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房市溫度降低，但台北市精華區土地仍然熱絡，尤其是信義計畫

區7月土地交易總額仍將近132億元。10月中旬財政部國產局將標

售的A10基地，市場預期，底價37.28億元應該可以順利脫標。

信義計畫區另一件話題不斷的亞太會館標售案，亞太會館董事長

特助唐雅君昨天表示，最快年底可能會再舉辦標售，但仍堅持5月

分令人咋舌的199億元的超高底價。她說，亞太會館持續尋找「願

意、有能力蓋出超級豪宅」的買主；即使順利賣出，亞太會館仍

會持續經營到2010年。

房地產業者指出，信義計畫區7月雖然只有兩筆土地交易，但是金

額都相當龐大，分別是遠雄人壽以129億元買下A1土地和建物，

與幸福人壽以33.89億元買進台北101對面的花旗銀行土地。

信義房屋商仲部執行協理林彥宏表示，信義計畫區土地目前是「

賣一塊、少一塊」，只要在信義計畫區內，每塊空地都是碩果僅

存，尤其A1基地以高達每坪697.55萬元出售，加深大家對信義計

畫區土地行情的期待。

林彥宏也指出，目前信義計畫區正在興建或未來預定開發的土地

，將在明年開始陸續完工，未來3到5年將是信義計畫區第二批大

規模的完工潮，配合捷運信義線開通，預料未來10年將是信義計

畫區第二次成長期。

除了信義區，台北市都發局昨天標售2筆土地，位在忠孝東路三

段248巷內的70.79坪土地，由賴姓民眾以1.47億元得標，土地單

價每坪207.11萬元，容積單價為每坪92.05萬元。

永慶房屋代銷部協理王財旺指出，聯勤信義南北基地，成交單價

創下住宅區新高，不過由於景氣反轉，建商手中土地庫存都不少

，利息也相對吃重，對於大面積土地採保留態度。

反而是100坪左右、甚至不到100坪的小面積土地，較受市場青睞

。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成，

老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不管

多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格逼近

每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

工作10年的徐先生，想要在今年買間房子。本來要買大廈，但覺

得三成的公設比太高，轉而打算找公寓，他在台北縣看上一間屋

齡20幾年的老公寓，不過有朋友說，最近公寓價格下滑，讓他猶

豫不決是不是該選擇老公寓。

林太太自家對面有公寓要賣，想要一併買下來，幫兒子先存筆不

動產，但又很怕價格如果一直跌，現買現吃虧。

台北市精華區一地難求，都市更新成為建商取得市中心區建地最

佳管道之一，連帶使得台北市的老公寓身價鍍金，因為都市更新

炙手可熱，越老行情越好，30年以上的房子，5年漲幅超過五成

，老公寓漲幅尤其大。

不景氣 每坪掉4萬

但根據永慶房仲集團成交資料顯示，今年開始台北市的公寓平均

成交單價有往下滑的趨勢，從去年7月平均成交單價31.5萬元，到

了今年年初，小跌到30.3萬元，7月只剩下27.5萬元。一年來，每

坪跌掉了4萬元。以30坪的老公寓來看，去年身價還有945萬元，

今年只有825萬元，縮水了120萬元。

除了台北市，外圍的台北縣幾個主要行政區，公寓價格也同樣一

路往下走，去年年中每坪15.6萬元，今年初每坪小幅滑落了5千元

，但現在又再往下跌，每坪只剩下13.5萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福分析，大台北地區房價高，通常會選

