中信房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

今年以來的房市走勢，波動劇烈且反轉速度驚人，以大台北

地區來看，至今有三分之二的行政區房價，甚至突破去年高點，

房仲業者調查，自住買方荷包吃緊，購屋寧砍價也不願追價，且

高房價壓縮獲利，更讓投資型買方卻步，造成整體房市交易量鈍

化。

根據中信房屋所發布的「2009宅指數秋季報告」發現，今年

第三季的房市在莫拉克風災、優惠房貸暫停等利空影響，成屋交

易量明顯萎縮，消費者對房價的滿意度，在今年第三季下降4.63

分達30.68分，創下年度最低，因房價飆升，買方深感負擔沉重，

近7成比例不願隨買方起舞、拒絕追價，更有逾3成的買方，寧願

砍價也不願追價。

對於賺取價差為主的投資客來說，受到房價狂升的影響，也

開始遲疑「短線獲利」產生的效益，從中信房屋的調查可發現，

多數投資客認為無利可圖、已經陸續退場。

中信房屋副總經理劉天仁認為，由數據中可觀察出買方仍有

購屋意願，只是受限於房價過高、預算不足所以暫緩購屋，而第

4季屬於房市傳統旺季，市場買氣仍可樂觀以待，唯獨買賣價格認

知存在著抗性，房價拉距將持續磨合，才能激發買氣。

再看永慶房屋的調查，金融海嘯發生屆滿一年，回顧這一年

的大台北房市走勢，波動劇烈且逆轉速度驚人，目前已有三分之

二的行政區，平均成交單價突破去年的房市高點，北市如松山、

大同等區房價漲逾10％，北縣如永和、新莊等區房價漲逾5％。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，今年以來房價快速攀升的

主因，在於兩岸經貿開放的預期心理，加上現階段利率處於歷史

低檔，民眾購屋負擔大幅減輕，因此上半年民眾積極進場購屋，

抬升房市交易量能。

但近期價格漲幅已有過大的疑慮，且多數買方已在上半年進

場卡位，在需求提前反應、屋主又過度惜售的狀態下，近期買氣

已有減弱跡象，市場交易量連二個月負成長，黃增福也建議，賣

方應適度對價格讓步，把握成交良機，也可增加調度資金的靈活

性。

經過長達5個月的徵求連署過程，澎湖縣博弈公投連署作業終

於大功告成，最快9月中可以舉行公投，博弈產業將可為澎湖帶來

大量就業機會，締造地方繁榮，也創造澎湖房產投資潮，甚值得

關注。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，澎湖房地產購買者多

以在地居民為主，佔有80％的比例，來自台灣投資客層約佔20％

，近期受到博弈條款話題及地景加持的民宿風潮，吸引外來投資

房產的人數有逐漸增加的趨勢。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說，馬公市市區周邊以3樓半的透

