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昨日，京華城案20%容積獎勵的爭議再起波瀾。據悉，台北市都發局於昨日表示，鼎越公司已在4月9日向台北市政府申請取消該容積獎勵。然而，鼎越公司晚間發表聲明，強調其行為是為暫緩而非取消該容積獎勵。此外，民眾黨前主席柯文哲與京華城案仍有關聯，目前正處於羁押狀態，市場傳言鼎越公司已於9日申請變更都市設計內容，撤銷爭議中的20%容積獎勵。

根據台北市都發局的資料，京華城的容積率已從840%降低至728%，主要是因為減少了樓地板面積，實際樓層數量並未減少。鼎越公司表示，為避免外界誤解，特別對此事件進行澄清。公司確實於4月9日向台北市政府申請都審變更，暫緩實施20%容積獎勵，但並非完全取消。變更內容包括調整樓地板面積，降低容積率至728%，並調整地上層上部量體，減少部分樓層數，以最小程度影響原開發內容，以便開發案能夠繼續興建及銷售。未來，鼎越公司將根據法院的最終判決進行相應的處理。

京華城案20%容積獎勵爭議，昨（16）日傳出台北市都發局說明鼎越公司在本月9日已掛件申請取消。中石化子公司鼎越昨天晚間發表聲明，確實已於4月9日主動向台北市政府掛件申請都審變更，暫緩實施20%容積獎勵之部分，並非取消。

民眾黨前主席柯文哲涉京華城等案，目前仍在羈押，為避免京華城變爛尾樓，市場傳出鼎越已在9日掛件申請變更都市設計內容，主動撤銷20%爭議容獎。台北市都發局指出，資料顯示京華城容積率從840%降低成728%，主要是減去樓地板面積，實際樓層並未減少。

鼎越表示，為避免引起外界誤解，特予澄清上述京華城20%容積獎勵案，鼎越確實已於4月9日主動向台北市政府掛件申請都審變更，暫緩實施20%容積獎勵之部分，但並非取消。

鼎越表示，變更的內容為調整樓地板面積將容積率降至728%，並調整地上層上部量體，減少部分樓層數，以影響原開發內容最少的方式辦理，俾利開發案繼續興建及銷售。後續將遵照法院之最終判決辦理。

**京華城容積風波再起，五大聲明反擊**

台北市京華城日前捲入容積率爭議，昨日發表五大聲明強調，公司並非政治惡鬥的犧牲品，容積率取得過程合法。 京華城表示，其屬第三種商業區，基準容積率原本為 560%，但台北市府先前刻意錯誤認定。監察院 2016 年糾正北市府後，才確認京華城容積率確實為 560%。然而，這已延誤公司開發計畫長達 12 年，導致鉅額損失。 此外，京華城指出，2014 年北市府解除其西北側土地的整體開發權益，卻未返還公司已代地主捐出的 600 平方公尺土地，再次蒙受損失。 針對容積獎勵問題，京華城強調，公司依法申請，所創設的是具有綠建築鑽石級頂級商辦，展現都市新風貌。公司依法申請容積獎勵及容積移轉，並非不當。 京華城要求台北市長蔣萬安主動調查，並儘速移送檢調。公司也將對不實指摘人物依法提告。

京華城面對近期容積率的風波，昨（29）日發表五大聲明強調，企業不是政治惡鬥的犧牲品，對容積率的取得過程一切依法，且全案是以公益性、公共性帶動周邊社區活化與經濟發展。對不實指摘人物將依法提告；呼籲台北市長蔣萬安主動調查、儘速移送檢調。

京華城強調，京華城屬第三種商業區，基準容積率原本就是560%，先前台北市府刻意錯誤認定，2016年經監察院糾正北市府後，確認京華城容積率確實原本即為560%，但已延宕公司的開發計畫近12年，導致公司蒙受鉅額損失。

再者，2014年間，京華城遭北市府解除西北側土地的整體開發權益，北市府卻未返還京華城已代西北側地主捐出近600平方公尺土地，導致京華城再次蒙受損失。

京華城說，公司依都市計畫法申請容積獎勵，將來創設的是具有綠建築鑽石級頂級商辦，以展現都市新風貌；全案「容積獎勵源於為都市創新與貢獻」，而依法申請容積獎勵及容積移轉。

