永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

中央銀行昨（25）日宣布降息半碼（0.125個百分點），房仲業者

表示，降息雖能稍稍減輕購屋者的房貸壓力，但因目前金融機構

對房貸放款的態度仍保守、外在經濟情勢也不佳，民眾實質購屋

能力並未提升，降息無助提升房市買氣。

房仲業者換算，未來民眾每月每百萬的購屋貸款利息支出，將可

減少104元，若以500萬元的購屋貸款來看，每月約可省下520元，

雖可稍稍減緩民眾的房貸壓力，但房仲業者多認為，降息對房市

景氣不會有太大的幫助。

永慶房仲集團總經理廖本勝就說，利率降低對購屋者來說，是個

「小小的利多」，目前購屋者面臨的問題包括房價太高、銀行放

款成數過於保守等；廖本勝認為，比起降低利率，放寬放款成數

還更能刺激房市買氣，目前實在有太多因貸款額度不足而放棄買

房的購屋者。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，央行降息半碼，對房

市影響有限，大環境不佳、通膨壓力大，房價又持續高檔盤旋，

民眾在短期之內很難重燃購屋意願。

房市買氣低迷，豪宅產品也開始走弱。房仲業者統計，第三季台

北市豪宅產品的日平均交易量，較第二季減少三成五；台北縣成

交量更衰退四成七、價格下跌近一成，呈價跌量縮格局。

今年928檔期有不少豪宅個案延後推案，或採取「進場不公開」的

低調策略。房仲業者預期，第四季豪宅價格恐持續向下修正，甚

至可能出現投資客拋售潮。

永慶房仲集團豪宅事業部統計，第三季台北市總價在3,000萬元以

上的豪宅，日平均交易量較上季衰退35.4%，這是連續兩季衰退，

成交單價也較上季下修2.3%。台北縣總價2,000萬元以上豪宅產品

，日平均交易量萎縮47.1%、成交單價下修9%。

永慶首席房產顧問葉國華指出，近期房市受國際金融風暴、台股

大跌、民間消費力減弱及三通效益不如預期等利空衝擊，表現疲

軟，連帶影響豪宅市場買氣。

過去兩年預售豪宅推案量極大、供給量大增，但目前價格修正幅

度仍不足，葉國華預期，豪宅價格將面臨一波明顯修正。

葉國華表示，國際經濟情勢不穩，多家知名金融機構傳出破產財

務危機，不少富裕人士損失慘重，市場對未來看法轉趨悲觀，目

前國際主要城市上海、香港及日本、美國等地，高總價住宅價格

均已下修。

他建議，預期第四季豪宅價格向下修正速度加快，賣方應儘快逢

高獲利了結，增加資金調度靈活性。因金融風暴受傷的高資產富

裕人士及自用型買方，可待價跌後，挑選優質物件，較具保值功

能。

創市際市場研究顧問（ARO）昨（15 ）日公布，「台灣地區不動

產與房仲網站到達率」最新調查，結果顯示國內房屋類網站的到

達率排名已重新洗牌，其中，591租屋網異軍突起，網站到達率位

居所有房屋類網站之冠。

根據創市陽的線上資料庫觀察，今年1至7月「不動產與房仲類網

站」的流量，591租屋網由於在電視媒體與入口網站強力播放租屋

廣告，知名度已逐漸打開，到達率在7月已達5.53%，創下該網站

到達率新高記錄。

反觀，長期位居房屋類網站到達率首位的永慶房仲網，造訪人數

明顯下滑；尤其7月份網站到達率更是驟降，使得信義房屋網站

到達率（4.11%）首次高於永慶房屋（3.72%）。

另外，奇集集房屋網在今年年中所舉辦的「奇集集上房子最多、

那你什麼最多？」活動，也創下到達率6.29%的新高記錄。

近日房仲網站紛紛與入口網站結盟，藉由入口網站資訊匯集的優

勢，推出房屋搜尋服務，PChome網路家庭與太平洋房屋、信義房

屋、住商不動產、21世紀不動產及中信房屋等五家房仲業者合作

成立樂屋網。

Yahoo!奇摩房地產合作夥伴，則包括了永慶、信義、太平洋、中

信、東森及北區房屋（已更名為台灣房屋）等六大房仲業者。

這些策略聯盟現象顯示，在國內的房仲市場中，房仲業者不但利

用自家網站提供售屋資訊，更已知透過同業合作、異業結盟，企

圖將市場版圖延伸。

事實上，近年來許多的租屋網相繼成立，房仲業者不再只是擔任

房屋仲介的角色，紛紛推出租屋媒合服務，或與人力銀行、入口

網站合作。

創市際執行長江義宇表示：「因應租屋與售屋不同的消費者需求

，房仲網站市場區隔逐漸明顯，同時部分房仲業者不再只是單打

獨鬥，更透過網站結盟，擴大房仲網站的知名度與經濟效益。」

未來創市際也將進入中國大陸，發展網路市場行銷研究服務，屆

時日本、台灣及中國大陸的行銷及專業人士可以透過調查數據，

了解市場的消費者特性，使網路無國界的優勢，實際應用於行銷

調查研究。