天獨棟車庫別墅（土地100坪、建物100坪）近期最熱賣，總價約

600-900萬的產品詢問度最高。

江龍名指出，澎湖縣目前有：馬公都市計畫、鎖港都市計畫

、白沙通樑地區都市計畫、林投風景特定區計畫、西台古堡古蹟

特定區計畫等5個都市計畫區，馬公都市計畫是屬於市鎮計畫，

鎖港地區和白沙通樑地區是屬於鄉街計畫，5個都市計畫區面積

總共約773.4316公頃，約佔澎湖全縣土地的6.8％。

江龍名說明，┌農變建┘的土地是目前最搶手的產品，在原

來建蔽率只有10％的農地可變更為50％建地的誘因下，不論是投

資型還是自用型的客群，都成為區域房地產品中的首選。

拜科技之賜，各家房仲、代銷、法拍或是房地產相關網站都

已將房屋物件數位化，民眾只要透過網路就可以輕鬆瀏覽各式物

件，縮短找屋時間，不過房仲業者提醒購屋民眾，網路上的數據

資料未必準確，實際看屋的時候，更要張大眼睛看清楚。

21世紀不動產行銷部經理曹若琪表示，現在各房地產網路搜

尋找屋功能已經很強大了，不管是搜尋速度與篩選物件的方式都

相當人性化，不過要特別注意的是，網路上的資料難免會有遺漏

或是輸入錯誤的情況發生。

曹若琪說，日前就發生過一起法拍案例，一位投資客在網路

上尋找法拍資訊，發現一戶位在精華區的物件，比市價低了約2成

，投資客到法院投標並順利購得，以為撿了便宜，沒想到點交時

打開門居然是曾經失火的兇宅，仔細核對後才發現，法院公告的

實際地址與網站資料差了一個樓層，訴諸法院也無效，最後慘賠

百萬元收場！

曹若琪另外再舉個案例，有位陳小姐在網路上看到一個預售

物件，訴求90坪大空間，交屋後才發現實際使用的空間根本不到

90坪，陳小姐遂告建商廣告不實，調查後才發現，原來是陳小姐

對於法規以及對於坪數計算的不了解，造成雙方坪數的認知錯誤

，因而發生購屋糾紛。

住商不動產企研室主任徐佳馨就表示，網站資訊有時會與實

際狀況產生落差，所以購屋前一定要看清楚，並且請專業的經紀

人員解釋說明清楚，並且白紙黑字明訂於契約上，以減少購屋糾

紛的發生。

現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽，可以提供民

眾快速找屋，也能知悉週遭地理位置，不過曹若琪提醒購屋族，

有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有所落差，而且距離無法

透過地圖判斷，另外嫌惡設施也不會在地圖上呈現，所以選定標

的後最好親自前往查探。

中信房屋行銷部副理江龍名也表示，購買預售屋時也要注意

建案的基地位置，因為部分接待中心與建物基地位置是分開的，

所以購屋前一定要問清楚。

曹若琪表示，網路瀏覽物件資料便利又快速，不過購屋前仍

要張大眼睛比對仔細，更不可忽略看屋該注意的小細節，建議民

眾可以上內政部網站下載「民眾看屋注意事項參考表」，於看屋

時一一核對，以降低購屋糾紛的機率。

房市回溫，建商廣告滿天飛，許多購屋者對於預售屋總有不少想

像 ，但預售屋要怎麼買？房仲業教授致勝技巧。住商不動產企研

室主任 徐佳馨表示，與中古屋與成屋相較，預售屋由於看不到實

際狀況，風 險相對較高，消費者要買預售屋前必須先考量自己的

需求，包括坪數 大小、平日生活範圍等，再來就眾多建案來做選

擇，而在選擇上首重 未來性，因此地段成為最主要考量，另外建

設公司品牌、建材配備都 會為預售屋房價加分。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，地段好的房子，房價自然

有 撐，地段差的房子，未來想賣也賣不掉。確定喜歡的建案後，

可對銷 售人員表達需求，包括採光、格局等。一般來說，中高樓

層好脫手， 但如果高低樓層價差太大，未來中古市場也無法反應

這些價差，消費 者可以審慎考慮。

徐佳馨建議，從中間樓層偏高一點的產品切入，因為這種產品在

預 售價格不會過高，且房子過了一定高度後，較不會有屋角、採

光的問 題，在中古市場也較好脫手，如12樓高的產品的

6、7、8、9樓便合乎 這樣的條件。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，採光和通風則是影響居住健康

