永慶房屋仲介公司新聞| IPO贏家未上市股票交流網

永慶房屋自2012年起就與工研院Dechnology團隊合作，期待開創並建構新一代房產顧問服務模式，藉以提升服務品質與效率。

永慶指出，這項研發過程歷經過上百場會議，訪談各類型近200位顧客代表，並邀請第一線經紀人及跨部門代表，針對服務缺口進行小組討論，最後透過Dechnology團隊蒐集跨領域標竿案例及科技趨勢，協助帶進新的市場與科技刺激，進而找出「精準配對」是未來消費者的需求核心，因此才有後續「房仲科技3.0」的創新服務模式誕生。

工研院產業服務中心專案經理楊振甫表示，創新一直是現階段企業創造顧客價值及提升組織競爭力的關鍵。

未來民眾對於房產的服務需求，將會從單純的買賣行為，往前及往後延伸到一條龍的住居顧問式服務。

此外，也將透過專業服務與科技應用，打造更貼心且獨特的品牌體驗，永慶房屋就是一個很好的例子。

為保障房屋買賣安全衍生出的「價金履約保證」制度，造就出所謂的「建經公司」，國內目前已有5家房仲業者自行成立建經公司，做為上下一條龍的服務。不過，大型房仲業者根深柢固的門戶之見，檯面上拚門市市占之餘，檯面下履保市場也進入戰國時代。

履約保證公司已在台灣存在超過20年的歷史，一般來說都叫做「建築經理公司」簡稱「建經公司」，大部分都存在於銀行或房仲集團的分公司，主要處理建築融資、信託管理、都市更新、與履約保證，大都收取總價萬分之六的服務費。

國內「價金履約保證」是參考美國ESCROW制度衍生而來，買方依合約將購屋款存入獨立的履保專戶，賣方則將產權文件交付特約地政士保管，建經公司以專業的公正第三人立場，依買賣合約控管資金及流程，並承諾保障買賣雙方交易價款的安全。

信義房屋是最早成立建經公司的房仲業者，爾後其他房仲業者陸續跟進，目前已有5家大型房仲自行成立建經公司，包括永慶集團合泰建經、21世紀不動產泛太建經、台灣房屋第一建經，以及太平洋房屋去年成立的啟大建經。

目前履保市場以安信規模最大，其餘房仲旗下的建經公司業務，大都以集團旗下直營及加盟店為主，其中，永慶集團直營與加盟店就超過1,000家。

信義房屋將安新建經切割出來，主要將搶食信義以外其他品牌業務，目前已與啟大建經結盟，共同拓展太平洋房屋旗下門市履保業務。

房仲業者透露，履保市場競爭激烈，大型房仲品牌各擁地盤，單一品牌建經公司必須從沒有建經公司的房仲加盟店或個人代書切入市場，服務、效率及速度為競爭優勢，而建經公司能否達到經濟規模才是獲利關鍵。

5月即將開徵繳納104年房屋稅，預期「擁有4戶以上房屋」、「房屋位處精華地段」者房屋稅都將倍數甚至十倍數增加。代書提醒，若一個家庭若已擁有3屋，若想再買房，就要規畫以成年子女購買；另申報契稅時記得勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅，可有效避免房屋稅爆增。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏說，擁有4戶以上房屋的屋主，自用戶數計算是以「家庭」戶非個人。依財政部103年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，個人所有之住家用房屋須符合：1.房屋無出租使用、2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用、3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，方屬於供自住使用。

陳俊宏表示，如果本人配偶未成年子女名下經有3戶，有意購買第四戶者則須規劃以成年子女購買才不會被列入非住家用稅率。另外營業用的店面、辦公室本來就不計算在住家用3戶限制當中，消費者在計算自住戶數時可以先排除，營業用目前房屋稅稅率為3％。

例如：甲先生在台北市持有自住房屋已有2戶適用1.2％稅率，太太則有1戶適用1.2％稅率，此時若再購入1戶房屋，無論登記在先生或太太名下，將一律適用2.4％稅率；陳俊宏建議登記於未持有房產的成年子女名下，適用1.2％稅率。

