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台北市東區佔地面積最大、達4,986坪的購物中心京華城LivingMall求售，據悉4月有機會委託戴德梁行首開國際標。據市場估計，京華城不動產價值上看300∼350億元，屆時將挑戰全台規模最大手筆的不動產標售紀錄。

台北市政府已把通盤檢討松山區都市計畫，列為2018年度時程。市場預期，京華城若爭取到鬆綁6大用途，可進一步開發為高級住宅，那麼開發價值可望上看600億元。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，若京華城確定委託戴德梁行在4月2日對外宣布，這將會是台灣有史以來金額最大的不動產公開標售案。一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓最好。「因近年來住宅市場從高峰下來，但辦公和商業不動產市場還繼續上來，若以台北東區辦公大樓每坪月租現在上看3,000到3,700元，那麼對於金融壽險公司來說，是最有興趣的東西。」

威京集團高層透露，京華城要怎麼做，目前背後還有主張處分或自行開發兩派意見，因為部分股東希望自己申請開發改建，日後潛在開發獲利會比較高。

威京高層指出，若最後決定朝處分方向，那麼投資人未來開發方向有兩個重點：第一是允建樓地板面積3萬6,386坪，由於去年底市府都計審議結果，並未真正還京華城公道，所以正提出行政訴願；另一則是京華城住宅使用比例市府意見是30％，此兩項重點，對於潛在投資人，都有很大的好處。

市場人士預期，由於京華成已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大股東和小股東來說，將是一大加分的退場機制。

商仲業者指出，京華城土地面積近5,000坪，就其基地條件，京華城是台北市中心少見的大面積土地，又擁有產權單一、近信義計劃區等優勢，不少壽險業者及大咖投資人會有興趣，能否順利處分的關鍵，仍在於價格。

商仲業者指出，京華城屋齡不到20年，建物仍具價值，單以土地價值估算，京華城土地屬容積560%的商三用地，以日前站前商圈重慶南路容積800%的商四用地成交價約每坪900萬元、等於容積單價約近120萬元估算，京華城商三土地每坪約700萬元，土地價值300多億。

其建物總樓地板面積約6.2萬坪，地下室約占2.8萬坪，以一樓每坪150萬元、樓上每坪65萬元、地下室每坪25萬元估算，目前房價約300多億元，不過因其地下室開挖八層，未來若有重建需求，也會降低新買方重建成本。

京華城上月底臨時股東會決議通過，將處分京華城不動產，據了解將委託戴德梁行標售，市場預估標售價格將在400億元至500億元，將是近年最大型商用不動產標售案釋出。一般認為，在台北市府通過其容積回復至560%後，京華城的賣相變佳。

威京集團透露，上月底京華城臨時股東會通過處分資產提案，並授權董事長處理。市場傳出，京華城將委託戴德梁行標售，戴德梁行總經理顏炳立表示，目前尚未接獲相關訊息，但若京華城有需要，樂意接受委託。

京華城購物中心曾是亞洲最大的球體商場建築，由威京集團投入120億元投資興建，目前包括中工、中石化等威京集團關係企業持股約七成，其他股東尚包括台灣農林、兆豐金等。

不過因當年投資金額高，加上商場動線規劃不利商場招商，即使近年透過引入親子設施、調整櫃位，已能損平，但加計折舊與利息費用，每年仍虧損約3億至5億元，聯貸雖已償還部分，尚有近百億元，也對威京集團產生沉重的財務壓力。

【記者楊文琪╱台北報導】台北京華城的容積率爭議長達七年，台北市都市計畫委員會去（2017）年12月21日召開委員會議，決議依監察院糾正、審核意見及內政部函意旨，容積率釐正為560%，並刪除分區開發規定，外界估算，京華城獲得容積率560%，市值增加至少近百億元。

台北市都委會昨（21）日通過京華城容積率，確定維持560％，對 此京華城並未喜上眉梢，強調這只是恢復應有容積，其實，原本都市 計畫說明書核定的容積率是678％，京華城公司對審議結果表達「遺 憾」，未來將透過訴願，持續爭取應有的權益。不過，外界評估560 ％容積底定，大大提高京華城大樓的資產價值，對明年3月近百億聯 貸展延或借新還舊也是一大利多。

京華城現有560％容積率，但郝市府時期卻認定為392％；僵持多年 後，京華城股東向監察院陳情，監察院不認同台北市府的看法，主張 京華城已完成捐地、整體開發，認定京華城容積率就是560％，並陸 續對台北市府提出糾正、質問；最近台北市府依監察院意見修訂都市 計畫，並在昨（21）日召開都市計畫委員會審查。

昨日都委會委員自嘲，因監察院已提出糾正，在沒有置喙餘地下， 京華城案順利通關，拍板同意京華城容積率維持560％；但得維持6項 限制使用，包括「公眾服務空間」、「國際購物中心」、「國際觀光 旅館」、「辦公大樓」、「文化休閒設施」及「停車場」，不得作為 住宅使用；至於使用分區也是商三（特），與一般商三有所區別。