的 重要因素，房子最好避免西曬，因為溫度升高，將影響家具的

壽命， 以台灣來說，南北向的房子較好。

消費者也應該要求銷售人員提供建築平面圖，從中觀察是否符合

需 求，包括公共設施、樓層、保全等是否完善；自己想購買的樓

層，包 括房間數、大小、格局、陽台等空間夠不夠用；如果不符

合需求，能 不能更改，要不要自費修改及在工程到什麼進度前修

改，也要在簽約 前查清楚。

徐佳馨表示，許多建案因為案量大、棟數多，棟距亦做不實的加

寬 ，消費者下定前，一定要先搞清楚有意購買目標與週邊建物的

相關位 置與視野範圍。徐佳馨提醒，廣告戶因為價格優勢，也是

購屋者的目 標之一，建議購買前要三思，因為他的位置一定是

全案最差的，也許 窗外正對高架橋或是路衝、暗間等影響銷售的

問題，從預售平面圖上 看位置，消費者通常不容易感覺，未來一

旦要賣，不只是房價，更可 能難以脫手。

失業率居高不下，許多想成家的新人都有買不起房子的痛，

房仲業者表示，貸款成數的高低，是首購族能否擁有人生第一棟

房的關鍵之一。

房仲業者建議，頭期款不足的情況下想買屋，或許可以從預

售屋下手，因為預售屋跟中古屋不同，不需要一次就備齊頭期款

，可以依照工程進度分2到3年付款，壓力相對較小，而且通常預

售屋的建商都會跟銀行合作，貸款成數也會比較高，不過必須要

考量是否有立即居住的需求。

而若是買中古屋的話，就不能像預售屋一樣分期繳款，必須

一次就拿出大筆資金，這時候能申請到多少的貸款額度就相當關

鍵，房仲業者表示，想要買中古屋又要有高成數的貸款，購屋時

有幾點注意事項：

1、選擇好地段：中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，房屋最

重要的就是地段，好地段的房子，即便是中古屋，銀行放款的額

度也會比較高，像是精華區或是捷運周邊，容易轉手抗跌的區域

，通常都比較容易貸到較高的成數。

2、貸款人條件好：太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，除

地段外，借款人也是重要關鍵，除了信用記錄要好之外，若是在

前五百大企業企業工作之員工，或是老師、醫生、公務人員，由

於收入穩定，通常也會有比較高的貸款額度。

3、與房仲業者配合：雖然現在銀行利率相當低，但若是個人

要申請房屋貸款，通常審核會比較嚴苛。

不過現在有房仲業者會跟特定的銀行配合，像是日前永慶房

屋就有推出高成數的房貸優惠，而21世紀不動產也與上海商銀推

出「輕鬆購屋」專案，台北縣市可望貸到「成交價」的85成；如

果是非台北縣市，也能有8成的額度。

21世紀不動產經理曹若琪表示，部分放款銀行的貸款成數是

以銀行鑑價計算，所以常發生成交價800萬的房子，銀行鑑價卻只

有700萬，假設以貸款85成計算，原本可以貸到680萬的房子，卻

只能貸到595萬元，差了85萬元之多，房子很可能因此買不成，所

以建議購屋族，盡量爭取以成交價來計算貸款額度。

銀行雖然拉高貸款成數，不過曹若琪要提醒購屋者，並不是

所有產品皆適用，像是小套房部份銀行就不接受、工業用地貸款

成數也會比較低，而非自住型買方、貸款者年齡過大者，貸款成

數也會因此受限，所以貸款前一定要向貸款銀行詢問仔細。

為迎接2009世界運動會的到來，高雄市政府特別邀請伊東豐

雄設計世運主場館，房仲業者觀察，高雄縣市升格成功與世運商

機，已經拉抬了左營區房市的買氣。

據中信房屋內部資料顯示，6月份高雄左營區的交易量較5月

份成長高達50％，不難看出高雄縣市升格成功與世運商機拉抬左

營地區房地產的熱絡程度。

中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示，高雄捷運紅線於2008

年3月9日通車之後，捷運周邊的房地產，不論是自住型還是投資

型的客群，都將捷運視為軌道住宅的購屋第一首選標的，雖然現

階段搭乘人數無法與台北捷運相比，不過隨著區域發展，讓高雄

人逐漸接受不同的交通連結模式。

江龍名說，捷運R13凹子底、R14巨蛋、R15生態園區、R16

左營站等四站區位於左營，目前有不少新興的住宅產品落成，在

新、舊大樓的價位區間表現上有蠻大的落差，中古大樓大約落於

6到10萬/坪之間，而3年內的大樓產品則有9到15萬/坪的表現。

江龍名指出，隨著高雄捷運的通車和漢神巨蛋開幕後，引爆

了商圈多年來累積的能量，緊臨漢神巨蛋的R14車站出入人數更

在假日爆出全線第一的人潮。

江龍名指出，高雄明誠商圈由中華路以東、民族路以西、新

庄仔路以南、大順路以北組成，範圍涵蓋25期重劃區，商圈內有

博愛路貫穿，東邊有河堤商圈，西側則連結農16商業行政區新興

發展區域。

江龍名說，幾項大型公共建設：如捷運站、東西向快速道路

等，造就北、中台灣買方逐漸向南台灣移居，也吸引許多知名連

