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永慶房產集團昨(19)日發布趨勢前瞻報告，事業群總經理葉凌棋指出，今年2月桃園、台中委售物件較去年同期大增約5成，高雄、台南也有3∼4成的增幅，為近年來罕見現象，顯示屋主求售心態濃厚，市場興起獲利了結潮，今年買方購屋要勇於「出價」。

永慶房產第1季趨勢前瞻報告調查發現，民眾對未來3個月房價看漲比重，由上季的40％下滑至本季的33％，看跌比重與上季相當約30％；至於對未來1年房價看法，看漲者由上季的44％下滑至42％，看跌者由36％上升至40％，漲跌看法已趨近一致。

在未來半年售屋好時機方面，比重由46％上升至49％，連續3季呈現上揚；主要以45％民眾認為「房價已高，未來增幅有限」原因居多，其他包括「擔憂升息」、「供給量大」、「政府加稅及查稅」等，都造成民眾獲利了結心態濃厚。

葉凌棋表示，根據永慶房產集團全台各門市2~3萬筆資料，搭配實價登錄成交資訊來看，7大都會區，除雙北市之外，今年2月桃園、台中委售物件較去年同期大增49％、52％、台南增幅43％、高雄也有3 4％的增長，供給量大增為近年來罕見現象。

進一步分析物件供給量，北市3,000萬以上物件委售量占40.2％，但成交量比重僅19.9％，此總價帶供過於求；但1,500萬以下物件委售量占19.1％，成交量比重高達41.1％，顯示此總價帶供不應求。

在其他區域，委售量大過成交量供過於求總價帶分別為，新北市1 ,500萬以上、桃園縣900萬以上、新竹縣市1,200萬以上、台中市900 萬以上、台南市400萬以上及高雄市900萬以上。

相對地，供不應求總價帶則分別為，新北市900萬以下、桃園縣70 0萬以下、新竹縣市900萬以下、台中市700萬以下、台南市400萬以下高雄市700萬以下。

葉凌棋指出，除雙北外，其他五都供給量大增，顯示屋主求售心態濃厚，市場興起獲利了結潮，高總價帶委售物件增多，但市場實際交易需求以中低總價為主，供需缺口有落差。葉凌棋表示，中低總價產品後市看漲，高總價產品有修正壓力，自住換屋回歸基本面，買得起的總價成主流，今年買方要勇於「出價」。

日本「全能住宅改造王」的居家裝修技術，現在在台灣也能實現！ 永慶房產集團與Panasonic集團旗下的PanaHome台灣松下居家合作，聯手跨足台灣居家修繕市場，PanaHome海外事業部本部長灘本e 58;人接受本報獨家專訪表示，台灣是PanaHome進軍海外市場的第1個據點，希望在台灣提供機能性與效果性兼具的居家環境。以下為專訪紀要：

記者問(以下簡稱問)：PanaHome目前組織架構為何？為什麼會選擇台灣為進軍海外第1個據點？

灘本?人答(以下簡稱答)：PanaHome為Panasonic集團直屬公司，以住宅、裝修事業為主，一澤貿易是Panasonic的材料代理商，因此在2010年3月與一澤在台灣成立「台灣松下居家」，其中，日本PanaHome占60％股權、一澤占40％。

PanaHome去年10月起分為4大事業領域，2012年海外事業營收5億日圓，預計2013年營收可成長3倍達15億日圓，2015年預估可成長14倍達70億日圓。

在亞洲地區中，感覺到台灣比較喜歡日本文化，且Panasonic品牌在台灣有51年歷史，對品牌有一定的瞭解，因此，選擇台灣為進軍海外第1個據點。

問：請問日本的裝修設計與台灣市場有何不同？

答：日本民眾通常蓋1棟房子，過了25∼30年就會整個重新拆除重建，民眾期望居家著重在機能性、長期使用為主；相較日本，台灣民眾通常重視比較漂亮的設計感。

舉例來說，日本人到60歲左右已達退休年齡，生活形式就會改變，開始會考量無障礙空間的設計，先想到以後會發生的事，在未實際發生前就會先做改變。但比起機能性，台灣較強調視覺效果性，PanaH ome盼在台灣提供機能性與效果性兼具的居家環境。

問：PanaHome可為台灣居家裝修注入何種新思維？

答：在日本以個人住宅來說，通常會在外牆做斷熱材或窗戶雙層玻璃的改裝居多，且對居家的換氣功能愈來愈重視，PanaHome提供全熱交換器的功能，盼將這3種技術引進台灣，依照自然換氣功能降低能源的使用量。

此外，台灣環境溼氣較重，並不是開除濕機就能解決，必須從建材著手，PanaHome也有所謂的調濕建材，這些技術不管是1戶建的住宅 (透天)，或是公寓大樓，都可以進行裝修。

