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住商實業(未)公司新聞
今年前八月全國買賣移轉棟數達241,608棟、年增26.4%，創2014年以來11年新高；其中六都、新竹縣市交易量共約20.2萬棟、年增28%；房市買氣暢旺，讓房仲業蓬勃發展，據內政部最新資料，截至今年8月國內房仲店數達9,072家、仲介人數高達72,865人，雙創新高。惟仲介家數、從業人員攀上高峰，卻也遇上央行「史上最嚴打炒房」措施，房仲業堪稱「限貸風暴」之海嘯第一排重創產業之一；對此，已有品牌仲介業者超前部署，包括信義、永慶、住商機構等，已開始對旗下店頭做相關教育宣導，慎防被這波打炒房政策所可能掀起的倒閉潮波及。
信義房屋表示，目前已針對央行第七波信用管制措施進行店頭宣導與相關教育訓練，認為這次央行打炒房新制，長期來說，對房市是健康發展，因此短期市場震盪、波動難免，這段期間集團仍會按照既定步伐，著重人才培育、能力養成跟訓練，讓每家店品質再提升、優化。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋坦言，房市好的時候，市場必然是百花爭鳴，但當前房市不管是銀行機構的放款態度，還是央行的限貸政策之下，必然產生市場的量縮，若量縮的情況很久，對不善經營的房仲業者或許有退出行業的可能，如果經營的又是短線投資客較多的業者，那壓力可能就會比較大。
葉凌棋表示，由於央行第七波信用管制從源頭資金面做管控，對於成屋市場衝擊很大，集團已經針對全國店頭進行教育訓練，讓店頭理解這次政策目的性，並進行觀念的引導，且充分了解接下來市場會如何變化，並接受這次的轉變對長期的房市來說，是健康、正向的發展。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，集團已開始進行相關教育宣導，尤其這次央行政策重點是打炒房，首購客不受影響，因此持續提高開發首購和自住換屋市場，將是宣導重點。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房仲業是否出現關店潮，需視量能萎縮時間的長短，不過關鍵還是房貸新制能否能找到平衡的秩序，如換屋客一買一賣交易間所做的切結，銀行的承作態度是否有改變。
**住商示警：房市高點已過 下半年交易量恐腰斬**
近期房市限貸風暴效應發酵，根據房仲統計，今年上半年中古屋交易量衝破5.65萬件，創8年同期新高。然而，住商不動產企研室執行總監徐佳馨認為，這可能是這波房市多頭的「逃命波」，預估下半年交易量恐大幅縮減。
徐佳馨指出，歷次政府打房後，房市交易量常從極盛轉為極衰。如今央行祭出強力信用管制措施，銀行滿水位、放款緊縮，加上貸款排隊難解，下半年買氣料將明顯收斂。
徐佳馨表示，過去幾年疫情與中美貿易戰催動台商回流，帶動房市多頭。去年下半年新青安貸款與股市大漲，更讓房市買氣達到近10年高峰。但現在央行出手打房，後續發展值得關注。
中央銀行理事張建一則為央行政策辯護。他表示，央行監控多項房市數據後發現，不少購屋族並非自住，且在推新青安專案前兩年，建商、投資客與投機客已炒出一波房市熱潮。這將排擠掉真正有剛性需求的購屋者，也讓銀行對營建業放款過度集中，風險過大。
張建一強調，央行祭出新措施是為了防範類似中國爛尾樓現象，確保金融穩定。他透露，央行正盤點購屋者資料，加快排除自住客的相關條款。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，2013年受惠於奢侈稅二年 閉鎖期解凍，加上當年全球經濟表現強勁，利率處於相對低點，帶動 國內房市多頭，但房價高漲引起民怨，政府推出房地合一稅，正式定 調打房策略。
直至2019年後，疫情興起與中美貿易戰，加速台商與資金回流，帶 起全台房市多頭，去年下半年更受惠於新青安貸款與股市大漲，房市 買氣至今年上半年直達近十年巔峰，然而央行祭出近年最強的信用管 制措施，加上銀行滿水位、放款緊縮、貸款排隊難解，下半年買氣將 大幅收歛，是否重演過去房市極盛轉為極衰，仍待時間驗證。