此外，戶數變更應儘快申請，因房屋稅是按月計算，若消費者購入第四戶而須變更房屋稅住家稅率的標的者，應儘速提出申請，申請日在當月15日前者則該月即開始試用新稅率，若申請日在當月15日以後者，則到下一個月才試用新稅率。

信義代書林以德表示，「囤房稅」採全國總歸戶模式，持有第四戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5∼3.6％課徵，建議民眾，若購入第四間房屋時，買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。

換句話說，假若民眾A在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產，「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法，就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋，以後者來說，建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅，建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。

另外，林以德說，若「出租」或「空屋」，將不被認可為「自用住宅」，稅捐處也將從個案稽查改為例行稽查，建議平日可保留水電繳費單據，以利日後節稅。

原是帶動區域房價指標的巨蛋開發案，因遠雄大巨蛋爭議延燒，讓周邊房價悄悄起了變化。根據有巢氏房屋統計，全台北中南4座巨蛋，包括台北小巨蛋、台中巨蛋以及高雄巨蛋，房價均穩定上揚，其中，高雄巨蛋2年漲幅12.3％最高，而台北大巨蛋房價2年來平均單價已由9字頭下修至8字頭，成為4座巨蛋中房價唯一下跌。

具備休憩娛樂功能的巨蛋不僅是地方的重大工程，也具有帶動周邊房價的向上指標，不過，遠雄大巨蛋近期紛擾不斷，甚至還有「拆蛋」的危機，讓台北大巨蛋搖身一變成為區域嫌惡設施代表。

有巢氏房屋統計，台北大巨蛋去年周邊房價平均每坪有91.2萬行情、年漲幅1.2％，但今年第1季，單價已下修至88萬，近2年來房價反而下跌2.3％。

而高雄巨蛋位於北高雄最精華區段，除有巨蛋體育場外，還有漢神巨蛋購物中心，去年周邊房價平均單價17.8萬，今年第1季上升至18.3萬，近2年房價漲幅達12.3％表現最亮麗。此外，台北小巨蛋及台中巨蛋周邊房價平均也有3.1％∼6％的漲幅。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示，台北大巨蛋位於北市精華區內，不過自大巨蛋建設以來，大小衝突不斷，完工日遙遙無期，間接影響房價，加上位於市區，巨蛋周邊大樓密集度高，原本期待由大巨蛋完工帶動另一波房價高峰，也因影響周邊安全疑慮變成拉低房價的因素。

台北小巨蛋生活圈位於南京敦北商圈，周邊除了辦公大樓，有微風百貨南京店、IKEA、松山運動中心、台北體育館等設施，生活機能完整，加上捷運松山線通車後，南京復興站成為捷運雙交會站點，周邊房價也水漲船高，近2年房價漲幅3.1∼3.3％。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店長郭明揮則指出，高雄巨蛋位於北高雄最精華區段，周邊有25、29等早期開發重劃區，且博愛路是高捷紅線的主軸路線，巨蛋商圈成為北高雄經濟發展重心。此外，高雄巨蛋周邊相對空曠，以南有三民家商操場可容納疏散，以北為小片的重劃區域，安全疏散問題較台北大巨蛋來說，相對危險度較低。

政府積極調控房市，重創台北市高總價房市買氣，房仲業者統計，今年第1季台北市總價6,000萬元以上房屋平均需293天、快十個月才能成交，較上季增加108天，更較去年同期多出近一倍，房市瀰漫總價愈高、愈難成交情形。

永慶房產集團統計，從房仲店頭接獲委託至成交觀察第1季銷售天數，總價2,000萬元以內約需117天成交，總價2,000萬至6,000萬元約需182天，總價6,000萬元以上則需293天。與去年同期比較，總價2,000萬元以下房屋去化天數增加不到一成，總價2,000萬至6,000萬元增加約26%，總價6,000萬元以上增加近一倍。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市今年以來總價6,000萬元以上高總價房屋交易，實價揭露僅17件，恐創下實價登錄以來單季新低量。