鎖商店及大型百貨公司進駐，在生活機能越來越完善下，許多年

輕族群將明誠路商圈當成購屋首選。

江龍名說，該區域，中產階級及換屋族群目前偏愛3到4房，

坪數以30到50坪為主，總價約300到500萬中古大樓產品最為熱銷

。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，高雄左營區民情淳厚良

善，更得天獨厚同時擁有豐富的傳統歷史文化（左營舊部落）、

眷村竹籬笆文化（軍眷區）及新都會文化（新莊仔重劃區），這

三個不同背景的群落正是左營傲人的文化資產。

房仲業者建議，在不似大台北地區房價偏高的情形，消費者

更能用較低的代價至左營投資置產，手頭上資金充裕的消費者，

不妨可考慮搶搭世運熱！

農曆年過後，台灣房市交易漸趨熱絡，景氣浮現暖意。悶了大半

年的房仲業者，在確定這波反彈並非短多，而是中長期看好後，

近來紛紛出招，不只急徵才，希望搶進更多好人馬，也推出各式

行銷活動搶客。

為搶攻江山，各業者近來動作頻頻。信義房屋近日宣布，今年規

劃從220店拓展至240店以上，而人才招募計畫也與展店速度同步

，即日起啟動「周周徵才」計畫，預計全年招聘1,200人。

永慶房屋則表示，今年下半年將在兩岸再展100店，因應業務拓展

，釋出3,000個職缺，瞄準社會新鮮人。

大舉徵才

碩士博士也心動

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，畢業求職潮已湧現，據統計共

有15萬社會新鮮人投入職場，但高達五成企業無招募新鮮人的計

劃，在這種情況下逆勢徵才，人力品質應可提高許多。今年上半

年碩博士來永慶應徵的比率就較去年成長了三成。

值得注意的是，永慶此次砸下3,000萬元大打徵才廣告，除了釋出

招募人才的訊息外，順道提升企業形象的意味也很濃厚。

中信房屋近日也出奇招，除了釋出1,200個職缺，還推出「房產菁

英種子體驗營」，設計了七天的房仲工作體驗活動，大專院校學

生或應屆畢業生經面試後，即可參加，試試看自己是否適合房仲

工作；若表現優異，可直接進入中信工作，將觸角向下伸至校園

。

至於東森房屋在現任董事長王應傑入主後，持續展店，目前已擴

展至360店，今年上半年的新進人員就有1600多位，下半年還要加

碼徵才，全年目標是3,000人。

台灣房屋釋出的職缺亦為3,000人，近來還推出「優質經紀人」票

選活動，公開招募最佳企業形象代言人。住商不動產與21世紀不

動產今年開出的人力需求均為600人；太平洋房屋近日則把全年

人力需求自1,500人上調至2,000人。

不僅急徵人才，房仲業者近來也大打行銷戰，積極搶客。台灣房

屋在本周砸下千萬元大打廣告，宣傳行情諮詢服務，訴求精準估

價、快速成交。

打行銷戰

看房子專車接送

中信房屋則別出心裁，定期推出「賞屋ㄅㄨㄅㄨ車」活動，專車

接送客戶看屋，除了一次可以看四、五間房子外，還可順道瞭解

周邊生活機能。

21世紀不動產大打公益牌，推出「十萬家庭十萬樹」活動，只要

購屋者到店頭賞屋，即可獲得台灣原生樹種兩株。

21世紀不動產總經理王福連說，贈送樹種給客戶，讓客戶能夠帶

回家種植，全家人可共同參與從播種、發芽、移植這一系列過程

，留下美好回憶，還可響應環保，一舉兩得。

住商不動產搭上電影「變形金剛」熱潮，推出「變形金剛在住商

」活動，只要來店賞屋，可參加「來店賞屋送」活動，得到變型

金剛筆記本等限量紀念品。

房市震盪之際，大台北房市20坪以下的小宅產品，仍受到單

身族群增加、邁入空巢期的銀髮族尋覓小宅等需求影響，使得小

宅成交量逆增，且銷售天數約30天~45天，較4月份加快約12天。

包括中信、住商、台灣房屋皆統計，6月份買氣稍歇的大台北

房市中，以15坪~20坪的二房小宅交易量逆增，住商不動產調查，

大台北的小宅成交比重，至6月份達40％~45％，而台灣房屋也統

計，6月份北市小宅成交天數為45.1天，相較於4月份，平均加快

8.2天，顯見小宅產品在台北都會區大受歡迎。

根據主計處統計，目前全台單身及二度單身的人數，已經高

達750萬人，年過30而未婚的單身族群，事業有成、享受生活，且

重視理財投資，花費比較不受家庭拘束，普遍也願意以月繳1.5萬

元至2萬元的房貸支出。

台灣房屋不動產研究室副理江怡慧分析，由於20坪的小宅產

品總價較平實，不論是單身族群、頂客族、或已邁入「空巢期」

想由大屋換小屋的銀髮族，都很青睞小宅產品。

此外，目前房貸利率處於低檔，「買比租划算」，因此購屋

人願意入住小宅，其中以北市大安區、信義區、中正區等最搶手

，平均加快約12天，平均購屋總價為1,000萬元左右，可見偏愛小

宅產品的購屋人，注重優質地段、生活機能豐富的區域。

排名居冠的大安區，小宅產品不到2周可賣出，可見搶手度

極高，該區域平均購屋總價在900萬元~1,200萬元間，而位居第二

