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台北市房仲公會下月中改選理事長，選情漸趨白熱化。永慶不動

產總經理兼有巢氏房屋總經理孫寶國昨（12）日宣布參選，他並

自許為「肥貓現象的改革者」，反對購置會所。

台北市房仲公會理事長改選目前形成三強鼎立，除孫寶國外，還

有ERA不動產總經理黃鵬言希、台灣房屋加盟總部總經理周鶴鳴

等人，都積極角逐。

孫寶國表示，公會有622家會員公司，依資本額不同，每年需繳數

萬元會費，公會每年有1,000多萬元經費，但多數會員卻感受不到

公會的存在與服務。

孫寶國指出，公會購置會所，但買不動產會積壓龐大資金，不應

由全體會員承擔；而目前空屋量大，可以承租房子，因此堅決反

對公會購置會所。

孫寶國表示，房仲公會的33項年度計畫中，有18項是出國或打高

爾夫球等活動，許多會員覺得「這根本是旅遊公會」，因此他將

推動降低年費。仲公會理事黃鵬言希強調，購置會所的決議是經

會員大會通過，目前因選舉在即，購買會所的動作會暫緩。

房仲公會理事長李同榮指出，理事長是無給職，會費減半等於一

年的活動不能辦，若是購買會所，一年可省下五、六十萬元租金

。

周鶴鳴則說，歡迎孫寶國加入選戰，大家公平競爭，愈多人參選

，顯示公會的確需要改革，是一件好事。

周鶴鳴表示，去年第四季以來，房仲業景氣走下坡，很多業者面

臨生存危機，公會應苦民所苦，他當選後，首要任務是常年會費

減半，幫助同業度過景氣寒冬。

在台灣與信義房屋並列為房仲雙雄的永慶房屋，2005年以「台慶

房產」品牌進軍對岸，雖然台慶是台灣房仲連鎖品牌中，最晚搶

灘上海的公司，但三年多來已在上海開設30家據點，去年總銷金

額達新台幣90億元，較2007年成長近10%，2009年預計可成長30%

，成長力道不容小覷。

2005年10月，大陸房市還處於宏觀調控的陰霾中，永慶房屋董事

長孫慶餘挾「科技房仲第一」的經驗逆勢進軍上海，當時一度被

形容為台灣兩大房仲品牌戰火延伸至對岸。

在地經營

董座長駐大陸

為了打好台慶房產在上海的基礎，孫慶餘與夫人第一年有大半時

間都留在中國大陸督軍，並租了公司附近的高級大樓給台籍幹部

當宿舍，為的就是在地化經營。

負責台慶房產開疆闢土工作的台慶房產副總經理陳史翎說，台灣

投資客是職業型，房子買來以後會敲敲打打，整修一下再轉手；

但大陸投資氣氛重，當投資客幾乎沒有門檻，人人都可以做，買

房子就像「全民運動」，因為最大的建商就是政府，所以在上海

開仲介，與台灣有很多地方不一樣。

如何在交易量大的地方有效率的達成目標，是陳史翎到上海後學

到的第一件事。

他舉例，很多在大陸買房子的投資客，人根本就不在當地，有的

在外省，有的在台灣，如果房仲公司要像台灣一樣等屋主回來上

海才簽委託，根本就賣不了房子，所以台慶房產也與香港仲介一

樣，採「掛牌制」替客人售屋，也就是先找好買方之後再確認賣

方資料，以免兩頭空。

透過這個方式，三年多來，以成交金額來說，台慶房產去年已成

為上海排名第四的房仲公司，前三名都是港商與外商。

陳史翎回想，最辛苦的時後是來上海的第一年，當時大家都在摸

索，也嚐試了許多錯誤，直到2007年逐漸就定位後，才開始擴充

，剛巧那年4月到9月遇到悶了很久的上海房市「報復性反彈」，

台慶房產也趁機站穩腳步，其中2008年就一口氣開了八家直營店

。

不過，2008年上海房市也深受全球金融海嘯影響，很多房仲公司

也不堪虧損結束營業退出市場，包括上海房仲業龍頭中原地產也

迅速關了四、五十家，中原旗下另一品牌寶原地產也從38家萎縮

到18家，過去一度像便利商店快速擴張的房仲業，不得不面對景

氣寒冬的事實。

