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三通效應持續發酵，近來北部店面成交量大幅彈升。永慶店面事

業部交易資料顯示，今年第一季大台北地區店面交易量，較去年

第四季增加近三成；至於平均成交單價，台北縣上漲約20%，台

北市也小漲2.7%，「價量俱揚」格局已然確立。

永慶店面事業部經理李元鳳表示，總統選後，市場充斥著兩岸政

策開放的強烈期待，進而推升店面產品的成交價量，不僅議價空

間縮小、成交速度也加快，熱門商圈店面更是一店難求。

其中，又以大台北地區店面買盤最為強勁。李元鳳說，未來一旦

兩岸關係正常化、開放陸客來台觀光、台資回流投資及興建中捷

運陸續完工等逐步落實後，店面產品的投報率將更加提高，店面

市場前景看俏。

去年第三季因美國次貸風波引爆，加上央行逐步升息抑制通膨，

投資客資金成本墊高只好快速出場，使得店面交易量能萎縮、空

置率大增，第四季陷入谷底盤整。

不過，今年初立委選後至3月底，市場普遍看好經濟將好轉及消費

信心提升，大台北店面市場交投轉趨熱絡，成交價量不斷攀升，

目前市場上買方出手積極，追價意願增高。

永慶店面事業部統計，今年第一季大台北店面市場交易量，較去

年第四季大幅成長28.4%，平均成交單價也成長7.4%。若將縣市分

開來看，台北市店面交易量較去年第四季成長21.9%、平均成交單

價則微幅上揚2.7%，達到每坪96.8萬元。

台北縣交易量則較去年第四季大幅成長34.6%，平均成交單價也成

長21.1%，達到每坪60.8萬元。由此顯示，市場上對於店面產品前

景信心持續增加。

李元鳳建議，民眾除了看準店面在兩岸政策開放的「未來性」，

更應重視店面收益的「穩定性」，慎選投資標的，掌握地段、人

潮、交通等關鍵因素，充分了解商圈資訊後，再選擇集客力佳及

陸客觀光指名度較高的熱門商圈。

目前，包括忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈、101商圈、公

館商圈、中山北路精品商圈、南京西路衣蝶百貨商圈等捷運站周

邊，以及士林夜市、師大夜市等知名夜市，都是店面投資的好選

擇。

年輕人聚集的商圈，店面投資報酬率特別有活力。房仲業者調查

，北中南都會區裡年輕人聚集的商圈，以台中「一中街」店面租

金報酬率最高，可達４８％；但若以２年來租金漲幅來看，則以

高雄新崛江商圈的４０％漲幅居冠。

北區房屋行政副總謝萬雄指出，一中街上２∼３坪店面月租可達

４萬元，但想租還不一定租得到。

北區房屋台中太平特許加盟店店長莫秋元指出，學生族群為主的

一中街，一級店面至少都要２５００萬元以上，但坪數可能只有

３∼５坪，每坪售價高達３００∼５００萬元。甚至一中街行情

延燒到周邊巷弄內舊公寓，屋主將老舊公寓改為店面或攤位出租

，坪數僅２∼３坪，月收租４萬元，租金效益驚人。

另外，北區房屋高雄中山特許加盟店店長朱金火表示，高雄新崛

江商圈店面的漲幅，是由鄰近商圈的沒落，加上「高捷效應」帶

動，因為新崛江商圈裡約２０坪大小的店面，未通車前月租金行

情約１２∼１３萬元，通車後租金上漲至１３∼１５萬元，漲幅

約１成多，在此之前，新崛江商圈也因大統商圈沒落，受惠商圈

轉移，使店面行情上漲２成多，所以加總後２年內漲幅約達４成

。

再者，新崛江商圈臨捷運Ｒ９站，店面平均每坪月租金約

２５００∼３０００元，店面目前開價每坪１５０萬元，未通車

前價格僅約８０∼９０萬元，等於每坪上漲６０∼７０萬元，價

格漲逾７成。

相較中南部可觀的商圈店面發展，台北西門町商圈則因發展成熟

，所以租金報酬率較低，約７．５％，２年內租金漲幅則約１成

，不過最近台北市政府擴大西門町徒步區等再造計劃，也帶動商

圈活絡。

永慶房仲集團店面事業部經理李元鳳就說，西門町商圈受海內、

外投資人的青睞，隨著西門徒步區的再造計劃，香港和本土型投

資客逐步將店面布局延伸到二線店面上。

北區房屋台北萬華店經理吳侑瑾表示，西門町商圈區域內一級店

面以峨眉街一帶為主，每坪店租高達１．５∼２萬元，店面售價

行情平均每坪上看２００萬元；而武昌街店面，１５坪大小的店

面，成交總價約３２００∼３３００萬元。

北市國有地 每坪245萬標出 大選後首度釋出360坪大面積地，華

固8.8億得標，是溢價兩倍。

國有財產局在總統大選後首次釋出大面積國有地，吸引建商搶標

。國產局昨（１０）日標售北市吉林路、長安東路口３６０坪土

地，華固建設出價８．８億元，以每坪２４５萬元、溢價兩倍金

額得標。華固兩年前買下隔壁國有地，未來要整合共近千坪大面

積土地，推出５０億元建案。

國產局北辦處標售今年第二批國軍老舊眷村改建國有不動產１２

宗，吸引８３封標單搶標，標脫率八成。其中位於吉林路１２巷

的第三標號，吸引２５張標單搶標，最後以８．８２億元標脫。

華固建設總經理洪嘉昇表示，兩年前已標到吉林路８巷旁國有地

，面積２３８坪，因此不願錯過這筆土地，預計下月還要投標國

產局釋出的另一筆吉林路土地，打算三塊整合成１，０００坪推

案，每坪開價約８０萬元以上。

永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，以華固得標金額８．８２

億元計算，每坪單價為２４４．８１萬元；若以容積率２２５％

計算，容積單價高達１０８．８１萬元，預估推案價格將破百萬

元。

洪嘉昇指出，華固還掌握不少可移轉的容積，再扣除陽台、機房

、公設等空間，事實上每坪容積單價可降至４０萬元。

王財旺表示，國產局在９５年標脫位於長安東路與吉林路口的

３９１坪商三土地，每坪土地單價２１２．５３萬元，容積單價

也突破９０萬元；同年力麒建設得標同樣地段土地，當時得標單

價每坪１８０．３９萬元，日前已推出「力麒蕭邦」預售個案，

每坪開價７３萬元。

昨天另外兩筆位在吉林路６巷的土地，面積分別為２０５坪與

９１坪，吸引宏泰人壽、達欣開發、九昱建設、翔譽建設等建商

投標，最後每坪標脫單價為９６．９９萬及１０３．０４萬元，

都由尊勝建設得標。

受惠於兩岸三通政策日趨開放的刺激，近期港資、華僑大舉登台

買房，台灣各大房仲業者立即祭出「外賓服務兵團」，不是開出

要有留學美、英等國背景的條件，就是要精通粵語。一經總部挑

選成為菁英部隊，薪水也跟著三級跳。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，為了接待近期回國看屋的華僑和

港資客戶，永慶特地挑選出１００名精通英語的好手，加入迎外

賓的接待團隊，而精通粵語者會另外錄用，並將人才分布在台北

市精華商圈的直營店中，只要總部一接獲外賓，就會直接派遣專

人服務。

「台灣說的商辦，在香港稱為寫字樓；至於預售屋，在香港則稱

為樓花」，永慶房屋行銷企劃部副理梁惠燕表示，這些專業用語

都納入外賓服務團隊的專業課程訓練中。

由於，外賓購置不動產價格可能都是本土型買家的２∼３倍，服

務人員底薪也會高出１．５∼３倍，總收入一定是一般經紀人的

３∼４倍。

信義房屋則表示，為了迎接外賓，已規劃組織菁英部隊，先從總

部挑選出留學美國、英國和其他國家的人才擔任主要幹部，再推

薦精通英語人才，主要就是迎接兩岸三通後，外籍人士或是華僑

會歸國購置不動產需求。

北區房屋也針對高階主管，強化外語能力與總體經濟的時勢教育

，公司內部也專門培養外語能力的專業人才，並指派他們到美國

、中國當地了解當地不動產市場。

ＥＲＡ易而安不動產總經理黃鵬指出，未來兩岸三通後，房市商

機更大，為了強化同仁與國外客戶應對能力，目前在每周二早上

，聘請國外的教師，先上英文訓練班，練習與國外客戶對話技巧

。

葉凌棋(永慶房屋總經理)