央行祭出近年最強的信用管制措施，加上銀行滿水位、放款緊縮、 貸款排隊難解，下半年買氣將大幅收歛，是否重演過去房市極盛轉為 極衰，仍待時間驗證。
中央銀行理事、台灣經濟研究院長張建一則為央行政策辯護，指出 央行理事會有徵調聯合徵信中心資料，多項房市數據進行比對，發現 很多購屋族不是自住的比重很高，且因在新青安專案之前的一、兩年 ，炒房已經炒了一大波，很多投資人都持有兩戶以上，情況有點像是 建商、投資客、投機客集體炒房，排擠購屋自住的剛性需求者，無法 從公股銀行申請房貸。
此外，金融機構對營建業放款過度集中，目前銀行不動產授信占總 放款高達37.4％，比2008年金融海嘯時最高的37.9％接近，但這兩個 數據的結構不一樣：2008年時逢景氣很差，企業不願向銀行借錢，分 母變小導致數值往上升，現在卻是分子大幅拉高，不動產放款占總體 比重上升，以1,000億元放款有400億元都是押在不動產部分，風險過 大。
還有許多銀行的土建融授信，過度集中在少數1、2家建商，張建一 說，若有什麼情況發生，會對建商造成極大衝擊，業者沒辦法順利交 屋，將變成中國大陸的爛尾樓現象，然後再影響到銀行信用額度，金 融穩定就會面臨更大的衝擊，央行不快點祭出新法，「恐怕會來不及 」，所以先祭出措施、之後再滾動調整；央行也正盤點、搜集購屋者 資料以加快提出排除條款，預估不一定要一個月的時間。
**央行新制重擊交屋族 住商實業研判成屋市場衝擊最大** 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行第7波打炒房新制將影響7.6萬戶年底前交屋族，其中台中市以1.47萬戶受災最重，桃園、新北也名列前茅。徐佳馨表示，今年前7月全國住宅類使照核發量達76,030戶，創近5年同期新高，台中市、桃園市和新北市為受災最嚴重的3大直轄市。 大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新制對首購族影響不大，但預售屋交屋恐出現違約風險，成屋市場交易量將萎縮。 馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，央行祭出史上最嚴信用管制，目的是針對利用銀行資金炒作房價者，長期有助於房市健康發展。 數據顯示，六都中，台中市今年前7月住宅類使照核發量最高，達14,722戶，其次為桃園市（12,192戶）和新北市（10,817戶）。若拉長時間來看，高雄市去年使照量創歷史新高達16,443戶，台中市則在2022年站上21,956戶高點，2023年為21,390戶次高。桃園市和新竹縣市2023年使照量距離歷史天量僅一步之遙。 徐佳馨表示，建商取得使照後必須在6個月內通知民眾交屋，因此今年前7月因預售案取得使照而被通知交屋的民眾，都將面臨新制問題。她預期這批將成為史上最嚴信用管制措施的首波重災戶。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，建商取得使照後須在六個月內通知民眾交屋，亦即今年前七月因預售案取得使照而被通知要交屋的民眾，都將面臨央行房市新規發布後的貸款問題，預期也將成史上最嚴信用管制措施的首波重災戶。
據內政部最新資料，今年前七月全國住宅類使照核發量達76,030戶，創近五年同期新高，又以台中市14,722戶最多，桃園市、新北市緊追在後，三直轄市將成災情最嚴重的都會區。
1999年至今，史上交屋潮天量落在2006、2007年，各達124,120戶、130,596戶；2020年至今，房市景氣節節升高，再度迎來全國預售屋第二波史上交屋高峰，過去五年間、平均每年使照量超過10萬戶，2023年更衝上118,287戶。
內政部最新統計，今年前七月全國住宅類使照量已達76,030戶，寫近五年新高，年增率達22.9%，更較2020年51,255戶大增48.3%。
價格方面，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，由於第七波央行調控房市措施未衝擊首購族，加上新青安優惠房貸仍持續，顯示房市剛性基本盤仍有撐，認為房市將是「以盤代跌」格局，影響最大的將是成屋市場交易量萎縮，以及預售屋交屋是否有違約狀況。