台灣商辦市場的熱潮不斷攀升，隨著台北市中心地段的商辦房價高漲，供應緊缺，許多企業開始將目光投向周邊的衛星城鎮。近期來，新莊副都心商辦市場的發展迅速，其商辦價格僅為台北蛋黃區的三分之一，加上地理位置優越，交通便捷，成為企業設立據點、置產的首選地區。

以新莊副都心為例，這裡連結頭前重劃區、新北知識產業園區、塭仔圳重劃區，擁有廣闊的發展空間。A3、A4、A5三座機場捷運站能迅速聯結台北市中心、桃園國際機場，不僅節省了商務往返時間，也方便了人才的招募。這些優勢吸引了許多企業在此設立總部、購置辦公室。

特別是去年10月國門開放以來，國際商務及旅遊需求持續增加，桃園機場客運量大幅回升，這對新莊副都心的商業發展起到了推波助瀾的作用。百貨、影城、飯店等進駐副都心，許多業者也計畫增加餐飲等商業機能的投資，顯示區域的人均消費力不斷上升。

商仲業者指出，隨著疫情解封，經濟活動逐步復甦，新莊副都心將成為北台灣商業軸線的門戶，成為一個更加成熟繁華的商業聚落中心。無論是商辦市場還是生活消費，新莊副都心都展現出強大的發展潛力。

近期，京華城改建的總銷千億頂級商辦預售案「京華廣場」開價每坪200萬元起跳，而台北市精華區A辦不少成交價都在每坪180萬元以上，去年底保力達購入統一國際大樓15樓每坪210.5萬元，更刷新了史上商辦單價新高記錄。這也反映出商辦市場的熱度和投資價值。

總之，隨著台北市中心商辦市場的價格上漲，新莊副都心等周邊衛星城鎮的商辦市場逐漸受到關注，這對企業而言是一個新的發展機遇。而京華廣場等大型商辦項目的推出，也將為新莊副都心的商業發展注入新的活力。

商辦需求強勁，隨著台北精華區價格高漲、供給稀缺，企業對於購 置商辦的需求也外溢至周邊衛星城鎮，近年發展迅速的新莊副都心商 辦價格僅台北蛋黃區的三分之一，位處最接近桃園國際機場的商業重 鎮，隨著國門開放、商務需求提升，成為企業設立據點、置產的首選 。

近年台北頂級商辦價格持續上揚，京華城改建的總銷千億頂級商辦 預售案「京華廣場」開價每坪200萬元起跳，而台北市精華區A辦不少 成交價都在每坪180萬元以上，去年底保力達購入統一國際大樓15樓 每坪210.5萬元，更刷新史上商辦單價新高記錄。

相較台北市商辦供不應求、價格飆漲，不少有擴點、整合辦公、置 產需求的企業，把目光轉移至新北新興商業聚落，新莊副都心商辦行 情僅約每坪50∼70萬元，為台北市的三分之一，商業氣息濃厚、機能 完整，加上屋齡新穎，更低成本及更高的性價比，吸引不少企業至此 設立總部、購置辦公室。

新莊副都心連結頭前重劃區、新北知識產業園區、塭仔圳重劃區， 擁有廣大的發展腹地，A3、A4、A5三座機場捷運站能快速聯結台北市 中心、桃園國際機場，不僅縮短商務往返時間，便捷交通也有利人才 招募，房地產業者觀察，在北台灣各大商業聚落中，新莊副都心獨特 的地理位置及交通優勢，是不少企業在這波外移尋覓據點，最後選擇 落腳新莊的主要原因。

尤其自去年10月國門開放以來，國際商務及旅遊需求持續增加，桃 園機場逐漸恢復往昔熱鬧氛圍，據桃機公司統計，機場去年客運量為 534萬人次，較2021年增加580％，約為疫情前2019年的11％；今年前 二月達400萬人次，還有大幅成長空間；而機場捷運載客量則回歸到 2019年疫情前每月最高將近8萬人次的水準。

國門人流回溫，同時也反映機捷沿線商務動能快速成長，而新莊副 都心土地開發效率接近6成，近5年新莊土地交易規模累計已突破千億 元，由於大量商辦開發及企業總部進駐，商務需求隨著軌道經濟發酵 蓬勃發展，因應未來國際商務客的消費需求，百貨、影城、飯店進駐 副都心，許多業者更計畫加碼餐飲等商業機能投資，顯示區域的人均 消費力持續上升。