高總價宅交易慘不忍睹，今年初至2月中旬，北市逾6,000萬高總價宅實價揭露僅17件，今年首季恐將創實價以來單季新低。更慘的是，根據統計，高總價產品今年首季平均去化天數高達293天，幾乎等於每10個月才賣得出1戶，較去年同期多出近1倍，呈現「有行無市」的狀態。

政府積極調控房市，北市高總價住宅完全被打趴，統計實價登錄資料，逾6,000萬高總價宅，去年第1季揭露共計205件，第4季還有196件，到今年第1季至2月中旬止(目前實價僅揭露至2月16日)，僅剩17件，高總價宅買氣大幅衰退。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，北市高總價宅實價揭露件數至今僅有17件，雖之後資料會陸續回補，但預期後半季有農曆年節影響下，今年第1季北市高總價市場恐創實價登錄以來單季新低量。

另外，根據永慶房產集團內部成交數據顯示，今年第1季北市各總價帶去化天數明顯走高，並以高總價產品去化速度最慢。

其中，總價2,000萬元內住宅產品，今年第1季去化天數為117天，僅比上季微幅增加6天，去化速度較快；2,000∼6,000萬元產品，首季去化天數拉長至182天，較上季多增加了16天。

至於6,000萬元以上的高總價產品，今年第1季平均去化天數高達293天，不僅較上季大增108天，更較去年同期多出近1倍，幾乎等於每10個月才賣得出1戶。以此速度推估，現在委託的案子，恐怕要到明年才賣得掉，整體市況呈現，愈高價愈難成交的狀態。

黃舒衛指出，目前房市量能低迷、去化時間拉長，主要關鍵在於買賣雙方對於價格認知仍有很大差距，目前民眾普遍預期房價會往下跌，若價格未符合理想，不少購屋族會選擇看屋不買屋，而在目前屋主降價幅度，未達市場預期下，連帶使得房屋去化天數大幅增加。

黃舒衛認為，依據目前市況，若屋主未積極配合市場需求調整價格，銷售時間拖到明年，很可能將遭遇跌價、實價課稅，甚至有行無市的多重打擊。

房價「凍漲」，激勵買方開始回流，帶動3月房市出現「小陽春」，成交量較2月彈升6成。

信義房屋最新調查指出，台北市3月平均房價為每坪65.8萬元，低於2月與去年同期；新北市每坪為36.1萬元，也低於2月與去年同期；台中、高雄的房價也都略低於2月，但仍較2014年同期微幅攀升。

成交量方面，台北市在農曆年後復甦腳步最快，3月成交量幾乎倍增，尤其以總價1,000∼2,000萬元的自用產品，以及總價3,000萬以上較明顯增溫；新北市則以總價700∼1,500萬元為市場主力，成交占比近6成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然資金、利率、經濟發展等對房市都是正面有利，但經歷一整年政策干擾下，已消除民眾對「房價上漲」的預期。曾敬德分析，隨著房地合一打擊力道預期轉輕，房市逐漸轉往買賣雙方均衡的市場，但少了投資買盤的需求下，未來房市可能是持平盤整的機率較高，交易量可望緩步增溫。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房市交易量回歸穩定，回到今年1月的水準。黃舒衛不諱言，現在買方市場來臨，台北市目前待售供給量放大，因為有囤房稅開徵，房屋稅和地價稅的持有稅大幅提高，如果賣方要出場，最好先適度「讓價」，才有利於成交。

黃舒衛表示，值得觀察的是，北市中心投資置產族群回籠，在房地合一稅定調輕稅原則後，購屋意願即有回穩趨勢，占比連兩個月上升，3月占比突破3成大關來到34％，較2月大增5個百分點，也是繼去年9月來首度站上3成；其次是換屋，占比29％；首購則再度跌至2成以下，3月占比僅19％，與2月持平。

永慶房產集團昨（17）日發布第1季房市展望，短期及長期看跌房價比率均超過五成，房市未見復甦訊號，六都房價全面下修，與最高點相較，北市跌幅已達6%。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋直言：「房價跌定了」。