對於這樣的審議結果，京華城股東昨天表達不滿，指出京華城土地 開發案在80年都市計畫說明會，就已在第2條第2項載明總樓地板面積 是12萬0,284平方公尺（約3萬6,386坪），基地面積16,485平方公尺 ，換算容積率為678.94％，這次審議結果並沒有真正還京華城公道。 所以外界說這是市府送給京華城的聖誕禮物？其實根本不然。

京華城董事長陳玉坤對全案結果表達「遺憾」，但京華城認定容積 率為560％，仍可望為整棟不動產資產價值提供最大保障。而對於即 將在2018年3月到期的近百億聯貸案，是否因此有利於聯貸案以新條 件續約，以紓緩京華城每年利息支出壓力？陳玉坤表示，目前京華城 在銀行借款剩99億，而即使以392％容積率為基礎，不動產估價師出 具的鑑價報告已有200多億，如今恢復560％容積，對銀行來說相當足 夠確保其債權。他指出，京華城最早向銀行借款總額是120億，10多 年來陸續償還21億，目前剩下99億元。

台北市都市計畫委員會昨（21）日召開委員會議，對於京華城的容積率認定，決議依監察院糾正、審核意見及內政部函意旨，釐正為560%，並刪除分區開發規定，長達七年容積率的爭議終於塵埃落定。

外界估算，京華城獲得容積率560%，市值增加至少近百億元。

據指出，京華城早期為唐榮鐵工廠土地，從工業區變商業區，北市府要求威京集團須捐地30％，自行整合西北角私地主，開發基地容積率為392%；後來威京整合失敗，決定先建京華城，隨著經營未見起色，六年多前向市府提出都市計畫變更、放寬使用項目，盼改建住宅或觀光旅館，爭取容積率560％。

當年郝市府認為違反都市計畫公平正義，堅持容積率392%，京華城股東向監察院陳情；柯市府都發局定調「有條件給予」，只要京華城、西北角重新「整體開發」，容積率就是560%。

都委會指出，監察院於2013年11月12日提出調查報告，在2016年1月11日提出糾正，糾正案文敘及，經調查該基地係以第三種商業區容積率560％作為計算基礎，市府就該計畫案原基地容積率認定（392％）存有重大疑義，嚴重損及民眾權益，對市府提案糾正，移送行政院督飭檢討改善。

市府在2016年7月21日及8月11日函請內政部釋示，經函復請市府依監察院糾正文內容妥為審慎研處。其後監察院在今年6月8日辦理質問，8月7日提出審核意見，認定京華城似已依1991年計畫書規定，完成整體開發，並取得560%的容積率。

京華城容積率爭議落幕，京華城資產價值一夕之間爆增近百億元，京華城指出，當務之急不是全棟砍掉重練，而是藉著容積率提高後，未來取得融資或與銀行協商近百億元的貸款還款事宜時，將更有籌碼。

京華城副總經理阮信囊表示，京華城申請建照動土前，建造容積率載明678.91%，同意捐地30%及公益回饋2.2億給北市府，捐地後容積率560%，目前京華城使用的容積率已經達上限，法定容積率回復後，未來買賣交易或與銀行協商融資將更有空間與彈性。

阮信囊說，京華城容積率是回復到應有的560%，依照目前規劃，將朝內部改裝、調整業種、增加品牌等做法調整體質，沒有重建規劃。

依照商三土地使用規範，京華城土地僅能用在公共服務設施、國際購物中心、停車場、國際觀光旅館、辦公大樓與文化休閒場所等六個項目。由於京華城這幾年營運辛苦，今年全年營收近50億元，與去年差不多，未來大股東威京集團若想要重建也不無可能。

京華城爭取回復容積率560％爭議多年，終於在監察院、內政部背 書下，11月底獲北市都發局點頭。京華城副總經理阮信囊強調，估計 容積率增加市值至少增近百億，月底經都委會審議後，可望紓緩京華 城每年虧損與利息支出等財務壓力，目前還有近百億借貸案即將於明 年3月到期，是否展延或借新還舊再聯貸還未定。

而對外傳擴展的容積率準備蓋飯店、做商辦，阮信囊表示，目前不 會繼續開發，仍專注零售本業，但不排除與其他同業合作，以利吸客 品牌櫃位引進，進而提高人潮與營業銷售，才能挹注每月資本支出。 至於合作對象，皆是聯貸銀行團各自委託經營者，包括微風集團等至 少8家均陸續評估過。