商仲業者指出，疫情解封後，國門打開，經濟活動穩步復甦，新莊 副都心將扮演北台灣商業軸線門戶，成為更成熟繁華的商業聚落中心 。

一度為全球規模最大球體商場的京華城購物中心，2019年被中石化 子公司鼎越開發公司，以372億1萬元成功得標後將華麗轉身，蛻變為 頂級辦公園區。「京華廣場」CORE PACIFIC PLAZA19日正式動土，2 025年底完工，總銷坪數達6.5萬坪，可望成為全台開發規模最大的頂 級商辦園區。

台北市長柯文哲19日應邀執鏟和致詞，他盛讚威京總部集團主席沈 慶京，非常有創意，為迎接2050碳排淨零，台北市府已發布淨零碳排 自治條例，台北市一直走在前面，沒想到「京華廣場」走的比台北市 府更前面。因為，這是一座零碳建築、智慧建築的綜合體。

柯文哲還說，很佩服威京小沈的創意和眼光，一直走在時代前面， 信義計畫區「陶朱隱園」已成為台北市的建築地標，「京華廣場」更 是「陶朱隱園」的放大版，最大的建築特色，將符合北市2050淨零碳 排條例，從下任市長開始，台北市就會開始規範新建築要符合哪些標 準。

「京華廣場」開工典禮冠蓋雲集，包括海基會董事長許勝雄、全國 工業總會理事長苗豐強、全國商業總會理事長許舒博、三三會理事長 林伯豐、台灣區電電公會理事長李詩欽、全國中小企業理事長李育家 等企業領袖都出席。

沈慶京感謝北市前市長黃大洲，對以前的京華城、及現在ESG轉型 發展的支持，小沈還是不忘初衷，抱著回饋社會的想法，承襲陶朱隱 園的高樓各樓層種樹吸碳理念，將「吸碳一小步、抗暖一大步的天下 公益，落實到「京華廣場」商辦園區，希望成為全世界首座以高層帷 幕大樓，設有陽台種樹理念，致力於吸碳抗暖的商辦園區上，創造對 地球社會更大的被利用價值。

沈慶京還說，除滿足上述陽台種樹吸碳抗暖並美化市容的好處，與 疫情共存的時代，也可透過多功能陽台進行對流換氣，主動防護園區 每個人的健康，滿足進駐企業的負責人、高階主管、一般同仁實踐E SG，達到企業的環境保護、社會責任與公司治理終極目標。

未來「京華廣場」將在5,000坪基地上，打造四棟地上19樓、地下 7層的頂級商辦大樓，為全球首座高樓帷幕綠建築，將取得鑽石級綠 建築、智慧建築、及耐震標章等，集團也認養復盛公園50年、設置法 定停車位數6％以上充電車位及電池交換設備，供不特定民眾24小時 使用，並將提供1,138.8平方公尺的公眾服務、或公益空間永久使用 權供北市府使用。沈慶京表示，「京華廣場」預計明年第一季可望公 開，未來可售總銷售坪數達6.5萬坪；但售價和總銷金額，要等營建 成本確定後才明朗。

業者依台北市頂級辦公行情每坪120∼150萬元保守估計，「京華廣 場」未來總銷規模可能會突破1,000億元，成為史上規模最大頂級辦 公園區開發案。

全台最大商辦登場，威京總部集團主席沈慶京首度揭露，京華城改建後的商辦園區「京華廣場」，預計興建四棟大樓，規格為地上19層、地下七層，土地面積約5,000坪，可容納約1萬人，預計今年第4季取得建照，2026年完工。專家指出，以此量體推估，價值應逾千億元。

沈慶京接受本報專訪時表示，這會是全台第一個且最大的「未來化頂級Grade A+商辦園區」，且承襲陶朱隱園高樓層種樹理念。他更自豪說：「我有把握這會是全世界第一棟吸碳抗暖、層層種樹的商辦。」

原京華城舊址，未來將華麗轉身為頂級商辦園區「京華廣場」，該基地位在台北市東、西區門戶計畫的中心十字軸線上，加上信義計畫區發展外移向北延伸，結合敦化南京商圈，形成南北縱軸商業線，目前地下一、二樓將規劃為共享空間，包括多媒體國際會議中心、企業訓練空間、智能化會議室等。

商仲業者指出，北市商辦供不應求下，租金行情持續緩升，若以信義計畫區最高租金每坪約5,000元來看，「京華廣場」租金應在3,000元以上，且倘若屆時無新大樓釋出，租金有望挑戰每坪3,500元以上，甚至更高。若以整體價值推估，該案量體應逾千億元。