擇買老公寓的客群，大多本來就是預算比較吃緊的一群，現在大

環境經濟情況變差，這個族群受到的衝擊也最大，造成公寓買氣

和價格都往下掉。不過，房地產專家還是認為老公寓值得買，因

為「台北精華區的地越來越少了」。

5個區 增值有潛力

戴德梁行董事總經理顏炳立曾說，台北市的中山、中正、信義、

大安和松山這5個行政區，「只要在每坪40萬元以下的房子，不

管多老多舊都可以買」。這5個行政區裡，除了大安區公寓價格

逼近每坪45萬元外，其他區域有不少公寓的價格都還在40萬元以

下。

大安區房價強勢，也反映在公寓價格，是和去年相比唯一不跌反

漲的區域。雖然在大安區買30坪公寓也要千萬，但比起周邊新推

案動輒兩、三千萬起跳，選擇購買老公寓可以說是入主市中心精

華地段，進可攻退可守的好標的。

中信房屋副總經理劉天仁認為，台北市單價還在35萬元以下的房

子，有機會買下來等增值；如果按照這個標準，台北市裡有超過

一半的行政區的老公寓值得投資。

美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民表示，和去年相比，現在市

場上幾乎所有的產品房價都往下掉，價格在整理修正，老公寓價

格下跌不令人意外。他也建議，打算買公寓的人不用卻步，公寓

公設少，坪數實在，大多都屬於中低總價，很適合預算較有限，

又想買窩的購屋者自住，可以趁價格往下掉時出手撿便宜。

次貸風暴持續延燒，加上近來股市大跌、物價高檔，民眾消費信

心低落，房市不確定因素提高；種種訊息空襲下，不僅預售市場

交易清淡，中古屋市場交易價量也不斷下滑。對此，房地產專家

表示，如今投資型買方退出市場，整體市場議價空間拉大，買點

已經浮現，有意購屋的民眾不妨掌握時機進場。

據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場，在3月交易爆量後，

4月至7月份交易量，逐月下滑，以7月交易量來看，較3月高點足

足掉了六成，平均成交單價，也較3月高點下滑一成五。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，3月總統選後，新政府為實現選