上海中古屋房市出現濃厚觀望氣氛，買氣大幅下滑，數量沒有其

他同業多的台慶房產，也有一套逆境求生術。陳史翎說，在上海

經營房仲品牌，要不就是一次開一、兩百家打出聲勢，如果只有

一、二十家想打品牌，只有靠深耕區域市場。

聯賣制度

殺出一條血路

由於台慶房產每一家店都是總公司直接投資的直營店，好處是不

開放加盟，可以控管品質，但相對來說，也拉高經營成本，為了

提升單店競爭力，台慶房產在上海只開閩行、浦東新區、長寧與

徐匯、普陀幾個交易量大的區域，並複製台灣實行已久的「聯賣

制度」，也就是一個物件可以在區域所有分店聯合行銷，集中火

力的成效，果然在競爭激烈的市場殺出一條血路。

目前永慶房仲集團兩岸共有500店，已是台灣規模最大的房仲集團

，預計2009年集團將再新增百店，包括直營20店、加盟60店以及

上海台慶20店，大陸市場可以說是永慶房屋未來成長速度最快的

次品牌。

為了做出市場區隔，台慶房產今年中也打算再砸錢強化網站功能

，例如加強線上地圖式搜尋，簡化買方尋物件的時間，趁市場大

洗牌之際，繼續擴張市場版圖。

「因為市場不好，更是台慶房產搶攻市場的最好機會。」陳史翎

指出，三年前台慶房產到大陸開店時，是市場最不好的時機點，

未來兩、三年，台慶更有機會趁著同業萎縮再成長，但他認為現

階段台慶房產只算是先將大陸的灘頭堡搶下來，還有很多進步空

間。

陳史翎分析，2007年下半年開始實施的二套房貸政策及2008年的

金融風暴，讓大量的投資客撤離上海市場，買方轉化為以自住客

為主，從2009年1月起，上海開始實施「國三條」的相關內容，

進一步明確改善型需求及減免相關稅費，預計會激勵部分相關需

求者出手，對後市成交量會產生一定的支撐作用，自住、換屋需

求仍占主流，是台慶房產牛年將專攻的主要市場。

三年半前，台慶房產副總經理陳史翎是永慶房屋台灣總公司協理

，他不但掌管「天下第一區」台北市大安區的店面與豪宅業務，

也是績效第一的常勝軍；現在，他帶領著上百位員工在上海房仲

市場打拚，每年銷售金額近新台幣百億元，在房仲業打滾十幾年

的他，把自己的舞台發揮得更大、更閃亮。

「他是個適應力非常強的業務高手，不管把他丟在什麼區域，總

是有辦法突破困境生存下去。」永慶房屋公關活動課副理梁惠燕

形容他認識的陳史翎，總是對房仲這份工作總有燒不完的熱情，

果然不負老闆的使命，在大陸完成開疆闢土的第一步。

事實上，過去陳史翎非常擅長透過「團體戰」創造業績，最經典

的案例是他與同事曾經只花二小時，即完成一間敦化南路巷內、

3,300多萬元的店面交易，有趣的是，經紀人是透過簡訊成交。

而永慶房屋在台灣獨特的「學長姊制」經驗，陳史翎也把他帶到

上海繼續傳承。

永慶房屋有一套幫助新人快速適應的制度，新人報到的第一天，

每個人都有一位直屬學長姊，公司內凡年資較長者，一律稱學長

姊，透過和學弟妹間的互動，自然達成「生活關懷、工作協助、

文化傳承」的功能。

陳史翎說，台灣永慶房屋直營店堅持只晉用沒有房仲經驗的新人

，在大陸雖然無法像台灣一樣做到百分之百錄取毫無仲介工做的

新人，但是他依然非常堅持「找對的人」加入團隊，他自認台慶

房產的人才競爭力已經贏過很多台灣同業。

三年下來，在高度競爭的上海二手房市場中，陳史翎逐步將台慶

房產的品牌建立起來，他認為台灣相信電視廣告，但大陸人相信

口碑的影響力比台灣還強，因此在中國大陸經營服務業必須把服

務做得更好、更落實，才能招攬更多生意。

不過，在大陸的連鎖品牌逐漸壯大，總是會有人想要代理、加盟

分一杯羹。在台灣有開放加盟店的台慶房產，在大陸至今仍不願

開啟這扇加盟的門。

陳史翎說，很多公司來大陸開店只是為了賣代理權到其他省市，

但這樣快速擴充的模式只會把品牌搞砸，甚至三、五年不到就收