自從「馬上」以後，國內就充斥著一股樂觀氛圍，房市信心指數

也增強不少，不少預售案件湧進看屋人潮，由永慶房仲集團於選

後所做的調查也顯示，全台房價信心均大增，有高達八成的民眾

看漲未來一年房價。

不過，我卻要提醒大家一點，那就是正常、合理的房價上漲，應

當與國民所得的實質提升，形成正比；這幾年來房價驚驚漲，但

是國民所得卻沒有大幅增加，導致房價所得比越來越高，不少民

眾只能望屋興歎。

目前新的執政團隊尚未走馬上任、重大經濟政策仍未落實，市場

可說是處於「選後蜜月期」；在這種情況下，市場賣方的心態，

不宜無限上調，倘若過度抬高售價，反而容易「有行無市」。

尤其是，兩岸三通跟開放陸資這兩大政策，若真的落實後，真正

受益的產品為豪宅、商辦與部分精華地區的店面產品，對一般中

、低總價的自住型產品影響不大。畢竟中低價位產品，仍以市場

供需及民眾所得的增長來決定房價漲跌。

特別是，此次329檔期北台灣爆出2,200億元的供給量，這將陸續

湧入住宅市場，購屋民眾會有更多選擇，貿然調高售價，容易乏

人問津；我建議，趁著房市信心仍強、看屋踴躍之際，屋主應當

好好把握售屋良機。

5房仲業攜手PChome 設樂屋網 斥資 1.2億 5月推出 挑戰房地產網

站龍頭

房市熱，入口網站大賺廣告費，６大房仲業每年付給ＹＡＨＯＯ

！奇摩房地產超過７０００萬元廣告費，房仲業者不想讓

ＹＡＨＯＯ！奇摩獨大，昨信義房屋（９９４０）等５家房仲業

者結合ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ，共投資１．２億元成立「

樂屋網」，預計２００８年５月推出，初期提供超過１０萬筆訊

息，挑戰台灣房地產網站龍頭。

昨日ＰＣｈｏｍｅ　Ｏｎｌｉｎｅ與信義房屋、２１世紀不動產

、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產、簽訂合資協議，合資成

立「樂屋網」（

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒａｋｕｙａ．ｃｏｍ．ｔｗ），少見

由房仲業者與入口網站業者合作，入口網站業者有豐富的電子商

務經驗，而房仲業者則有豐富的銷售物件與地產經驗做後盾，雙

方皆可得利。

此次參加的房仲業者中，包括信義房屋、中信房屋、太平洋房屋

，目前仍與ＹＡＨＯＯ！奇摩房地產頻道合作，今年３家公司在

４月底合約到期前，聯合其它業者成立「樂屋網」，雖然初期投

資費用２０００萬元，仍高於在ＹＡＨＯＯ！奇摩的地產頻道登

廣告，但有房仲業者表示，與其幫別人養孩子，不如自己養１個

。

樂屋網董事長詹宏志指出，消費者要尋找餐廳或購買各種商品，

上網立刻可以找物件，及網友意見分享。但一般民眾對於一生中

的重要交易「買賣房屋」，民眾在網路上能尋找的資料卻太少，

所以才聯合５家房仲業者，成立「樂屋網」，讓民眾可以透過直

覺搜索方式，立即找到理想中的房屋。

「樂屋網」預計在今年５月推出Ｂｅｔａ版本，初期提供超過

１０萬房屋租售物件資訊，第２階段希望可以吸引更多的房仲業

者加入，最後規劃讓一般民眾都能刊登待售物件，預計推出時，

也具備電子地圖功能，並強化網友互動的討論功能等。

ＹＡＨＯＯ！奇摩公關經理吳苑如指出，２００５年ＹＡＨＯＯ

！奇摩創立房地產頻道後，網友點閱率相當高，去年改版後內容

更豐富，現在每月點閱人數都破百萬，合作房仲業者合約到現在

尚未到期，大多表示在評估中，但只要有廣告效果，預算許可的

話，他們續約意願相當高。

除了大型入口網站搶攻房屋廣告外，還有不少房產業者或新聞媒

體成立房地產網站，房仲業者成立的網站中，以永慶房仲網流量

最大，而由《蘋果日報》地產王周刊延伸成立的「壹蘋果地產王

」，也預計在今年５月改版。

昨日「樂屋網」簽約儀式中，邀請到名人何麗玲站台，外傳她位

於台北市中心的豪宅，「僑福花園廣場」已經售出，她昨日表示

，有買家每坪出價８０多萬元，但住久了對房子已經有感情，目

前打算出租，未來雖看好房市，但只有好的地段與特殊產品，房

價才有上漲空間。

三月總統大選前後，房地產業績旺到不行，包括信義、永慶、太

平洋、住商等四大房屋仲介公司，業績平均都比二月激增一倍，

更比去年同期大幅成長四至五成。

馬蕭高票當選帶動兩岸概念股紛紛開出紅盤，加上鋼筋、油價起

漲，帶動保值型需求下，連續幾個星期以來，不但本地客源湧入

房市，連海外華僑和台商也回台搶購下訂，讓許多房屋仲介公司

的經紀人，幾乎每天都得加班到十一、二點，主管要半夜一點才

能下班的程度，為歷年來所罕見。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，受到豪宅買氣提升激勵，台北市中

古屋平均每坪行情已達三七．二萬元，較二月小漲二．七％；台

北縣房價也比二月攀升四％、達每坪二三．四萬元。平均來說大

台北都會區住宅成交價量，雙雙拉出長紅。

太平洋房屋副總經理李珠華也表示，太屋三月份的業績比二月成

長近一倍。特別是豪宅，因台灣房價相較港、日便宜很多，最貴

豪宅也只是香港的三分之一、日本的二分之一，與國際行情相比

，相對便宜許多。在總統大選後政治安定，外資、台資等資金注

入及回流，民眾消費信心恢復，高收入且有購買力的買方、投資

客等率先進場購屋。

住商不動產董事總經理陳錫琮表示，根據住商不動產統計，三月

全台加盟店都爆出成交天量，創下九十五年一月以來的歷史新高

。由於許多成交案將陸續在四月份進單，因此預計四月仍能延續

這波熱潮。除了首購、換屋的自住客戶外，今年年初迄今台商回

流紛紛購屋，也對於成交量作出相當的貢獻，特別是知名度高、

地段優越的豪宅，更是「一屋難求」。

「三二二」總統大選後，不確定因素消除，民眾購屋信心明顯增

強，房仲業表示，三月份成交量件數大幅成長，由於許多房屋交

易，會在四月份陸續成交，預計四月房市交易仍能延續這波熱潮

，成交件數有機會續揚。

永慶房仲表示，三月份剛出爐的成交統計，大台北地區（含台北

縣市）平均成交單價為三一．五萬元，較上月三十一萬元上揚

三．五％，但成交件數和二月相比，卻大增九二％，也比去年同

期成長二八％。

永慶房屋說，在中部、台中地區七期高總價產品持續熱絡，土地

市場在預售市場熱銷帶動下轉趨熱絡。而高雄地區在總統選後買

氣也上來了，一般住宅及土地市場都有不錯的銷售佳績。

中信房屋表示，一般在大台北地區，每個月的平均成交件數約在

一百五十件左右，但選後，從店面銷售人員帶看屋回報，買方決

定時間，在大選後明顯加快，桃竹苗以北區域三月總體成交，也

比二月有一倍半成長，中南部則多出一倍。

根據永慶房仲集團３月住宅成交資料統計，大台北地區成屋平均

成交單價為３１．５萬元，較上月上揚３．５％，成交件數較上

月大增９２％，較去年同期成長２８％。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，大台北住宅市場受到豪宅買氣