舉承諾，不斷釋出三通利多政策，但因國際原物料與石油價格持

續高檔，國內多項民生物資陸續調漲，加上賣方開高價、股市大

跌等多項利空因素襲擊，整體經濟氛圍相當低迷，不僅影響整體

民眾消費信心，更影響民眾的購屋信心，導致房市成交價量不斷

下滑。

黃增福表示，目前央行運用升息抑制通膨，加上總統選後房價拉

高，短期投機房市獲利空間大幅縮小，投資型買方轉趨保守、甚

至退出市場，已使市場漸漸回歸理性。

以大台北地區來看，6月開始，因市場持續交易量縮，賣方對於價

格已不再堅持，議價空間加大，目前房市漸漸跳脫「賣方開價」

期，開始進入「買方出價」的時代；黃增福建議，建議有意購屋

的民眾，可掌握「危機入市」的好買點。

黃增福說，雖然危機入市為投資的基本概念，但由於整體經濟前

景多空未明，買房時仍應掌握五大原則，包括「選擇優良地段」

、「避開供給量過大區域」、「選擇重大建設與即將完工的捷運

路線周邊」、「選擇優質建商及仲介」及「善用價金履約保障」

。

黃增幅指出，市中心優良地段產品平時釋出量少，價格最抗跌，

在景氣反轉向上時最具爆發潛力；其次，供給量與推案量過大的

區域，這些地區因供給量過大，房價上漲不易，當市場轉空時，

房價下跌將更為迅速，不具保值力。

再者，有重大建設規劃，或即將通車捷運概念加持的地區，因建

設完成後發展可期，未來增值潛力濃厚；而優良建商及仲介品牌

，除可確保建物施工品質與具有完善購屋服務外，更可避免建商

資金週轉不靈或是仲介經營不善，導致交易風險；最後，善用購

屋價金履約保障，更可確保購屋交易安全。

信義房屋最新資料顯示，雖然第二季台北市預售屋的平均房價是

近3年來首度下修，但外圍的台北縣預售案房價第二季仍站上新高

價，達每坪27.1萬元。

根據房仲業者調查，台北縣第二季平均預售房價持續攀高，比第

一季再上漲了0.7%，顯示台北市移民風潮效應持續在台北縣發酵

，越來越多人選擇在相較於台北市購屋壓力較低的台北縣買房子

。台北縣是第二季全台少數預售房價仍上揚的地區。

雖然總統大選以後，房市景氣趨緩，但台北縣升格直轄市的利多

，讓台北縣一線二線市鎮都陸續有價格創新高的預售屋建案推出

，連帶拉抬整體行情，兩年來台北縣預售案價格已經漲三成。

面對台北市房價高不可攀，北縣推案價格又創新高，讓不少想要

購屋的民眾，更覺得一輩子也買不起房子。但信義房屋不動產研

究室主任蘇啟榮表示，一般民眾不用太擔心，以房價推升最快速

的台北市來看，高總價住宅產品，單價走升力道較強勁；至於中

價位以下的房價漲幅，就相對顯得平緩。

根據信義房屋成交資料顯示，成交總價前20%的高價產品，今年

第二季均價為3,363萬元，比兩年前同期足足增加了1,270萬元，漲

幅超過六成以上；但最能代表中產階級購屋客層的中價位住宅，

兩年來漲幅只有32%。

如果從單價來看，高總價住宅今年第二季平均單價為56.24萬元，

比兩年前同期的37.9萬元上漲49%；但同樣期間內，中總價住宅上

漲了31%，而低總價住宅漲幅則只有19%。

蘇啟榮強調，中價位以下住宅房價，必須依靠中產階級購屋族群

的薪資所得支撐，大環境經濟如果持續不佳、無力購屋，房價勢

必得調整，不會無止盡飆高。

財政部國有財產局北區辦事處明天標售一批台北縣市國有土地，

其中一塊位於北市松山區健康路、塔悠路的住宅區土地，面積廣

達2,135坪，每坪底價107萬餘元，是今年標售面積最大的國有地

，合計底價將近23億元，受到業界關注。

台北市松山區健康路411號、塔悠路174巷33號附近的住宅區土地

，目前已被台北市政府列入都市更新範圍，由於這塊地占地達一

整塊街廓，相當適合大面積開發。

房地產業者指出，松山區都更雖然不是台北市熱度最高的，但有

松山機場作為門戶，還有復興北路和敦化北路商業區延伸，都市

更新價值高，包括興富發、麗寶、國美、博元等建設公司，都有

意加入松山區都更行列。

房地產業者指出，這塊地位在塔悠路和健康路口，雖然基地並不

方整，位置較邊陲、靠近河堤，但屬於「住三」土地，加起來總

面積達2,135坪，又位於同一街廓裡，在台北市一地難求的情況下

，對建商具有開發價值。

業者指出，台北市松山區大部分都市更新案集中南京東路五段沿

線，唯一和明天將開標的地塊屬同一區域的就是國美建設都更案

；但兩塊基地相差至少兩個街廓，無法整合，且業者評估，國美

現有的寶清街都更案面積已經將近1,250坪，地段條件都比將開標

的這塊地好。

永慶房屋代銷部協理王財旺評估，塔悠街這塊國有地未來銷坪可

能超過2萬坪，可規劃成約200戶的百坪豪宅，或是景觀住宅，案

量可望逾百億元，開發需要一定的實力，也具有一定的風險。

他評估，這塊地底價每坪約107萬元，但預計脫標到應該要每坪

200萬元，需要超過40億元的資金，扣掉貸款，要買這塊地得握有

至少8億元，但目前不少建商手上土地庫存都不少，相形之下，口

袋深的壽險業者最有可能拿下這塊地。

另一塊國產局要賣的北市大面積土地位在中正區南海路93巷4弄2

號附近，是面積321坪的住宅用地，同樣列入都市更新範圍，每坪

底價71萬餘元，總底價2.29億餘元。

官員強調，國產局近來經常標售都市更新範圍國有地，都更是政

府的重大政策之一，國產局是配合都更條例釋出土地。

國產局相關官員表示，這塊大面積國有地產權相對單純，有超過

一半的產權是公有，其間只夾雜一小部分私有土地，得標人整合

起來比較容易。比較麻煩之處在於地上物的處理，因為上面有一

些違章建築，部分違建還有人居住，由於國產局是採現況標售，

因此得標人必須親自處理這些違建。

次貸風暴持續延燒，加上近來股市大跌、物價高檔，民眾消費信

心低落，房市不確定因素提高；種種訊息空襲下，不僅預售市場

交易清淡，中古屋市場交易價量也不斷下滑。對此，房地產專家

表示，如今投資型買方退出市場，整體市場議價空間拉大，買點

已經浮現，有意購屋的民眾不妨掌握時機進場。

據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場，在3月交易爆量後，

4月至7月份交易量，逐月下滑，以7月交易量來看，較3月高點足

足掉了六成，平均成交單價，也較3月高點下滑一成五。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，3月總統選後，新政府為實現選