攤，這不符合永慶房屋當年到大陸開店的初衷。

值得高興的另一件事是，結婚多年始終沒有小孩的陳史翎，去年

終於與同樣在永慶房屋工作的老婆求子成功，他也計劃今年在老

婆生產後，將母子一起帶到大陸生活，一圓幸福家庭的夢。

中央銀行從去年9月以來六度降息，在利率不斷下降，房仲業者指

出，確實有不少資金「錢」進房市。

房地產買氣從去年底起明顯升溫，尤其首購族較前幾個月要來得

多。

央行從去年第三季起共降息8碼半（2.125個百分點），銀行的定

存利率降到1%以下。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，不少投資人覺得此時將錢放在

銀行中已無效益，因此開始抽出銀行存款，轉向投資房地產。

利率節節降

購屋意願大增

房仲業者估計，市場上出現一波自住的購屋人潮，這是因為房地

產已經逐漸從賣方轉為買方市場，當買方居於主動時，代表談判

的籌碼變多，也會更願意進場。根據台灣房屋日前的統計，購屋

民眾中有89%是自住，僅有11%是投資，和以往已經大不相同。

此外，先前受限於購屋利息過高的民眾，現在在利率及房價同步

走低的情況下，也會加強買屋意願。

黃增福表示，去年9月到11月，受到金融海嘯波及之下，市場人心

惶惶，不少投資人對於房地產望而卻步。

在央行幾番降息下，除了銀行定存利率降低，投資的成本也大為

下降，再加上政府2,000億元優惠房貸的吸引力，確實將原本在門

外觀望的投資人吸引進房市。

房價跌三成

業者說觸底啦

黃增福表示，從去年12月到今年1月，房地產的績效確實比前幾個

月增加。尤其不少投資人發現，買屋不但可保值，自用外也可投

資，也趕在年前進場。

甚至有定存族眼看利率實在太低，乾脆和銀行解約，把資金拿來

當作買房的頭期款。

不少民眾還在等待房價下跌，房仲業者表示，一般來說房價往下

降三成，已經是底線。以往房價也曾下挫，但最多下跌三成，就

開始止跌回升。

至於怎樣的房產物件最吸引人且又兼具增值空間？房仲業者指出

，鄰近有捷運或公車站牌，交通便利的住宅區，且生活機能方便

的物件，最受投資人喜愛。

永慶房仲集團昨（19）日宣布，今年的「尾牙周」正式起跑，北

中南加上中國地區，將有十場尾牙宴輪番登場，重頭戲為本周五

在台大體育館登場的台北場，永慶砸下6,000萬元，祭出澳門太陽

劇團之旅、汽車、機車、液晶電視與10萬元紅包等千項大獎，要

在不景氣之中逆勢激勵員工。

永慶房仲集團目前兩岸總店數共有500個，員工人數超過6,100人

，為體恤員工的辛勞，因此尾牙活動將在北中南三區分區舉辦，

由高階主管搭高鐵全台趕場與大家同歡，員工不需舟車勞頓。

永慶「尾牙周」舉辦的區域，包括桃園、新竹、苗栗、台中、台

南、高雄及宜蘭，1月23日台北場將在台大體育館登場。

永慶房仲集團董事長孫慶餘說，員工是企業的最大資產，儘管去

年下半年房市景氣反轉，但為了感謝員工的付出及家屬的支持，

今年他仍堅持舉辦尾牙，規模不但不縮水，反而大手筆加碼，希

望能鼓舞士氣、激勵人心。

台北市政府地政處醫(16)日最新房屋買賣移轉件數出爐，2008年12

月交易量4862筆，較11月成長3成；累計全年交易量耍縮11.9%，創

下近6年來新低紀錄。惟士林、大同兩區，房屋交易逆勢成長7至8

成，尤其中、低價位的住宅，是買盤最愛。

台北市政府、永慶房仲集團昨天公佈，2008年12月份台北市建物

買賣移轉件數共4863筆，較上月3732筆增加30.2%。儘管仍低於今

年月均量5343件，相較於11月創下全年除農曆過年來新低紀錄，

12月交易量已開始逐漸回暖。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，從台北市成交均價來看，房價在這