至於前景，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，1980年、當時央行為打房祭出「禁貸令」，對照這次號稱史上最嚴信用管制，央行未使出「大絕招」，顯見「金龍風暴」明顯針對「利用銀行資金炒作房價者而來」，並希望透過大幅收緊銀行資金，打消市場對房價上漲的預期心理，長期而言，能讓房市朝正面、健康發展。
各都受到的衝擊方面，以今年各縣市交屋量來看，六都、新竹縣市前七月住宅類使照核發量以台中市14,722戶最高，桃園市、新北市也各有12,192戶、10,817戶，將成災情最嚴重的都會區；另外，高雄市、台北市、台南市前七月交屋量也各有9,604戶、5,264戶、5,214戶，新竹縣市則是4,567戶。
若將時間拉長來看，去年高雄市使照量達16,443戶、創歷史新高，台中市則是2022年站上21,956戶高點、2023年為21,390戶次高，台南市則是2021年衝上交屋量高峰，2022、2023年量能放緩至8,354~8,586戶，顯示中南部新屋市場正值新屋交屋天量水位區。
桃園市、新竹縣市2023年使照量各是19,081戶、7,565戶，距離區域歷史天量2006年23,122戶、2012年9,137戶僅一步之遙；雙北市因區域可開發土地較少，去年使照量各約5,518戶、18,604戶，相較2009年26,242戶、2007年33,146戶仍有段距離，讓雙北市受這波新制影響、相對其他地區來得低。
央行祭出史上最強打炒房政策，房市三殺局面恐現
中央銀行祭出史上最嚴格打炒房政策，宣布第七波房市管制措施，將公司法人購置高價住宅、第三戶購屋以及建商餘屋貸款的最高成數調降至三成。業界專家認為，此次政策措施恐造成換屋、多屋、建商三殺局面，後遺症將於短期內顯現。
建商恐大量倒閉
鄉林集團董事長賴正鎰指出，央行打房力道過猛，恐使中小型建商資金鏈斷裂，進而倒閉。他強調，政府應避免過度打房，以免引發金融風波。
房價加速分歧
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行此次措施將加速房市分歧，受銀行風控影響，不同區域和產品類型的房價差距將擴大，甚至可能出現資金斷鏈和房價泡沫破裂。
購屋族恐縮手
住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，首購房貸取消寬限期，將對購屋和換屋需求造成衝擊，尤其近幾年投資氛圍濃厚的蛋殼區，房價下修壓力將最大。
住商不動產分析
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，此次打房政策超出預期嚴苛，中古屋市場將首當其衝，預售新案和即將交屋的新建房屋也會受到打擊，形成換屋、多屋、建商三殺局面。
建商公會回應
建商公會全聯會表示，房價上漲的主因在於土地、原物料、工資和稅負成本堆疊，不應歸咎於炒房。他們認為，央行緊縮土建融資會使市場走向寡佔化，不利於產業發展和市場健全。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，央行此次可說是「往死裡打」，成屋首當其衝，投資客、中小型建商一個都逃不掉，預期房市將加速分歧、碎形化。
黃舒衛預期，未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮、價漲，且「量縮幅度深且廣」，另外受銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，各方壓力夾殺中小型建商。
全國商總榮譽理事長暨鄉林集團董事長賴正鎰指出，「真的是打太大力了，難道要把房地產業打趴在地？」公司法人購置高價住宅貸款、第三戶購屋貸款，以及建商餘屋貸款的最高成數從四成降為三成，小型建商將會無法生存，資金不夠的公司會倒。
賴正鎰強調，央行其實不用再這麼用力打房，若因此衍生爆量違約，也可能引發金融風波，相信這也是央行跟政府所不樂見，打房讓房地產熄火，屆時還要花力氣救房市，恐怕付出代價更高，希望央行三思。