舉承諾，不斷釋出三通利多政策，但因國際原物料與石油價格持

續高檔，國內多項民生物資陸續調漲，加上賣方開高價、股市大

跌等多項利空因素襲擊，整體經濟氛圍相當低迷，不僅影響整體

民眾消費信心，更影響民眾的購屋信心，導致房市成交價量不斷

下滑。

黃增福表示，目前央行運用升息抑制通膨，加上總統選後房價拉

高，短期投機房市獲利空間大幅縮小，投資型買方轉趨保守、甚

至退出市場，已使市場漸漸回歸理性。

以大台北地區來看，6月開始，因市場持續交易量縮，賣方對於價

格已不再堅持，議價空間加大，目前房市漸漸跳脫「賣方開價」

期，開始進入「買方出價」的時代；黃增福建議，建議有意購屋

的民眾，可掌握「危機入市」的好買點。

黃增福說，雖然危機入市為投資的基本概念，但由於整體經濟前

景多空未明，買房時仍應掌握五大原則，包括「選擇優良地段」

、「避開供給量過大區域」、「選擇重大建設與即將完工的捷運

路線周邊」、「選擇優質建商及仲介」及「善用價金履約保障」。

黃增幅指出，市中心優良地段產品平時釋出量少，價格最抗跌，

在景氣反轉向上時最具爆發潛力；其次，供給量與推案量過大的

區域，這些地區因供給量過大，房價上漲不易，當市場轉空時，

房價下跌將更為迅速，不具保值力。

再者，有重大建設規劃，或即將通車捷運概念加持的地區，因建

設完成後發展可期，未來增值潛力濃厚；而優良建商及仲介品牌

，除可確保建物施工品質與具有完善購屋服務外，更可避免建商

資金週轉不靈或是仲介經營不善，導致交易風險；最後，善用購

屋價金履約保障，更可確保購屋交易安全。

大台北地區中古成屋交易量從4月開始一路溜滑向下，7月交易量

只有3月的四成，每坪平均成交單價下跌4.8萬元，認為房價會再

往下走，不少人打算購屋的人，先租房子靜觀其變。

根據永慶房仲集團統計，大台北地區住宅市場在3月交易爆量後，

4月開始交易量往下，交易量能持續萎縮，大台北地區住宅產品平

均成交單價，每坪31.5萬元高點堅守到5月後也開始下滑，到了7

月單價跌回26.7萬元。

永慶房屋研展部協理黃增福表示，每坪跌4.8萬元乍看之下幅度很

嚇人，但現在房價只是在整理，回到今年2、3月這一波房價飆漲

前的基本盤。

根據住商不動產成交資料顯示，5、6月成交量跌幅都在一成五到

兩成間，但到了7月成交量下滑幅度縮小到9%，住商不動產研究

室主任徐佳馨指出，數字顯示量跌已經觸底，雖然不見得馬上回

溫，但至少不會再往下走。

房市買氣不振，過去市況熱絡時，隨處可看到房仲業務員站在街

頭的身影，現在街上幾乎看不到，甚至有人用「失去求生意志」

形容現在業者心情。

房市氣氛翻轉，也開始有消費者轉買為租，等待房價下一波調整

再撿便宜。租屋仲介利潤低，市況好時仲介業者比較沒意願接租

屋案件，但現在能接儘量接。

東森房屋業務支援部副總黃淑苓認為，消費者希望自己買到的房

價在相對低點，當經濟不景氣，房價還有可能盤整下滑時，為了

自己荷包著想，就有可能暫時以租屋來「度小月」。

台灣房屋副總經理謝萬雄表示，這一陣子租屋需求詢問度的確有

提高，比去年同期大約多了兩成左右，有些租屋者其實不是買不

起房子，但依舊選擇先租不買，想先把子彈留下來，等房價下來

時再出手。

逐捷運而居已經成為現代人購屋的新趨勢，永慶房屋今天公佈調

查結果指出，各捷運沿線區域中，內湖房價高漲近2成，而頗受外

界看好的新莊，卻出現下滑2.37%，永慶房屋總經理葉凌棋表示，

由於新莊線通車至今仍是未定數，而副都心的開發也在停工階段

，導致房市暫時處在相對低點。

捷運明年通車 內湖漲幅最多

葉凌棋分析，內湖線的前半段，像是大直站以及劍南路站，

主要是用以聯繫大直豪宅區及美麗華商圈的交通，至於後半段的

西湖、港墘等站，則因為鄰近內湖科學園區，該區多半是企業總

部或高科技產業，也因此企業總部或是高科技產業員工，對於房

價負擔能力較大，也使得房價支撐力較高。

隨著捷運的便利性日益增加，大眾運輸系統對於區域內的房

價也開始扮演著關鍵角色，雖然目前整體房市進入下修盤整的階

段，但是內湖捷運沿線仍有1成8的漲幅，成為大台北地區最抗跌