而據悉，微風在上月即得知威京集團有意藉京華城容積率回復560 ％後市值墊高，與聯貸行重談條件，微風集團董事長廖鎮漢基於營運 策略考量，已暫緩合作的可能性。

京華城土地容積率爭議7年終將落幕，阮信囊說，終於還給京華城 清白，事實上86年起即已確定京華城這塊地的「身分證」，容積率確 定為560％無誤，他說，京華城當年借貸120億元，10多年來已還了2 0多億元，還有貸款90多億元，尚未償還。據悉由於近年零售業不景 氣虧損連連，除了營業團隊人事支出可負擔，每年高達2.5億元利息 根本付不出來。雖然以凱基銀為主的十幾家銀行團聯貸案，是以京華 城作為抵押擔保品，市值絕對足夠，但若能順利拿到560％容積，代 表資產價值更高、銀行風險就愈少，也就愈放心融資。威京強調，若 是展延年限太短，借新還舊聯貸案年限就會較長，對京華城與合作對 象談判條件相對有利。

京華城占地近5,000坪，1987年由威京集團購得原為唐榮鐵工廠用 地，1991年以捐地30％方式，變更為第三種商業區，創下工業區變更 為商業區首例，但限定只能作百貨、觀光旅館、商辦等6種用途，不 能蓋住宅。阮信囊指出，京華城盼能改建，7年前提出都市計畫變更 ，因已捐地3成，認定容積率應為一般商業區的560％，自2001年開幕 後虧損至今，3年前曾傳出威京集團擬將京華城打掉重蓋豪宅，唯京 華城董事長陳玉坤澄清「不可能」。

賴內閣一上任就發出軍公教加薪3％大紅包，亦激勵內需消費！繼 台北101、麗晶精品上周周年慶開跑業績提前奏捷，微風廣場、京華 城昨（14）日周年慶首日也開出紅盤，其中，微風廣場開門後5分鐘 60份滿額禮即被領完，京華城消費滿百萬送最新iPhone8，不到半小 時8支全送光。微風本館首日業績在14張千萬大單挹注下達11億元。

微風集團執行常董岡一郎強調，預估在加薪題材激勵下，今年周年 慶買氣值得期待。

今年周年慶自上周起由精品百貨率先開打，台北101在頂級珠寶腕 表大賞氣勢帶動下，預購即噴出三張千萬大單。101發言人劉家豪強 調，買氣先發使得截至目前為止業績已超過10億元，較去年同期業績 超前20-30％。

麗晶精品上周封館之夜即噴出全檔超過三分之一業績，業者強調， 上半年景氣過於低迷，悶太久，下半年7-8月回溫不少，加上加薪議 題讓消費者「心情」好一點，買氣相對有轉好跡象。

微風廣場周年慶昨天開跑，人潮超乎預期，60份7,500元禮券滿額 禮5分鐘就發完，首日人潮比去年多出1∼2成。此外，微風超市LE C REUSET限量20組鍋具亦在40分鐘內銷售一空，在預購頂級珠寶腕表高 達14位千萬大單挹注下，首日業績維持去年同期11億元。岡一郎一早 就帶領團隊全場盯場，後續還有微風南京、信義與松高等，估加上北 車等五館全檔業績上看36億元。

一直與微風同時開打周年慶長達16年的京華城，首日業績達7,000 萬元，送出現金600萬元，表現較佳的業種有化妝品、嬰童用品與家 電等，估各約有一成成長。京華城副總阮信囊強調，今年加碼行銷， 期在周年慶業績能衝出7億元。

貴婦百貨BELLAVITA準備今日接棒開跑周年慶，今年BELLAVITA邁入 8周年，特別企劃將整棟建築打造成一座國際影城，從佈滿星形獎章 的Walk of FAME星光大道、到國際精品招牌滿佈中庭廣場。今年周年 慶抽獎門檻降低至8,000元，且首度推預購，在預購已出現千萬大單 挹注下，估計周年慶第一周消費力將衝出5-8％成長。

京華城昨（21）日傍晚發布重訊，基於整體營運規劃、節省營運成本考量及因應公司未來發展策略，依公司法第156條規定，擬提請股東會同意撤銷股票公開發行。

外界認為，此舉將讓經營者更方便處理京華城相關資產。

京華城重訊指出，擬提請於2017年9月21日召開第二次股東臨時會決議通過後，授權董事長申請停止股票公開發行。

京華城資本額191.7億元，今年上半年營收2.25億元，年減7.6%，稅後純損2.88億元，每股虧損0.18元。據京華城資產負債表顯示，截至今年上半年帳上待彌補虧損已達79億元。