永慶房仲集團昨（11）日宣布加碼逾5,000萬元，除成立首席顧問

團隊，並於台北市仁愛圓環打造300坪的貴賓服務中心，訴求提供

跨產品、全方位的房地產顧問式仲介，以抓住頂級客。

另外，永慶的招牌黃制服也將走入歷史，11月起推出深灰色的新

款制服。永慶房仲集團董事長孫慶餘表示，M型社會來臨，房地

產市場中高總價產品的供給與需求擴大，根據永慶房屋的成交資

料，高總價產品總銷金額五年內成長九倍，跨區、跨產品的購置

需求更是倍增。

永慶打造的貴賓服務中心，景觀視野佳、內部設計很有質感，裝

潢就斥資1,200萬元，每年租金也超過千萬元；內部還設有兒童遊

樂區、咖啡輕食bar等。孫慶餘表示，永慶接的跨國案件愈來愈多

，因此也在貴賓服務中心裝置視訊簽約設備。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，貴賓服務中心今年就可反映在營

收，預估可刺激永慶高總價物件增加五成交易量，每年多成交六

、七十戶，一年至少可增加1億元。

房市溫度降低，但台北市精華區土地仍然熱絡，尤其是信義計畫

區7月土地交易總額仍將近132億元。10月中旬財政部國產局將標

售的A10基地，市場預期，底價37.28億元應該可以順利脫標。

信義計畫區另一件話題不斷的亞太會館標售案，亞太會館董事長

特助唐雅君昨天表示，最快年底可能會再舉辦標售，但仍堅持5月

分令人咋舌的199億元的超高底價。她說，亞太會館持續尋找「願

意、有能力蓋出超級豪宅」的買主；即使順利賣出，亞太會館仍

會持續經營到2010年。

房地產業者指出，信義計畫區7月雖然只有兩筆土地交易，但是金

額都相當龐大，分別是遠雄人壽以129億元買下A1土地和建物，

與幸福人壽以33.89億元買進台北101對面的花旗銀行土地。

信義房屋商仲部執行協理林彥宏表示，信義計畫區土地目前是「

賣一塊、少一塊」，只要在信義計畫區內，每塊空地都是碩果僅

存，尤其A1基地以高達每坪697.55萬元出售，加深大家對信義計

畫區土地行情的期待。

林彥宏也指出，目前信義計畫區正在興建或未來預定開發的土地

，將在明年開始陸續完工，未來3到5年將是信義計畫區第二批大

規模的完工潮，配合捷運信義線開通，預料未來10年將是信義計

畫區第二次成長期。

除了信義區，台北市都發局昨天標售2筆土地，位在忠孝東路三

段248巷內的70.79坪土地，由賴姓民眾以1.47億元得標，土地單

價每坪207.11萬元，容積單價為每坪92.05萬元。

永慶房屋代銷部協理王財旺指出，聯勤信義南北基地，成交單價

創下住宅區新高，不過由於景氣反轉，建商手中土地庫存都不少

，利息也相對吃重，對於大面積土地採保留態度。

反而是100坪左右、甚至不到100坪的小面積土地，較受市場青睞

。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成，

老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不管

多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格逼近

每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成

，老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不

管多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格

逼近每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以

下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

次貸風暴持續延燒，加上近來股市大跌、物價高檔，民眾消費信

心低落，房市不確定因素提高；種種訊息空襲下，不僅預售市場

交易清淡，中古屋市場交易價量也不斷下滑。對此，房地產專家

表示，如今投資型買方退出市場，整體市場議價空間拉大，買點

已經浮現，有意購屋的民眾不妨掌握時機進場。

據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場，在3月交易爆量後，

4月至7月份交易量，逐月下滑，以7月交易量來看，較3月高點足

足掉了六成，平均成交單價，也較3月高點下滑一成五。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，3月總統選後，新政府為實現選