保值的區域。

副都心停工 新莊跌價2.37％

根據永慶房屋調查顯示，目前正在興建中的捷運線週邊房市

，都有一定程度的漲幅，可見鄰近重大建設是房市抗跌的護身符

。不過新莊副都心重劃區，卻因為開發受各種因素影響，導致完

工日期嚴重落後，也使得新莊沿線房市不漲反跌，下滑了2.37%。

葉凌棋分析，新莊線受到樂生療養院遷移的影響，全線通車

始終遙遙無期，再加上新莊副都心的開發目前也處於停工階段，

導致全線周邊房市雖然前景看好，但由於利多無法準時兌現，而

造成房價下跌。不過葉凌棋仍對新莊相當有信心，「在各大交通

建設陸續完工後，如環狀線及機場捷運線、新店八里快速道路等

，新莊未來仍相當有潛力。」

傳統不購屋的鬼月到，但預售案推案量並未減少，推案量創4年來

新高，總金額達1,216億元，甚至有38個案子超過10億元。

月月是鬼月 業者怨

過去幾年，房地產行情好時，業者及一般民眾其實不怎麼分何時

是鬼月、何時不是鬼月，但是，這幾個月的買氣低迷，有房仲業

者哀怨的說：「根本每個月都是鬼月，一直度小月。」

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民預測，整體大環境不

佳情況下，今年恐怕是近5年來鬼月房市，表現最差一年。

景氣股市差 難賣厝

主因是房價高檔盤旋、國內經濟及股市行情不佳、美國房市風暴

也還沒結束，在一般民眾所得沒增加情況下，房價所得比已經嚴

重失衡，即使有能力買房子的民眾，也會擔心買在最高點，再加

上建築業者本身預售推案並沒有踩煞車，市場供給量還是大。

房市已連續3個月買氣不振，再加上碰到傳統鬼月，業者更是苦不

堪言，但想購屋的民眾，多少還是可以靠著現在氣氛和鬼月傳統

淡季，試著爭取更大的議價空間。

買賣方硬撐 諜對諜

住商不動產研究室主任徐佳馨說，目前市場的氣氛是，買賣雙方

都在試水溫，屋主不願鬆口苦撐高價，而買屋的人對鬼月殺價格

外期待，要求房仲幫忙砍多一點價格，市場上有部分屋主因為資

金壓力紛紛選擇出場，有可能壓低價拋售手上的房屋，想要購屋

的消費者可以利用這段時間多比較，買到心儀的好房子。

房仲業者建議，可以趁這段時間拉大議價空間3%到5%，如果過去

議價空間是一成，現在可以把空間放大到13%到15%，依此類推，

更有業者認為，或許從殺價兩成開始談都很有機會。

搶進等增值 要看準

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，通常市區內精華區的房價就算

因為屋主急售，跌下來後，很快就會反轉上去，如果能遇到這類

屋主急需資金的物件，鬼月不失為趁機下手的好時機。

中信房屋副總經理劉天仁指出，台北市內只要房價每坪35萬元以

下的房子，都可以買起來等增值。

雖然有機會撿便宜，但中信房屋行銷企畫部經理江龍名還是要提

醒，想買房子的人不要為了房價超「俗」，就衝動購買，還是要

先向左鄰右舍打聽周邊環境或著屋主情況，才不會買到有瑕疵的

房子，甚至是凶宅。

房市買氣不振，房仲業者苦哈哈，不少房屋仲介業者開始擔心，

如果房市持續低迷，半年後可能不少店頭瀕臨關門危機。

房仲業者透露，台北縣有房仲店頭7月全月只成交了一戶，總金

額不到1,000萬元；甚至有店頭已經兩、三個月沒有成交案件。

台北市房房仲公會理事長李同榮表示，今年第三季房市情況應該

不會好轉，明年第一季是關鍵，如果市場買氣依舊沒有起色，未

來會有很多房仲店頭撐不下去。

第四季向來是不動產傳統旺季，業者透露，不少房仲店頭都在等

過年這一波，如果沒有等到，明年可能會出現一波房仲倒閉潮。

雖然今年上半年八大房仲的總店數創新高，達2,051家；但今年以

來展店速度明顯減緩，半年只開了175家店，相較於去年底的

1,987家店，只成長了3.2%。

以新增店數來看，去年上半年新開了251家店，到了去年下半年新

增店數減少到204店，今年上半年更是只有175店，逐漸遞減。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，由於下半年整體環境經濟情勢