京華城近年營運不佳，今年來不斷傳出要「打掉重練」，改蓋豪宅，接著又傳出微風有意接手。

微風集團執行常董岡一郎日前透露，目前有八家業者都對京華城有興趣，微風是其中之一。

不過，微風究竟是有意入主或承租，市場眾說紛紜，如今京華城撤銷股票公開發行，外界視為是京華城處分案的前兆。

台北市目前三大商圈態勢底定，分別是信義計畫區、忠孝東路沿線、台北車站，京華城市民大道北側，與主要商圈受到台北機廠阻隔，成為發展上最大的瓶頸。

在京華城的鄰近區域，尚有遠雄大巨蛋、信義計畫區A13遠東百貨、南山廣場等開發案進行中，未來競爭勢必更加激烈。

京華城昨（21）日董事會決議撤銷股票公開發行，京華城在公告指出，主要基於整體營運規劃與節省營運成本等考量，及因應公司未來發展策略，此項決議將於9月21日第二次股東臨事會決議通過後，向金管會證期局申請停止股票公發。

京華城近期傳出至少含微風集團在內有8家企業，擬在聯貸銀行團接觸下評估接手京華城地上營運權，微風集團常董岡一郎在日前亦首度表態是評估企業之一，唯微風集團董座廖鎮漢仍三緘其口。

京華城整體營運業績迄未虧轉盈，前年虧損數字達5.1億元、去年虧損更增至5.4億元，今年上半年淨損2.88億元。京華城指出，撤銷股票公開發行是為了考量整體營運規劃與節省營運成本，且攸關未來發展策略。

815全台大停電，台北市信義區百貨成為重災區。新光三越信義新天地A8全館、台北101部分樓層電梯、統一時代百貨、以及統一時代與誠品信義店連通道全跳電。

新光三越信義新天地表示，A8館全館昨（15）日跳電後，馬上啟動緊急照明和疏散SOP，服務人員都在上下手扶梯引導客人，當時仍有客人不願離開，疏散狀況維持只進不出狀態，也無法結帳。

台北101表示，跳電確實造成辦公大樓部分樓層的使用電梯減少，但因當初大樓就有設計兩個不同供電站，第一時間跳電，就會跳到發電機發電，所以觀景台和商場都沒有受到停電影響。

統一時代百貨表示，昨日下午五時多左右，整棟停電，當下進行疏散客人；不過因有緊急照明電力，大部分客人仍可逛街，但空調與其他設備皆停用；由於統一時代全館跳電，傳出鄰近的誠品信義店同樣也跳電，誠品澄清，只有和統一時代相通的連通道停電，信義店本館正常營業，並沒有廠商受到影響。

此外，京華城昨日傍晚也是全館停電。京華城表示，疏散客人到一樓的戶外廣場，由於緊急備用電力都還在，電梯正常運作。

微風集團甫完成微風南山招商，市場再傳微風將接手京華城委託經營，雙方合約預期在下月確定。由於合作模式、內容不同於當年富邦momo收租金委託經營現有的微風松高與微風南京，複雜性又高於微風南京，目前就等微風董座廖鎮漢點頭。

據悉，威京集團力邀微風已是第2次，微風今年重新再評估提案，甚至初步擬定將賣場更名為「微風松山」，估計順利的話，10月可望接管。

而對此傳聞，京華城副總阮信囊指出，除非是最高層有此策略合作，在營運部分，目前還未接獲此訊息，微風官方則回應「沒有此事」。但據了解，雙方高層近期確實正為合約內容進行磋商，且百貨業內也已傳遍雙方即將合作的訊息。

京華城為威京集團斥資240億元打造，為台北市工業區變更為商業首例，占地5,000坪，自2001年開幕後虧損至今。3年前傳出威京集團擬將京華城重建蓋豪宅，京華城現任董事長陳玉坤曾澄清，地目是商三，怎可能蓋豪宅，且花了240億元蓋的地標建築，豈可能輕易打掉重建，加上最近京華城股東們一再要求市府回復當年申請案通過的容積率560％議題，此次傳出微風將接手，更成為百貨零售業界關注焦點。

微風自4年前與富邦momo百貨簽下委託經營合作，開展委託經營擴展市場版圖之路，兩年內開出微風松高、微風南京，以微風最擅長的快時尚大店及餐飲食尚豐富各店定位。據悉，微風南京在改裝與處理動線規劃，困難度與目前京華城相當，且京華城早在7、8年前就曾邀請微風合作，只是當年微風選擇了前進信義計畫區。但此次一旦決定接手京華城，接管時間點會落在10月左右。

過去微風常務董事岡一郎曾表示，微風在百貨市占版圖必須穩占7％，若以今年全台3,300億元百貨營業額來計算約在220億元，但隨著總體市場在outlet加入擴大後，業績會跟著提高，這也是微風近年來積極參與公部門與醫療院所賣場標案的關鍵，目前包括台大、三總與機捷A1等都是委託經營，且快速獲利的金雞母。

據悉，京華城合作案與過往富邦momo的合作模式不一樣，細節估計下月可望確定，而據悉，也因為評估京華城案，原評估中的台中與台南案都先行暫停。

微風傳出要接管京華城營運，可望讓微風委託經營版圖再下一城！據悉微風董事長廖鎮漢過去曾私下透露，京華城在7、8年前確曾力邀微風合作，當時他就評估過整體案子，像是京華城球體就規劃為台灣版的BICCAMERA，打造為數位科技球，此次一旦兩方確定合作，他規劃的藍圖就可以實現。