名的信義區小宅，總價約600萬元~800萬元較平易近人，而緊追

在後的中正區，總價約750萬元~1,000萬元。

江怡慧提醒，應選擇都會區約20坪的兩房小宅，未來轉手性

較高，且銀行貸款較小套房易核貸，空間也不會太大，可省下購

屋後的裝潢費用。

而對於小家庭來說，先在優質地段買總價較低的小宅，等到

經濟穩定、孩子長大後再換房子，屆時小宅賣掉的錢，就可拿來

支付中宅的頭期款，這樣的理財方式，比錢存在銀行的投報率高

許多，而財力較充足的家庭，也可買在知名學區內，不但可讓孩

子就讀較好的學校，也可免去上下學舟車勞頓之苦。

走出金融海嘯的低潮，台灣房市交易量明顯逐月回溫，而隨

著經濟環境趨穩，今年第二季及第一季的購屋族群，更大不相同

。

第一季多數民眾抱持「危機入市」心態，希望逢低搶進房市

、再從中獲利，但第二季則因景氣持續復甦，不再有下探疑慮，

本身的財力狀態獲得緩解，所以自住客紛進場購屋，躍居房市主

力。

根據中信房屋新發布的「宅指數」季報可發現，今年第二季

的「家庭經濟滿意度」邁向正值，中信房屋董事長特助胡佩蘭分

析，因無薪假員工重回職場，且投資市場漸回溫等影響，使得民

眾財力得到緩解，對於家庭經濟回到「滿意」階段，不論是新婚

夫妻、或期望擁有房子的首購族，都提高購屋意願。

報告中指出，目前有逾半購屋者，以「自用」為目的，比重

占56.9％，而在「物件需求」方面，購屋人最注重「坪數」，又

以15坪至35坪的坪數需求指數，上升最明顯，且以北市民眾所占

比例最多，生活消費商圈及交通要站等條件，也高居購屋考量的

前三名，可見置產自用族群中，目前以都會區首購族為房市主力

。

而第二季的購屋族群，相較於第一季來得謹慎，多數民眾會

因手中資金不足、或景氣不好而暫時打消購屋念頭，但針對強烈

購屋需求的民眾，又有63.7％之高的比重，先備妥自備款3成以上

的資金，才會下決策購屋。

另外一類「置產自用」型的民眾，則是50歲以上、家庭月收

入12萬元以上、可動用資金達50萬元以上等年長族群，由於有感

於近期整體環境可走出金融海嘯的陰霾，因此打算以購屋做為投

資理財的工具。

胡佩蘭觀察，有些投資人則認為房地產的抗跌保值性，遠比

現金、貴金屬等商品更優，紛運用閒錢買間房子收租。

6月份的中古屋市場持續火熱，北市以松山區的房價漲幅8.02％最

大，因受到直航利多、捷運內湖線可連結松山機場等效應，目前

松山區房價每坪46.73萬元，以黑馬之姿打敗常勝軍信義區、躍居

第二，僅次於大安區每坪53.39萬元。

受到兩岸經貿話題延燒、捷運內湖線通車利多、央行利率維持低

點及各大銀行祭出超低房貸優惠專案等效應，使得6月份的中古屋

交易強強滾，中信房屋便統計，北市以松山區、大安區、內湖區

、信義區等四大行政區，交易量體最大，尤以北市松山區房價漲

最凶。

根據中信房屋各區加盟店的統計資料，北市松山區成為大黑馬，

房價自5月份的均價43.26萬元漲至6月份46.73萬元，漲幅8.02％最

大，房價超越信義區的46.25萬元、僅次於大安區的53.39萬元。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，日前政府宣布擬將松山機

場定位為商務機場，更積極與東京、上海與首爾等首都機場洽談

對飛，顯示更多東亞各國間的通商效應發酵，再加上7月4日通車

的內湖捷運線，將會連接松山機場，捷運所提供的交通便利性，

將帶動人潮及商圈買氣，更會激發住宅需求，透過各加盟店的回

報可見，內湖捷運線沿線賞屋人潮不斷，尤以松山區交易量回溫

最迅速。

而近期的買家，多半是公務員身分，大致鎖定於總價1,000萬元至

1,200萬元的中古屋產品，江龍名說，公務員過去的理財行為，主

要以定存為優先，如今因擔心低利率影響自己的儲蓄會愈存愈薄

，所以有不少公務員，近期定存到期後便不再續存，直接抱著大

把現金買房子，甚至認為房地產屬於保值的投資標的，決定買屋

收租，因此創下6月份的瘋狂買氣。

江龍名提醒購屋者，想在松山區購屋的民眾，應避開松山機場的

航道，較能保持住家寧靜，他建議，民生社區的住家環境、學區

品質、居民素質等水準俱佳，對於首購或換屋族來說，都是不錯

的購屋區域。

北部都會區屋主開口大抬價，與買方之間產生房價認知鴻溝，相

較 之下，新竹縣市的房價認知差異率低於4％，是全台價差最小

的區域 ，且因買賣雙方容易達成共識，使得交易量表現最亮眼

，5月份單月 增幅34.78％，更居全台之冠。

從中信房屋、信義房屋的調查都可發現，全台5月份的房市價量

表 現，由新竹地區奪冠，中信房屋統計，新竹縣市5月份交易量

單月增 幅34.78％，居全台之冠，該區中古住宅交易的熱絡表現

，遠勝於台 南地區的15.58％及台北市的12.16％。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，新竹縣市由於竹科園區恢復常