除貸款成數緊縮，此次購屋族最在意的就是第一屋沒有寬限期，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，第一屋沒有寬限期已經造成購屋、換屋族心中恐慌，也是此次「最可怕的限制」，勢必衝擊市場買氣。尤其近幾年投資氛圍重的蛋白、蛋殼區，面臨價格下修壓力也會最大，整體而言，房市信心遭受重擊，龍年勢必開高走低，預期第4季將有個案延推，大事不妙已成定局。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，第七波打房比外界預料更嚴苛，中古屋市場將是受創最深的海嘯第一排，另外銷售中的預售新案、將完工交屋的新屋也將被重擊，形成「換屋、多屋、建商」三殺局面。
建商公會全聯會表示，目前市場主要為剛性需求，房價上漲主因在土地、原物料、工資、稅負成本堆疊，不應歸咎於炒房。特別是建築業土建融是用在促進土地利用、增加房屋供給，卻在資金鏈上緊縮，形成口袋深者大者恆大，讓市場逐步形成寡佔化，購屋者選擇性變小，對於產業發展與市場健全並無助益。
**房貸限令衝擊 房市觀望氛圍再起**
由於「房貸限貸令」的實施，全台一手預售與二手中古屋市場都受到影響。據統計，8月各大房仲帶看量減少約三成，預售新屋市場的新客數量更是驟降逾六成，整體看屋組數也衰退約三成。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，近期買賣糾紛增加，零星個案出現賣方要求買方付違約金或沒收訂金的情形，客訴情形較平常多出一至二成。 中信房屋總經理張世宗表示，中古屋市場解約現象頻發，成屋交易量已開始緊縮。馨傳不動產智庫執行長何世昌則分析，看似較不受影響的一手新屋市場，也因買方購屋態度轉保守而間接遭殃。 何世昌指出，新制對於今年進入交屋的預售屋影響很大，已有建商將建案交屋時間延到明年。不過，儘管房市觀望氛圍再起，但價格依舊堅挺，尤其一線品牌建商建案仍熱銷。據第一線代銷、仲介人員表示，雖然政府已對「房貸荒」召集各部會提改善方式，惟至今已購戶「房貸之亂」仍未獲得紓解。
在買方貸款受阻下，市場購屋信心大降，房市觀望氛圍再起，原先買方積極賞屋的踴躍情形不在，新屋、中古屋市場的平均看屋量組數瞬間掉了25~30%以上，新客數量更驟降逾六成；尤其新措施更掀起房市解約、買賣糾紛、交易秩序大亂等三大亂象。
中信房屋總經理張世宗指出，很多銀行啟動自主升息、自主限貸，實務上購屋民眾當前仍是「求貸無門」，中古屋市場解約現象頻發，成屋交易量已開始緊縮。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前多數解約案屬買賣雙方合意解約，但市場也不乏出現零星個案為賣方要求買方付違約金，或是沒收買方訂金，衍生買賣雙方的交易爭議，客訴情形較平常至少多出一至二成，讓仲介人員苦不堪言。
成屋市場因買方購屋後，雙方直接銀貨兩訖，受新制衝擊最大；馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，看似較不受影響的一手新屋市場，其實也間接遭殃，首先銀行緊縮不動產銀根，衝擊市場信心、買方購屋態度轉保守，其次部份地區或少數建案已出現零星退訂。
再者，新制對於今年進入交屋的預售屋影響也很大，已有建商怕分戶貸款被刁難，已採取建案延到明年再交屋來因應，此舉將加劇、原先缺工所產生的延後交屋潮狀況。
不過，何世昌也強調，大致上來說，預售屋、中古屋市場全倒，無一倖免，但價格依舊堅挺，尤其一線品牌建商建案依舊熱銷，成交價仍然驚人，顯示市場還不到絕望地步。
新竹轉手房產獲利居冠，獲利810萬元勝過台北
近年房市熱度持續，房價不斷攀升，轉售房產獲利金額也大幅提升。根據統計，七都房產轉手獲利金額逐年增加，其中新竹受惠於股市強漲以及高科技產業加持，今年首季房產轉手獲利平均高達810萬元，位居全台之冠。