問：為何選擇與永慶房產集團合作？

答：PanaHome目前主要客群以雙北市居多，現在也有中南部客人詢問，未來將沿高鐵沿線區域為發展據點，但因目前客源數量尚無法達到增設營業據點的條件，所以希望藉由永慶房產集團綿密的通路、豐富的資源，創造出雙贏的局面。

永慶房產集團與PanaHome攜手跨足台灣居家裝修市場，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，居家服務是定位在房產事業上下游的整合服務，主要是服務轉介，不是以營利為目的，從建設、代銷到仲介，還必須延伸到售服，針對不同客層提供不同的服務廠商。

根據內政部不動產資訊平台統計，至2013年底止，全台平均住宅屋齡高達27.01年，雙北市屋齡超過25年以上更超過4成；此外，根據2 011∼2013年房屋買賣移轉棟數3年平均數推估，台灣居家裝修市場規模1年超過1,400億台幣。

葉凌棋表示，日本比台灣早20年面對少子化、老年化問題，台灣在這方面應跟日本來學習。

他進一步指出，台灣正快速進入少子化，大學與各級學校在整併，大家都已明確感受到，但大家對老齡化似乎仍警覺性不夠，雖然台灣政府已從長照保險的思考，但仍不積極。

他表示，永慶居家中心依附在永慶房產集團的品牌與通路，擁有直接與立即的成交客戶，買賣成交後，即刻產生居家裝修需求，永慶居家服務提供的廠商一定要有裝修執照，還必須有安全財務能力提供履約保障，才可成為合作夥伴。

父母以「房屋贈與」可省的稅負高於「現金贈與」，但專家提醒，房屋贈與節稅效果只有一次，當房地產課稅稅基逐漸貼近市價時，因為受贈房沒有取得成本，若子女未來還想賣房，財產交易所得稅恐怕更重。

「房屋贈與」會有比現金贈與更強的節稅效果，例如買2,000萬元房子贈與小孩，會比直接用2,000萬元現金送給小孩，節省逾百萬元的贈與稅。

永慶房屋集團發展中心經理黃舒衛表示，例如以2,000萬元房價贈與子女，目前房屋評定現值加上土地公告現值共1,200萬元，贈與稅的計算是1,200萬元扣掉法定基本免稅額220萬元，再乘上10％(遺贈稅率)，則贈與稅為58萬元。

如運用「合購贈與」，由父母合購後，各持一半的持分，再贈與兒子，免稅額為440萬元，將使贈與稅再降至36萬元；若以現金贈與，贈與稅則要高達178萬元，由此可以看出，買房贈與節稅效果較大。

但黃舒衛提醒，贈與房子的節稅效果只有受贈時，據現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則，若無法出示買入成本，納稅人可依財政部每年頒訂的房屋財產交易所得標準，以推估售屋所得課稅。

因財政部訂定售屋所得標準比實際獲利低很多，所以大部分賣屋的屋主多半會依核定課稅法來申報繳稅，即可省下大筆稅負，但財政部正在「防堵」這合法逃稅的漏洞。

財政部今年起針對出售雙北市8,000萬元、其他縣市5,000萬元以上豪宅，只要無法未舉證成本者，一律改按房屋售價扣除土地價值的1 5％，計算售屋所得課稅。

信義房屋指出，也就是去年出售豪宅的賣家，今年5月申報所得稅時，如沒有舉證成本，只要被稅捐機關掌握售價時，即要改按房屋實價扣除土地價值的15％計算。假設3億元豪宅的房屋評定現值是2,00 0萬元，售屋所得即是960萬元，同樣按綜合所得稅最高稅率40％計算，應納售屋所得稅為384萬元，但新制要交540萬元。

政府對高總價不動產交易查稅趨嚴，造成豪宅市場明顯降溫，根據實價登錄統計，大台北去年12月總價8,000萬元以上的高價住宅成交24件，僅為去年高峰期的36%左右，業者認為，豪宅查稅效應正在發酵。

永慶房產集團以實價登錄資訊統計顯示，如以雙北市豪宅稅課稅基準、交易總價逾8,000萬元認定為「豪宅」交易統計，大台北去年有504件豪宅交易，台北市448件，其中台北市去年不動產買賣移轉約3.9萬件，豪宅交易約占台北市交易量1.1%。

值得注意的是，去年3至6月大台北每月豪宅交易量均逾50件，最高峰為5月的67件，但自9月起便逐月衰退，12月僅24件，交易量為5月高峰期的36%。一般預估，在價格已達相對高點、續揚動能受到更多市場質疑下，今年豪宅市場的交易量將更萎縮。

對此，永慶房產集團首席房產顧問葉國華認為，近十年房市多頭，豪宅交易的高峰期在2007年金融海嘯前，以及2009年金融海嘯後，但近二年多來，由於奢侈稅與實價登錄政策，使豪宅交易量下滑，而近期政府加強查核交易總價超過3,000萬元、近五年取得的不動產，以交易實價課徵資本利得稅，使豪宅市場交易量逐步衰退。