提升的影響，其中台北市住宅成交均價為每坪３７．２萬元，較

上月小幅成長２．７％，台北縣住宅均價也較上月成長４％，每

坪已達２３．４萬元。

台中地區３月中古屋市場，在７期豪宅成交熱絡引領下，整體成

交速度逐漸加快，但中低總價住宅產品則表現普通，顯示購屋人

追價能力有限。整體住宅市場價量仍增，成交單價從上月每坪

９．１萬元，增幅至９．５萬元，漲幅４．３％，成交量則較上

月增加約２成。

高雄市３月的中古屋市場同樣在豪宅買氣拉抬下，平均成交單價

上揚至每坪９．７萬元，較２月小漲６．６％，成交量則較上月

成長２成。太平洋房屋副總經理李珠華則表示，３月整體銷售業

績，比上月成長近１倍。主因是一般民眾買氣回升外，外資、台

商等資金也回流。

住商不動產董事總經理陳錫琮指出，１∼２月的住宅帶看量就比

１２月提高２成以上，且根據住商不動產近３個月的成交量顯示

，３月成交量更創下２年以來新高，尤其許多成交案將在４月才

進單，預計本月還能延續熱潮。他建議手上沒有資金、卻不想錯

過這波房市多頭的投資者，投資組合可以考慮納入不動產投資信

託（ＲＥＩＴｓ），因為台灣商用不動產的前景可期，

ＲＥＩＴｓ則可以投資國內外商辦。

永慶房屋總經理葉凌棋建議，現在是屋主賣屋最佳時機，因為不

少民眾，已經把房市當股市，採中、長期持有，中期是以「波段

操作」獲利了結為目的，以目前大台北地區房價比總統選前高

１∼２成來看，與去年９月低點相比，現在賣出，屋主獲利達

１０％∼３０％，比上沖下洗的股市獲利還要高。

不過，住宅市場也出現屋主縮手不賣的狀況，並因提高單價間接

讓交易失敗。以總統大選前後為例，３月最後１周成交件數低於

選前３周的平均成交件數２成左右，葉凌棋說：「市場上買家追

價的限度在１０％以內，一旦賣家喊價高過此幅度，交易容易告

吹。」

以這波的住宅買氣來看，不僅是本土買家，葉凌棋表示，台北市

和台中市也出現外資搶買精華地區豪宅的熱況，此外港資也大買

北市市中心的商務套房，因為港資銀彈充足，不畏銀行貸款緊縮

影響，主要購買的地段以市中心和捷運沿線為主。

例如信義區的商務套房搶手，成交價為每坪６５∼９０萬元，港

資因看好兩岸三通後會有商務人士的住房需求，中短期租賃費用

比住在五星級飯店便宜，所以港資成為北市商務套房的大買家，

預估租金報酬率約４％∼５％。

廖本勝指出，目前住宅議價空間降至１成以下，由於處於總統大

選後的蜜月行情，可能５２０總統就職典禮後，市場才會回歸基

本面。這段期間民眾對未來經濟前景看好，購屋信心大增，也反

映在成交市況，但屋主心態仍不宜過高，可把握當前賣屋好時機

，預估短期經濟不會迅速好轉，屋主若想順利賣屋，開價不宜過

度偏離市場行情。

總統大選後，國內政局明朗，建商也放膽定高價，兼具歷史價值

的「官邸住宅」行情跟著走俏，長虹建設位於台北士林官邸對面

的豪宅案，將在本周六公開，每坪開價130萬元以上。

此外總統官邸旁、欣隆建設5月將公開的豪宅案，每坪開價也可

能在120萬元，均創下該區的新高價。

中山北路的燙金門牌，在台北人心中具地段優越感，位於士林官

邸對面與周邊的住宅，更被視為豪宅市場的稀有產品，包括鄉林

建設、長虹建設等建商，在國民黨勝選後都趕搭這股話題。

鄉林建設前年取得士林官邸重劃區土地，目前正在都審申請建照

，並搭設接待中心，預計年中公開銷售，每坪開價上看200萬元；

長虹建設位於士林官邸對面的「長虹虹頂」，則鎖定台商返台購

屋潮。

海悅廣告副理葉大祥指出，長虹虹頂從年初開始搭接待中心，靠

廣告看板就累積近100組客戶預約，預計本周六將邀請客戶看屋、

4月中旬公開，目前每坪開價130萬元以上。

葉大祥說，過去士林官邸周邊禁建、限高，中山北路五段一直批

著神秘面紗，長虹虹頂將樓高拉高至19樓，將成為士林官邸周邊

豪宅的地標。

永慶房仲集團昨（31）日發布購屋趨勢大調查，有八成受訪民眾

看漲未來一年的房價；有六成民眾認為未來半年是購屋好時機，

看好度創下調查以來新高。

值得注意的是，首購族比重從去年第四季38.6%，在總統大選後

提高到43.1%，也為近年新高。

而就房價觀察，全台對於房價看法以「小幅看漲」比重最高、

占52%、較立委選後的33%大增19個百分點，並創歷次調查以來新

高；而「大幅看漲」比重也由立委選後的12%劇升到31%，也創新

高。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，總統選後台灣房市信心確實增強不

少，這個現象也反映在市場上，部分賣方看好未來房價，紛紛抬

高售價甚至惜售；但房價一下子漲高後，購屋能力並未提升，反

而造成「買不下手」情況。

葉凌棋認為，要注意開價是否偏離行情，免得有行無市的情況出

現。

淡江大學產經系教授莊孟翰提醒，近兩年使用執照核發數量均超

過12萬戶、房市已進入交屋高峰期，在市場供給量大增情況下，

拉抬地區房價的力道有限。

馬蕭勝選，不少建商、中古屋賣方惜售，甚至調漲開價動輒一、

兩成，對此學者專家認為，最近房市太「激情」，售價已率先反

映「三通」後的房價，恐怕會使得部分喊價太偏離合理行情的區域，面臨「有行無市」。

永慶房仲集團總經理廖本勝昨（卅一）日表示，總統大選後房地

產市場一片慶祝行情，幾乎所有預售屋都陸續調漲售價，甚至豪

宅還賣到缺貨，甚至有客戶拿一百萬元、要買一千萬元的房子，

已委售的屋主甚至惜售，要仲介謝謝再聯絡。不過，廖本勝指出

，大部分買方在選後房價急漲之際，卻快買不下手。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，這種價格亂象，也令人擔心選後太

激情，會讓房市熱潮只有短期的「蜜月行情」，有些漫天開價的

賣方會面臨「有行無市」，因為第一，國民所得還沒跟上來、物

價大漲吃掉薪水階級的購買力，第二，馬政府、新內閣還未上任

，大家期待最高的三通、開放陸客來台購屋都還沒落實。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出，總統選後政治局勢明朗化