住商機構統計顯示，2016年至2020年期間，七都房產轉手獲利金額普遍在百萬元內。2020年疫情爆發後，房價開始上漲，轉手獲利金額也明顯增加。2022年起，六都轉手獲利普遍超過200萬元，新竹更達526萬元。而今年六都的平均獲利金額全面突破300萬元，台中為385萬元，新竹則高達810萬元。
近年房價漲幅最為顯著的新竹縣市，自2020年起轉手獲利金額便超越六都。2022年與2023年轉手獲利金額均超過500萬元，較六都高出約1倍。今年新竹轉手獲利金額超越六都的幅度更擴大至130%，在新竹出售房產幾乎等同於賺進一間台北小套房。
住商不動產新竹關埔店店長曾文慶表示，新竹自2021年起受惠於美中貿易戰以及疫情後台商回流，當地高科技產業市值不斷攀升，帶動區域人口收入創新高。新竹縣市重劃區大多已開發完成，區域新案供給充足，加上房價持續上漲，因此早期在新竹購屋並於近期轉手者可獲得不小的獲利空間。
不過，大家房屋企研室主任賴志昶指出，儘管近年房市景氣大好，各地轉手房產獲利金額驚人，但下半年度開始面臨房貸緊縮，加上政府打炒房態度仍不明朗，房市熱度將受到更多挑戰。屋主若想在房市持續獲利，難度將會增加。
住商機構統計七都房產轉手獲利狀況，2016至2020年間七都房產轉 手獲利多在百萬元內，僅新竹在2020年達105萬元，房價最高台北市 更是普遍賠錢多於賺錢。隨著疫情期間全台房價起漲，轉手獲利金額 便明顯增加，2022年起六都轉手獲利普遍逾200萬元，新竹達526萬元 ，到今年六都更全面超過300萬元，台中385萬元，新竹更高達810萬 元。
近年房價漲幅最強勁的新竹縣市，2020年起轉手獲利金額便超越六 都，2022、2023年轉手獲利均超過500萬元，比六都高出約1倍；今年 超越六都幅度更擴大至130％，新竹賣房子，幾乎就等於賺進一間台 北小套房，若為早期持有的，獲利幅度更可觀。
住商不動產新竹關埔店店東曾文慶分析，新竹自2021年起，受惠於 中美貿易戰、疫情後台商回流，區域高科技產業市值不斷攀升，讓在 地產業人口收入不斷創新高，新竹縣、市重劃區多為已開發狀態，區 域新案供給基本飽滿，新竹縣市房價節節高升，若為疫情前入手的居 民在近期轉手，房價自然有不小的增值空間。
大家房屋企研室主任賴志昶表示，雖然近年房市大好，全台各地居 民轉手房產獲利都相當驚人，但下半年度開始面臨房貸緊縮，加上政 府針對打炒房態度仍不明朗，房市景氣延續熱度受到更大挑戰，屋主 出售房產想再提高獲利預期，難度也增加不少。
8月房屋移轉棟數創14年同期新高，但房貸限貸令影響漸現
根據六都地政局最新統計，8月建物買賣移轉棟數達24,527棟，較去年同期增加21.4%，寫下近14年同期新高。其中，桃園、台中、台南及高雄等都會區更創下14年來同期最高紀錄。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，此現象主要歸因於新青安優惠房貸撥貸高峰期，以及各地新案交屋量挹注所致。不過，她強調從月增率來看，8月起各行庫不動產授信水位限縮，加上民俗月影響，使得單月買氣受到衝擊。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年5到7月是新青安優惠房貸承作高鋒期，8月陸續完成交易撥貸，加上新案交屋量貢獻，才推動8月移轉大量。
然而，專家也觀察到房貸限貸令新政正逐漸發酵，影響房市買氣。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房貸限貸令使得房市交易出現觀望氛圍，雙方議價時間拉長，下半年移轉棟數勢必下降。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，台南市受惠於科技業投資，8月移轉棟數表現亮眼，安南、歸仁及永康區尤為突出，主因是科技人才移入及新案交屋潮所帶動。
累計今年前八月六都移轉棟數達187,582棟，年增27.5%，創11年來新高。永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，下半年全球經濟及貨幣政策走向不明朗，以及國內是否推出新一波房市政策，都將影響房市表現。