舉承諾，不斷釋出三通利多政策，但因國際原物料與石油價格持

續高檔，國內多項民生物資陸續調漲，加上賣方開高價、股市大

跌等多項利空因素襲擊，整體經濟氛圍相當低迷，不僅影響整體

民眾消費信心，更影響民眾的購屋信心，導致房市成交價量不斷

下滑。

黃增福表示，目前央行運用升息抑制通膨，加上總統選後房價拉

高，短期投機房市獲利空間大幅縮小，投資型買方轉趨保守、甚

至退出市場，已使市場漸漸回歸理性。

以大台北地區來看，6月開始，因市場持續交易量縮，賣方對於價

格已不再堅持，議價空間加大，目前房市漸漸跳脫「賣方開價」

期，開始進入「買方出價」的時代；黃增福建議，建議有意購屋

的民眾，可掌握「危機入市」的好買點。

黃增福說，雖然危機入市為投資的基本概念，但由於整體經濟前

景多空未明，買房時仍應掌握五大原則，包括「選擇優良地段」

、「避開供給量過大區域」、「選擇重大建設與即將完工的捷運

路線周邊」、「選擇優質建商及仲介」及「善用價金履約保障」

。

黃增幅指出，市中心優良地段產品平時釋出量少，價格最抗跌，

在景氣反轉向上時最具爆發潛力；其次，供給量與推案量過大的

區域，這些地區因供給量過大，房價上漲不易，當市場轉空時，

房價下跌將更為迅速，不具保值力。

再者，有重大建設規劃，或即將通車捷運概念加持的地區，因建

設完成後發展可期，未來增值潛力濃厚；而優良建商及仲介品牌

，除可確保建物施工品質與具有完善購屋服務外，更可避免建商

資金週轉不靈或是仲介經營不善，導致交易風險；最後，善用購

屋價金履約保障，更可確保購屋交易安全。

信義房屋最新資料顯示，雖然第二季台北市預售屋的平均房價是

近3年來首度下修，但外圍的台北縣預售案房價第二季仍站上新高

價，達每坪27.1萬元。

根據房仲業者調查，台北縣第二季平均預售房價持續攀高，比第

一季再上漲了0.7%，顯示台北市移民風潮效應持續在台北縣發酵

，越來越多人選擇在相較於台北市購屋壓力較低的台北縣買房子

。台北縣是第二季全台少數預售房價仍上揚的地區。

雖然總統大選以後，房市景氣趨緩，但台北縣升格直轄市的利多

，讓台北縣一線二線市鎮都陸續有價格創新高的預售屋建案推出

，連帶拉抬整體行情，兩年來台北縣預售案價格已經漲三成。

面對台北市房價高不可攀，北縣推案價格又創新高，讓不少想要

購屋的民眾，更覺得一輩子也買不起房子。但信義房屋不動產研

究室主任蘇啟榮表示，一般民眾不用太擔心，以房價推升最快速

的台北市來看，高總價住宅產品，單價走升力道較強勁；至於中

價位以下的房價漲幅，就相對顯得平緩。

根據信義房屋成交資料顯示，成交總價前20%的高價產品，今年

第二季均價為3,363萬元，比兩年前同期足足增加了1,270萬元，漲

幅超過六成以上；但最能代表中產階級購屋客層的中價位住宅，

兩年來漲幅只有32%。

如果從單價來看，高總價住宅今年第二季平均單價為56.24萬元，

比兩年前同期的37.9萬元上漲49%；但同樣期間內，中總價住宅上

漲了31%，而低總價住宅漲幅則只有19%。

蘇啟榮強調，中價位以下住宅房價，必須依靠中產階級購屋族群

的薪資所得支撐，大環境經濟如果持續不佳、無力購屋，房價勢