，確實有助於房地產市場發展，民眾因此看好房市亦屬正常；不

過，近二年使用執照核發數量均超過十二萬戶，未來一年將進入

交屋高峰期，在市場供給量大增的情況下，拉抬地區房價的力道

有限。反倒是許多買方面對高漲的房價，已失去購屋的信心，其

實每坪動輒一、兩百萬元的頂級豪宅，只是「小眾市場」，一般

民眾毋需過度擔心未來房價會持續飆漲而買不起房子。

莊孟翰也提醒，總統選舉後的台灣經濟才是考驗，房價漲太快，

對建商來說也會面臨「土地閉鎖效應」，連合建條件都變成建方

分到二三％、地主擁有七七％，以後取得土地會變得更困難。

總統大選後，不但三二九檔期預售屋狂賣，就連中古屋市場的上

億元豪宅，也熱賣到面臨「缺貨」，為歷年來所罕見。根據最新

的購屋大調查顯示，高達八成的民眾在馬蕭大勝後看好未來三個

月、以及未來一年的房價會繼續上漲。

永慶房仲集團昨天公佈總統選後購屋調查結果，這項調查係在三

月廿三日至廿八日大選後一周所進行的調查。結果顯示，選後民

眾購屋信心大增，超過八成預期未來三個月、未來一年的房價會

上漲，雙雙創下該調查連續六季以來新高。此外，首購客戶、投

資保值需求，也雙雙上揚，首購似乎有取代去年的換屋族，成為

市場的主力之勢。

至於民眾看好未來房價會續漲的原因，發現，「兩岸三通」、「

開放陸資來台置產」，是民眾認為影響未來台灣房價上漲最主要

的兩項因素，顯示民眾對於開放兩岸交通及經貿往來的高度期待

。此外，通膨將推升房價上漲也是第三個主要因素；第四，是新

台幣匯率升值；第五，是台灣房價相對其他國家要便宜。

此外很特別是，選後來自美國、澳洲、香港、中國大陸的購屋客

戶，點閱人次大量激增，其中美國激增二八二％、澳洲激增

一○九％，與以往海外華僑對台灣房地產呈現低關心度大相逕庭

。

房地產景氣回春，民眾對房價走勢也是節節看漲。據房仲業者統

計，有高達８成以上民眾，看漲未來３個月∼１年房價，有６成

認為半年內是購屋時機。並且隨著首購族比重回到４成水準，學

者多認為，房市發展仍屬健康。

永慶房仲網市調研展部追蹤國人對房地產景氣看法，發現民眾對

房價的信心從立委和總統選後，大幅彈跳。經過２７３９份有效

問卷調查後顯示，有８成以上的民眾，認為房價還有得漲，有６

成民眾認為未來半年正是進場時機。

根據「總統選後永慶購屋趨勢大調查」顯示，民眾對於未來３個

月和１年房價走勢，皆有８成以上民眾看漲房價，且時間愈久，

大幅看漲比例愈高，有３１％民眾看漲未來３個月房價，更有

３９％民眾認為未來１年房價走勢大幅看漲。此外，總統選後，

首購族和投資客比重皆回升。較去年第３季和總統選後，首購族

佔購屋比重從３５％回升到４３％，換屋族從３６％降至２９％

，投資客則從２９％降至２８％。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，首購與保值需求上揚，加上兩岸三