葉凌棋表示，今年前二月六都買賣移轉件數為3.17萬件，較去年同期減少18%，若3至6月交易無法回溫，今年交易量恐持續低迷，且全台由北至南各都會區房價陸續在2013年第4季至2014年第4季見到高點，根據永慶今年來的交易資料來看，今年六都第1季房價與歷史高點相較，都已有2%到6%不等跌幅。

舉例來說，台北市房價最高點是在2013年第4季，當時該區平均房價為67.8萬元，依永慶今年來的交易資料來看，房價已跌到63.8萬元，下跌6%，是六都最高。

葉凌棋表示，目前約六成的交易價格在實價登錄行情上下5%範圍內，但在實價登錄行情以下要賣的比率變多了，即使有零星交易在實價登錄行情之上，也是因該地區供給較少，已可看出房價下跌趨勢很明確，預估未來精華區還會再跌在5%到10%、外圍區域跌幅10%到15%，過去「有行無市」的豪宅市場，將會變成「真降價」，投資買盤較集中的重劃區及郊區，下修幅度會更高。

該調查顯示，全台民眾對看跌未來三個月及一年的房價均逾半，顯示在九合一選舉後觀望氣氛更濃，多數民眾並未受到房地合一實價課稅朝向輕稅版本的激勵。同時，過去一年來北冷、中南熱的市況亦開始轉變，全台各都會區看跌房價均大於看漲，全台房市「轉冷」趨勢全面成形。

葉凌棋表示，房地合一稅政策因未列本會期優先法案，加上未來還有預算審核與總統大選等因素，能否過關仍有疑慮，未來「日出條款」時間的計算與「自住減稅門檻」調整幅度與最終定案版本影響很大，不過稅制對房市影響已經鈍化，反而今年5月收到稅單的房屋稅「很有感」，長期持有成本的提高，若持有稅達總價1%，等於100年後把房屋送給國家，持有稅提高對房市的衝擊將比交易所得稅還大上許多。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋昨（17）日表示，「錢不見了」是今年房市第一個警訊，未來二年「升息」則不會是台灣房市的議題。

葉凌棋表示，影響房市交易的三大因素，包括「利率」、「貸款成數」與「政策」。由於全球通貨緊縮、貨幣競貶的壓力，台灣利率水準升不上去，未來二年「升息」不會是台灣房市議題。

葉凌棋表示，全球除美國外均面臨通縮壓力，通縮造成資產跌價、投資不振，成為各國隱憂，分析全球今年仍處在「QE（量化寬鬆）、降息、貶值」環境中，近二個月已有逾20個國家降息，我央行日前也表示即使美國升息，台灣未必跟進，使市場原預期可能對台灣房市產生衝擊的升息，不再成為議題。

但市場資金動能拉警報，將使股、房二市投資動能大減。葉凌棋表示，去年6月以來，銀行新承作房貸年增率由正轉負，今年1月M1B（狹義貨幣總計數）年增率更只有5.03%，比去年同期9.93%大幅下滑，且向下貫穿M2（廣義貨幣總計數）年增率，顯示市場資金趨於緊縮，股房二市投資動能大減。

策壓抑房市，建商去年下半年減少獵地，買盤動能不繼，導致地主價格底線鬆動，永慶房產事業群總經理葉凌棋分析，地價有望跌逾10%，在土地原料跌幅可望大於房屋成品概念下，不少建商會開始進場購地。

葉凌棋坦承，土地價格確實鬆動，包括市區、郊區都有土地以低價釋出，大部分建商仍希望土地價格能持續壓低，以利降低土地成本。

達麗建設董事長謝志長也表示，近期接獲不少中小型建商欲把進行很久的都更案，尋求中大型建商接手的案子，以比率來說，手中十件評估中新案，就有六件是此類型個案。相關案件多是中小同業有資金問題，因此希望和上市櫃建商合作開發，或轉賣給中大型建商。