必得調整，不會無止盡飆高。

財政部國有財產局北區辦事處明天標售一批台北縣市國有土地，

其中一塊位於北市松山區健康路、塔悠路的住宅區土地，面積廣

達2,135坪，每坪底價107萬餘元，是今年標售面積最大的國有地

，合計底價將近23億元，受到業界關注。

台北市松山區健康路411號、塔悠路174巷33號附近的住宅區土地

，目前已被台北市政府列入都市更新範圍，由於這塊地占地達一

整塊街廓，相當適合大面積開發。

房地產業者指出，松山區都更雖然不是台北市熱度最高的，但有

松山機場作為門戶，還有復興北路和敦化北路商業區延伸，都市

更新價值高，包括興富發、麗寶、國美、博元等建設公司，都有

意加入松山區都更行列。

房地產業者指出，這塊地位在塔悠路和健康路口，雖然基地並不

方整，位置較邊陲、靠近河堤，但屬於「住三」土地，加起來總

面積達2,135坪，又位於同一街廓裡，在台北市一地難求的情況下

，對建商具有開發價值。

業者指出，台北市松山區大部分都市更新案集中南京東路五段沿

線，唯一和明天將開標的地塊屬同一區域的就是國美建設都更案

；但兩塊基地相差至少兩個街廓，無法整合，且業者評估，國美

現有的寶清街都更案面積已經將近1,250坪，地段條件都比將開標

的這塊地好。

永慶房屋代銷部協理王財旺評估，塔悠街這塊國有地未來銷坪可

能超過2萬坪，可規劃成約200戶的百坪豪宅，或是景觀住宅，案

量可望逾百億元，開發需要一定的實力，也具有一定的風險。

他評估，這塊地底價每坪約107萬元，但預計脫標到應該要每坪

200萬元，需要超過40億元的資金，扣掉貸款，要買這塊地得握有

至少8億元，但目前不少建商手上土地庫存都不少，相形之下，口

袋深的壽險業者最有可能拿下這塊地。

另一塊國產局要賣的北市大面積土地位在中正區南海路93巷4弄2

號附近，是面積321坪的住宅用地，同樣列入都市更新範圍，每坪

底價71萬餘元，總底價2.29億餘元。

官員強調，國產局近來經常標售都市更新範圍國有地，都更是政

府的重大政策之一，國產局是配合都更條例釋出土地。

國產局相關官員表示，這塊大面積國有地產權相對單純，有超過

一半的產權是公有，其間只夾雜一小部分私有土地，得標人整合

起來比較容易。比較麻煩之處在於地上物的處理，因為上面有一

些違章建築，部分違建還有人居住，由於國產局是採現況標售，

因此得標人必須親自處理這些違建。

次貸風暴持續延燒，加上近來股市大跌、物價高檔，民眾消費信

心低落，房市不確定因素提高；種種訊息空襲下，不僅預售市場

交易清淡，中古屋市場交易價量也不斷下滑。對此，房地產專家

表示，如今投資型買方退出市場，整體市場議價空間拉大，買點

已經浮現，有意購屋的民眾不妨掌握時機進場。

據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場，在3月交易爆量後，

4月至7月份交易量，逐月下滑，以7月交易量來看，較3月高點足

足掉了六成，平均成交單價，也較3月高點下滑一成五。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，3月總統選後，新政府為實現選