通和開放陸資議題，激勵房市景氣。但認為未來半年是進場時機

，與不贊成進場者，皆同步提高。葉凌棋解釋，全台地區看好進

場購屋比重都在６成左右，其中台北市及台北縣均較立委選後的

調查結果上揚約１５％；但認為未來半年不是購屋好時機比重為

２８％，較立委選後調查結果１３．２％，成長１倍，主因是民

眾對於高漲的房價產生疑慮。

淡江大學產經系副教授莊孟翰針對調查結果表示，觀察房市發展

是否健全，可從首購、換屋和投資客比例判斷，如是「４：３：

３」就表示健康，現在房市比重就幾乎吻合。永慶房仲集團總經

理廖本勝表示，預計５２０總統交接前，房市都會處於蜜月期，

但之後仍要回歸基本面，現在因房市太熱，使原本要賣房子屋主

臨時停賣，造成房仲困擾。

東森房屋業務部副總經理吳駿杰表示，民眾對房市樂觀，總統選

後許多賣方要求重新開價。以北部來說，通常會提高１成賣價，

中南部也有０．５∼１成。並且賣方態度轉為強勢，較不能接受

民眾議價。

今年３２９檔期價量創下近年新高，市場過熱疑慮浮現。信義房

屋總經理薛健平昨（２７）日表示，房市在５２０總統就職前是

蜜月期，北市豪宅仍會熱賣，預估今年買氣年初與年尾最旺，年

中則將回檔修正整理。

信義房屋昨天宣布，原副總經理周莊雲升任中國總管理處總經理

後，企劃部執行協理遺缺由業務部執行協理陳文祥接任。

薛健平分析大選後的房市景氣，他指出，去年整體房市一度降溫

，今年開春後由大台北高價產品首先傳出捷報，但總統大選後快

速衝高的買氣，更讓學者憂心、業者戒慎恐懼，預估５２０後房

市買氣會出現空窗期，讓建商推案步調兩極化。

建商認為，市場在５２０前將處於樂觀的氣氛，銷售率數字將是

今年代銷市場觀察的重要指標，但建商仍看好豪宅價格，不急於

銷售。

部分業者搶在大選前推案，搶搭這一波買氣，使今年北台灣

３２９檔期的推案量創近年新高，案量最大的台北市，在產品及

區域特性也呈現豪宅坪數大、換屋成主流、商務住宅夯及重劃區

熱賣等四種趨勢。

但在美國次級房貸風暴影響下，國內銀行貸款態度趨嚴，一般首

購族尚能負擔的套房產品，目前只有在非常地段或有極大未來性

的區域，才有機會爭取到標準成數的房貸。代銷市場除了豪宅客

層外，主要銷售對象只剩下換屋族群。

永慶豪宅事業部統計，近年台北市透天別墅因供給量每年只有百

戶，一年交易量成長三成六。自ＳＡＲＳ以來，五年累計成長幅

度近七成，平均成交單價漲幅高達近五成二。

永慶豪宅事業部發言人葉國華表示，在開放陸資來台投資不動產

與台商回流激勵下，台北市陽明山、天母、外雙溪等頂級透天別

墅產品的詢問度相當高。

台北市頂級透天別墅透天產品供給有限，加上去年底市場盤整氣

氛瀰漫，目前價格已略微回檔６％，現在是逢低進場布局的時候

，預料在新政府三通時程與相關配套措施確立後，台北市頂級豪

宅的透天別墅產品有機會大幅成長。

房市景氣看多、原物料價格翻漲，３２９檔期預售屋開價攀高，

拉大與中古屋價差。不過業者發現，台北市中心３０００萬元以

上的中古屋，３月以來已調漲１成以上，選後議價空間從去年底

的２成降至１成以下。

永慶房屋總經理葉凌棋形容，預售屋是買未來的價格，所以類似

「期貨」性質，中古屋則是買現貨，建議現在首購族或是預算型

換屋族，可鎖定都市外圍區段。

預售屋調漲價格是先行指標，中古屋市場則是依地段、再隨預售

屋價格緩步調漲。以３月中古屋市場來看，３０００萬元以上的

物件，已調漲１成以上；３０００萬元以下，也有５∼１０％漲

幅。葉凌棋建議首購族，現在交通建設便捷，不一定要買在大安

、信義和松山等市中心區域，不妨從汐止、淡水、土城等地尋找

產品。

除了外圍的行政區，中信房屋副總經理劉天仁指出，房市價格攀

升，不少民眾轉往精華區域中的二線地段，以台北縣市為例，二

線路段房價比一線路段每坪便宜１５∼３０％。

如台北市大安區，平均房價每坪達４７萬元，但臥龍街、樂利街

或和平東路三段等路段中古公寓，約３４∼３５萬元，中古華廈

約３９∼４３萬元。信義區平均房價達每坪４２萬元，但往吳興

街內側找尋中古公寓，仍有每坪３０萬元左右的物件。劉天仁表

示，最近詢問度高的精華區域二線路段，包括大安、信義、中正

、板橋、新店和文山區等區域。

在這一波資金行情中，３２９檔期台北市房價高漲，首購族愈來

愈買不到房屋，甚至在過去被視為房價較低的台北縣每坪２０萬

元以下預售案愈來愈少，以首購需求３０坪房屋來說，總價至少

６００萬元以上，其中以林口、三峽、淡海新市鎮等大型重劃區

，則是預售行情都還不到每坪２０萬元的區段。

這些位於台北縣較郊區大型重劃區近年因土地釋出龐大，加上建

商搶建，供給量大，被業者認為房價較難以支撐地段，但隨台北

市及台北縣核心城鎮房價漲幅大，這些「相對低價」的區段成首

購族最愛。目前林口、三峽首購型產品預售案行情約每坪

１４∼１８萬元、淡海則約每坪１４∼１７萬元。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，觀察國際都會房市結構，市中心只