房市冷風吹向全台！永慶房產趨勢前瞻報告調查顯示，民眾看跌全台未來1年房市比重逾5成，創13季以來最高，其中，看跌雙北房市比重逼近6成，桃園短期房市看法則最為悲觀，台中、台南及高雄全台七大都會區，首次全面出現看跌多於看漲的狀況，此為奢侈稅實施後，「北冷、中南溫熱」的市況首度出現轉變，全台房市從北到南「轉冷」趨勢全面成形。

永慶房產集團昨(17)日舉辦第1季趨勢前瞻報告記者會，調查顯示，全台民眾對於長、短期房價，看跌比例持續擴大，其中，「看跌」未來1年房價比例達52％，創近13季來最高，「看漲」僅29％；未來3個月看跌比例50％、看漲僅20％。另外，調查結果也指出，民眾認為未來半年「不是」購屋好時機比重達49％，認為是購屋好時機比重僅28％，不僅較上季大減9％，更是近3季新低，民眾對於購屋態度也越來越保守。

以全台七大都會區來看，民眾對於雙北市的長、短期房價看跌比重均高達5∼6成，看跌趨勢較上季持續擴大。而雙北以外的桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區，短期房價看跌比重，也首次全面出現看跌多於看漲的狀況。其中，桃園市看漲未來3個月房價比例僅剩16％，較上季的41％，大幅下滑25％，為七都中下滑幅度最大，顯示民眾對桃園短期房價看法最為悲觀。至於，台中、台南及高雄房市，短期房價多空看法也呈現翻轉趨勢，由上季看漲比例較多，到本季看跌比例已超過看漲；而對未來1年房價看跌者比例則持續上升。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，奢侈稅實施後，房市「北冷、中南溫熱」的市況，開始出現轉變，全台七大都會區短期房價看法，看跌比重都多於看漲，全台房市從北到南「轉冷」趨勢全面成形。

黃舒衛指出，即便近期政府持續調升房屋持有稅，但根據調查指出，有高達85％的民眾，不因持有稅增加影響購屋意願，甚至有高達6成的民眾認為，只要房價有明顯修正，還是會進場，因此，賣方合理降價，是突破目前低迷市況的關鍵因素。

全台房市交易量縮，在「量縮價跌」的前提下，永慶房產事業群總經理葉凌棋鐵口直斷指出，今年房價「跌定了」！他預估六都今年房價，市中心跌5％-10％、外圍房價下跌10％-15％可預見，且投資比重較高、供給量較大的重劃區，房價將率先鬆動，房價短期底部今年可見到，但長線底部尚未浮現。

葉凌棋表示，去年全台買賣移轉棟數僅32萬棟，為近12年新低，比SARS當年的34.9萬棟還低，今年前2月，全台移轉棟數年下滑13.8％，北市還創下17年來新低、新北也是17年來次低紀錄。

另外，去年7月起，購屋貸款年增率開始出現衰退走勢，今年1月起已連續3個月年增率負成長逾3成，房市買氣衰退相當嚴重，去年上半年後房市高點已過。

從房市量縮一定會帶動房價下跌概念來看，葉凌棋首度明確指出，今年房價「跌定了」！預估六都今年房價，市中心跌5％-10％、外圍房價下跌10％-15％，且投資比重較高、供給量較大的重劃區，房價將率先鬆動。

他說，今年第2季房市交易量是重要觀察指標，若房價鬆動，量才會出來，則今年上半年全台房市將較去年同期呈現「價跌量平」走勢，但若第2季成交量未放大，則全年移轉棟數恐將跌破去年水準。他指出，在低利率環境下，房價沒有大跌的機會，自住需求較急迫者，今年購屋時機比去年好，預估房價短期底部今年可見到，但長線底部尚未浮現。

葉凌棋認為，「實價登錄」對房市改變很大，對房價是「助漲」也是「助跌」，目前二手房市場成交價與實價正負5％比例占6成之多，對有意購屋者來說，先前供給量少的物件，若有釋出就要注意。