沈慶京表示，京華廣場將朝ESG永續發展建築規劃，並承襲陶朱隱園高樓層種樹理念，帶動天下公益的精神，整個園區占地近5,000坪，四棟建築皆採高樓層種樹、吸碳抗暖為核心理念，在每一個層樓陽台種植喬木、灌木及於中庭上方分別設置三座SKY PARK綠化浮島花園，除有效吸碳固碳，來抵銷市中心的高排碳量，還能為悶熱的城市帶來降溫效果。

沈慶京指出，目前最大的使命就是持續推動高樓層種樹的天下公益，將「吸碳一小步、抗暖一大步」的理念落實，所以未來化的商辦建築也應該要以人為本，打造一個健康舒適、休閒的辦公環境。

京華廣場的設計特色更環繞著ESG理念，像是每層都有三米寬的大陽台、室內辦公場域採無柱空間設計，其中，無柱空間可讓整間辦公室都能感受到綠意的氛圍，一覽無遺看到陽台的樹木，可以紓解工作時的高壓。

受惠「京華城」購物中心股權處分利益認列，海灌業外收益達28. 49億元，加上「中工耘翠」完工交屋，中工（2515）16日最新出爐的 2021年合併財報，合併營收達171.96億元，刷新歷年最高紀錄，EPS 達1.75元。　　中工董事會決議，擬每股配發0.534元現金股利，為2003年以來19 年最多，依16日收盤價9.16元計算，現金殖利率5.8％。　　中工旗下持股23.51％的「京華城」股權處分案，於2019年以372億 元脫標後，一直尚未認列，直到去年，在扣除負債、廠商違約賠償金 、建物拆除費用等之後，終於在2021年完成處分利益認列，貢獻獲利 達28.49億元，貢獻EPS1.86元。　　另外，中工房地產本業去年也業績大進補，台北市都更案「中工耘 翠」總銷20億元，去年完工交屋，已全部完銷，也衝高獲利表現。　　不過，中工持股62.76％的喜滿客京華影城受疫情影響，2021年虧 損6,932萬元，中工認列虧損4,350萬元；加上持股100％的絕色影城 去年虧損2,641萬元，並認列持股49.6％的香港喜滿客京華影城1,86 7萬元虧損，使得全年稅後淨利為26.76億元，EPS達1.75元，改寫歷 年新高。　　中工表示，將持續發展海外事業、建設開發、產業園區開發及營建 工程四大重點項目，目前營造本業承攬合約達千億元；房地產本業方 面，北市松山區延壽國宅第二期「中工耘翠」去年交屋入帳，第三期 「碧硯閣」去年推出，總銷約40億元，預計2024~2025年完工。另外 ，已完工的超級豪宅「陶朱隱園」為今年銷售重點。

央行嚇阻有效。2020年9月完成公開標售的京華城土地案，最近才 可望拿到銀行聯貸資金，據了解，由新光銀行籌組的京華城土建融聯 貸案，最後縮減成購地款聯貸案，四年總貸金額149億元，利率約2. 25％，最近才籌組完成，與當初規劃相比，少了200億元左右，將由 鼎越開發自己想辦法籌措。

京華城土地在2019年9月公開標售，由同為威京集團的中石化旗下 子公司鼎越開發，以372億元得標，勝過出價300億元的興富發建設。 鼎越先前表示，會將京華城原址改建成四棟頂級商辦，2020年11月以 京華城與中石化高雄土地作抵押品，向銀行申請約350億元左右的聯 貸案，支付購地及營造款項。

但這件聯貸案籌組時機正好遇上央行去年底再度進行選擇性信用管 制，金管會也出面管理銀行及票券商的不動產放款或保證的集中度， 公股行庫評估鼎越開發是隸屬威京集團，有點自家人出價買回自家土 地的意味，在鑑價上有些難參考，也擔心央行與金管會有意見，因此 作業有些延宕。

一直到最近才拍定九家參貸機構，完全沒有公股行庫，是由民營銀 行、票券商與壽險公司合組，除了主辦行新光銀行吃下40億元額度， 新光人壽亦參貸35億元，另外如中信銀參貸20億元、台灣人壽拿下1 2億元的額度，遠雄人壽也參貸12億元，上海商銀10億元、國票10億 元、大慶票券8億元、安泰銀行2億元。