舉承諾，不斷釋出三通利多政策，但因國際原物料與石油價格持

續高檔，國內多項民生物資陸續調漲，加上賣方開高價、股市大

跌等多項利空因素襲擊，整體經濟氛圍相當低迷，不僅影響整體

民眾消費信心，更影響民眾的購屋信心，導致房市成交價量不斷

下滑。

黃增福表示，目前央行運用升息抑制通膨，加上總統選後房價拉

高，短期投機房市獲利空間大幅縮小，投資型買方轉趨保守、甚

至退出市場，已使市場漸漸回歸理性。

以大台北地區來看，6月開始，因市場持續交易量縮，賣方對於價

格已不再堅持，議價空間加大，目前房市漸漸跳脫「賣方開價」

期，開始進入「買方出價」的時代；黃增福建議，建議有意購屋

的民眾，可掌握「危機入市」的好買點。

黃增福說，雖然危機入市為投資的基本概念，但由於整體經濟前

景多空未明，買房時仍應掌握五大原則，包括「選擇優良地段」

、「避開供給量過大區域」、「選擇重大建設與即將完工的捷運

路線周邊」、「選擇優質建商及仲介」及「善用價金履約保障」。

黃增幅指出，市中心優良地段產品平時釋出量少，價格最抗跌，

在景氣反轉向上時最具爆發潛力；其次，供給量與推案量過大的

區域，這些地區因供給量過大，房價上漲不易，當市場轉空時，

房價下跌將更為迅速，不具保值力。

再者，有重大建設規劃，或即將通車捷運概念加持的地區，因建

設完成後發展可期，未來增值潛力濃厚；而優良建商及仲介品牌

，除可確保建物施工品質與具有完善購屋服務外，更可避免建商

資金週轉不靈或是仲介經營不善，導致交易風險；最後，善用購

屋價金履約保障，更可確保購屋交易安全。

大台北地區中古成屋交易量從4月開始一路溜滑向下，7月交易量

只有3月的四成，每坪平均成交單價下跌4.8萬元，認為房價會再

往下走，不少人打算購屋的人，先租房子靜觀其變。

根據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場在3月交易爆量後，

4月開始交易量往下，交易量能持續萎縮，大台北地區住宅產品平

均成交單價，每坪31.5萬元高點堅守到5月後也開始下滑，到了7

月單價跌回26.7萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，每坪跌4.8萬元乍看之下幅度很

嚇人，但現在房價只是在整理，回到今年2、3月這一波房價飆漲

前的基本盤。

根據住商不動產成交資料顯示，5、6月成交量跌幅都在一成五到

兩成間，但到了7月成交量下滑幅度縮小到9%，住商不動產研究

室主任徐佳馨指出，數字顯示量跌已經觸底，雖然不見得馬上回

溫，但至少不會再往下走。

房市買氣不振，過去市況熱絡時，隨處可看到房仲業務員站在街

頭的身影，現在街上幾乎看不到，甚至有人用「失去求生意志」

形容現在業者心情。

房市氣氛翻轉，也開始有消費者轉買為租，等待房價下一波調整

再撿便宜。租屋仲介利潤低，市況好時仲介業者比較沒意願接租

屋案件，但現在能接儘量接。

東森房屋業務支援部副總黃淑苓認為，消費者希望自己買到的房

價在相對低點，當經濟不景氣，房價還有可能盤整下滑時，為了

自己荷包著想，就有可能暫時以租屋來「度小月」。

台灣房屋副總經理謝萬雄表示，這一陣子租屋需求詢問度的確有

提高，比去年同期大約多了兩成左右，有些租屋者其實不是買不

起房子，但依舊選擇先租不買，想先把子彈留下來，等房價下來

時再出手。

逐捷運而居已經成為現代人購屋的新趨勢，永慶房屋今天公佈調

查結果指出，各捷運沿線區域中，內湖房價高漲近2成，而頗受外

界看好的新莊，卻出現下滑2.37%，永慶房屋總經理葉凌棋表示，

由於新莊線通車至今仍是未定數，而副都心的開發也在停工階段

，導致房市暫時處在相對低點。

捷運明年通車 內湖漲幅最多

葉凌棋分析，內湖線的前半段，像是大直站以及劍南路站，

主要是用以聯繫大直豪宅區及美麗華商圈的交通，至於後半段的

西湖、港墘等站，則因為鄰近內湖科學園區，該區多半是企業總

部或高科技產業，也因此企業總部或是高科技產業員工，對於房

價負擔能力較大，也使得房價支撐力較高。

隨著捷運的便利性日益增加，大眾運輸系統對於區域內的房

價也開始扮演著關鍵角色，雖然目前整體房市進入下修盤整的階