房地產節稅又有新招數！實價登錄前先拆算房地比，將可省下一筆為數不小的財產交易所得稅。北市最新1筆實價資訊，成交總價為3.16億元，該筆交易因先自行拆算房地比，並備註在實價登錄特殊交易中。房仲業者推估，未來該物件若以總價4億元出售，將可省下約450萬元的財產交易所得稅。

內政部公布最新實價登錄資料，去年12月北市安和路二段，1棟屋齡24年的住宅大樓，1、2樓以總價3.16億元成交，但此筆交易最特別的是，屋主自行拆算房地比登錄。

根據該筆交易實價登錄資料顯示，1樓登錄為商業使用，2樓為住家，1、2樓均拆算房地比，1樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3,512.5萬，房地比為17：83；2樓房地總價為1.13億，土地占9,778.6萬，建物占1,569.4萬，房地比為13：87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占總交易額16％。

永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，以上述案例來看，總價3億元，房屋價值為4,800萬元，若未來出售總價4億元，物件折舊後，房地比約調整為10：90。因此雖實際獲利為1億元，但建物價值僅為4,000萬元，建物並未獲利，因此不用納入綜合財產所得被課稅(因財產交易所得只計建物部分)。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，由於目前財產交易所得稅取決於房地比，在交易時於合約中先行拆算，對有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳。但若自行揭露的房地比和公告價值算出的房地比相差很大，國稅局未必會接受，可能要求補稅甚至連補帶罰。

房地合一課稅定案，壓抑房市買氣的不確定性消失，房仲業者預估，今年房市交易量可望回升一成至34萬到36萬件，房價下跌走勢有機會告一段落。

去年全台房屋移轉棟數為32萬件，年衰退13.8%，低於2003年SARS、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅上路等年度，奢侈稅上路以來已連續四年低於40萬件，一連串的房市管制與稅改政策，讓房市交易量轉冷。

但在新的房地合一課稅方案出爐後，多數房地產業者均肯定這項政策達到建立制度的效果，可以消除個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞與假外資炒作。

住商不動產總經理陳錫琮昨（12）日指出，行政院版房地合一稅拍板，雖然距立院立法過關還有一段時間，但政策底限已現，全年買賣移轉件數將會回到34萬至36萬件水準，且對中低價、持有成本低的行政區有利。

全國不動產總經理石吉平分析，房地合一稅改方案將能有效打擊短期炒作投機客，鼓勵民眾長期置產，捉大放小，讓房市走向基本需求面，台北市全年交易量可望回升。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房產交易稅穩定後，也解決以公司法人或假外資名義投資房產避稅的問題，但對於免稅總價門檻採單一價格方案，各都會區平均房價不盡相同，可能造成另一波資金外溢。他建議，政府可再評估調整各區房價基準，以免資金湧入房價較低的區域。

興富發建設表示，房地合一稅制修修改改，如今終於定案，希望政府不要再輕易改變方向，讓業者與民眾無所適從，拖累房市景氣；對新版本則持中立看法。

房價續漲力道不再，包括信義、永慶、台灣房屋等多家房仲業者編訂的房價指數顯示，房價雖未見下跌趨勢，但止漲態勢明確，尤其以台北市房價修正幅度最大，近一年來房價跌了4.9%，新北市漲多回檔、連兩季盤整，新竹、台中則還在創新高。

據永慶價格指數顯示，台北市房價在2013年第4季站上每坪67.8萬元的最高點後，就開始下修盤整，去年第4季已降至64.5萬元，回復2013年第3季時水準。新北市與桃園市近一、二年因比價效應拉抬房價後，受政府新一波限貸衝擊，房價漲多回軟。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2008年金融海嘯過後，全台平均房價每年都上漲一成以上，其中基隆、台南六年來漲了超過一倍，台北市、新北市分別漲84.8%、88.6%。不過，去年以來主要都會房價已欲振乏力，台北市與基隆市分別出現4.9%、4.1%的衰退。