態 營運，竹科人提振購屋信心，因此吸引強勁的買氣回籠，突出

的表現 不輸台北市；而北市則因目前富裕人士投資置產，都將台

北市做為優 先考量，所以成為高資產族群資金回流的佈局重點。

價差認知最大的是北、中、高三大都會區，房價認知差異率高達

3 5％至42％，中信房屋董事長特助胡佩蘭指出，對於自住型買方

來說 ，家庭收入若未跟著增加，恐無法負擔房價，而投資型買方

則擔心壓 縮未來轉手的獲利，對於屋主抬價的接受度較低。

在二類主力買方皆抱持觀望心態之下，使得房價認知產生鴻溝，

且 買賣雙方花更多時間議價，更加拉長去化天數。

反觀新竹縣市，房價認知差異率不到4％，是全台價差最小的區

域 ，顯示新竹地區屋主的開價合理，較符合買方期待，目前新竹

市的中 古屋平均行情是每坪10.98萬元，新竹縣則是每坪14.81萬

元。

房地產業者認為，在資金面、信心面俱佳的條件下，5月份房市

創 下去年同期以來最佳的價量表現，但由於房市需求仍要靠基本

面支撐 ，即使高總價產品買氣熱絡，但現階段整體經濟數據未見

理想，屋主 不應頻頻抬價試水溫，應讓買賣雙方早日縮短價格認

知差異，促成自 住民眾的購屋美事。

近期中古屋市場價量齊揚，但由於許多屋主刻意抬價10％，

反而拖延賣屋時間，房子脫手變得龜速。以大台北地區平均成交

天數來看，北市從4月份的37天延長至44天、北縣則從41天拉長

至58天，房子才能夠如願賣出。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，北市與北縣二個區域，面

對屋主調高售價的心態，買方對追價意願大多產生反抗性，尤以

北縣買方的反抗性較大，北縣全區的平均成交天數，自4月份的

41天拉長至58天，賣房子難度攀升4成。

顯見北縣買方對於屋主抬價，未能激起進一步的追價意願，

胡佩蘭憂心，房價認知的鴻溝過大，將會不利於未來的交易市場

。

而北市中古屋的平均成交天數，也從4月份的37天延長至5月

份的44天，等於是賣房子的難度提高2成。不過，北市核心區域如

大安區、信義區等，由於抗跌保值性高，買方對該區域房價微漲

的忍受度較強，甚至會出現多組買方競爭同一物件的盛況，因此

，該區域的房子不致於脫手困難。

造成中古屋去化時間拉長，主要是因屋主採取高姿態賣房子

，紛調高售價，而買方又不願忍受抬價的挑戰，所以衝擊到中古

屋的交易。

根據住商不動產的調查，自今年3月開始買氣走揚，許多屋主

認為景氣回春，買方應有餘力接受更高的價格，因此平均提高5％

的售價，使得議價空間率及去化天數，在4月份逐步攀升。

中信房屋也統計出，5月份的台北縣市屋主，甚至將開價調漲

至10％，欲挑戰買方的荷包底線，但除非是物件條件或所處地段

極佳，買方願咬牙成交，否則大多不願追價，使得大台北中古屋

的成交時間，由原本的1個月左右，延長到1.5至2個月，才能順利

脫手。

至於中古住宅行情，則因利多政策助陣，讓5月份的房市交易

呈現量增價漲的盛況，中信房屋調查，北市中古住宅行情，整體

呈現Ｖ型走勢向上，以中正區房價漲幅53.48％居冠；而北縣則自

年初至今，已經擺脫Ｗ型的修正走勢，目前正緩步攀升。

胡佩蘭認為，全球央行不斷加印鈔票救經濟，且油價持續上

漲，恐會再現通膨疑慮，而房地產屬於保值工具，因此可望帶動

房市止跌復漲。

房市出現春燕，3月中古屋交易統計昨（1）日出爐，在利率低、

房價降與台股大漲三大利多加持下，各大房仲業者成交都爆出大

量，普遍較2月成長三成以上，創下九個月新高，更有業者全台業

績成長六成多，房市買氣已明顯回暖。

據信義房屋統計，3月全台中古屋交易件數較2月成長39.8%，其中

台北縣市、新竹縣市及高雄市均成長逾四成，顯示這一波年後回

籠的購屋需求有漸入佳境之勢。

對此，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，3月房市交投熱絡

，主要受三大利多帶動：第一，是利率直直落，不僅資金成本降

低，在低利環境中房地產也相對保值；第二是春節之後房市掀起

降價風潮，鼓動買方看屋意願；最後，台股3月強勁表現，也消除

市場對景氣持續探底的疑慮，加強民眾購屋信心。

永慶房屋統計，大台北地區3月中古屋均價為每坪22.2萬元，成交