中信房屋研展室副理莊思敏預估，接下來房市將呈現「價穩量縮」格局，買氣將持續受到房貸限貸令影響。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，新建案交屋潮挹注下，撐起8月房市成交量能，惟「房貸限貸令」新政漸發酵，讓房市買氣開始受到影響。
六都8月移轉量中，包含桃園、台中、台南及高雄等都會區，皆創14年來同期新高。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年5到7月正是新青安優惠房貸承作的高峰期，並陸續在8月完成交易撥貸，加上各地的新案交屋量貢獻，衝出8月移轉大量。
徐佳馨強調，疫情後2020~2022年的新案交屋潮陸續在下半年體現，不僅撐住8月買賣移轉量更寫下同期新高，不過從月增率來看，由於8月起各行庫不動產授信水位限縮，加上民俗月干擾，讓單月買氣受衝擊，僅台南市挺住。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於「房貸限貸令」影響，房市交易掀起觀望氣氛，雙方磨合期拉長，下半年移轉棟數確定萎縮，接下來銀行在實務上是否順應民意而放寬借款大門仍不明朗，認為今年移轉量挑戰36萬棟任務將變得艱鉅。
據六都地政局最新資料，8月六都建物買賣移轉棟數達24,527棟，月減7.6%、年增21.4%，寫下近14年來同期新高；以區域來看，台北市月減13.3%，新北市月減3.9%，桃園市月減5.3%，台中市月減16.3%，台南市成為唯一月增的都會區，較7月成長8.4%，高雄市月減8.2%。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，受惠於科技業持續投資帶動，台南市8月移轉棟數有亮眼成績，其中又以安南、歸仁以及永康區表現最亮眼；安南區因有台南科技工業區，歸仁、永康則鄰近南部科學園區，在高科技人才移入，適逢近期新案陸續交屋，衝高區域移轉棟數量體。
累計今年前八月六都買賣移轉棟數合計達187,582棟，與去年同期相比年增27.5%，創2014年至今的11年來最高紀錄；永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，下半年因有美國總統大選、地緣政治等干擾，將牽動全球經濟、貨幣政策方向，而國內是否有新一輪房市政策推出，都將影響房市表現；中信房屋研展室副理莊思敏預估，接下來整體房市將呈現「價穩量縮」格局。
近六年住宅開工新低！住商示警：預售屋恐供不應求
內政部最新數據顯示，今年上半年全國住宅開工量僅約5.2萬宅，創下近六年同期新低。其中，新北市開工量更低至3,575宅，創2009年統計以來的同期新低紀錄。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，開工量反映了六個月至九個月前的房市狀況，也預示了三到五年後市場的新增供給。開工量大減意味著未來供給偏低，然而買方出手積極，市場需求強勁，預估未來預售市場可能出現供不應求的情況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然新屋供給減少，但市場賣壓也不大。然而，建商推案速度跟不上銷售速度，可能導致預售市場出現青黃不接的現象。
六都中，北市、桃園市開工量正成長，而新北市、台中市、台南市、高雄市則出現不同程度的下滑。賴志昶分析，新北市開工量創新低，可能是因為建商將推案集中在第一環，加上淡水、新店等區餘屋量較多，導致建商延後開工。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需在半年內開工，且可展延三個月，因此開工量可反映新屋市場半年至九個月前的房市狀況，也可同步檢視三到五年後、市場新增供給量。
不過在住宅開工量大降之下，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，代表未來三到五年新屋市場新增供給量相對低，市場賣壓不大，但同時由於今年以來買方出手踴躍，也可看出市場已出現建商推案跟不上銷售速度，接下來預售市場新推案可能出現青黃不接、供不應求的情況。