葉國華表示，雖然目前仍然有不少中古豪宅開高價釋出待售，測試市場，求售的屋主多為過了二年奢侈稅閉鎖期的投資客，找尋有迫切、急性自用需求的買方接手。

目前成交的案件多屬此類，但市場前景不明，買方進場腳步放緩，今年豪宅交易量與價格，不易再創新高，反而一些市區老名宅的二線豪宅，價格還有緩漲的空間。

房地產業者表示，政府從高總價豪宅下手進行管控，主因豪宅具有指標意義，加強課稅、查稅、提高財產交易所得等措施，對於市場有一定的宣示意味，有助於遏止市場炒作歪風；對於以往藉由豪宅獲利的富人來說，有獲利就要繳稅，也符合社會大眾對於富人賺錢，就要繳稅的期待。

永慶房產集團居家服務中心自2013年3月份成立，以消費者的居家設計諮詢顧問自許，嚴選合作廠商、率先提出「履約」和「保固」保障，這一年來優異的服務品質，不僅僅獲得客戶高度的服務滿意程度，成交案件和客戶裝修費用平均每季都穩健成長10~15％。

為回饋消費者的支持，與台灣PanaHome進行深度合作、提供95折專屬優惠，邀請重量級的日本專業空間裝修專家來台，同時，更推出優惠折扣和免費諮詢講座等三重好禮，適合今年上半年有居家設計裝修需求的消費者。

永慶居家服務中心何政熹經理表示，為了慶祝與永慶居家服務中心的合作，不提供折扣的台灣PanaHome特別破例，提供永慶居家中心客戶裝修95折優惠。此外，即日起到3月31日，若由與居家中心合作的台灣設計師服務，最高可享7折優惠。（康?皇）

告別寒冬迎接春季的來到，永慶房屋好生活講堂特別於2月12日、 3月26日晚間7時至9時假台北誠品書店信義店6樓視聽室，舉辦「春季手作居家布置」、「裝修預算效益倍增術」講座，掌握與室內設計師溝通之訣竅、居家布置重點，還能親手手作香氛，席次有限，歡迎盡速報名。

2月12日「春日布置×香氛手作講座，DIY薰衣草舒眠小香枕」：永慶好生活講堂特別邀請居家生活美學專家簡佳璽老師，將分享2014年春天的色彩以及布置重點，將春天的風格帶入居家空間中，當天參加可免費獲得手作小物材料包1份，DIY自己的薰衣草舒眠小香枕。

3月26日「裝修預算效益倍增術講座，找對室內設計師，搞定裝修免煩惱」：特別邀請資歷超過10年以上，兼具建築師及室內設計師資格的陳建宏先生，分享設計師選擇及溝通，讓聽眾善用設計師，輕鬆裝修，效益更加倍。兩場講座免費入場，採預約報名，報名專線：( 02)27051380分機2775，劉小姐；報名網址：easylife.yungching. com.tw。

永慶房屋長年致力培育人才，提供社會新鮮人多重就業管道，日前與逢甲大學簽署「產學聯盟合作備忘錄」，將房地產相關實務分享至大學校園，協助年輕學子提前培養不動產基礎專業能力。

永慶房產集團人資處協理李明宗表示，人才是永慶房屋最大的資產，永慶房屋提供房仲新鮮人成就夢想的機會。

本次希望藉由與逢甲大學產學合作，共同培育房地產專業人才，透過永慶房屋的專業分享及教育訓練，或學子於永慶房屋實習未來工作職務所需的知識及技能，不僅可加強人才專業能力，更提供企業儲備房仲人才管道。

除透過產學合作，永慶房產集團今年大舉徵才，提供5,000名職缺，無論是充滿熱情想挑戰高薪的新鮮人，或想轉換跑道大顯身手的粉領新貴，都提供可表現的舞台。

其中，永慶房屋更提供優於業界薪資保障，前9個月保障月薪5萬元，為幫助房仲新鮮人快速上手，永慶房屋提供完整的培育及獎勵計畫，一系列的基礎與實務訓練課程，平均在每位新人身上投入360小時，更開發「i智慧整合行動平台」包含永慶25年的房產資料庫，加上多元化的集團發展及學長姊制的輔導，讓新人能夠無後顧之憂，安心學習成就夢想。

國內兩大房屋交易網站今年都將提升廣告營收，數字科技（5287）旗下591房屋交易網推出新廣告模式，今年地產廣告收益有望成長。網家旗下樂屋網去年底開始收取售屋刊登費，也有望推升營收。

591去年積極投入廣告行銷，已躍升為數字科技旗下最大站台，占總營收比達45%，貢獻獲利比重更大，達50%。業界表示，若以每日流量估算，國內以房屋出租、房屋買賣仲介為主的垂直電子商務平台，第一大為591房屋交易網，樂屋網、永慶旗下好房網可能居於二、三名，而各業者發展方向也不盡相同。