廖鎮漢曾表示，京華城是很有地標性的建築物，當初規劃球體與L型建築，特別是球體建築最引人注目，他應京華城之邀前往勘察，發現球體是最大發揮空間，直接就想到日本最夯的連鎖家電科技通路BICCAMERA，他還開玩笑說，如果請不到日本來台，也會做台版的BICCAMERA。

據了解，京華城去年再度力邀微風合作，但當時微風手上還有微風南山要忙，加上中、南部還有數個案子正在進行，因而再度擱置。今年京華城高層再重提，微風才決定深入進行評估。

廖鎮漢曾指出「愈是不景氣，愈是擴展版圖機會」，近3年來，綜合百貨零售業年營業額雖從2,800億躍升至逾3,000億元，今年更上看3,300億元，但其中平均每年增加2∼3家新商場，包括去年搶進台灣第1年就衝出66億元業績的三井outlet，與今年業績上看70億的華泰名品城等。

總體而言，扣除新開的店，既有百貨店若不改裝，業績多數呈現衰退，大幅改裝後仍可持平，百貨業景氣平平之際，微風卻霸氣開出三總微風、微風松高、微風信義與微風南京等5家店，足見廖鎮漢膽識仍過人。

體驗經濟延燒百貨零售業！現在的百貨業，比起折扣、回饋優惠，展演與活動內容才是上街理由，也因而催化百貨業者寧可犧牲坪效，放大展演空間，全是為了背後帶動商機無限。

天母商圈外國人口多，新光三越天母店廣場一個周六的傍晚即聚集不少大小家庭與團隊，忙著搭帳棚準備露營，沒看錯！全台瘋露營，連百貨公司廣場都可以露營，場景移至周日的信義商圈，年輕人排隊進場要到微風松高的喬丹專賣店打籃球，而另一頭則有一堆年輕人準備到信義A11的劇場看漫威展。

一位老百貨人說，現在的百貨有人排隊的地方，不是餐廳就是體驗娛樂，光是這兩塊就可聚客7成以上，以過去「坪效為王」的百貨業來說，大空間、大餐廳簡直是天方夜譚，然隨著電商衝擊，體驗經濟是唯一集客到實體店之路。

據統計，近5年全台體驗空間每年至少以50％規模增加，包括空間擴大、場次倍數增，預算雖固定，但連結廠商策略聯盟或自辦活動、展演、快閃店等愈來愈多。

「難道不顧坪效？」新光三越販促經理彭緒箴指出，如果只看業績數據，根本無法走下去！而是視每個活動背後所帶來新客群、理解消費需求與未來性評估，且直接告訴消費者，百貨不是只有賣商品，用回饋率趴數來與消費者做溝通，還有很多美好生活提案，也因此，無論活動或展演從過去一個空間、一個定點，擴散到「everywhere」，融入購物動線與生活中。

101自去年耶誕節在北方水舞廣場辦出全台矚目的史特拉斯堡市集，其帶動人潮與全館消費效應難以估計，今年101更鎖定南方捷運連通廣場推出「101MARKET」，以帶狀市集結合季節與節慶推出活動。

101發言人劉家豪指出，正逢AppleStore台灣首家直營店開幕，101市集首檔推出蘋果嘉年華，從蘋果物產到冰淇淋等就是要帶動更多話題連結，接下來還有夏季啤酒節等，幾乎每個月都有活動。

他強調，聚眾、體驗、全齡與國際感活動，就是要把世界帶進台灣的前提下，活動展演規模與空間就呈數倍成長。

丹麥LEGO樂高驚奇挑戰賽暑假第一站統一時代百貨，業者指出，與其定點在某個城市做樂園，不如全球巡迴，身處移動時代，移動購物不只在虛擬進行，也能實體遊走。

京華城暑假引進仿真室內賽馬場、VR虛擬實境樂園等，體驗娛樂部分擴大規模達100％，業者指出，暑假室內遊樂園比室外更吸客。

京華城土地容積率爭議愈演愈烈，京華城公司指出，早在民國86年即已確定京華城這塊地的「身分證」，容積率確定為560％無誤，遺憾的是郝市長時期京華城容積率卻遭市府錯誤、刻意解讀為392％，從而衍生一連串的陳情、糾正、抗爭。京華城公司表示，政府扭曲事實，憑空製造出京華城容積爭議，對企業、廣大股東權益及投資意願，都造成巨大的傷害。

不僅如此，日前市府官員赴監察院說明時，更拋出市府乃「有條件」支持560％的容積率，條件是必須「整體開發」，完全無視於市府先前已解除整體開發，自相矛盾與違法的作為，令京華城小股東難以接受。小股東重申，市府應依監察院糾正文和內政部函示規定，儘速回復京華城的土地權益，確認容積率為560％。