剩下豪宅、商務套房和商用不動產，郊區才有一般民眾買得起的

房屋，所以建議首購族或是預算有限的換屋族，只能依預算一圈

一圈向外找尋物件。

例如市中心以外的第２圈買屋區域，首推北投、士林、文山、中

和等，這些地區的房價較核心地段便宜，也有捷運可到達。萬一

預算還是不符，就往第３圈區域找尋，包括汐止、淡水、土城等

地，最後還有林口、三峽等餘屋量較多區域可考慮。

ＥＲＡ易而安市場行銷顧問張欣民則建議，首購族可以鎖定捷運

沿線找尋產品，大台北以土城沿線最佳，因為土城是所有捷運沿

線房市中，相對低價的區域，且能兼顧未來房市增值。目前土城

以３年以內的新成屋較多，售價約每坪２０萬元左右。再者，興

建中的捷運線如新莊與蘆洲，也適合首購族進場，目前多為區域

型的小型建商推案為主，售價在每坪２０∼２５萬元，首購族可

考慮購買新成屋或是中古屋，不必等待預售屋。

總統大選藍營獲壓倒性勝利，一般認為對台灣經濟發展有正面意

義，選後房市買氣也立即噴出，不少預售案醞釀調價。房仲業者

建議，民眾若想布局房市，商辦、店面與豪宅等三大三通概念產

品，前景最看好。

永慶房屋總經理廖本勝預期，選後政治情勢趨於穩定，在三通、

開放陸客等眾多利多加持下，經濟狀況也會變好，今年台灣房市

將會聚焦在商辦、店面與豪宅三大產品。

永慶房屋商仲部協理黃增福指出，自去年下半年起，商辦市場就

持續受到市場關注，主要因為供需基本面的問題。

黃增福說，這幾年台北市商辦的空置率持續下降，但目前商業用

地每坪已喊到４００萬元，建商買來後，多半是規劃興建收益較

佳的豪宅，導致商辦新增的供給量非常有限、趨近於零。

業者普遍預期，選後因三通直航效應，加上政情穩定，台商回流

意願將大增。加上港資、陸資也持續探路，例如陸資在香港的營

業據點有２．８萬個，但台北市可供給的只有一、二千個，供需

如此失衡，商辦市場勢必有補漲空間。

目前，台北市較具漲相的商辦市場區塊，包括雙子星大樓加持的

台北市火車站附近、信義計畫區、民生敦北、敦南商圈、南京松

江與南京復北一帶，都很值得布局。

至於店面產品，永慶房屋店面事業部經理李元鳳歸納七大投資熱

區。第一就是士林夜市商圈，國外觀光客來台旅遊時指名度最高

的景點，就是夜市，其中又以士林夜市最受歡迎，未來開放陸客

來台，必定直接受惠。

第二為指名度同樣居高不下的台北１０１商圈，不過此區屬於「

財團式商圈」，個人投資者較難跨越投資此區的資金門檻。

第三為晶華酒店商圈。李元鳳說，目前此區匯集老爺、晶華、國

賓等國際觀光飯店，精品業者也都集中在此；據傳，在台灣若要

取得國際級精品的代理權，一定要先租到此區店面，由此就能看

出晶華商圈店面的身價。

其餘則為天母商圈、東區商圈、西門町商圈與師大公館商圈。李

元鳳認為，這四大商圈都有不少散戶進攻，市場新進者可考慮這

些區塊。

不過，投資店面也有一定程度的風險，李元鳳說，未來開放金融

機構到中國大陸投資是必然趨勢，由於中國的利率水位高過台灣

，屆時勢必牽動台灣利率水位上揚，資金成本跟著變高，投資店

面者不可不慎，最好別過度操作財務槓桿。

佈局選後兩岸開放商機，房地產市場的交易平台、語言，將全面

展開變革，永慶房仲集團將首開房地產業界的先河，率先建置中

文繁體、中文簡體、廣東粵語、英文四種語言版本的網路平台，

迎接港客、陸資和外國客戶的投資商機。

永慶房仲集團董事長孫慶餘昨(二十五)日透露，今年立委選後就有

大量的香港客戶，在台灣收購店面與豪宅等，市場需求大增，隨

著兩岸政策會大幅開放，新台幣匯率也持續升值吸引國際熱錢進

來，房地產市場會快速與國際接軌。永慶房仲集團也特別網羅嫻

熟英、粵語的人才，並加強人員對大中華地區房地產的法令、稅

務、交易習慣、融資條件等全方位專業知識的廣度和深度。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，年初以來就有很多美國、加拿

大、香港等華僑，以及大陸台商回來置產，他們普遍都會先在相

關房仲網站上搜索、瀏覽，掌握理想物件後，回台時，只要實地

看屋幾天、甚至一天，就可以馬上下訂簽約。因此，永慶除建置

繁、簡體中文、英文、廣東粵語版本的網站外，並提供「客製化

」的契約版本服務。

此外，永慶還針對集團一千多人進行調查，看有哪些人擅長英語

、或廣東話，再依其對於辦公、店面商舖、或豪宅三大類港資最

愛的熱門主力產品，與業務、代書兩大部門整合。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮「廣東國語」的香港客戶看房