591以個人屋主、租屋為大宗，出租或出售房屋每筆收取廣告刊登費，今年成長重點除推出家居服務商城外，將是擴大廣告部分業務，去年已推出新資費方案，今年預期擴大地產廣告布局，相關營收有望成長。

樂屋網以售屋物件為大宗，去年10月起推出出售房屋的廣告刊登費，樂屋網表示，站上物件數以房仲刊登的售屋類型最多，個人屋主刊登的出租物件較少，但過去房仲、屋主為提高能見度，售屋物件常重複刊出，使站上資訊太過龐雜。

為提升營收，且以價制量，去年推出收費方案，每筆約100至150元。推出後，樂屋網站上售屋物件數由過去約40萬至50萬筆，減少至約20萬筆，但仍維持穩定新增物件數，資訊呈現較為整齊，也貢獻營收。

樂屋網推出售屋刊登費後，對營收成長將有幫助，有助轉虧為盈。

距離農曆年已進入倒數階段，近期除了不易找到人清潔打掃，連過年後的清潔打掃需求也大幅增加。

居家服務中心表示，「年後清潔」因為常有優惠價，打掃件數不降反增。

信義居家服務中心表示，民眾愈來愈能接受委外清潔，不但讓清潔公司年前接案接不完，近期也發現「年後清潔」件數成長15％，主要是因為不少民眾在年前找不到清潔公司協助清潔，乾脆等到年後再來整理。

相關業者指出，年後不但較易找到人打掃，打掃時間較充裕，最重要的是「價格更便宜」。

信義居家服務中心說，「年後清潔優惠」是按原價打七折，原價一人四小時2,000元，年後清潔優惠價1,400元，期間是從2月5日上班日起至2月底為止，在年後優惠價推出之後，年後清潔打掃件數明顯增加。

永慶房產集團居家服務中心經理何政熹也說，該中心在年後也推出 72折優惠價。

另外，因應年節走春，石材地板的清潔打蠟，可打65折，但優惠期間僅從即日起至2月15日元宵節截止。

何政熹表示，農曆年前兩周目前都已約滿，所以無法再接任何打掃工作，但配合商家為了在過年前給員工多一點年終獎金，從即日起至明年1月中旬起，打出更優惠的打掃「促銷價」。

一般居家服務中心平時兩人四小時訂價約4,000∼4,500元，若有打折，優惠價將會使得家事清潔更親民，也讓近期預約年後打掃的件數激增，有的公司行號為了體恤終年辛苦的員工，讓員工在農曆春節假期休個夠，延長了農曆春節年休假。

信義居家服務中心專案經理曾雪梨表示，趕在公司開工前，請清潔公司將辦公室打掃乾淨，給年後來上班的員工「耳目一新」，如此也可以提升工作效率。

農曆春節腳步越來越近，家事清潔服務商機龐大，房仲業者包括信義房屋、永慶房屋及台灣房屋皆成立居家服務部門搶食市場大餅，房仲業朝向上中下游一條龍式的售後服務。

目前國內家事服務市場，可分成年終大掃除、每週定期打掃與洗衣、打掃、煮飯「三合一」等；據業界推估，光以北市約100萬戶計算，全年家事服務市場就有數10億元商機。

信義房屋在2006年即成立轉介服務中心，2010年轉型為居家服務中心，擴大服務範圍從過去設計裝修、清潔、搬家等服務轉型為居家周邊服務。

信義房屋居家服務中心專案經理曾雪梨表示，農曆年前後家事清潔服務需求龐大，公司目前與全省5家清潔公司合作，媒合二度就業與弱勢族群從事家事清潔工作，2013年家事服務貢獻營收近千萬元，媒合件數近800件，年成長達5成。

她指出，公司近來發現，「年後清潔」件數逐年成長15％，調查結果顯示過年期間垃圾停止清運為主要原因，另外「返鄉過年」、「喜好在中宴客」、「企業開工」則是會選擇在年後做清潔的3大族群。

永慶房屋也在去年3月成立居家服務中心，永慶表示，家事清潔占整體營收比重約25％∼30％，目前與4家清潔公司合作，搭配勞委會訓練二度就業人士。永慶表示，每年第4季家事清潔需求量大，目前預約年後家事清潔人數眾多，主要為年前預約已額滿。

又到轉職換工作的旺季，雖然面對政府打壓房市的利空消息，但房仲業祭出的高薪，仍吸引不少人躍躍欲試。根據統計，國內4大房仲業者，去年底求職人數有1∼3成不等的年成長，轉職者更占7成左右，其中又以電子科技及服務業最多，預計今年光4大房仲業者釋出的職缺就超過1萬人。

信義房屋統計，自去年11月以來已收到近2,000份履歷，與2012年第4季相較，求職人數成長25％，其中轉職者占7成以上，以電子科技業最多，其次為金融保險與餐飲服務業。