半年來盤整修正後，市場成交量確實有回穩跡象，顯示在當前經

濟不景氣階段，房價修正才是購屋民眾關注的焦點。在行政區方

面，士林、大同區成交件數都開出紅盤，12月交易量分別為612

、198筆，較上月334、113筆，分別大幅成長83.2%、75.2%。

在房屋平均行情方面，葉凌棋表示，在全球景氣衰退的壓力下，

民生消費信心薄弱，房價向下盤整勢所難免，在這樣低迷的經濟

環境下，只要經濟景氣持續衰退，房價很難有上揚的空間，台北

市房價在去年5月來到每坪37.2萬元新高；經高檔盤整後，12月均

價來到每坪27.8萬元。

葉凌棋表示，全球景氣預估將在今年第2、3季落底，從年初到

第2、3季，預期只要房價適度下修到合理水準，交易量也會跟著

逐漸回穩。

永慶房屋店面事業部經理李元鳳建議，投資人選擇店面時，應掌

握「不景氣下店面投資543」原則，選擇符合「空置率在5%至6%

的商圈」、「投報率在3%至4%以上」、「商圈店面價格已下跌二

、三成左右」等三個條件，控制投報率、降低投資風險。

李元鳳分析，空置率是決定租金穩定性很重要的因素，在不景氣

影響下，許多商圈店面空置率都超過一成、甚至接近兩成，此時

空置率還能保持約5%的商圈，通常是聚客力較強的商圈，投資這

些商圈也相對安全。例如忠孝SOGO商圈、公館商圈、中山北路

晶華商圈、士林夜市商圈、西門町商圈部分路段、南京西路商圈

等，空置率都在5%左右，出租穩定，投資人可優先選擇。

找到商圈後，接下來就要找值得投資的物件。央行持續降息，目

前一年期定存利率不到1%，若能找到投報率在定存利率兩倍以上

的店面，就值得投資，也就是投報率最好在3%以上的店面。

依過去幾次房地產景氣循環經驗，房價自高點回檔兩到三成大概

就會落底，若能找到商圈店面價格較近年高點回檔兩至三成的物

件，買進後再跌價的風險就相對較低。

國產局2009年第一次土地標售就創國有地商業區天價，北市信義

路二段鼎泰豐旁的91坪土地，昨（8）日以每坪500.8萬元標脫，

高出底價51%，是近年來國有商業區土地首度突破500萬元大關，

也被投資客視為開春房市新指標。

國產局北區辦事處昨天土地開標，吸引不少民眾投標，十筆土地

售出四筆，其中前兩筆最受矚目，都順利脫標。第一筆是信義路

二段上91坪土地，位在知名小籠包店鼎泰豐附近，底價3.16億元

，最後由李姓民眾等二人以4.56億元得標。

第二標的103坪永康街土地，吸引13封標單，是這幾個月投標最熱

烈的土地，由邱姓民眾等三人以近1.82億元得標，每坪單價175.94

萬元，超出底價54%。

台灣房屋不動產分析師邱太火宣表示，第一標除了臨永康商圈，

更重要是臨路面寬17米，未來至少可隔成三至四間店面，商業價

值極高。此地又納入都市更新範圍，還有都更容積獎勵，一坪可

蓋容積約10坪至12坪。另外，2012年通車的捷運信義線東門站，

距離該地約30公尺，因此出現天價搶標現象。

信義代銷協理呂信銓表示，信義路國有地每坪成交金額高達500萬

元，比第二順位的買家每坪多花100萬元，換算每坪容積單價將近

80萬元，比去年總統大選前下降一成，行情回到2007年的水準；

但仍較當年SARS時期高出一倍，顯示精華區土地因稀有性，在不

景氣中仍有極強的保值性。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，買下信義路國有地的

民眾，應該已整合好附近都市更新土地，才有把握以每坪500萬

元取得，該地可獲1.5倍高額的容積獎勵，開發後仍有不錯的投報

率。

永慶房屋協理黃增福表示，第二標位於永康街的住三土地，面積

103.46坪，也位在永康商圈，每坪土地單價175.94萬元。以使用分

區住三之容積225%計算，容積單價每坪78.18萬元，在目前房市空

頭氛圍下，能維持去年水準，還是相當不錯，預估未來房價每坪

要賣80萬元以上。