子。

此外，也有與外資法人接觸的建商透露，台灣不動產市場的法令

稅務也是香港客戶非常需求的資訊。香港人認為台灣的不動產稅

制，是全世界少見的稅制，多數國家都是按照實際交易價格，課

徵不動產交易利得Capital Gains；還有，每台坪要新台幣多少錢、

如何在最快時間內換算為每平方英呎多少美元，都是必備「功夫

」。因此，市場要與國際接軌，企業的整體配套很重要。

蘇啟榮說，最近信義企業集團的總管理處也成立支援小組，提供

經紀人英語人才溝通輔助服務。

全台房價漲聲響起，加上台幣利率預計持續走升，民眾貸款買房

子，要多借上百萬元，利息負擔驟增五成、七成，還款壓力沉重

，如何選擇房貸、做好還錢的規畫，已成為現階段的重大財務課

題。

依據永慶房屋統計，總統大選後，房價明顯衝高，北市中古屋一

坪成交價已超過三十七萬元，去年底大約在三十三萬元左右，一

坪上漲四萬元，中南部房價也有翻揚的跡象。

一戶三十坪的房子，總價從九百九十萬左右，上漲到

一千一百一十萬上下，相差幾個月買一戶房子，自備款要多好幾

十萬，購屋貸款金額也要多借一、二百萬，

同時，房貸利率緩緩走升，從一．九八％、二．五％一帶一路上

揚，因應物價上漲的情勢，未來，預計央行還會持續升息。

土銀人員說，目前，民眾貸款二十年，實際負擔的房貸利率，平

均多落在三％到三．八％，也就是說，每借一百萬元，平均每一

年要付三萬到三萬八的利息錢，而且，利率還會往上。

房價上揚、利率走高，借錢買房子大不易，籌措自備款的壓力變

重、貸款金額變多，雙重壓力匯集下，舉債購屋的利息支出金額

，每個月也多出好幾千元，甚至上萬元。

房價上漲、利率走揚的情勢下，購屋利息負擔增加多少，實際一

算就知道。

一銀人員說，以貸款七成、利率二．五％計算，一戶總價八百萬

的房子，自備款二百四十萬，貸款五百六十萬，一年利息支出大

扚是十四萬元，平均一個月大約是一萬一千六百多元。

房價上漲到一千萬、利率上升到三．五％時，同樣貸款七成買房

子，自備款變成三百萬、比起房價上漲之前購屋，要多籌措六十

萬元的自備款，同時，貸款金額變成七百萬，變成要多借

一百四十萬元。

換算一年的利息支出，大幅上升到二十四萬五千元，現在貸款買

房子，積欠的房貸金額更大、每年利息支出金額，大增十萬元以

上。

信義房屋人員指出，全台房價上漲趨勢擋不住，擁有房子的人名

目財富增加，當然開心，不過，對於打算借錢買房子的人而言，

負擔加重，一定要慎選房貸、精算自己的財務能力，踏實一圓購

屋夢。

馬英九在總統大選中壓倒性的勝選，明顯帶動房市人氣和買氣。

根據最新統計，北台灣中古屋市場客戶帶看量比以往激增二至三

成之多，預售工地普遍來人數、成交量，更是雙雙上演噴出行情

，來人激增平均三○％至一倍不等，成交金額也大增三至五成。

比較特別的是，以往罕見的華僑、海外台商面孔，最近竟湧入房

市，占所有客戶的比重已達三成，幾乎扮演主力買家的角色。

永慶房屋最新統計指出，馬英九勝選結果揭曉以來，單單周日

的整體帶看量就比以往增加二成之多。其中，不少台商、華僑也

趁著回台投票的機會展開「看屋之旅」，在整個看屋者客戶中，

光是台商、華僑身份，就占二五％之譜，他們最青睞的產品，以

台北市區豪宅、商辦產品，詢問度最高。據悉，上海湯臣集團主

席徐楓也利用返台投票，順道到林口「大未來」看房子。

永慶房屋商仲部協理黃增福表示，比較特別的是，海外台商的

自用型買家愈來愈多。他們普遍是打算在三通後在台設立企業據

點的法人機構，因此在三通前先尋找適合的辦公室，等三通後兩

岸交通、經貿往來更加便捷時，再來台設立企業據點或將總部遷

回台灣，這類型的買方除了外資機構外，主要是以台商為主，但

並不太重視投報率，選擇重點，要求地段夠好、辦公室空間要夠