基本面不佳，民眾對房市信心逐漸下滑，房市景氣逐漸和緩，預

估今年全年買賣移轉件數可能不到40萬件。在僧多粥少情況下，

各房仲品牌業者普遍放慢展店腳步，但相信今年各品牌間汰弱留

強的速度更快。

內政部統計，今年第二季全台建物買賣移轉件數為12萬餘件，較

去年同期增加9.7%，更較第一季大幅成長34%，反映出總統選後

房市熱絡的市況。但值得注意的是，若依單月來看，買賣移轉件

數有逐月下滑趨勢，房仲業者估計，今年全年買賣移轉件數很難

守住40萬件，可能會創92年以來新低。

第二季全國建物買賣移轉件數數據出爐，內政部統計，北縣、北

市、桃縣三地仍為主力交易區，分占買賣移轉件數前三名、合計

比重達53.4%。

以交易量變化幅度來看，第二季房市交易量表現相當亮眼，全台

建物買賣移轉達12萬餘件。在主要都會區中，台中市、高雄市、

桃園縣、台北縣等四縣市，都較上一季增加四至五成，表現突出

。新竹縣較去年同期成長47.4%，顯示竹科及竹北特區的高科技、

高學歷、高所得等「三高效應」帶動下，建商積極推案，市場接

受度也很高。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，第二季全台買賣移轉件數大幅

成長，顯示在總統選後房市信心大增，首購與投資保值需求雙雙

上揚，帶動第二季成交量攀高。

不過，若就單月數據分析，買賣移轉件數有逐月下滑的趨勢。廖

本勝指出，新政府上台後，經濟並無明顯改善，加上通膨問題日

趨嚴重、賣方又開高價，買方已不願輕易進場，房市開始量縮。

房市景氣陷入盤整，房仲業者首當其衝。據統計，今年上半年房

仲店數衝破4,000家，雖創下歷史新高，但成長幅度已明顯趨緩。

房仲業者預估，未來三年國內4,000餘家房仲店頭可能有三成會消

失，也就是有1,200家店倒閉，以小型直營品牌首當其衝。

永慶房仲集團表示，7月房市買氣持續低迷，整體成交量比6月再

萎縮一成五。根據內政部地政司統計，今年全台灣不動產經紀業

家數高達4,000家，創下歷史新高，其中八大房仲業者就占2,051家

，也是歷史新高。

由於房市景氣陷入盤整，今年全年買賣移轉件數可能不到40萬件

，在僧多粥少情況下，各品牌業者普遍放慢展店腳步。永慶房仲

集團統計，去年上、下半年全台八大房仲新增店數分別為251家及

204家，但今年上半年僅新增175家，開店速度明顯放慢。

目前八大房仲業者的2,051家店，僅較去年底的1,987店成長3.2%，

不僅開店速度變慢，且大都開在一級戰區大台北地區，台北縣、

市今年上半年合計新開79店，高雄市新開22店，台中市新開14店

。而八大房仲在台北縣市的總店數高達1,035家，占全台半數以上

。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，大台北地區目前屬於房仲業的

一級戰區，成交總價高，每月只要成交幾件案子，可能就足以支

應一間店好幾個月的開銷。

廖本勝說，房市景氣持續低迷，已衝擊房仲業者營運，未來三年

可能有三成的房仲店頭消失；而經營成本較高的小型直營品牌將

首當其衝，單店經營的業者也可能遭受波及。

捷運沿線的房價不一定是票房保證，房仲業者統計，大台北興建

中的捷運新莊線中古屋房價不升反降，一年半前每坪還有16.9萬

元，現在已掉到16.5萬元、跌幅2.3%；這是目前興建中捷運線唯

一下跌的路線，也是歷年捷運住宅罕見的現象。

永慶房仲集團針對興建中捷運線各站周邊1,000公尺中古住宅成交

資料統計，近一年半來，房價漲幅以內湖線的一成八最高，其次

為松山線的一成一，排名第三為信義線的7%；新莊線不僅沒有上

漲，還小跌2.37%。

永慶房屋總經理葉凌棋分析，新莊線受到樂生療養院無法遷移的

影響，全線通車遙遙無期；新莊副都心開發也處於停工階段，加

上新莊線周邊除新莊站外，其餘各站周邊多為工業廠房，住宅區

仍以幸福路、中平路及新莊運動公園周邊為主，附近中古公寓每

坪房價在15萬至17萬元，離新莊捷運線各站約5至10分鐘，但新莊

線苦於通車時程，導致線周邊住宅下跌2.37%。

葉凌棋表示，新莊未來仍有很多交通題材，如環狀線及機場捷運

線、新店八里快速道路將於年底通車，連接中山高及二高的特二