信義房屋企研室統計，2003年後的永康商圈土地標售狀況，土地

價格從2006年信義聯勤土地第一次標售後，永康商圈土地飆破每

坪150萬元，2008年大選後更突破每坪200萬元；但後來隨景氣轉

差，住宅區土地單價已逐漸回落至每坪180萬元。

房市景氣陷盤整，豪宅產品表現也走弱。根據房仲統計，今年台

北市豪宅市場成交量年增率僅8.3%，較過去幾年動輒逾五成的高

成長率，明顯趨緩。台北縣的交易量則較去年衰退逾兩成，是近

五年來首度負成長。

國際金融環境持續惡化、經濟衰退、市場信心不足，今年第四季

大台北地區豪宅產品價格，已較第一季的高點下滑一成多，成交

量較第一季更大幅下滑七成，進入「量縮價回」盤整期。

永慶豪宅事業部統計，今年台北市豪宅產品推案達1,396億元，平

均推案單價高達每坪80.9萬元。台北縣主要豪宅區域（新店、板

橋、中和、永和）的推案量也維持高檔、達519億元，平均推案單

價為每坪45.5萬元。

觀察今年豪宅市場價量走勢，上半年因選舉慶祝行情加持，成交

價量大幅攀高，在第一季達到最高點；下半年因國際金融環境惡

化，市場買氣也受挫。

統計顯示，台北市豪宅第四季的價格較第一季下修約13.5%，成交

量較第一季萎縮69.2%。台北縣豪宅第四季價格較第一季下跌15.5

%，成交量更減少76%。

永慶房屋首席房產顧問葉國華說，大台北區豪宅市場已進入打底

盤整階段，投資客全面退場，預估明年兩岸互動日漸密切下，台

商返鄉置產及本土自用型買方將成為市場主力。

《遠見雜誌》昨（3）日舉辦第六屆十大傑出服務業頒獎典禮，今

年各業態的第一名全部易主，包括：全家便利商店、王品集團等

，得獎企業長期投資提升服務品質，即使面對這波不景氣，業績

仍能逆勢成長。

遠見指出，今年十大傑出服務業整體評鑑的總平均分數是51.94分

，比去年52.26分退步0.32分。今年訪查的業態除了便利商店、房

屋仲介、連鎖餐飲、百貨公司、量販店及連鎖速食外，還將過去

測試過的商務飯店、金融銀行、電信服務列入調查，並首次增加

汽車保養業。

十大傑出服務業分別是：金融界的新光銀行、汽車保養的和泰汽

車、百貨公司的新光三越、連鎖餐飲的王品牛排、連鎖速食的麥

當勞、房屋仲介的永慶房屋、便利商店的全家、電信公司的遠傳

電信、商務飯店的漢來飯店、量販店的家樂福。

獲獎企業的共同特色是，不計成本長期投資以提升服務，業績更

在這一波不景氣中逆勢成長。例如，全家今年前三季營收成長

15%、稅後純益成長27%。高雄漢來飯店營收也較去年同期成長8%

、永慶也預估今年營業額比去年增加5%。

在餐飲業普遍業績下滑兩、三成情況下，王品集團今年前三季營

收仍成長9.3%，獲利率也未降低。王品集團董事長戴勝益說：「

餐飲業服務必須讓客人不會感覺到有壓力，讓服務能直達消費者

心坎裡。」

家樂福總經理杜博華說，用顧客的眼光到店裡觀察細節，思考如

何提供更便利、快樂購物環境，是全台1.2萬名員工的責任。 漢來

大飯店總經理林子寬更是高興，他說：「能夠擊敗國際飯店品牌

，是相當榮耀的事情。」

11月成屋交易統計昨（1）日出爐，全台主要都會區房價走至今

年新低，成交量也未見回溫，房市呈價跌量縮格局。其中以中南

部買氣最弱，台中市與高雄市的成交量萎縮約兩成。

信義房屋統計，11月全台整體交易量較10月減少1.62%，主要都會

區平均成交價為每坪22.7萬元、較10月下跌1.1萬元；全台平均住

宅成交總價為777萬元，是今年的新低。

分析各主要都會區，除台北市因中高總價產品交易略為回溫，平

均單價從10月的每坪35.63萬元升至35.87萬元，其他區域平均成交

單價都持續下修；其中以高雄市跌最多，從10月每坪9.76萬元跌至

7.84萬元、跌幅近兩成。

台南市則從每坪9.39萬元跌到8.03萬元，桃園縣也從10.58萬元跌

到9.1萬元，跌幅都超過一成。

永慶房屋統計，台中市與高雄市的成交量都萎縮兩成左右，受創