段，但是內湖捷運沿線仍有1成8的漲幅，成為大台北地區最抗跌

保值的區域。

副都心停工 新莊跌價2.37％

根據永慶房屋調查顯示，目前正在興建中的捷運線週邊房市

，都有一定程度的漲幅，可見鄰近重大建設是房市抗跌的護身符

。不過新莊副都心重劃區，卻因為開發受各種因素影響，導致完

工日期嚴重落後，也使得新莊沿線房市不漲反跌，下滑了2.37%。

葉凌棋分析，新莊線受到樂生療養院遷移的影響，全線通車

始終遙遙無期，再加上新莊副都心的開發目前也處於停工階段，

導致全線周邊房市雖然前景看好，但由於利多無法準時兌現，而

造成房價下跌。不過葉凌棋仍對新莊相當有信心，「在各大交通

建設陸續完工後，如環狀線及機場捷運線、新店八里快速道路等

，新莊未來仍相當有潛力。」

傳統不購屋的鬼月到，但預售案推案量並未減少，推案量創4年來

新高，總金額達1,216億元，甚至有38個案子超過10億元。

月月是鬼月 業者怨

過去幾年，房地產行情好時，業者及一般民眾其實不怎麼分何時

是鬼月、何時不是鬼月，但是，這幾個月的買氣低迷，有房仲業

者哀怨的說：「根本每個月都是鬼月，一直度小月。」

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測，整體大環境不

佳情況下，今年恐怕是近5年來鬼月房市，表現最差一年。

景氣股市差 難賣厝

主因是房價高檔盤旋、國內經濟及股市行情不佳、美國房市風暴

也還沒結束，在一般民眾所得沒增加情況下，房價所得比已經嚴

重失衡，即使有能力買房子的民眾，也會擔心買在最高點，再加

上建築業者本身預售推案並沒有踩煞車，市場供給量還是大。

房市已連續3個月買氣不振，再加上碰到傳統鬼月，業者更是苦不

堪言，但想購屋的民眾，多少還是可以靠著現在氣氛和鬼月傳統

淡季，試著爭取更大的議價空間。

買賣方硬撐 諜對諜

住商不動產研究室主任徐佳馨說，目前市場的氣氛是，買賣雙方

都在試水溫，屋主不願鬆口苦撐高價，而買屋的人對鬼月殺價格

外期待，要求房仲幫忙砍多一點價格，市場上有部分屋主因為資

金壓力紛紛選擇出場，有可能壓低價拋售手上的房屋，想要購屋

的消費者可以利用這段時間多比較，買到心儀的好房子。

房仲業者建議，可以趁這段時間拉大議價空間3%到5%，如果過去

議價空間是一成，現在可以把空間放大到13%到15%，依此類推，

更有業者認為，或許從殺價兩成開始談都很有機會。

搶進等增值 要看準

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，通常市區內精華區的房價就算

因為屋主急售，跌下來後，很快就會反轉上去，如果能遇到這類

屋主急需資金的物件，鬼月不失為趁機下手的好時機。

中信房屋副總經理劉天仁指出，台北市內只要房價每坪35萬元以

下的房子，都可以買起來等增值。

雖然有機會撿便宜，但中信房屋行銷企畫部經理江龍名還是要提

醒，想買房子的人不要為了房價超「俗」，就衝動購買，還是要

先向左鄰右舍打聽周邊環境或著屋主情況，才不會買到有瑕疵的

房子，甚至是凶宅。

房市買氣不振，房仲業者苦哈哈，不少房屋仲介業者開始擔心，

如果房市持續低迷，半年後可能不少店頭瀕臨關門危機。

房仲業者透露，台北縣有房仲店頭7月全月只成交了一戶，總金

額不到1,000萬元；甚至有店頭已經兩、三個月沒有成交案件。

台北市房房仲公會理事長李同榮表示，今年第三季房市情況應該

不會好轉，明年第一季是關鍵，如果市場買氣依舊沒有起色，未

來會有很多房仲店頭撐不下去。

第四季向來是不動產傳統旺季，業者透露，不少房仲店頭都在等

過年這一波，如果沒有等到，明年可能會出現一波房仲倒閉潮。

雖然今年上半年八大房仲的總店數創新高，達2,051家；但今年以

來展店速度明顯減緩，半年只開了175家店，相較於去年底的

1,987家店，只成長了3.2%。

以新增店數來看，去年上半年新開了251家店，到了去年下半年新

增店數減少到204店，今年上半年更是只有175店，逐漸遞減。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，由於下半年整體環境經濟情勢