量放大三成；台中市、高雄市的均價則持平，分別為每坪7.9萬元

及8.4萬元，成交量各增加三成與兩成，全台房市呈現「價平量增

」格局。

至於中信房屋，成交量增長幅度最驚人。中信房屋董事長特助胡

佩蘭說，與2月相較，中信房屋3月成交量增幅高達65.96%。

房市止跌回隱，一掃買氣消沉的陰霾，不少人認為此時是危機入

市、挑好貨的時機，使得中古房市場呈現「價平量增」的狀態。

各房仲統計3月份的成交量，增加3成至6成，其中，包括首購、換

屋等自住族群，蠢蠢欲動場撿便宜的，就屬換屋族最積極。

根據創市際市場研究顧問公司與中信房屋的統計，今年第一季，

全台有購屋計劃者，達87.9%之高比重的自住民眾，是為了擴大居

家生活空間的換屋族。

由統計中也可發現，這群打算危機入市挑好貨的換屋族，資金較

充裕，平均個人月收入達6萬元以上、家庭月收入也達12萬元以上

，可動用資金目前約50萬元。

中信房屋副總經理劉天仁說，農曆年後的中古屋市場，湧現看屋

潮，而原本以為仍須提醒購屋人勿犯者毛病一「自備款不足」，

沒想到這類傾向於換屋的自住族，並未眼高手低，反而對資金規

畫很有概念，自備款備妥3成以上、且總價設定在700萬元。

顯見購屋人雖對經濟現況不滿意，但仍有購屋需求，因此購屋行

為回歸理性，且在購屋議價成數方面，也漸與屋主達成共識，屋

主願意退讓、買方也不再肆意砍價，一般大約打個7折便決定進

場。

永慶房屋總經理葉凌琪分析，相較於農曆年前，最近屋主較願意

面對景氣衰退的現實，能夠與買方溝通出較實在的價格，使得買

氣慢慢浮現，是推動3月份交易量成長的主因。

此外，軍公教人員陸續進場，因在政府優惠房貸及低利環境的推

動下，收入相對穩定的軍公教人員，而使購例增加，且銀行對該

族群給予較佳的放貸成數、利率等優惠，也讓軍公教人員產生購

屋、換屋的動力。

信議房屋則認為，近半年蓄積的潛在買氣釋放之下，購屋人多半

是從年前就開始觀望，這類客戶已搜尋、看屋一段時日，當外部

環境改變時，只要遇上價格合理、條件合適的房子，下決策購屋

的速度很快，是交易量增加的主因。

台灣不動產交易中心昨天統計，這一波房市景氣反轉以來，台北

縣新店跌的最兇，去年下半年房價就掉了3成。台灣不動產交易中

心總經理李同榮還預估，未來台北市房價最多只會再跌15%。

但美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民看法不同，他認為

可能得到明年底房價才會落底。他指出，建造執照和使用執照申

請數量目前都還在高點，市場仍是交屋高峰期，供需還沒有平衡

，價量應該都會持續盤整

李同榮表示，自SARS過後，房價的反彈回升的擴張榮景已經結束

，房地產市場確定要進入盤整趕底的昏暗期，根據以往經驗，房

市反轉落底時間大約需要1年半，從去年年中開始算起，今年第4

季房市可望落底。

他表示，這波房價修正，不會跌破SARS時期的價格，頂多就是跌

到2005年的水準，以房價最高的台北市為例，目前中古屋成交均

價在每坪34萬元出頭，如果再往下修正15%，也就是跌到每坪30

萬元後，就會止跌了。

台北縣目前房價在每坪16萬元左右，桃竹現在每坪9.4萬元，台中

在9.3萬元，高雄在6.7萬元，都已經回到三年前（2005年）的行情

，除非是供給量特別大的區域，大致上都不太可能再重跌，「未

來房價可以說已經跌無可跌」。

台灣不動產交易中心匯集信義房屋、住商不動產、中信房屋、太

平洋房屋等房仲業者成交資料也顯示，去年各行政區中古屋交易

中，新店單價跌幅最大；其次是台中七期豪宅聚集的西屯區，跌

幅也逼近3成；接著則是台北縣淡水，有28%跌幅。

如果以縣市來看，台灣5大都會區房價跌幅，以高雄縣市的19.06%

為最多，其次是桃竹苗地區，跌幅有18.54%；房價最高的台北市

跌幅最小，只有10.61%。

又進入農曆年前交屋熱潮，房仲業者建議，在交屋前的點交作業

，往往是未來進駐時的關鍵，雖然大多數消費者都不是專業的土

木技師或是抓漏師傅，只要掌握重要訣竅，釐清相關的責任歸屬

，不僅讓住的人安心，賣方也可省去許多麻煩。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，漏水是交屋最難辨識的工