最深。永慶房屋總經理葉凌棋表示，目前房市最大困境是，民眾

對未來經濟發展信心不足，持續看跌房價。

葉凌棋說，央行統計，10月底各金融機構的定存金額較9月增加

4,944億元，顯示市場資金充裕，但民眾對經濟發展有疑慮、擔

心工作不保，不敢貿然購屋。儘管政府推出救房市的政策，但還

不如調降房價更直接有效。

信義房屋企研室主任蘇啟榮說，下半年房價累計修正幅度愈來愈

大，加上未來一、二年房地產明顯回升的機會不高，資金壓力較

大的屋主想趁年底前出售，已開始讓步，精華區有物件持續釋出

，平常惜售的產品，也逐漸流入仲介市場。

【記者黃啟菱／台北報導】房市景氣陷盤整，法拍市場卻愈來愈

熱絡。據統計，11月全台法拍屋數量突破萬件，較以往單月平均

約6,000件的水準大幅增加，更創下歷史新高。業者指出，這顯示

在房市、股市跌跌不休情況下，不少投資人被斷頭，導致法拍案

件激增。

山水資產管理統計，民國95年法拍屋總數量約6.4萬件、96年約

6.2萬件；但今年前11月已累計達8.3萬件。

台北市政府地政處昨（20）日公布10月買賣移轉戶數為4,370戶

，重回4,000戶大關，終結連續四個月成交量下滑的態勢，雖然和

今年最高峰時的5月相比仍減少四成，但與去年同期表現相當，

也較今年9月的3,928筆增加11.3%，市場底部逐漸成形。

永慶房屋研展部協理黃增福建議，全球景氣預估將在明年落底，

從北市買賣移轉件數來看，房市底部似乎開始成形，對自住型購

屋民眾來說，當前可說是最佳進場的時機點，建議民眾可多進場

看屋、多出價多比價。

累計今年1月至10月，台北市買賣移轉件數為5萬5,518筆，較去年

同期的5萬3,250件，小幅增加4.2%。

黃增福說，今年上半年受「馬上好」行情影響，北市買賣移轉件

數衝上3萬7,051件，較去年同期的3萬3,970件大增9%；下半年則

受到整體經濟危機波及，成交量可能較去年同期萎縮一成。

黃增福預估，今年北市買賣交易量將維持去年水準，約為6.3萬件

，但明年在全球經濟衰退陰霾籠罩下，可能會跌破5萬件，大約

落在4.7萬至4.9萬件之間。

信義房屋企研室主任蘇啟榮則說，近來房價持續下修，以信義房

屋的成交資料為例，北市10月平均成交價為每坪35.6萬元，回到

去年7月時的水準，與今年最高點時的4月相較，每坪更減少約4萬

元。其中，北市行政區中，有半數區域房價降幅已達一成，吸引

部份買方擇優趁勢進場。

若以行政區來分析，中正區成長最多，10月交易量有585筆，較

上月172筆暴量增加240%。黃增福說，中正區去年每月平均成交

383筆，今年1月至8月每月平均成交量為378筆，而9月僅成交172

筆，明顯偏低，才會導致本月成交量暴增。

而士林區因有眾多中古公寓及大樓成交，成交量也大幅成長48.1%

；北投區則最慘，黃增福說，由於區域內新推建案銷售不甚理想

，再加上淡水地區低價住宅搶攻、客源遭稀釋，北投區成交量較

上月大減33.8%。

房市交易動能弱，近來已逐漸探底。住展雜誌昨（5）日發布10月

房市風向球，總體分數僅有28分，較9月的33分下挫5分，出現

SARS以來的新低；燈號更首度出現象徵谷底衰退的「藍燈」。

不過，房地產業者認為，目前房市探底態勢明顯，在價格持續下

修情況下，買盤可望陸續進駐。加上大陸海協會會長陳雲林來台

，陸資話題再起，預期明年第二季以後，房市景氣在應可開始回

溫。

根據內政部統計，今年第三季全台建物買賣移轉件數僅有8.9萬餘

件，季交易量創近五年新低，較去年同期衰退12.8%，更較前一季

衰退26.3%，全台各大都會區同步呈現量縮市況。台北市、新竹市

、台中市、高雄市等四個都會區，較上季分別衰退31.7%、38.1%

、34.8%及31.2%，均逾三成。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，近來民眾購屋信心明顯不足，