基本面不佳，民眾對房市信心逐漸下滑，房市景氣逐漸和緩，預

估今年全年買賣移轉件數可能不到40萬件。在僧多粥少情況下，

各房仲品牌業者普遍放慢展店腳步，但相信今年各品牌間汰弱留

強的速度更快。

內政部統計，今年第二季全台建物買賣移轉件數為12萬餘件，較

去年同期增加9.7%，更較第一季大幅成長34%，反映出總統選後

房市熱絡的市況。但值得注意的是，若依單月來看，買賣移轉件

數有逐月下滑趨勢，房仲業者估計，今年全年買賣移轉件數很難

守住40萬件，可能會創92年以來新低。

第二季全國建物買賣移轉件數數據出爐，內政部統計，北縣、北

市、桃縣三地仍為主力交易區，分占買賣移轉件數前三名、合計

比重達53.4%。

以交易量變化幅度來看，第二季房市交易量表現相當亮眼，全台

建物買賣移轉達12萬餘件。在主要都會區中，台中市、高雄市、

桃園縣、台北縣等四縣市，都較上一季增加四至五成，表現突出

。新竹縣較去年同期成長47.4%，顯示竹科及竹北特區的高科技、

高學歷、高所得等「三高效應」帶動下，建商積極推案，市場接

受度也很高。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，第二季全台買賣移轉件數大幅

成長，顯示在總統選後房市信心大增，首購與投資保值需求雙雙

上揚，帶動第二季成交量攀高。

不過，若就單月數據分析，買賣移轉件數有逐月下滑的趨勢。廖

本勝指出，新政府上台後，經濟並無明顯改善，加上通膨問題日

趨嚴重、賣方又開高價，買方已不願輕易進場，房市開始量縮。

房市景氣陷入盤整，房仲業者首當其衝。據統計，今年上半年房

仲店數衝破4,000家，雖創下歷史新高，但成長幅度已明顯趨緩。

房仲業者預估，未來三年國內4,000餘家房仲店頭可能有三成會消

失，也就是有1,200家店倒閉，以小型直營品牌首當其衝。

永慶房仲集團表示，7月房市買氣持續低迷，整體成交量比6月再

萎縮一成五。根據內政部地政司統計，今年全台灣不動產經紀業

家數高達4,000家，創下歷史新高，其中八大房仲業者就占2,051家

，也是歷史新高。

由於房市景氣陷入盤整，今年全年買賣移轉件數可能不到40萬件

，在僧多粥少情況下，各品牌業者普遍放慢展店腳步。永慶房仲

集團統計，去年上、下半年全台八大房仲新增店數分別為251家及

204家，但今年上半年僅新增175家，開店速度明顯放慢。

目前八大房仲業者的2,051家店，僅較去年底的1,987店成長3.2%，

不僅開店速度變慢，且大都開在一級戰區大台北地區，台北縣、

市今年上半年合計新開79店，高雄市新開22店，台中市新開14店

。而八大房仲在台北縣市的總店數高達1,035家，占全台半數以上

。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，大台北地區目前屬於房仲業的

一級戰區，成交總價高，每月只要成交幾件案子，可能就足以支

應一間店好幾個月的開銷。

廖本勝說，房市景氣持續低迷，已衝擊房仲業者營運，未來三年

可能有三成的房仲店頭消失；而經營成本較高的小型直營品牌將

首當其衝，單店經營的業者也可能遭受波及。

捷運沿線的房價不一定是票房保證，房仲業者統計，大台北興建

中的捷運新莊線中古屋房價不升反降，一年半前每坪還有16.9萬

元，現在已掉到16.5萬元、跌幅2.3%；這是目前興建中捷運線唯

一下跌的路線，也是歷年捷運住宅罕見的現象。

永慶房仲集團針對興建中捷運線各站周邊1,000公尺中古住宅成交

資料統計，近一年半來，房價漲幅以內湖線的一成八最高，其次

為松山線的一成一，排名第三為信義線的7%；新莊線不僅沒有上

漲，還小跌2.37%。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，新莊線受到樂生療養院無法遷移的

影響，全線通車遙遙無期；新莊副都心開發也處於停工階段，加

上新莊線周邊除新莊站外，其餘各站周邊多為工業廠房，住宅區

仍以幸福路、中平路及新莊運動公園周邊為主，附近中古公寓每

坪房價在15萬至17萬元，離新莊捷運線各站約5至10分鐘，但新莊

線苦於通車時程，導致線周邊住宅下跌2.37%。

葉凌棋表示，新莊未來仍有很多交通題材，如環狀線及機場捷運

線、新店八里快速道路將於年底通車，連接中山高及二高的特二

號快速道路也在興建中，這些建設完工後，新莊房市會有不錯的

發展。

至於明年6月完工的內湖線，捷運站周邊中古屋房價由96年第一季

每坪32.5萬元，今年第二季已達38.5萬元、漲幅18.46%，是目前大

台北地區興建中捷運線漲幅最高。其次依序是松山線漲幅11.93%

、信義線7.09%。

葉凌棋表示，信義線及松山線貫穿市中心精華地段，以小巨蛋、

百貨商場及辦公商圈為主，交通便利性將大幅提升，目前房價漲

幅約一成。

國內兩大房仲業者—信義和永慶房屋最近爆出商業間諜糾紛，情節

宛若電影「無間道」，讓外界嘖嘖稱奇，不過看在同行眼裡，這

種事卻是一點也不稀奇。業者說，房仲業競爭激烈，臥底時有所