信義房價指數顯示，台北市房價已跌到2013年第3季水準，新北市連二季滑落。

根據永慶價格指數統計，金融海嘯(97年)以來，全台9大都會區每年平均房價漲幅皆達1成以上，但受房市政策影響，台北市房價近1年來下跌4.9％，新北市則是連2季盤整，只剩新竹、台中房價緩升；此外，雙北市低於行情5％以上的成交占比持續攀高，顯示賣方已鬆動讓價。

根據永慶價格指數統計，全台九大都會區在金融海嘯97年底落底後，房價開始攀升，其中，基隆市、台南市去年第4季房價與97年第4季相比，漲幅達1倍最高，其餘各縣市漲幅也有65％∼88％，平均每年房價都漲1成以上。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，台北市房價在102年第4季站上67.8萬元的最高點後，就開始出現下修，103年第2季雖短暫彈升，但隨即連3季下降，到103年第4季已降至64.5萬元，回復到102年第3季時的水準，若與102年第4季相較，房價整整下跌了4.9％之多。

進一步觀察近1年來的成交資料可以發現，雙北市低於行情5％以上的成交占比持續攀高，台北市103第1季占比僅11％，到今年1月占比已達23％；而新北市103第1季低於行情5％以上的成交占比僅6％，今年1月則一舉攀升至19％，顯示為了能順利成交，屋主讓價有增加的跡象。

永慶房屋板橋特站店店長李國煌是永慶房產集團千萬超業中的「業績成長王」，去年業績不僅站上千萬，更擁有超過一倍的業績成長率。若不是因為去年中轉任店長管理職，業績成長的幅度可能更驚人。

擁有成大化工碩士高學歷、入行才五年的李國煌，業績能大幅成長的主要心法，就是「提供後續置產規劃、增加成交機會」、「嚴格設定目標」。

李國煌也針對經營商圈的每一住戶資料建檔，了解住戶資訊。

去年房市交易量創12年新低，房仲展店速度趨緩，不少房仲業務人員退出市場，信義、永慶、台灣房屋三大房仲品牌今年業績千萬的超業人數，普遍僅為往年高峰的四成，不過仍有不少超業靠著「理財專業」、「經營回流客」、「深耕特定產品」，在不景時逆勢成長。

房仲業務員的業績指成交案件的服務費為公司帶入營收，一年業績超過千萬元被稱為超級業務員。以近年三大房仲直營體系業績逾千萬的超業人數觀察，前年創下了近年高峰合計約有近200人，不過去年受到房市成交量萎縮、房仲業競爭激烈等因素影響，人數僅有往年高峰時的四成左右。

信義房屋觀察去年業績逆勢成長的超業，大多仍集中於台北地區、年資以入行五至十年的中生代為多，不少都是靠著經營回流客和親友轉介，保有亮眼業績。

房仲主管指出，去年房市交易衰退，能保有頂尖業務的業績多半不易大幅衰退，但排名「前中段班」的業務員，確實不少大幅衰退，畢竟「只有在海水退潮後，才看得到誰在裸泳」。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，在房市低迷時代的經紀人，要有追求成就、高薪的動機，同時要有敏銳洞察力、傾聽了解客戶需要，每一客戶需求及產品都不同，永慶業務人員不少都來自金融、保險、餐飲業等服務業背景人才。

不過，也有不少加盟品牌業務員因深耕大台北以外的土地、店面等高總價特殊產品市場，去年業績亮眼。

住商不動產去年就產生26名業績千萬超業，比前年七位大增。

去(2014)年全台房市買賣移轉棟數驚險守住32萬棟大關，但仍創下SARS以來12年的新低量；此外，北市昨(2)日公布1月移轉棟數為2,448棟、月減2成、新北市4,571棟、月減17.6％、台南市1,705棟、月減3.7％，元月買氣依舊低迷，2月又逢農曆春節，預料移轉棟數恐將持續下探。

內政部統計2014年買賣移轉棟數為32萬598棟，略高於2002年的32萬285棟，但仍創下SARS以來12年的新低，從奢侈稅上路以來買賣移轉棟數已經連續4年低於40萬棟。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，32萬棟應是基本的移轉量能，日前「房地合一」政策最新方向出爐，今年交易量能有機會觸底反彈，但因下半年還有選舉等因素干擾，房市也不易有太過激情的表現。