據內政部統計，今年上半年純住宅開工量達5萬2,712宅、年減21.8%，寫近六年來同期最低；六都開工量中、除北市、桃園外，新北市、台中市、台南市較去年同期衰退22.5%~71.6%，高雄僅微增1.1%，而新北市上半年開工量3,575宅最低，不僅年減71.6%，開工量更寫2009年統計以來史上同期新低紀錄。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市會達到開工量創歷史同期新低量，研判為疫情後建商推案集中在新北市第一環，另外因淡水、新店等行政區之餘屋量供給大，建商較專注於銷售，致使延後開工情況嚴重。台北市上半年開工量成長26.4%，桃園市年增率約11.6%，成為「唯二」正成長都會區。
**台中豪宅交易量銳減，賠售潮不見蹤影**
近年來，台中房市持續火熱，然而令人意外的是，今年上半年，台中豪宅市場交易量竟不到百件。根據住商機構統計，突破4,000萬元以上的豪宅交易件數，三年來大減44.3%。 儘管交易量下滑，但台中市以西屯、南屯等豪宅議題較多的區域，卻未出現顯著的賠售潮。住商機構表示，房價持續上漲，屋主擔心賣出後無法再買入同地段的房產，因此觀望心態濃厚，是交易量銳減的主要原因。 住商機構統計發現，去年上半年，台中市豪宅交易量達174件，而今年上半年則減少至97件，減幅明顯。大家房屋企劃研究室主任賴志昶認為，台中市受科技產業題材和台中捷運等利多帶動，成為建商競逐的焦點，但近期政府打炒房政策頻出，且鎖定都會區高總價住宅，導致豪宅潛在買家減少。 值得注意的是，南屯區在豪宅市場中異軍突起。今年上半年成交件數較去年同期激增73.3%。住商不動產七期南屯加盟店長黃盟翔指出，近年來南屯區重劃區題材興盛，包括七期重劃區延伸段和13期重劃區，吸引品牌建商進駐，形成豪宅聚落，帶動區段買氣。 儘管豪宅買氣疲軟，但近年來台中市高總價住宅的賠售數量仍處於低檔。賴志昶分析，主要原因包括賣方心態轉變、稅制調整和房價持續上漲等因素。賣方認為房地產比其他金融工具更穩定，且具備較高的槓桿效益。此外，房地合一稅2.0上路後，短期轉手獲利減少，也讓屋主傾向長期持有。而房價上漲，讓屋主擔心賣出後買不回同地段的房產，進一步加劇觀望氣氛。住商機構根據實價登錄資料，統計台中市4,000萬元以上住宅用華 廈或大樓交易案件，其中，疫情期間房市多頭的最高峰是2022年上半 年，全市約有174筆豪宅交易案件；不過僅時隔三年，今年上半年台 中市豪宅交易案件卻下滑至97件，減幅高達44.3％。
大家房屋企劃研究室主任賴志昶分析，台中市受惠於科技產業題材 與台中捷運等議題，成為各大建商兵家必爭之地，惟市場推案緊跟著 剛性需求走，以中小坪數小宅支撐主力買盤，加上政府近幾年打炒房 措施頻頻，且皆劍指都會區高總價住宅，市場氛圍較顯低迷，讓原本 潛在買方就較為稀缺的豪宅案件，更加乏人問津。
值得一提的是，台中市各區域高總價住宅交易量，南屯區異軍突起 ，今年上半年成交件數相較2022年同期，成長幅度高達73.3％。住商 不動產七期南屯加盟店長黃盟翔分析，南屯區近年來重劃區議題濃厚 ，如台中市地段最燙金的七期重劃區，有部分區段位於南屯區，還有 近期新興13期重劃區，皆吸引品牌建商插旗推案，逐漸形成豪宅聚落 ，在高總價住宅供給穩固下，區段買氣自然有支撐力道。
台中市雖然豪宅買氣低落，惟觀察實價登錄有成交4,000萬元以上 的豪宅所在行政區，近年來區域賠售數量仍屬低檔。賴志昶分析指出 ，2016至2017年房地合一稅正式上路，台中市許多高總價住宅出現賠 售潮，例如2017年，北屯區豪宅賠售案高達144件、西屯區也達126件 ；2018年北屯區、西屯區、南屯區豪宅賠售案均破百件。
反觀近二年來打房政策一波接著一波，台中豪宅市場交易量體雖受 到影響，卻不見賠售潮，賴志昶認為主因有三，一是賣方心態不同， 不動產相較其他金融工具更為穩健，且能借貸較多金額，能保有更多 槓桿空間；其次是稅制，台中不少豪宅都屬新成屋，但房地合一稅2 .0上路後，短期轉手獲利低，因此屋主心態轉為長期持有；最後一點 是，由於房價一路走揚，不少屋主怕轉手後資產買不回同地段，因此 觀望心態頗為濃厚。