信義房屋表示，公司應徵一般經紀人只需具備大學學歷，前6個月並保障月薪5萬元；若是不動產儲備經理人，則保障前6個月月薪6萬元。為因應集團事業版圖持續擴大，信義房屋將於今年大舉招募3,0 00人。

永慶房產集團直營體系永慶房屋統計，與2012年第4季相比，去年底求職人數成長33％，其中轉職者占78％以上，以餐飲服務業最多，其次為科技業轉職。

永慶房屋表示，為幫助房仲新鮮人快速上手，更提供完整的培育及獎勵計畫，特別規畫一系列的基礎與實務訓練課程，還加碼提供前9 個月保障5萬元月薪，而整個集團今年將提供5,000名職缺。

此外，住商不動產則統計，近3個月來收到的履歷也約2,000封，求職人數和前年相比，約成長1成，轉職者約有6成，其中不乏同業轉職。除了房仲業同業轉戰外，也有金融業、軍職等房產新鮮人轉任；為持續拓點，今年住商將大舉招募2,500人，其中1成為儲備幹部。

台灣房屋地產集團表示，去年在馬來西亞吉隆坡與美國洛杉磯開設門市據點後，今年預計在澳洲、日本、加拿大持續佈建國際門市，在台灣則將繼續展店200家。

為因應集團版圖快速成長，台灣房屋將啟動「世界領袖計畫」，海內外全球年度將徵才3,000人，包括儲備經理、國立大學或研究所學歷者，前9個月保障月薪6萬元，新進經紀人員、大學學歷，保障月薪 5萬元。

面對國內房仲業者高薪挖角，以及年年大舉徵才，某位房仲業者私下透露，剛入行的新人雖有高薪保障，但每天工作12小時，假日又不能休假，新人若在3∼6個月還不能冒泡(成交業績)，通常陣亡率很高，因此房仲業人員週轉率高達8∼9成。

實價登錄資料統計，2013年1∼10月全台店面總銷金額高達862億，是2012年實價登錄下半年以來總銷金額的2倍以上，預估2013年全台店面市場交易規模可能突破千億大關。房仲業者分析，受惠捷運松山線2014年可望通車，包括南京東路店面、五分埔商圈及饒河夜市店面商機將大幅提高。

永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，從2013年1∼10月全台主要都會區店面交易統計來看，全台7大都會區，合計店面總銷金額高達754.4億，占全台店面總銷862億，比重高達87.5％，其中又以台北市店面總銷192.9億，占全台店面總銷金額22.4％，比重居全台各都會區排名第1。

而2012年下半年實價登錄以來，當年全台店面總銷合計僅369億， 2013年1∼10月店面總銷862億，已是去年實價登錄以來總銷金額的2 倍以上，如果加上去年第4季交易金額，預估2013年全台店面市場交易規模將有機會突破千億大關。

鄭朝鶴分析，2013年台北市店面市場受到捷運信義線通車，及201 4年可望通車的松山線激勵，捷運題材持續發酵，沿線永康、通化、南京東路、五分埔商圈等，店面詢問度大增，特別是大型上億店面成交案例頻頻傳出，大幅推升了台北市店面總銷金額。

他指出，2014年中捷運松山線即將通車，特別是松山車站附近五分埔商圈及饒河街夜市，交通條件大幅提升，近來店面買家詢問度持續增溫。也有建商瞄準五分埔都更商機，開始進行整棟透天建物收購。

此外，捷運松山線南京三民站，目前交易熱區仍以南京東路巷內店面為主，大馬路旁的店面屋主多惜售，寧願空著也不願降價求租，就是為了等待松山線通車後會有大型連鎖業主看準龐大捷運人潮而進駐。

「我永遠記得某個值班的夏日午後，李小姐又來到櫥窗前看物件，我請她進來用電腦搜尋需求的房子，她寫下：『我聽不見，可用紙筆交談嗎？』她找房有項條件是『安靜』，讓我感到疑惑；她還寫道，試過很多房仲業者，因她是聾啞人士，服務意願與態度都令她失望，更讓我決心幫她找到適合的房子…」。

這是永慶房屋2012年微電影感動案例《隱形的翅膀》的劇情，2010年年底開始以拍攝微電影形式教育員工「感動服務」，藉由微電影的演出，落實傳遞企業文化目的，讓站在第一線的員工培養將心比心的態度，以及使命必達、團隊合作的精神，讓服務不只是喊口號，而是有更深意涵。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，房仲業服務流程長，服務場所也不固定，除了門市接待，大部分服務可能在房屋現場或客戶家中，服務很難完全照著標準程序走，必須客製化，才不會讓客人感到過於制式。

教條式宣導 睡成一遍

「服務心法比手法重要，溝通服務理念比行為重要。」他說，用教條宣導公司理念，只會使員工睡成一遍，加上許多年輕員工深受網路普及影響，影像聲音最能吸引他們注意，利用微電影溝通、傳達服務人員面對客戶的基本服務心法 ，是最好的方式。