聞，手段千奇百怪，而惡整對手，更是司空見慣。

信義房屋因日前赫然發現服務18年的資深店長葉建輔，是死對頭

永慶房屋總經理葉凌棋的弟弟，懷疑他涉嫌盜取公司機密，將他

開除，並提出告訴。永慶房屋則除了否認派人臥底，也反批信義

房屋趁景氣反轉時，使出不良競爭手段。

臥底早就是公開的秘密

真相為何，有待調查，但在業界，許多業者說，臥底這種事，其

實早已是公開的秘密。一位業者表示，房仲這一行，最重要的就

是交易資訊，誰能掌握更多買方、賣方，誰就是贏家，也因此多

數業者多會想盡辦「了解」同行手上資料。

早先最流行的方式，就是派自己員工去對手公司應徵，除了蒐集

對手客戶名單外，也順便了解對手作業模式、訓練課程等。為了

讓派去臥底的員工能獲得賞識，快速升遷，以便「工作」更順利

，通常還會給予一切必要的業績支援。後來業界普遍有了警覺，

紛紛決定只用社會新鮮人後，又出現了新模式。就是應徵新手時

，除了正規的營業員，也順便物色一到兩位專做「特殊任務」的

人員，也就是臥底。

高薪誘自首 反將一軍

譬如徵才時表面上錄用了10個人，實際上採用12位，另外兩位雖

然在公司沒名沒份，但正常給薪，工作則是再到其他房仲公司去

應徵，如果順利獲得錄取，就當臥底，公司給薪 (形同雙薪)還給

獎金，不順利就回公司正式上班。

由於這種事也很快傳開，據了解，也有業者將計就計，在應徵新

人時，以高額獎金誘使對手派來滲透的人「自首」，然後不錄用

他，讓他回到原公司，再反過來把該公司的客戶資料給盜出來，

也就是「反間計」。除了派間諜臥底外，業者說，現在也很流行

直接派人暗地裡跟蹤對方營業員，知道對方所接觸的對象後，就

派人從中攔截。

蒐集資料 打擊對手搶客戶

萬一改變不了，更狠的就搞破壞。告訴賣方被對方騙了，不應該

賣這麼便宜，對方都是自己買下賺差價；告訴買方，對方賣的都

是問題屋、糾紛屋等等，都是稀鬆平常。據了解，有些業者還會

準備一本專門蒐集不利某公司的剪報，提供給業務員，用來打擊

對手搶客戶。

惡整對手在業界則已是見怪不怪。文山區前一陣子買氣發燒，有

一家知名房仲店每到周六日，電話更是響個不停，但卻沒有一個

是真的想買屋的。後來才知道原來是對手雇了好幾個人打電話，

目的是讓該店電話全面癱瘓，接不到生意。

假裝買方癱瘓電話、放鴿子

最常見的，則是找業務員假裝買方，打電話約時間，然後放鴿子

，大家騙來騙去，後來有一家業者乾脆動員蒐集對手所有電話，

輸入自己電話，電話一響，就知是不是同行惡搞。不過據了解還

是有人另外找人當假買方，三不五時，就「玩」一次對手，讓對

手浪費時間和體力。最讓人好笑的，則是北市有兩家分屬不同房

仲集團的店頭，有一家為惡整對手，故意冒名打電話叫了20個

pizza，送到對手店頭，對手想也知道是誰幹的，於是立刻打電話

給好幾家瓦斯行，「奉還」10桶瓦斯，搞到同業都想出面說，「

不要再鬧了」。

新光人壽處分信義聯勤土地後，國有財產局首次標售土地並未上

演推升行情，國產局昨（31）日標售北市中正區南海路、惠安街

口住宅區321坪土地，意外以流標收場，是今年首見，加上信義

聯勤土地五年內不會開發，顯示國內建商「養地時代」已悄悄展

開。

另外，第二季的國泰房地產指數昨日出爐，報告中顯示，台北市

房價再創歷史新高、每坪衝上55.14萬元；不過若就第二季中的單

月表現來看，北市推案戶數、已銷戶數與銷售率三大指標，皆逐

月下滑，議價空間卻逐月增加，顯見市場景氣高點落在4月。

整體而言，今年第二季房市較第一季來看，呈現價漲量穩格局，

較去年同期，則價漲量縮。主持研究計畫的政大地政系教授張金

鶚表示，房市已開始出現價量背離的警訊，熊市真的來了，不能

「阿Q地不去面對」。

國產局昨天標售十筆國有非公用不動產，標脫率六成，面積321

坪的第一標號土地意外流標，反倒是位於金山南路二段的第三標

號，最後祖姓個人以每坪149萬元買下，第四標號位於臨沂街33巷

附近，由陳慧娟以每坪146萬元得標，不過均屬合理區域行情。

房地產業者指出，國產局昨天標售的中正區永昌段土地分布三、

四個地點，過於零散不集中，雖然那個街廓有元利建設去年高價

得標的國有地，並且同樣處於台北市劃定的都市更新區，但買下

來後還要花很多時間整合其他土地，以流標收場不令人意外。

不過，永慶房屋協理王財旺表示，新壽前天出清信義聯勤土地後

，國內房地產市場又進入另一分水嶺，由於目前上市櫃建商土地

庫存量大，利息負擔頗重，今後國產局再釋出大面積土地，恐怕

也是類似林敏雄與蔡鎮宇等「金主型」的買家會出來投標。

王財旺指出，有推案壓力的營建股不可能買地囤積，資產、壽險

公司卻必須買地抗通膨，兩種角色截然不同，短期內國內土地市

場可能會稍微停滯，有實力的建商會開始「養地」度過這波不景

氣。

值得注意的是，華固建設昨天也處分一塊今年3月才買進的北市內

湖路土地給璞永建設，每坪成交價160萬元、總金額5.05億元，短

短四個月獲利6,000萬元，獲利率約13%。華固原打算今年底推案

，但提前出場獲利出場，是華固今年以來首度賣地。