此外，台北市地政局昨公布1月買賣移轉棟數為2,448棟、月減19.9％、年減23.5％，整體交易量仍顯清淡；移轉量最大前3名行政區分別為，中山區366棟、士林區361棟、內湖區280棟。

永慶房產集團經理黃舒衛指出，北市12個行政區僅士林區有社子島區域中正路上的「渼士林」等新屋交屋，成為唯一較上月逆勢增長6成的區域。

新北市1月買賣移轉棟數為4,571棟、月減17.6％、年減23.9％；移轉量最大前3名行政區分別為，淡水區589棟、新莊區520棟、中和區427棟。

黃舒衛分析，新北市購屋熱區除了新屋交屋量大的淡水與新莊等區之外，板橋、中和、新店與汐止等區與台北市僅一橋之隔，兼具通勤時間短與生活機能，因此交易量能相對穩健。

受房地合一課稅政策及去年下半年選舉造成買氣觀望的影響，去年全台買賣移轉件數為32萬598件，創下12年來新低，其中又以雙北市衰退幅度最大。業者預估，隨房地合一政策明朗、買氣遞延，以及交屋量仍居高水位，今年買賣移轉件數可望微幅反彈。

去年買賣移轉件數因年底新案交屋潮，12月全台買賣移轉件數重回3萬件，創七個月來新高，雖然全年守住32萬件關卡，但年衰退13.8%，低於2003年SARS、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅上路等年度，奢侈稅上路以來已連續四年低於40萬件，一連串的房市管制與稅改政策，讓房市交易量轉冷。

以區域觀察，可明顯發現「北冷南溫」，非都會區、東岸縣市房市表現明顯優於都會區、西岸縣市。北部三都台北、新北與桃園的移轉量，年減約14%至25%，新北年減25%最大，台中、台南、高雄僅減少約11%至12%，相較於都會區房產交易大幅萎縮，農業縣市衰退幅度普遍在一成以內，新竹縣、苗栗、宜蘭、金門等四縣市交易量則逆勢成長。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北市是房地合一政策下的重災區，但去年交易主要以自住買盤為主，買賣移轉件數32萬件可視為基本自住需求量，今年若房地合一政策能及早定案，加上新成屋交屋量處於高檔，整體交易量可望微幅彈升。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，房地合一實價課稅議題使買方觀望，但高持有成本，使屋主釋出物件的機會增加，未來房價要有合理的修正，才能促進交易量逐步回穩。

雙北市與台南市昨日公布1月買賣移轉件數，台北市1月移轉件數為2,448件，月減約二成，年減23.5%；新北市1月移轉件數為4,571件，月減17.6%，年增23.9%；台南市則相對穩定，1月移轉件數為1,705件，與上月及去年同期相較，減少幅度都在5%以內。

去年買賣移轉件數創12年來新低，永慶、住商、全國三家房仲總座觀察今年房市交易量，均認為去年應為近年最差的時段，今年房市交易量可望微幅回升5%至10%，但明年總統大選前成交量仍難以放量。不過，若要大幅回升仍需觀察房地合一課稅政策上路時間，及早定案與實施有利買氣。

永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示，今年成交量能小幅上升5%至10%，但房價因區域屬性差異恐有5%至15%的修正，目前房地合一課稅雖屬中性的版本，但仍處草案階段，若能於今年中及早完成立法及實施，下半年成交量才有機會小幅回溫。

住商不動產總經理陳錫琮指出，去年成交萎縮主要出現在都會區，除市場氛圍不佳外，價格已到高點也是買氣低迷的因素，今年房地合一政策輕稅方向確立，整體交易量可望略優於去年。

全國不動產總經理石吉平認為，今明兩年房市仍受到總統大選及房地合一政策干擾，但經濟前景穩定復甦，促進GDP提升，房市將注入正能量，房地合一改革仍是民眾買賣房屋關鍵決策點。