微電影劇本改編自永慶房屋員工內部平台分享的貼心服務案例，每推出一部微電影，感人劇情引發許多員工分享自身經驗，目前已累積一千六百多個服務案例；他認為，當愈多員工獲得感動，自然正向回饋客戶身上，將他們的需求放第一位。

微電影演出的主要演員皆啟用永慶員工。他表示，特地不挑選專業演員，而是邀請公司同仁參與，是為了讓大家觀看微電影時更有真實感，知道「這不是平白無故編造的故事」，更能引發共鳴 。

真實故事 能引發共鳴

廖本勝提到，當永慶從40家門市擴充至 1,000家以上規模時，建立感動服務共識更不容易，自從推動微電影，大家逐漸產生回響，無須言語就已經內化至心中，不但達到與員工的溝通目的，客戶滿意度也明顯提升。

一位房仲人員的服務案例讓他印象深刻。

寒冬中，有位老奶奶怯生生地推門進來尋求經紀人協助，她從鄉下上來找住台北的兒子，手上有地址，卻迷了路，迷惑徬徨下希望經紀人幫助她，老奶奶邊說邊哭，經紀人也紅了眼眶，趕緊幫她找到回家的路。

晚上老奶奶的兒子來電表示感謝，也提到想賣房子並委託永慶，一個多月後賣出。

他指出，沒利害關係的服務，客人感受會更強烈。

微電影《隱形的翅膀》讓經紀人在故事中學習，即使服務過程不見得會碰到這些特殊案例，卻可從客人肢體語言中發掘他們真正的需求，進而解決問題。「同理心必須發自內心，才會做好服務，這沒辦法教，微電影就是打開服務人員心房最好的方式」。

永慶內部溝通時常提到一句話：「你只知道做到的業績，卻不知道有多少業績你還沒做到。」廖本勝表示，其實有些客戶可能因徘徊櫥窗前，卻遲遲無人出來接待，或者經紀人沒用心傾聽需求，而因此離去；他認為，服務客人的關鍵是將心比心。

創造感動服務，絕不用自己的「腳」去套量顧客的尺寸；客戶往往只會說出50%需求，背後尚有50%沒說，所以先了解顧客，從客戶角度出發，傾聽、觀察為優先。

廖本勝要求經紀人，每天上班前半小時不可開電腦，要先與客戶「聊天」，了解他們的生命故事，便會知道買房動機；客戶或許是要讓媽媽就近看病，也可能是為了讓家人團聚，經紀人抱著同理心提供服務，必定會有「人的溫度」，不只是處理買賣而已。

將心比心 服務有溫度

他舉例，某年4月的梅雨天，有位太太在店門口躲雨，正愁無傘回家時，一位經紀人走出來送傘讓客人順利回家；晚上太太歸回雨傘，經紀人說：「這也是我們的服務」，沒想到客人旋即買下兩千多萬元的房子。

原來這位太太是歸國華僑，想在台灣投資房地產，加上對台灣的服務感到驚喜，也想給經紀人肯定，於是順利成交。

「錦上添花不稀奇，雪中送炭才是最珍貴的感動服務。」他相信，對客戶來說，當下問題被重視、在乎的感覺大於一切，必定會提高客人成為回頭客的機率。

一位永慶員工看完微電影後分享心得：「房仲的價值不在於成交，在於為客人圓一個夢！」從中看出微電影教育感動服務的力量。

廖本勝說，服務決定成敗，因此永慶房屋內部期望持續拍攝一季一支微電影，優先選用可傳達服務理念，又有特殊性的服務案例，持續提升服務品質。

沒有大筆錢換屋，局部修繕漸熱門，近來選擇作局部裝修民眾愈來愈多，尤其愈近年底，裝潢公司或者系統家具業者業績都比平時多兩到三成。根據居家服務中心統計，中古屋消費者在局部修繕空間，排名前三名分別為浴室、廚房和兒童房，其中改造浴室比率達四成三。

房價節節高漲，不但影響到民眾換屋意願，也牽動周邊行業的榮枯，永慶房產集團居家服務中心何政熹經理表示，民眾選擇局部修繕的原因，除了有預算考量，有的是因為家中成員增加，需要調整空間的使用，或者希望透過房屋修繕及改裝，打造更安全舒適的居家空間。

根據永慶房產集團居家服務中心統計，自2013年3∼12月，購買屋齡10年以上的民眾想將房屋作局部修繕的空間，分別是浴室、廚房以及兒童房，比重分別為43％、25％和16％。

何政熹說，因為10年以上的中古屋，當時浴室的空間規畫往往已不符合目前使用習慣，或者浴缸磁磚都舊了，不易清洗容易納垢藏汙，加上管線老舊或漏水等，因此浴室榮登局部修繕的榜首，每十個人就有四個想要改造浴室。