號快速道路也在興建中，這些建設完工後，新莊房市會有不錯的

發展。

至於明年6月完工的內湖線，捷運站周邊中古屋房價由96年第一季

每坪32.5萬元，今年第二季已達38.5萬元、漲幅18.46%，是目前大

台北地區興建中捷運線漲幅最高。其次依序是松山線漲幅11.93%

、信義線7.09%。

葉凌棋表示，信義線及松山線貫穿市中心精華地段，以小巨蛋、

百貨商場及辦公商圈為主，交通便利性將大幅提升，目前房價漲

幅約一成。

國內兩大房仲業者—信義和永慶房屋最近爆出商業間諜糾紛，情節

宛若電影「無間道」，讓外界嘖嘖稱奇，不過看在同行眼裡，這

種事卻是一點也不稀奇。業者說，房仲業競爭激烈，臥底時有所

聞，手段千奇百怪，而惡整對手，更是司空見慣。

信義房屋因日前赫然發現服務18年的資深店長葉建輔，是死對頭

永慶房屋總經理葉凌棋的弟弟，懷疑他涉嫌盜取公司機密，將他

開除，並提出告訴。永慶房屋則除了否認派人臥底，也反批信義

房屋趁景氣反轉時，使出不良競爭手段。

臥底早就是公開的秘密

真相為何，有待調查，但在業界，許多業者說，臥底這種事，其

實早已是公開的秘密。一位業者表示，房仲這一行，最重要的就

是交易資訊，誰能掌握更多買方、賣方，誰就是贏家，也因此多

數業者多會想盡辦「了解」同行手上資料。

早先最流行的方式，就是派自己員工去對手公司應徵，除了蒐集

對手客戶名單外，也順便了解對手作業模式、訓練課程等。為了

讓派去臥底的員工能獲得賞識，快速升遷，以便「工作」更順利

，通常還會給予一切必要的業績支援。後來業界普遍有了警覺，

紛紛決定只用社會新鮮人後，又出現了新模式。就是應徵新手時

，除了正規的營業員，也順便物色一到兩位專做「特殊任務」的

人員，也就是臥底。

高薪誘自首 反將一軍

譬如徵才時表面上錄用了10個人，實際上採用12位，另外兩位雖

然在公司沒名沒份，但正常給薪，工作則是再到其他房仲公司去

應徵，如果順利獲得錄取，就當臥底，公司給薪 (形同雙薪)還給

獎金，不順利就回公司正式上班。

由於這種事也很快傳開，據了解，也有業者將計就計，在應徵新

人時，以高額獎金誘使對手派來滲透的人「自首」，然後不錄用

他，讓他回到原公司，再反過來把該公司的客戶資料給盜出來，

也就是「反間計」。除了派間諜臥底外，業者說，現在也很流行

直接派人暗地裡跟蹤對方營業員，知道對方所接觸的對象後，就

派人從中攔截。

蒐集資料 打擊對手搶客戶

萬一改變不了，更狠的就搞破壞。告訴賣方被對方騙了，不應該

賣這麼便宜，對方都是自己買下賺差價；告訴買方，對方賣的都

是問題屋、糾紛屋等等，都是稀鬆平常。據了解，有些業者還會

準備一本專門蒐集不利某公司的剪報，提供給業務員，用來打擊

對手搶客戶。

惡整對手在業界則已是見怪不怪。文山區前一陣子買氣發燒，有

一家知名房仲店每到周六日，電話更是響個不停，但卻沒有一個

是真的想買屋的。後來才知道原來是對手雇了好幾個人打電話，

目的是讓該店電話全面癱瘓，接不到生意。

假裝買方癱瘓電話、放鴿子

最常見的，則是找業務員假裝買方，打電話約時間，然後放鴿子

，大家騙來騙去，後來有一家業者乾脆動員蒐集對手所有電話，

輸入自己電話，電話一響，就知是不是同行惡搞。不過據了解還

是有人另外找人當假買方，三不五時，就「玩」一次對手，讓對

手浪費時間和體力。最讓人好笑的，則是北市有兩家分屬不同房

仲集團的店頭，有一家為惡整對手，故意冒名打電話叫了20個

pizza，送到對手店頭，對手想也知道是誰幹的，於是立刻打電話

給好幾家瓦斯行，「奉還」10桶瓦斯，搞到同業都想出面說，「

不要再鬧了」。

新光人壽處分信義聯勤土地後，國有財產局首次標售土地並未上

演推升行情，國產局昨（31）日標售北市中正區南海路、惠安街

口住宅區321坪土地，意外以流標收場，是今年首見，加上信義

聯勤土地五年內不會開發，顯示國內建商「養地時代」已悄悄展

開。

另外，第二季的國泰房地產指數昨日出爐，報告中顯示，台北市

房價再創歷史新高、每坪衝上55.14萬元；不過若就第二季中的單

月表現來看，北市推案戶數、已銷戶數與銷售率三大指標，皆逐

月下滑，議價空間卻逐月增加，顯見市場景氣高點落在4月。

整體而言，今年第二季房市較第一季來看，呈現價漲量穩格局，

較去年同期，則價漲量縮。主持研究計畫的政大地政系教授張金