大。

黃增福表示，目前來台尋找商辦大樓的海外客戶主要可分為兩

種類型，除了上述自用型買家的台商外，另一種則是為看好兩岸

三通後台北市商辦將有一波漲幅，因此搶先卡位布局，等待三通

後的增值利潤，這一類型客戶，則以港資為主。

根據永慶房屋比較兩岸三地的Ａ級辦公行情，台北市信義計畫

區的Ａ級辦公目前行情，約每坪八、九十萬元，敦南商圈約六五

至七五萬元。與香港中環商圈動輒每坪二六○至二八○萬元相較

，台北辦公行情只有香港的三分之一，也比上海陸家嘴Ａ辦每坪

九○、一一○萬元，便宜得多，由於台北市的商辦在兩岸三地中

相對便宜，因此未來在兩岸三通後，在比價效應之下，台北市的

商辦絕對值得期待。

在預售住宅市場方面，住展雜誌昨天針對大台北三十五處預售

工地的最新統計指出，馬英九贏得總統大選後的第一個交易日，

買氣是形同噴出，看屋人潮平均比以往周日，激增三成至一倍，

連停車場都不夠停、桌子都不夠坐，甚至總機小姐都得跳下來支

援，招呼客戶；成交量方面，也是大幅成長三至五成。

據悉，很多建商本來醞釀在總統大選後調升預售屋價格，而且

就「馬上」或「謝上」，訂出兩套不同的調價版本。結果馬陣營

大獲全勝後，建商立刻搬出「馬上」的價目表，攤開給客戶，使

得大台北區指標案的調漲幅度，平均約一至二成。

住展研發長倪子仁表示，估計總統大選此次返台投票的台商，

高達二十萬人，由於不少台商、海外僑胞，紛紛返鄉投票兼看屋

，因此快速炒熱大台北區預售市場買氣。

新總統人選誕生，光環四照，影響所及，總統牌房地產行情大變

化，馬英九在木柵興隆路住家周邊，房價明顯走揚，依據永慶房

屋調查，受惠新總統光環，馬英九住家周邊五百公尺，中古屋、

預售屋房價，全數上升。

永慶房屋興隆店人員說，近日，還有買家指名，就是要買馬總統

住家那一棟大樓的房子。

藍軍狂勝，而新總統在北市木柵興隆路的住家，行情看漲，一坪

逼近四十萬元，而且，連鄰居都受惠，方圓五百公尺的房子，價

格相對較高，同樣規格的大樓，一坪三十六萬到三十七萬。

至於興隆路二段沿線的大樓，當地行情平均一坪在二十七萬元左

右，永慶房屋人員指出，同樣看規格的房子，地點離總統住家愈

近、價格愈高，與總統為鄰，身價也跟著不凡。

馬英九牌，效力強大，信義房屋協理吳銘鴻說，二年前，信義代

銷在馬英九住家附近，推出一處預售屋，一坪售價四十萬左右，

一個月銷售一空，現在，房子快蓋好了，價格大約在五十萬。

吳銘鴻說，除了馬英九光環加持和總統為鄰的心理榮耀，馬英九

住家當地生活機能佳，社區後方又有爬山步道，都是房價加分的

因素。

反觀高雄，阿扁進場購買的房屋，由於阿扁即將卸任的總統、聲

望低落，加上阿扁說，下台後不會遷住高雄居住，房產光環褪盡

，房價相對走疲。

吳銘鴻說，當初，阿扁購買的那一棟，成交價號稱二十五萬元，

總坪數九十坪以上，同一棟大樓的房子，價格也被帶動、上升到

二十二萬到二十五萬之間，周邊大樓房價統統受庇蔭，連動走揚

。

現在，主人家光環盡逝，而且，也沒有打算搬進去住，影響所及

，房價逐漸回歸平常。

不過，周邊住戶也不用擔心，吳銘鴻說，其實，高雄捷運陸續完

工、通車，將明顯提升當地生活機能、交通便利性，阿扁購買的

地段「農十六」區段，有如北市的信義計畫區，豪宅集聚，未來

，身價看漲。

即使房價短期內走軟，未來，還是有翻揚的空間。

永慶房屋人員說，區位良好的房地產，如果有達官顯要為鄰，往

往對房價有加乘效果，除了總統鄰居的光環，高官貴人、名人達

人的住家周邊，房價都有加分。

住商不動產主任徐佳馨說，影響房價因素很多，大區域很重要，

小環境部分也很關鍵，住戶品質、管理維護，社區環境、治安良

好的房子，往往比同一地段的房子，價格還高。