在房價下跌預期心理下，投資需求大為減緩，首購及換屋需求買

方也呈現觀望，導致房市買盤大幅萎縮。

由於缺乏經濟力道支撐，未來房價仍有下修空間，廖本勝說，永

慶房仲網調查，多數民眾認為，房價再下跌一至兩成，才有意進

場購屋。

住展雜誌研發長倪子仁說，受金融風暴影響，建商與購屋者信心

面臨嚴重衝擊，建商推案量減少、廣告量萎縮，各主要工地的來

客組數與成交組數，持續維持在低檔，使10月的住展風向球分數

，出現SARS以來新低分，燈號更是首度出現碰觸到「藍燈」。

倪子仁表示，從報廣批數來看，10月各大報的廣告量體不到2.1萬

批，是今年新低量，較今年高峰期4月減少一半以上。

各工地的新客戶與回籠客也明顯減少，倪子仁說，大型指標工地

在5月中旬時，一周約有100至120組來客；但10月每周只有30組

，自然影響成交熱況。

國內房市交易量連續半年下跌，近來由於遞延買氣加持，開始出

現止跌現象。信義房屋昨（3）日發布10月成屋交易統計，10月全

台平均房價較9月下跌0.96%，平均成交單價每坪23.81萬元；成屋

交易量較9月大增兩成，雖仍較去年同期減少一成五，但已稍見回

穩。

永慶房屋統計顯示，10月份大台北地區成交單價為每坪23.4萬元

，較9月下滑2.5%，成交量則月增率5%。其中台北市單價為每坪

29.5萬元、下滑1%；台北縣成交價為每坪16萬元、下跌5.3%。整

體而言，呈現「價跌量增」格局。

信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，10月房市交易量止跌，主因9月

颱風假期過多、買氣遞延效應發酵，加上賣方持續降價，政府優

惠房貸也稍為提高買方的購屋意願。

蘇啟榮強調，三大因素中，賣方降價是重要關鍵。他說，價格修

正讓買方有意願進場，交易量不再萎縮，雖然無法改變房價下修

趨勢，但卻是房市不至持續大幅修正的重要指標。

房市買氣急凍，土地標售狀況也冷清不少。台灣銀行昨（29）日

標售14筆精華區土地，吸引11封有效標單，最後標出七筆、標脫

率僅五成。其中位於北市杭州南路巷內土地，面積近200坪、底價

3.56億元，只有一位吳姓民眾投標，以4.09億元標脫，是底價的

1.15倍，換算下來每坪約205.3萬元。

此次標售的土地有六筆為北市中正區精華地，但標售情況卻很冷

，投標人不願大幅加價，甚至有民眾以底價得標。以公司名義投

標的僅有三寶建設、皇朝資產管理公司與兆益興業公司。

信義房屋不動產鑑定協理邱千惠分析，近期土地市場價格已修正

約一成，但多數建商還是寧願多留現金。永慶房屋代銷事業處協

理王財旺說，受到金融海嘯影響，建商寧可抱現金，也不太願意

花錢養地。

王財旺指出，昨日最受矚目的標脫土地是杭州南路一段77巷、近

200坪的住三土地。由於交通便捷生活機能佳，整體居住品質高，

加上處於都市更新單元範圍內，未來可能會循都市更新途徑開發

。

住展雜誌表示，目前大台北地區大塊面積土地中，有四塊土地業

主降價求售意圖明顯，降價幅度甚可拉到二至四成。

其中一塊信義計畫區內的1,200坪特定商業用地，正以每坪250萬

元價格求售，住展雜誌研發長倪子仁透露，已有許多大型建商參

與評估。

國片「海角七號」紅透半邊天，房仲業也掀起「海角廣告戰」。

台灣房屋高價請來片中女主角田中千繪（友子）擔任網路代言人

；永慶房屋則請林宗仁（茂伯）及馬念先（馬拉桑）合拍廣告，

由廣告界才子范可欽掌鏡，預計在11月中旬開始強打。

房市買氣急凍，房仲業者卻逆勢加碼、企圖搭上電影「海角七號

」熱潮，創造話題行銷。台灣房屋總經理彭培業透露，田中千繪

曾委託台灣房屋代尋租屋，因「海角七號」聲名大噪後，有意在

台灣置產，已由台灣房屋代尋優質好屋。

有了這層淵源，台灣房屋順勢邀請田中千繪擔任網路代言人，今

（30）日將公布合作模式。

永慶房屋則是請來「茂伯」和「馬拉桑」同台飆戲、再續前緣，

這也是兩人首度同台為廣告代言。

據了解，這支廣告邀請廣告界才子范可欽掌鏡，將在31日開拍，

拍片現場選在茂伯的練琴房、台北縣板橋的「潮和社」。11月中

旬之後，永慶就開始強打廣告。

房市買盤急凍、景氣陷盤整，但房仲業者仍持續展店腳步。據統

計，今年5月至8月，全國建物買賣移轉件數大幅縮減三成五，全

國不動產經紀業家數卻成長5.1%。業界認為，在粥多僧少情況下

，今年底恐怕會出現一波「房仲關店潮」。

內政部統計，8月全國建物買賣移轉件數為2萬6,527件，較5月的4

萬839件，明顯減少1萬4,312件，萎縮高達35%。

不動產經紀業家數卻持續增加，今年5月為3,861家，8月已成長至

4,057家，成長5.1%，且家數持續增加，目前已到4,139家。

部分品牌前幾年獲利甚豐，對後市過度樂觀，因此仍持續快速拓

點。永慶房屋研展部協理黃增福說，觀察全國建物買賣移轉件數

，「房市大餅」正急速萎縮，今年前八月平均月成交件數為3萬

4,048件，略低於去年月平均成交件數3萬4,550件。

黃增福分析，新政府上台時，民眾樂觀預期股市將攻上萬點，激