廚房修繕及改裝比例排名第二，兒童房的局部修繕需求，則居第三，改裝廚房也是因烹調料理易生油煙，流理台、收納櫃和水槽就顯得泛黃老舊，有的還是因為水管漏水，排水易堵塞，必須作進一步更新。

消費者在作局部修繕或者住宅整建時，最困擾的事情，信義居家中心表示，包括「無法確保找到可靠的廠商」、「資訊不透明很難判斷廠商報價是否合理」、「施工人員難找或者難以溝通」。

業者指出，在找師傅作修繕或者局部改裝時，除了已有自己有熟人可幫忙，最重要的是要慎選商家，房屋裝修業者表示，最好可以找有內政部營建署認證執照的廠商，對消費者而言相對較有保障。另外，在修繕前最好找多家廠商評估，除了價格比較，最重要的是專業知識的諮詢，及施工方式比較。

雙北市及台南昨(2)日分別公布102年12月建物買賣移轉棟數，相較於11月，北市月增15.9％、新北市月增5.4％、台南月增6.4％；而 102年北市總交易棟數39,496棟、年增2.4％；新北市80,407棟、年增 16.3％；台南則為23,265棟、年增11.5％。

102年台北市移轉棟數最高前3名分別為中山區6,416棟、年增8.5％；內湖區5,827棟、年增24.7％；文山區3,775棟、年增8.6％。從年度資料則可發現，相對平價的自住區有竄起的味道，包括文山區移轉量擠進前3名，北投區的交易量則排名第5名，顯見北市的自住買盤穩定，相對平價區受到自住客的歡迎。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，統計新北市年度交易情況，淡水區因新市鎮許多新成屋持續交屋，交易量累積達9,464棟、年增13.4％，為新北市交易量冠軍；而新莊有重劃區的新成屋落成，年度交易量 8,172棟、年增32.2％；新店則受到美河市等大批住宅交屋帶動，年度交易量7997棟、年增48.7％，排名第3。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，台南市102年度總交易棟數來到 95年度以來次高水位，主要是台南房市需求從內需轉向外需，近幾年外縣市置產族加入投資置產，帶旺台南房市買氣。

民國103年即將來臨，台北市公告土地現值將一口氣大幅調升13.2 3％，累計近4年調幅將達52％，接下來將反應在公告地價、連帶的將墊高地上權住宅的每年地租負擔。學者專家指出，銀行分戶貸款的配套，尚未成熟，加上103年起全台公告現值逐年大幅調升，連鎖效應將波及地上權住宅地租「滾水煮青蛙」，市場「錢」景必須審慎樂觀。

永慶房仲集團協理黃增福表示，地上權住宅市場進入2014年將是大鳴大放的一年，財政部甫於9月底解除鬆綁分戶貸款、分割出售和延長地租年限至70年等禁令，有助讓地上權住宅的貸款配套，更趨健全。

黃增福表示，惟現階段地上權住宅的二手流通市場，礙於銀行貸款意願不高、利率偏高，因此幾乎已面臨交易停滯，未來市場接受度，值得觀察。

黃增福表示，根據最新調查，早期地上權住宅像河畔皇家、台北花園、南京333、京華DC、南京東錄、京站等，預售初期多以市價的7成，對外銷售；惟進入二手流通市場後，近幾年隨著地上權年限遞減，流通性已大大降低。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，地上權住宅市場的「錢」景，儘管有期待、但仍令人擔心受傷害；除非投資出租、買來當包租公。因為，首先，地上權住宅每年要支付公告地價5∼7％不等的地租負擔，國產署去年招標的土地已降為3.5％，近幾年台北市公告土地現值大幅調高、連帶的將提高地上權住宅的地租負擔，值得深思；第二，銀行承作分戶貸款意願不高，導致有些地上權住宅求售無門、乏人接手；第三，地上權二手流通市場欠佳，一旦景氣反轉，房價下跌，地上權住宅恐跌幅更深。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明分析，雖然當前面臨銀行貸款意願不高、租金成長有限、房屋稅、地租逐年提高、增值稅逐年遞減等5大挑戰。但就其前景來看，于俊明認為，地上權住宅價格比週邊行情低、租金報酬率相對較高、移轉沒有土地增值稅問題、無土地持分不必擔心都更權配、讓資產配置更具彈性等優勢，未來地上權住宅解嚴行情仍可期待。

永慶房產集團廖本勝總經理認為，經濟緩步回溫、利率持續低檔，但因屋主心態仍偏多，預估明年上半年供給量增加，市場有利自住買方進場等情況下，明年房市為價平、量微縮。

從消費者信心指數的耐久財購買意願觀察，顯示後市看法樂觀，廖本勝分析，購屋信心轉強，且買盤轉向換屋為主，六成以上的自住剛性需求，成為支撐市場的力道。

永慶房產集團今年積極推動「精品房仲」打造計畫後，讓集團今年全年總銷金額突破5,800億元，年成長近1成，昨(26)日特別舉辦「 永慶房產集團聯合尾牙」，席開近千桌，為國內房仲業最大規模尾牙宴；集團總經理廖本勝表示，明年集團總銷將挑戰6,300億元，全台門市目標1,250家，並預計大舉徵才5,000人。