京華城指出，京華城現址原本為唐榮鐵工廠土地，民國76年取得土地後申請工變商，當時北市府要求威京集團須捐地30％，並且整合西北角私地主；不過，其中一位私地主開出30坪土地1.2億、1坪超過400萬的驚人天價，獅子大開口下土地整合難度愈拉愈高…。之後都委會要求京華城採整體開發、但可分期實施，並同意京華城先行啟動，西北角則列為第二期開發案。

直到86年，京華城完成捐地30％，順利取得建築執照，而此一政府核發、容積率達560％的合法建照，即證明京華城開發案業已完成所有權利義務，並取得完全合法的身分證明。值得一提的是，87年陳水扁擔任台北市長時，又要求京華城捐贈回饋公共設施，京華城也順應要求，在92年捐贈2.2億元興建的偶戲博物館給北市府。

而在民國103年，由於西北角區塊遲遲未改建開發，應小地主要求，都委會決議把西北角劃出，讓小地主可自行開發，修改細部計畫同意解除整體開發。

最令京華城不解的是，市府官員6月6日在市政總質詢時聲稱，京華城Ｌ型街廓粗容積為392％，扣除捐地後L型基地為560％，併為整體開發為必要條件。之後在6月8日，監委劉德勳要求北市府說明全案，由於劉德勳在前年底經調查後認定京華城基地在完成捐地30％後，容積率應為560％，並糾正台北市府應儘快改正，但北市府迄今仍未處理，反倒在8日回覆監委時拋出市府「有條件」支持560％容積率，條件是必須整體開發的。市府官員突然口徑一致，咬死早已被都委會「解除」的整體開發，令京華城錯愕不解也難以接受。

京華城公司小股東自救會表示，市府未回應監察院糾正文，回復京華城容積率為560％，反而綑綁進整體開發條件？根本是不斷拋出新變數，以遂行其拖字訣，讓小股東們相當不滿。

京華城公司透露，經市議員再行查證台北市都市計畫書（103年5月13日），並在6日質詢所提出的事證後發現，都委會已在103年疑似為「特定開發商」解除整體開發；京華城公司表示，既然市府103年已解除整體開發條件，那麼官員為什麼又提出必須整體開發才能獲得560％容積率，豈不互相矛盾？甚至官員所稱是「有條件」同意560％容積率一說（必須整體開發）更是莫名其妙，顯現市政府對京華城容積率問題，仍然一錯再錯。

京華城早在多年前開發階段，即以透過捐地程序，合法取得560％容積率，是毫無疑義的事實，但卻在郝市府時代遭惡意解讀為392％，北市府顯然已違反信賴保護原則；京華城原本期待高舉公平正義的柯市長能主持公道，未料上任兩年多，不但沒有依監察院糾正文改正前市府的錯誤，甚至還要京華城透過打官司來回復容積率，讓京華城所有股東都深感失望。

針對京華城容積率紛爭，永然聯合法律事務所所長李永然律師表示，京華城容積率560％，台北市政府早在80年2月13日公告的都市計畫說明書京華城土地使用計畫案細部計畫變更案時，就核准同意該土地變更為第三種商業區，容積率為560％，其相對的負擔是地主京華城公司應捐地30％，規劃設計為公園、廣場之用，捐贈並登記為台北市政府所有以回饋社會大眾，因此560％的容積率，在都市計畫說明書中有白紙黑字可查，這是毋庸置疑的。

李永然表示，如果市府還是否定當時的都市計畫說明書京華城560％的容積率，也不依監察院糾正文回復認定其容積率560％，那麼即涉及違反行政程序法的信賴保護原則；至於市府「恣意」擴大解釋整體開發，綁進整體開發的條件，才要認定京華城容積率為560％？否定已載明在都市計劃說明書中的容積率560％？也恐將涉及違反憲法保障人民財產權的疑義。

東吳大學法律系教授陳清秀表示，台北市都委會早在103年已應小地主要求，決議修改細部計畫，同意解除整體開發，把西北角劃出，讓小地主可自行開發，至於開發強度、容積率等條件並沒有改變，仍依工變商並捐地完成後的560％。其中，京華城和西北角土地都具有其可分割性，即使未參與整體開發、也維持容積率原有條件，官員不應選擇性解釋整體開發的意涵。

李永然直指，政府執行政策應依法行事、應有信賴保護原則，並且要有公信力，絕對不能此一時也、彼一時也，「執政黨可以輪替

但政府永遠只有一個！這才是民主法治的國家，這才是台灣向全世界宣稱台灣是民主國家的驕傲和價值！」

從大巨蛋案、美河市仲裁案、捷運聯開案的權配紛爭，到京華城容積率爭議，都凸顯一個嚴重的問題，即政府任意改變契約或法令，讓人民與政府間的信賴保護原則日益蕩然；如此不僅嚴重損害企業權益，最終其強大後座力也將反噬政府。如何撥亂反正，正考驗著台北市長柯文哲的智慧與遠見。