由於最後一家銀行最近才通過放款審查委會員，正在進行後續作業 ，四年期149億元的聯貸案，初步訂價2.25％，金額比當初談的350億 元少了一半以上，且利率也從早先預定的2.01％拉高到2.25％，才籌 組成功，此案應在本月可作業完成，進行簽約，等於從去年11月開始 籌組，歷時快一年時間才完成，過程相當艱辛。

且銀行團聯貸資金用途是購地，並不包括後續的營建款，與當初申 貸差額的200億元，鼎越開發將自行再想辦法籌措。

30年前，君悅酒店進駐台北信義計畫區後，至今仍為凱悅集團在台 的經典地標，但這背後也意味著數十年間，凱悅集團在台沒有再擴大 的計畫。30年後凱悅集團一改過去的策略，除了空降頂級的Park Hy att、具設計潮牌感的安達仕，以都會精品設計風格為主打的「Hyat t Centric凱悅尚萃」也將進駐台北，無疑就是看好後勢的發展。

凱悅集團向來以台北信義計畫區為拓點考量，但值得一提的是，這 次「凱悅尚萃」的選址座落在南京東路、光復北路一帶。商仲業者指 出，以南京東路為主，西向敦北商圈、東往光復北路一帶，是台北市 主要的金融產業重鎮，但由於開發的早，土地稀缺導致過往少有新開 發案，不過隨著都市更新與危老的推動下，近年包括大巨蛋、台塑總 部、京華城改建案、中華開發大樓等數個指標案已陸續啟動翻新，將 再次翻轉區域價值。

松山區一帶除了多個開發案，近期還有國際級酒店公寓案「鐫萃」 ，這是由大陸建設與台北馥敦飯店攜手開發，在金融觀光雙軸核心的 南京東路上，規劃出一幢兩棟的新地標建築物，一棟就是凱悅集團以 尚萃品牌進駐的高端國際酒店，另一棟住宅的部分則是大陸建設所推 出的「鐫萃」，總銷超過65億元，市場推估單價可望達180萬元，該 建築坐落於大巨蛋與小巨蛋間，掌握光復、南京精華的核心，不僅與 信義區相近，通往松山機場也十分便利，並能快速扺達隔一橋的內湖 科學園區及南港軟體園區串連國際視野的區位。

此外，大陸建設還重金聘請義大利建築團隊設計，勾勒出台北市獨 特的生活質感風貌，打造城市中的經典建築，該案目前規劃地上23樓 、地下6樓，推出45、55及65坪的房型，不少高端買方看好區域增值 空間，以中長期資產配置為考量或為二代置產，受不少CEO、自營商 、科技界高階主管的青睞。

眾所矚目的京華城開發案，9日經台北市都市計畫委員會大會審議通過，依基準容積率560％，再加上京華城爭取到的容積獎勵20％、容積移轉30％，合計可獲最高50％的容獎；若接下來都市設計審議委員會通過，京華城最高將可獲得840％容積，朝變身東區頂級辦公園區跨進一大步。

審議多時的京華城一案，北市都市計畫委員會9日公告京華城細部計畫經審議通過。

都委會表示，對於土地所有權人依照都市計畫法程序提出申請予以尊重，但認為相關容積獎勵項目仍應符合公益性、對價性與適法性，因此決議組成專案小組詳細討論後，再提委員會審議。

都委會指出，經3月18日、7月1日召開2次專案小組會議討論，京華城也提出修訂，新訂「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」、「宜居城市貢獻獎勵」之容積獎勵項目，包括取得綠建築鑽石級或黃金級候選證書並認養復盛公園50年、取得智慧建築鑽石級或黃金級候選證書、提供充電停車位及電池交換設備、取得耐震標章並無償提供800平方公尺公益空間使用權及協助改善吉祥路、東寧路人行空間或興建人行公共陸橋面積達1,000平方公尺等；惟合計獎勵容積不得超過基準容積20％，委員討論後決議通過，至於實際容積獎勵額度，將由都市設計審議委員會審定。

針對外界有人指稱京華城以更改名目來爭取容積獎勵，京華城感到相當委屈，認為是嚴重誤解。

京華城副總阮信囊表示，原本京華城容積率為678.91％，但遭外界誤解為392％，直到107年1月，市府才依監察院糾正公告都市計畫，明定該基地容積率為560％，但實際上延宕12年、迄今公司還求償無門。

此次依都市計畫法等相關法令規定，辦理細部計畫變更，以爭取回復原有權利，作為補救措施，以公益性、對價性之貢獻爭取容積獎勵，合計容積獎勵20％、容積移轉30％，總計建築容積不超過原容積1.5倍，因此具適法性。