勵房市交易量攻堅動能，5月買賣移轉件數達4萬0,839件，打破去

年月均線水準。但在國際經濟情勢不佳、股市急轉直下，又受國

際金融海嘯打擊金字塔頂端族群資產大幅縮水，房市成交動能急

凍，造成8月單月僅成交2萬6,527件。

永慶房屋統計，5至10月間，台北縣及台中市不動產經紀業家數成

長最多，分別成長10%及8.2%。以各主要縣市建物買賣移轉登記

筆數來觀察，減少幅度最多是高雄市、台北市、台中市，減幅分

別為45.9%、42.7%及41.4%。

不動產市場前景不明，大型行庫及建商表示，部分地段好的推案

，比較容易向銀行取得融資，所受衝擊相對小。不動產業者建議

，政府應協調銀行提高房貸成數，以刺激房地產市場景氣。

土銀副總楊照表示，土銀目前對建商的貸放原則，主要是單一客

戶總額限制、地區別和建案個別限制。

地區別是指房地產景氣較好、較抗跌的區域才承作，不一定以都

會區和非都會區為主，主要看市場供需情況，如大台北郊區有些

地點供給量太高，即使離都會區不遠，也會因為需求不振影響銷

售。

建案別則是指地點，有些適合蓋透天厝，有些適合蓋大廈社區，

如果在適合蓋透天厝的地區蓋了大廈，銀行評估銷售狀況可能欠

佳，就會拒絕貸放。

合庫銀副總周叔璋指出，對於都會區的建商授信還不致於調整，

如果是非都會區的小型建商，蓋得又是上百間或數十間連棟的透

天厝，銀行就不太願意貸放，除非只蓋個十來間，銷售較不會有

問題，銀行評估風險較小，才會貸放。

至於單一客戶總額限制，行庫目前是視建商規模大小而定，對每

一家的放款總額約控制在二、三十億元到五、六十億元。

工商建設研究會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰則指出，國內銀

行自去年以來即對建商及購屋民眾調降貸款成數，嚴重影響民眾

實質購屋能力，工商建研會認為有必要由政府出面，鼓勵銀行放

寬不動產貸款成數。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，近來中央銀行頻頻降息、政府

也釋出優惠房貸，但其實利率降低對購屋者來說只是「小小的利

多」，目前購屋者面臨的主要問題，其實是銀行放款成數過於保

守。

9月成屋市場交易統計昨（1）日出爐，在天災人禍雙殺下、買氣

重挫。房仲業者統計，9月份大台北地區與台中地區都呈現價跌量

縮格局，平均價跌一成、量縮兩成；但高雄地區因高捷橘線開通

等利多加持，維持平盤。

永慶房仲集團統計資料顯示，9月大台北地區住宅產品平均每坪價

格為24萬元、較8月下滑一成、成交件數也萎縮兩成。台中市住宅

平均成交坪價為8.1萬元、較8月下跌7%、成交量萎縮達兩成。高

雄地區表現平平，成交均價維持在每坪9萬元，成交量也持平。

至於交易產品結構，也有明顯改變。信義房屋表示，以台北縣為

例，住宅物件成交比重較8月增加；商用的店面、辦公室成交比重

則都明顯下滑，顯然撐住市場的是自住客，投資客多在觀望或退

場。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，國際金融風暴愈來愈嚴重，整體經

濟情勢不佳，連帶衝擊購屋信心。加上9月有三個颱風接連登陸，

大風大雨也削弱購屋者的看屋意願。

住商不動產董事總經理陳錫琮指出，市場已出現不少承受不了利

息壓力、或資金周轉不靈而降價求售的賣方，例如都會中心區在

開價上，已經鬆動5%至10%；都會周邊或餘屋壓力大的區域，開

價更下降一成，自住客應可逢低進場。

房市買氣急凍，也影響建商推案意願。住展雜誌昨天發布調查報

告，2009年全台推案量預估僅9,400億元，較今年的1.1兆元下滑

14.5%，這是近三年來的新低點，也是這波房市多頭以來，推案量

首度下滑。

住展雜誌研發長倪子仁說，今年全台推案量已從1.4兆元下修到

1.1兆元，明年還會更慘。明年北台灣推案量約8,100億元，較今年

的9,000億元減少約一成，台中都會也量減少1,000億元，高雄都會

則僅剩下約300億元推案量。

中央銀行昨（25）日宣布降息半碼（0.125個百分點），房仲業者

表示，降息雖能稍稍減輕購屋者的房貸壓力，但因目前金融機構

對房貸放款的態度仍保守、外在經濟情勢也不佳，民眾實質購屋

能力並未提升，降息無助提升房市買氣。

房仲業者換算，未來民眾每月每百萬的購屋貸款利息支出，將可

減少104元，若以500萬元的購屋貸款來看，每月約可省下520元

，雖可稍稍減緩民眾的房貸壓力，但房仲業者多認為，降息對房

市景氣不會有太大的幫助。

永慶房仲集團總經理廖本勝就說，利率降低對購屋者來說，是個

「小小的利多」，目前購屋者面臨的問題包括房價太高、銀行放

款成數過於保守等；廖本勝認為，比起降低利率，放寬放款成數

還更能刺激房市買氣，目前實在有太多因貸款額度不足而放棄買

房的購屋者。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，央行降息半碼，對房

市影響有限，大環境不佳、通膨壓力大，房價又持續高檔盤旋，

民眾在短期之內很難重燃購屋意願。