京華城股東自救會不滿容積率被砍為392％，昨再度向北市府抗議，北市都發局長林洲民重申，京華城開發案並未含西北角基地，若整體基地共同開發，容積率才是560％，明將前往監察院說明，市長柯文哲則要求作成行政處分公告；京華城股東自救會不滿權益被剝奪，嗆聲「一定會提行政訴訟」。

京華城容積率爭議延燒20多年，自救會指出，北市府1991年公告京華城土地使用計畫案，同意土地變更為「商三」，容積率為560％，對應地主要捐地30％規畫公園及廣場回饋民眾，但前市長郝龍斌任內，卻刻意以捐地前的容積率392％計算，導致近130萬名股東權益受損，為此監察院也向市府提出糾正，要求回復容積率。

議員應曉薇昨在市政總質詢質疑，市府未依法給予京華城應有的容積率，副市長林欽榮強調，該案公告是「商三特」，容積率不是560％，而是以都市計畫個案載記。

林洲民解釋，京華城整塊T型基地，容積率是392％，若是以560％容積率計算，要包含西北角基地整體開發，但目前京華城開發案並不含西北角，8日會提出資料向監察院說明，表達市府立場。

柯文哲直言，這案子拖太久，因容積率牽涉金額龐大，很多公務員會害怕，擔心圖利廠商，但他認為總要有個定案，會要求都發局明天報告後，作成行政處分公告，民眾若不同意就提行政訴訟來推翻。

不過，應曉薇指出，久揚建設為了自身利益，購得西北角基地62％土地產權後，主張該區容積率是392％，想與京華城開發案切割，結果2014年都委會真的解除整體開發，讓2塊基地被分割，難道其中沒鬼嗎？柯文哲聽了也搖搖頭，認為這有問題。

京華城小股東、西北角地主昨抨擊，市府認為沒有整體開發就沒有560％容積率，但當初解除整體開發是都委會決議，他們被動接受結果，卻讓自己權益受損，實在很冤旺，若市府堅持給392％，一定會訴訟到底。

代表開發金、兆豐金、中石化、中華工程、台灣農林、中華票券、台一國際、中福國際、中鼎工程、大將開發、崇友實業等12家上市櫃公司的京華城股東自救會，昨(10)日在京華城抗議，自救會表示因日前看到京華城董事長率主管向股東致歉，因此以實際行動聲援表達支持，主張「北市府不正義，還我560％」。對於公務員怠惰，不願依法行政，自救會則痛批「與米蟲何異？」

對於台北市長柯文哲4月在居住正義論壇中，在媒體前公開表示，京華城容積案將依法行政，但日前竟然把容積率問題推給前朝，要京華城必須走行政訴訟，自救會昨天也表態「不能接受」。

自救會認為，台北市府應作為卻不作為，寧可讓企業與股東勞民傷財、曠日廢時，都是政治考量。自救會質疑，柯市長為選票，不惜打擊企業、罔顧股民權益，投資京華城直接股東及間接股東高達129萬，估計在台北市約有40萬名相關股東，將會用選票表達立場，以爭取人民應有的權利。

自救會強調，京華城配合政策捐地捐錢，容積率原就是第三種商業區560％。京華城位址原屬唐榮鐵工廠所有，民國76年公開招標由威京集團取得土地後原擬興建工業大樓，因當時政策要求工業區退出台北市，79年北市政府在於法無據下先要求威京捐地30％，並在80年2月13日公告京華城土地使用細部計畫變更案時，同意變更為第三種商業區，容積率為560％。

其相對負擔為地主應捐地30％，共7,913平方公尺，規劃設計為公園、廣場之用，並登記為台北市政府所有，此公告範圍除京華城外尚包括周遭區域的地主。

京華城公司於86年捐地30％，87年陳水扁擔任市長時再要求京華城捐贈2.2億元，京華城公司也順應要求在92年捐贈2.2億元做為建築偶戲博物館之用。

自救會指出，京華城容積率「爭議」始於郝市府時代，把京華城容積率錯誤登錄為392％，期間雖京華城歷經6次送件，仍屢次遭市府都發局駁回，導致京華城公司損失嚴重，基地容積率更被無故減損，股東權益也受侵害。自救會表示，不排除將向市議會陳情，向市府討個公道。

柯市府不甩監察院糾正文，京華城容積率從現有的560％，無端被砍到392％，身價恐怕從350億大減100億至242億元。京華城董事長陳玉坤昨(4)日率領高層主管18位，公開向股東鞠躬道歉，並將正式發函向12大法人股東及其所屬129萬股民致歉。