央行限貸重擊交屋潮，台中成重災區
（台北訊）中央銀行祭出「最嚴限貸令」，正逢20年來最大交屋潮！2020至2022年間，全台約有51萬戶住宅核准建照，預計今年起陸續交屋。房仲業者示警，申貸恐成一大難關，尤其台中三年核發近10萬戶建照，成為限貸令下的重災區。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，限貸令首衝三類買方：一是疫情後進場的預售屋買家；二是急需土建融的中小建商；三是購置中古屋但自身條件不佳的民眾。
此波限貸潮將影響整體房市，但國內經濟尚佳，建商與屋主仍對價格抱持期待，恐引發買賣雙方價格認知拉鋸。下半年房市交易量料將緊縮，房價走勢則需觀察金融環境變化。
七都中，台中、新北、桃園住宅建照核發量最大，過去投資比重高的區域恐受限貸令重創。部分建商也選擇延後交屋，避免違約潮發生。
徐佳馨建議，近期交屋或購買中古屋貸款受阻的買家，可向信合社、農會、漁會等非商業銀行的金融機構尋求貸款，但條件較不優惠。
**住商警告：疫情爆發後推案高峰期的預售屋陸續交屋，恐遇上「房貸減降令」政策，將掀起預售交屋之亂。**
根據住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，2020~2022年是新屋市場推案高峰期，其中2022年純住宅建照核發量達18萬674戶，創1995年以來新高。預計從今年開始，這些預售屋將陸續交屋。
然而，央行近年來持續緊縮貸款政策，實施「房貸減降令」。這項政策將影響超過18萬戶預售屋買方，他們恐因貸款成數不足或貸款利率過高而面臨交屋困境。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期已出現購屋客排隊等撥款、銀行僅對VIP客戶放款等狀況。他認為，交屋潮遇上「房貸減降令」，恐引發預售交屋之亂。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，六都暨新竹縣市在2020~2022年間的建照核發量合計達51萬1,178戶。其中，台中市核發量最高，達9萬9,992戶。這三大都會區恐成為預售交屋之亂的高風險警戒區。
2020年至2022年新冠肺炎期間，全台住宅建照核發出現一波20多年 來的新高峰，分別達16萬、17萬、18萬戶，等於三年間累積超過50萬 戶的住宅潛在供給，以目前工期約三∼五年推算，今年起將陸續交屋 。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波禁令首當其衝的 就是疫情後進場、並將於近期交屋的預售屋買家；其次，銀行管控整 體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有 斷金流的風險；其三是欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸 也將是一大難關。
整體來說，此波限貸令將大幅打擊整體房市，惟現今國內經濟體質 尚佳，中古屋主或新案建商對價格仍有期待，恐怕買賣雙方對價格認 知將出現拉鋸，下半年買賣移轉量勢必緊縮，惟房價是否出現盤整， 仍需視整體金融環境而定。
若以七都住宅建照核發數量來看，這三年其間，台中高達10萬戶， 新北達8萬戶，桃園則有7萬戶，大家房屋企研室主任賴志昶表示，依 一般工期計算，此波交屋潮將自今年起陸續體現，而過去核發建照量 較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，也有建 商面臨放貸政策變化，選擇延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大 量違約潮出現。
若近期交屋在即，或購置中古屋申貸受阻的買家，建議可尋求如信 用合作社、農會、漁會及壽險公司等其他金融體系，惟此類機構貸款 條件不如商業銀行的貸款優惠，先求有、再求好，才能順利交屋不致 違約。