永慶房產集團昨日舉辦「集團聯合尾牙」，席開近千桌，為國內房仲業最大規模尾牙宴，更重金請到全民女神謝金燕擔任主秀，帶動現場萬人齊舞High翻天。還有「超級偶像」冠軍歌手朱俐靜、電影「陣頭」的九天民俗技藝團等精采表演，晚會最高潮則是由集團董事長孫慶餘大方抽出2輛汽車大獎。

廖本勝致詞時表示，永慶今年透過「精品房仲」打造計畫，將直營體系的成功經驗、聯賣制度、專業服務管理機制等關鍵分享至加盟體系，全面提升加盟服務管理品質，不僅成功協助21位加盟主創下年營收突破億元，更讓集團今年全年總銷金額突破5,800億元，年成長近 1成。

他進一步指出，永慶加盟體系下的3個品牌(永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產)成立至今，已協助超過700位店東成功創業，其中成立1年多的台慶不動產已突破百家，明年房仲事業體將持續積極展店，強化市占率，期待全台店數可達1,250家，集團總銷金額將挑戰6,300億元。

同時，為因應集團3大事業群，9大事業體的多元發展，預計將持續大舉徵才達5,000人。

廖本勝表示，回顧2013年，永慶拿下19項獎項與肯定，更率房仲業之先，響應台北市副市長張金鶚推動「租者有其屋」政策，推出的永慶好房快租平台，提供「10大免費」住宅租賃服務，讓有租屋需求的一般市民或弱勢者租住，至今短短3個月已號召超過9,000位房東提供閒置房屋，並幫助近900位租屋族順利找到房子。

廖本勝強調，永慶房產集團一直不斷提升房產業品質，以「創新服務價值，承擔企業社會責任」為目標，以創造消費者最大權益及成就社會圓滿為責任。

展望2014年，永慶將持續不斷整合集團旗下房仲、房產、網媒3大事業群及多品牌的資源，提供符合消費者需求，解決民眾困擾的創新服務；同時也將發揮永慶圓滿精神，持續推動志工服務及以集團之力回饋社會，做社會圓滿的推手。

永慶房產集團今年成立25周年，全台房仲門市店數突破千店，穩坐全台最大連鎖房仲業，更拿下近20個獎項與肯定。

總經理廖本勝昨（26）日表示，展望2014年，將持續採質量並進策略，預計全台門市將突破1,250店，大舉徵才5,000人，並持續以「創新服務」，為消費者創造價值。

永慶房產集團昨日舉辦聯合尾牙，席開近千桌、萬人同樂，更邀請今年民調中「員工最想看到的尾牙女藝人」謝金燕擔任主秀，帶動現場萬人齊舞High翻天，還有「超級偶像」冠軍歌手朱俐靜、電影「陣頭」的九天民俗技藝團、Hot Shock（哈騷客）等精采表演，晚會最高潮則是由永慶董事長孫慶餘，抽出兩輛汽車大獎。

孫慶餘致辭時表示，今年「精品房仲打造計畫」大力推動，不僅整體業績提升，部分區域更是一飛衝天，期許明年可以讓永慶集團旗下的三個加盟品牌，永慶不動產、有巢氏房屋和台慶不動產，物件可以一起流通，協助消費者更快找到心中想要的房子。

近年景氣低迷、環境挑戰，永慶仍不斷逆勢成長，今年不僅全台店數突破千家規模，設下房仲業無人能破的「永慶障礙」，集團總銷售金額也較去年成長近一成，突破5,800億元。

永慶加盟體系下的三個品牌，包括永慶不動產、有巢氏房屋、台慶不動產，至今已協助超過700位店東成功創業。

中成立一年多的台慶不動產，就已突破百家，在低迷市場環境中異軍突起。

年初永慶在慶祝全省突破千家規模時，宣示推動產業第二次革命，帶動房仲經紀人轉型為「在地房產顧問」，並鼓勵員工積極參與志工服務，做社會圓滿的推手；並花了近一整年時間，推動「精品房仲」打造計畫，將直營體系的成功經驗，包括聯賣制度、數位運用平台、服務管理機制等關鍵分享至加盟體系，為消費者權益把關，也成功協助21位加盟主創下年營收突破1億元，超越一般中小企業的經營規模，成為績效斐然的創業家。

25年前永慶發動房產業第一次的產業革命，寫下十年店數成長25倍，成為全台最大房仲連鎖紀錄；明年房仲事業體將持續積極展店，強化市占率，期待全台店數可突破1,250家；同時因應集團三大事業群，九大事業體的多元發展，預計將大舉徵才達5,000人；其中，永慶房屋的新進經紀人享有前九個月保障月薪5萬元。