％以上。

倒是，以每坪單價計算，的確是台北市房價最高，平均一坪在

37.5萬元。

永慶房屋人員指出，對於在北市、新店、板橋、中永和、甚至汐

止買房子的民眾而言，這些年來，都有不錯的獲利，整體而言，

如果是在台中市置產，保值增值效益也都不錯，目前平均一坪將

近10萬元。

南台灣部分，房價相對低、漲幅也小，中古屋每坪單價大多在10

萬元以下，像花蓮、平鎮、台南市、大里市、太平市，一坪更只

有5萬到7萬元。

物價節節上升的年代，人人努力抗通膨，不過，投資專家指出，

3大迷思值得警戒，不論買屋、買股、買基金，一定要慎選時機、

價格、標的，不然，不僅無法抗通膨，反而財富縮水遭套牢。

同時，千萬不要以為提早消費、先花先贏想法，以免落入過度花

費的陷阱。

信義房屋經理蘇啟榮說，很多人都說買屋可以抗通膨，但是，最

重要的是買進價位，地段，如果買在高檔價位，可能要被套牢很

長的時間，才能翻身。

如果地段不佳，更可能一生慘遭套牢，永遠無法回本。

永慶房屋經理葉國華說，購屋自住的民眾，買屋時要考量自身工

作需求、生活習慣，無法全台四處探尋房產標的，例如，在高市

工作的人，不會因為北市房產增值空間大，北上購屋。

但是，在下手購買當地房產時，一定要考量生活機能好、交通便

利的優質地段，較具保值效益，如果是投資的角度，以保值增值

為主，放眼全台各地，未來，還是以北市漲相最佳，空間最大。

蘇啟榮說，計畫在中部、南部買屋保值，最好選擇透天厝、擁有

比較大片的土地，至於公寓大樓，由於房屋折舊的因素，價值只

會減少，增值空間相對較小。

至於買股票、買基金抗通膨，中國信託財富管理處投顧中心經理

廖亭亭說，還是要看標的、時機、價位，追高買在高檔價位，只

會被套牢，無法抗通膨。

以黃金為例，兆豐銀人員說，抗通膨效益顯著，不過，如果是在

一盎司1000美元之際，追高搶進的投資人，現在只有套牢的分。