京華城表示，若未來獲都市設計審議委員會通過，將改建為4棟頂級辦公大樓，有信心成為台北市新地標。商仲業者指出，目前北市一線A辦依然短缺，此區可與信義計畫區連成一線，若產品規劃完善，有機會挑戰區域新高價。

由新光銀行擔任主辦行，規模195億元的京華城改建商辦大樓土地融資案，已經獲得十幾家銀行與票券公司支持，今年6月底前有望簽約，新光銀行將參貸40億元，無論擔任主辦行的整體聯貸規模，或是參貸金額，都是新光銀行成立以來最大金額。

新光金控昨（27）日舉行第1季法說會，子公司新光銀行總經理謝長融回答提問時指出，新光銀主辦的京華城聯貸案，規模已經比去年規劃時縮小，從原本的土地融資與建築融資，變成只有土地融資，整個案子仍按既有節奏，穩步進行當中。

京華城聯貸案原本規劃土融與建融合計357億元，因有威京集團拿中石化公司位於高雄的幾塊土地作擔保，貸款成數達到八成，不過，後來卻遇到中央銀行推出不動產信用管制措施，京華城的土建融案，縮小規模變成只有土融，貸款成數也從八成降至六成五。

新規畫的195億元聯貸案，新光銀將參貸40億元，新光人壽也會參貸35億元，新光集團合計參貸75億元。此案聯貸金額雖然縮小，但新光集團參貸金額不變，聯貸利率與手續費利率則較去年規劃時提高，對新光銀與新光人壽的獲利貢獻連帶提升。

新光銀今年3月底放款餘額6,658.2億元，較去年底成長1.9%，主因房貸及其他消貸放款同期間分別成長3.6%及3.1%。今年將在嚴謹風險控管下，均衡發展企金及消金放款，全年放款成長目標8%。

捲土重來，京華城聯貸案規模減半重新上陣。據金融圈人士透露，京華城聯貸案為求能儘快完成，不僅將聯貸總金額大降，且改為全力主攻土融，而先擱置建融，目前全案最新拍定的聯貸金額為195億元，對此新光銀已重新在市場招兵買馬。

京華城聯貸案最初在去年第四季啟動的時候，成案規模為357億元，但如今總規模已「腰斬」到195億，金融業對此聯貸案的保守、觀望由此可見。

儘管該聯貸案大舉縮小規模，但業界人士指出，該聯貸案籌組恐怕仍有困難，其中，目前已確定，不論貸款規模如何縮小，八家公股銀行都不會進場參貸，除了央行的選擇性信用管制措施，最主要的問題在於土地本身當初移轉的問題。

多家行庫主管私下指出，2019年京華城土地在公開標售後，由同一集團的中石化公司旗下子公司鼎越開發得標，依照公股銀行內部授信評估作業，這種土地在同一集團之內的公司移轉之後，再來借土融，一來是授審部門會有疑慮，另一方面在土地本身鑑價上，也會因此招致「土地取得成交價是否高估」的質疑。

行庫指出，這種問題在每家公股銀行的授信案送授審會審查時都會碰到，董事會上恐過不了關，也因此公股銀行此次仍確定不會參貸。

至於該聯貸案擬分成二階段進行，先作土融，不作建融，金融圈人士認為，借了土融後，必須要有之後的興建、出售，才能有還款來源，現在該聯貸案只是希望第一階段土融資金能先到位，因此分階段籌組；至於其他民營銀行在整個借款規模下降、認參比率下降後，是否願參貸，近一個月內會趨於明朗。

台北商辦市場熱鬧非凡，京華城重建案引領新供給潮！仲量聯行董事總經理趙正義指出，即使政府打擊炒房，商辦市場依舊熱絡，北市辦公平均空置率已創21年新低，僅2.1％，辦公租金則突破2000年前的高點，達到每坪2,828元，預計2022年將再創歷史新高。趙正義預測，2025年將有大量新供給，包括京華城重建案等，但未來四年仍是房東市場。仲量聯行最新季報顯示，北市辦公租金創21年新高，平均空置率低至2.1％。現貨市場供不應求，預租市場炙手可熱，台北101辦公大樓幾乎滿租，新租約行情超過4,000元大關。趙正義樂觀預期，北市屋齡20年以上辦公室佔四成多，企業換屋、升級需求殷切，未來市場將呈現「短多、中挑戰、長多」格局。