作，最好能在簽約前的大雨過後看屋了解，若是沒有遇到這樣的

機會，在交屋前可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是

否有水漬痕跡。低樓層的產品若想知道有沒有淹過水，除了詢問

屋主或事先調查，不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱，看看

裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡。

此外，陽台外推是許多新屋或中古屋存在的現象，要確定原排水

口是否裝上塞頭且確實密合，可伸出雙手感覺不同的溼度，若是

窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

冷氣、燈飾、櫃子等附贈物的問題看似不大，實際上卻很容易引

起爭議。所謂固定物與贈送物常因口頭上的承諾多半不具公信力

，意思表示不明確，最容易造成承諾的誤會，這一類的糾紛經常

是因為雙方沒有明確的表達附贈物的數量或品名，造成日後買方

與賣方在減價攻防戰，或是變成無法交屋的障礙。

在簽約前或簽約同時就應該拍照存証，現場點交時逐一清點，如

果在簽約時未載明或拍照，購屋人也應該在點交時與屋主作最後

的補正並且拍照確認。

江龍名提醒，購買中古屋、新成屋或預售屋時，通常都會載明於

買賣契約書，不過之前也發生買方在驗收時發現房子有瑕疵，屋

主卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，屋主卻

不肯負責任，造成後續漫長的訴訟。

怎麼挑選具有增值潛力的公寓，中信房屋行銷企畫部副理江龍名

認為，其實每個行政區裡，都有值得消費者購買的路段，最簡單

的原則，就是從區域商圈中心點往外延伸，比較能夠找到相對便

宜的等值產品，從重大建設或學區，也能找到未來有補漲增值的

物件。

對於自住型或長期投資的購屋人來說，首要的功課，還是仔細評

估審查自己的財務規畫，再從比較熟悉了解的行政區裡，選定具

有未來及發展性的路段下手。

住宅品質一直受到肯定的大安區，如果在和平東路三段周邊仔細

尋覓，可以找到屋齡25年到35年，單價在35萬到40萬元左右的老

公寓，再往區域的邊陲走，價位還會更便宜點，大約在每坪30萬

到33萬元，鄰近遠企商圈，也同時享有捷運便利和學區優勢，房

價具有一定的實力。

未來擁有三鐵共構優勢的南港區，在以後三鐵共構的出口處往外

開始找，都是值得投資的地點，就沿著興華路、興中路、南港路

看，屋齡20年到30年的公寓，平均單價落在30萬到35萬元左右，

除了重大交通建設加持，生活機能也強，區域內就有家樂福、行

政中心和小型商圈。

如果往台北縣走，可以考慮新莊市，在棒球場周邊，或是中原路

上，屋齡25年或30年的公寓，單價只要15萬到18萬元，現在施工

的捷運新莊線，未來開通後很可以期待，而副都心也會有相關規

劃建設，都是新莊老公寓以後還有補漲空間的利基。

另一個推薦區域就是三重市，在三和路和重新路上，屋齡稍為老

舊一點的，平均35年到40年的公寓，每坪約12萬到14萬元，同樣

也是受到捷運加持，對房價有加分效果，周邊的生活機能也算完

善，有市場、學校，從投資的角度來看，未來有都市更新的可行

性。

不少人購買老公寓，希望等都市更新時有改建商機，美商易兒安

ERA不動產顧問張欣民強調，「都更只是買房子的附加價值，不

應該本末倒置」。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名也說，不是所有老舊區域都能順

利都更，要從屋齡和社區規畫，評估整體都更的可行性。

如果希望可以搭上都更順風車，在選擇物件時，得要找屋齡相近

的區域，而且選擇周邊大多屋齡已經30年以上，且最好基地方正

，未來比較有可能受惠於都更或改建。

也不是所有老房子都能都更，還是要周邊生活機能完善，交通便

利，最好是位在精華區，具有比較高的開發價值，自然機會也比

較大。

此外，住戶單純如果且產權較集中，協調過程相對比較容易，如

果在住戶中，投資客比例重，也容易成為更新的阻礙，因為投資

客買入時間短，在裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下，不

太願意耗費時間談長期都更。

店面最好不要多，因為店面往往買入成本高，加上店租收益豐厚

，店面所有人往往是最不願意改建的一群，也因此影響更新進度

。

都市更新或改建往往都曠日廢時，即使聽到消息後，真正要等到

執行，仍需要相當長的時間，加上住戶之間常有紛爭，簡單來說

，需要有長期抗戰的決心，買房子時還是要以自住為目的，才不

會患得患失。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成

，老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不

管多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格

逼近每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以

下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

不少人購買老公寓，希望等都市更新時有改建商機，美商易兒安

ERA不動產顧問張欣民強調，「都更只是買房子的附加價值，不

應該本末倒置」。

中信房屋行銷企劃部經理江龍名也說，不是所有老舊區域都能順

利都更，要從屋齡和社區規畫，評估整體都更的可行性。

如果希望可以搭上都更順風車，在選擇物件時，得要找屋齡相近

的區域，而且選擇周邊大多屋齡已經30年以上，且最好基地方正

，未來比較有可能受惠於都更或改建。

也不是所有老房子都能都更，還是要周邊生活機能完善，交通便

利，最好是位在精華區，具有比較高的開發價值，自然機會也比

較大。

此外，住戶單純如果且產權較集中，協調過程相對比較容易，如

果在住戶中，投資客比例重，也容易成為更新的阻礙，因為投資

客買入時間短，在裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下，不

太願意耗費時間談長期都更。

店面最好不要多，因為店面往往買入成本高，加上店租收益豐厚

，店面所有人往往是最不願意改建的一群，也因此影響更新進度

。

都市更新或改建往往都曠日廢時，即使聽到消息後，真正要等到

執行，仍需要相當長的時間，加上住戶之間常有紛爭，簡單來說

，需要有長期抗戰的決心，買房子時還是要以自住為目的，才不

會患得患失。