陳玉坤表示，公司花了7年時間爭取，市府竟然不理會監察院糾正文，3日甚至發布新聞稿要京華城「循法律途徑解決爭議」，令人相當遺憾。

陳玉坤昨主持京華城容積率說明記者會，他表示，京華城接下來會積極爭取恢復原有的560％容積率，扛起經營團隊的責任，並向市府提出行政救濟程序，捍衛股東權益。

陳玉坤指出，召開記者會的目的，第一是要求北市府解除第三種商業區限制六項使用用途，以因應消費需求增建一般觀光旅館或住宅；第二是因為京華城的容積率被北市府錯誤解讀，從560％砍到392％，導致資產價值被嚴重低估，明顯損及股東權益，因此向129萬股民鄭重道歉，並希望爭取容積率確定為560％。

京華城容積率爭議，對此，監察院已進行一次調查、去年更向市府發出一次糾正文，確認京華城容積率為560％，不過，市府還是沒有改正；4月26日北市府召開居住正義論壇，會中討論京華城容積率，京華城也再度公開主張560％容積的法理事實，不過市長柯文哲僅作出「依法行事」的指示，並沒有結論；5月3日市府竟在官網上發布新聞稿指出，「如該企業不同意市府的認定，亦得循法律途徑解決爭議。」昨日京華城召開記者會，公開向股東道歉，並向媒體攤開真相。

陳玉坤表示，柯文哲在4月26日居住正義論壇曾說，「京華城容積率，一鬆手就是100億元」，意指京華城將獲得暴利。但這絕非事實，京華城在扁市府時已捐地30％、大約2,400坪，捐地之後基地面積約4,987坪，每坪土地價值至少有600∼800萬元，市價至少200億元；如果台北市府不願恢復容積率560％，只錯誤認定為392％，那麼台北市府應還回200億元給京華城。

陳玉坤表示，京華城計劃案是1991年時公告，原本為工三，基地約2.66公頃、8,046.5坪，容積率300％；經捐地、變更為商三後，容積率為560％。因爭執是否捐地30％，因此在會議中備註變更後的容積率為392％，市府當時計算方式是70％x560％。

不過，1997年當時台北市市長陳水扁的市府團隊在會議上決議捐地30％、約2,393.68坪，並要求京華城繳交代金2.2億元建造偶戲博物館，同時限定該土地變更後僅能有6種用途，包括國際觀光旅館、國際購物中心、辦公大樓、公眾服務空間、文化休閒設施及停車場。

陳玉坤坦言，京華城已邁入營運第16年，容積率被市府認定為392％，資產價值也長期被嚴重低估，造成股東難以向銀行貸款融資，更無法因應消費需求改變興建觀光旅館搶陸客財。

陳玉坤表示，京華城早在2010年就向台北市府提出變更使用用途，擬改更動線、並興建觀光旅館之計畫，但卻遭台北市府打回票。

陳玉坤痛斥台北市府，就是不願更改過去的錯誤。期待柯市長是他口口聲聲所說的「公平正義的化身」，可以依法辦事，同意恢復京華城容積率為560％。

外傳京華城計畫打掉重建為豪宅大樓？對此，京華城董事長陳玉坤嚴正駁斥表示：「我們不炒地皮，也非建商！」且京華城大樓屋齡僅10幾年，根本不可能打掉重蓋，京華城只是希望市府「面對歷史事實，還予560％容積率的公道」，並解除6種用途的限制，讓京華城得以改裝、引進新業種，注入新生命。

外傳京華城爭取容積率認定為560％，其實並非只想要改裝，甚至有計畫想改建為豪宅。

對此，陳玉坤嚴正否認指出，「京華城虧損累累，不可能重建蓋豪宅，但改裝是商場提高營收必要的方式。」

陳玉坤表示，京華城只希望北市府能夠把京華城認定為商三土地、容積率恢復為560％，並解除6項用途限制。他也強調不會蓋豪宅，「我們不炒地皮，也非建商」，不可能打掉蓋豪宅。

陳玉坤也表示，京華城以鋼骨打造造價不斐，現在僅使用10幾年，「怎麼可能打掉重蓋？」他表示，京華城不是要改建、而是擬進行改裝，未來希望引進一般旅館，如此就可以結合百貨商場，打造吃喝玩樂的遊憩基地，甚至結合台北市的旅遊，為低迷已久的京華城業績帶入動能。

另外，陳玉坤也踢爆，當初在郝市府任內申請京華城內部改裝案，就已遭遇重重阻礙，市府甚至惡意將容積率錯誤解讀為392％，原因正是台北車站雙子星案，關係企業中華工程踢爆第一順位最優申請人太極雙星的重大弊案，讓當時的郝市府團隊，顏面盡失，後來就遷怒同屬於威京集團的京華城，惡意把京華城的容積率從560％認定為392％，衝擊股東權益甚鉅。