仲量聯行董事總經理趙正義7日表示，儘管政策打炒房，商辦市場多頭氣勢依然不變，目前台北市辦公平均空置率已降到21年新低僅2.1％，辦公租金則突破2000年前波高點至每坪2,828元，且預期2022年將再挑戰3,000元大關的歷史新高。

趙正義表示，接下來2025年可能會有相對較多的新供給完工，包括京華城重建案、寶豐隆敦南、冠德民權、南山世貿三館等都可望完工，屆時供給量才會放大，未來4年仍是房東巿場。

仲量聯行昨公布2021年第一季商用不動產市場季報，趙正義表示，在仲量聯行的72棟辦公大樓樣本數中，台北市辦公租金創21年新高、平均達2,828元，平均空置率約2.1％也是近21年新低。

趙正義表示，目前現貨市場供不應求，預租市場也炙手可熱，像台北101辦公大樓已幾乎滿租，至於新的租約，每坪行情都超過4,000元大關；預租市場方面，儘管尚未完工，但幾棟市中心大樓幾乎都被預租一空。他指出，例如預計今年完工的富邦遼寧大樓，包括渣打、國賓和健身工房等大租戶都已預租；全球人壽希望廣場則多被蝦皮預租。此外，遠雄大巨蛋辦公大樓已有潛在租戶在談，據了解開價可能上看每坪月租3,500∼4,000元。

展望未來趨勢，趙正義抱持樂觀看法，他分析北市屋齡20年以上辦公室佔四成多，企業潛在換屋、升級需求殷切；儘管2025年新供給將相對大量，但在剛性需求支撐、北市精華地段物業稀缺下，預期將呈「短多、中挑戰、長多」格局。

京華城改建案再起波瀾，公股銀行全面退出聯貸案，購地尾款恐無著落！原本籌組逾350億元的聯貸案，如今因公股銀行風險評估後決定不參與，導致購地尾款及改建融資金額可能縮小至150億元。新光銀行及新光人壽將承擔70億元貸款，並尋找更多金融機構共同籌組。這宗聯貸案自2020年11月開始籌組，如今已經過去將近半年，金額還是大幅縮水，讓人不禁擔心京華城土地交易案是否會因此生變。公股銀行及大型民營銀行均不願參與，目前只剩下中型及中小型銀行、票券及中型壽險公司等機構可能參與，每家機構若能核貸10億元，則有機會籌組成功。各機構評估後還需報告董事會決定，最快可能要到3月底或4月底才能確定。此案以京華城土地及中石化高雄土地作擔保，若購地尾款無法核貸，將對擔保品造成影響，而銀行核貸時間也尚未確定，讓整個案件變數重重。

公股銀缺席 京華城聯貸生變 購地尾款沒著落，恐縮小為土建融案，金額從350億減為150億元

京華城改建案資金恐再延宕。由新光銀行出面籌組的350多億元聯 貸案，目前傳出公股銀行評估相關風險後全數退出，決定不參貸，現 在購地尾款及改建融資，恐縮小為土建融案，除新光銀行及新光人壽 可核貸70億元外，將再找七至八家金融機構，力求達到貸款金額150 億元。

公股之外，由於大型民營銀行也多數不參貸，目前剩下中型及中小 型銀行、票券及中型壽險公司等，規畫若每一家都可核貸10億元，即 有希望籌組成功，各金融機構評估後還要報告董事會決定，最快可能 要3月底、甚至到4月底才能拍板。

這宗聯貸案從2020年11月開始籌組，現在就算籌組成功到撥貸，算 起來前後也已近半年時間，且貸款額度大幅縮小，購地尾款部分，銀 行可能無法核貸，是否讓京華城土地交易案生變，仍待觀察。

此授信案主要是因為京華城土地在2019年9月公開標售，由同為威 京集團的中石化旗下子公司鼎越開發，以372億元得標，當時傳出興 富發亦有出價300億元。鼎越表示會將京華城改建成四棟頂級商辦， 2020年11月向銀行申請逾350億元的聯貸案，其中200多億元用來支付 購地尾款，另外150億元為營造資金。

新光銀行開始籌組此聯貸案後，12月就遇到中央銀行祭出新一輪信 用管制，銀行團即有疑慮，新光銀向相關單位確定此案收件在央行管 制前，可適用舊有核貸及成數規定，所以繼續推動此聯貸案，但原本 預估農曆年前可成案的時間表，也因此往後推遲。

近期公股銀行已紛紛表示不參加京華城聯貸案，大型民營銀行也沒 有意願，目前除了新光銀及新光人壽仍可各核貸35億元，因為公股銀 行退出，貸款金額變更，購地尾款部分的貸款不再籌組，剩下土建融 部分，爭取籌組出150億元的聯貸案，仍在等其他先前表態會參貸的 金融機構，再次確認核貸意願。

此案是用京華城土地及中石化在高雄價值160億元的土地作擔保品 ，購地尾款若沒有核貸，擔保品是否有問題，且各銀行要3月或4月董 事會才討論，核貸時間仍未完全確定。

京華城改建案，這個台灣地標性的建築計劃，近期來遇到了一些金融方面的挑戰。據了解，該案向銀行申請的聯貸金額高達350億元，卻因中央銀行的信用管制和金管會對土建融的嚴控，進度受到影響。雖然部分銀行正在考慮重新調整放貸額度，但據聯貸主辦銀行新光銀行表示，大部分銀行仍然決定核貸，並且目前利率大約是2.01％，總貸金額300億元以上絕對沒問題，甚至有機會達到350億元。 2019年9月，京華城土地進行公開標售，最終由威京集團旗下的中石化子公司鼎越開發以372億元得標，超過了興富發建設出價的300億元。鼎越開發計劃將京華城改建成四棟頂級商辦大樓。為了支付購地及營造款項，2020年11月，鼎越開發向銀行申請了約350億元的聯貸案。 新光銀行在2020年11月向20多家金融機構發出邀請函，原本銀行核貸意願相當高，但由於近期央行進行信用管制，金管會也對建築融資占比較高的銀行進行集中度管理，加上政府希望不動產市場降溫的態度，讓多家銀行考慮調整授信政策或額度。 不過，新光銀行強調，聯貸案仍在進行中，並且該案是在央行信用管制前就受理的，不適用新的規定。雖然部分銀行基於風險控管或配合政府政策，要重新檢視授信額度，但這不會影響整個聯貸案的進行。銀行方面仍爭取在農曆年附近簽約。 這筆聯貸案是以京華城土地及中石化在高雄價值160億元的土地作為擔保品。新光銀行分析，以興富發建設原先出價的300億元為保守估算，土地擔保品就有460億元，加上建築款部分是依進度撥款，授信風險在可控範圍內。由於目前利率處於低點，京華城聯貸案的訂價是依中華郵政一年期定儲機動利率加碼120個基本點，即現在約2.01％左右，因此鼎越開發希望儘速取得貸款，以鎖住較低的利率成本。

京華城改建案向銀行申請聯貸金額約350億元，卻遇上中央銀行信用管制、金管會嚴控土建融，進度受影響，部分銀行考慮要重新調整放貸額度，聯貸案估計要延到農曆年前後才能拍板，聯貸主辦銀行新光銀行強調，大部分銀行仍決定核貸，且目前利率大約2.01％，總貸金額300億元以上絕對沒問題，甚至還是可以達到350億元。

京華城土地在2019年9月進行公開標售，由同為威京集團的中石化旗下子公司鼎越開發，以372億元得標，氣走出價300億元的興富發建設。鼎越表示會將京華城改建成四棟頂級商辦，2020年11月向銀行申請350億元左右的聯貸案，用來支付購地及營造款項。

新光銀2020年11月向20多家金融機構發出邀請函，原本銀行核貸意願相當高，但近期市場傳出，因為央行進行新一波信用管制，金管會也針對建築融資占比較高的銀行，進行集中度管理，加上近期政府希望不動產市場降溫的態度，讓多家銀行考慮調整授信政策或額度。

新光銀行強調，聯貸案仍在進行，且此案是在央行信用管制前就受理，並不適用新的規定，只是因為是購地案且要興建頂級商辦出售，有些銀行基於風險控管或配合政府政策，要重新檢視授信額度，但不會影響整個聯貸案進行，仍爭取在農曆年附近簽約。

這筆聯貸案是以京華城土地及中石化在高雄價值160億元的土地作擔保品，新光銀分析，當初同案競標者興富發出價300億元買地，以此為保守估算，土地擔保品就有460億元，且建築款部分是依進度撥款，授信風險在可控範圍。

由於目前是利率低點，京華城聯貸案訂價是依中華郵政一年期定儲機動利率加碼120個基本點（1點是0.01百分點），即現在約2.01％左右，因此鼎越開發希望儘速取得貸款，能鎖住較低的利率成本。