鶚表示，房市已開始出現價量背離的警訊，熊市真的來了，不能

「阿Q地不去面對」。

國產局昨天標售十筆國有非公用不動產，標脫率六成，面積321

坪的第一標號土地意外流標，反倒是位於金山南路二段的第三標

號，最後祖姓個人以每坪149萬元買下，第四標號位於臨沂街33巷

附近，由陳慧娟以每坪146萬元得標，不過均屬合理區域行情。

房地產業者指出，國產局昨天標售的中正區永昌段土地分布三、

四個地點，過於零散不集中，雖然那個街廓有元利建設去年高價

得標的國有地，並且同樣處於台北市劃定的都市更新區，但買下

來後還要花很多時間整合其他土地，以流標收場不令人意外。

不過，永慶房屋協理王財旺表示，新壽前天出清信義聯勤土地後

，國內房地產市場又進入另一分水嶺，由於目前上市櫃建商土地

庫存量大，利息負擔頗重，今後國產局再釋出大面積土地，恐怕

也是類似林敏雄與蔡鎮宇等「金主型」的買家會出來投標。

王財旺指出，有推案壓力的營建股不可能買地囤積，資產、壽險

公司卻必須買地抗通膨，兩種角色截然不同，短期內國內土地市

場可能會稍微停滯，有實力的建商會開始「養地」度過這波不景

氣。

值得注意的是，華固建設昨天也處分一塊今年3月才買進的北市內

湖路土地給璞永建設，每坪成交價160萬元、總金額5.05億元，短

短四個月獲利6,000萬元，獲利率約13%。華固原打算今年底推案

，但提前出場獲利出場，是華固今年以來首度賣地。

信義房屋和永慶房屋有關「商業間諜臥底案」戰火昨天持續延燒

，信義房屋再度提出三項前承德店執行經理葉建輔（現任永慶房

屋總經理葉凌棋的弟弟）涉嫌外洩公司機密的email郵件，強調葉

建輔已涉及刑事責任。

對於信義房屋公布的「洩密」證據，葉建輔表示，文件上面被信

義房屋槓掉保密的「收件人」，其實就是他自己，當初他只是備

份轉存到另一個信箱，沒想到被指控為洩密證據，他覺得「這樣

傷害名譽，太過分了」。

至於信義指他在更新資料時沒有據實填寫，他說，除非信義拿出

有力明確證據，否則不回應。

但永慶房屋總經理葉凌棋表示，有關他弟弟被信義房屋開除，是

信義內部單純的勞資糾紛，信義無限上綱此案成為「商業間諜」

，「這種作法實在不道德」，永慶房屋也將保留法律追訴權。

葉凌棋強調，他和弟弟分別在不同公司打拚，是「兄弟爬山各自

努力」。但信義房屋法務部主任劉韋德強調，葉建輔將公司機密

透過郵件發送，行為已經涉及刑法背信行為和妨害工商秘密罪，

不單純只是勞資糾紛。

信義房屋指出，葉建輔長期隱匿不報哥哥在永慶房屋工作，光此

點就已違背公司內規，況且信義房屋多次請員工更正資料時，他

仍沒有據實告知。加上公司接獲檢舉，調查後發現葉建輔確實將

資料外洩，才予以免職。

信義房屋還出示三件葉建輔以電子郵件涉嫌洩密的影印文件，包

括仲介買方經營作業說明書和仲介賣方經營作業標準書，還有一

份房地產交易資料。劉韋德說，公布的只是一小部分，其他的都

已經移交給檢調單位。

至於資料外洩給誰？信義房屋表示，將全部由檢調偵查，不便在

調查中公開細節，不明白為什麼永慶房屋要對號入座。另外，信

義房屋員工昨天還說，葉建輔的婚外情對象是同公司的溫姓女業

務員，並非女秘書。

房仲雙雄臥底案爭議持續延燒。信義房屋昨（30）日出示永慶房

屋總經理葉凌棋弟弟葉建輔在擔任店長時的電子郵件傳送紀錄，

內容包括「仲介買、賣雙方經營作業標準書」與「物件資料」，

證明他確實外洩信義房屋的機密資料，已構成背信、妨害工商秘

密等罪嫌，目前正由檢調偵辦中。

葉建輔昨天也提出反擊，這些信件只是他寄給自己做為資料備份

使用。永慶房屋也表示，葉凌棋是個電腦白癡，連收發電子郵件

都不會。

信義房屋主動提出葉建輔的電子郵件往來紀錄，證明他曾寄出公

司「仲介賣方經營作業標準書」、「仲介賣方經營作業標準書」

等內部營運規章與物件、客戶資料給特定人士，而且數量非常驚

人。

信義房屋法律顧問劉韋德表示，員工檢舉後，信義內部發現前承

德店長葉建輔涉嫌竊取公司內部營業機密，並將資料外流，事證

明確，已在今年初向司法機關報案，目前正由檢調單位偵辦。他

強調，手上握有足夠的人證、物證，可以證明葉建輔曾經將機密

資料外洩。

劉韋德說，葉建輔深知公司人事規定，卻對信義房屋有關家庭成

員任職狀況的詢問事項不實填寫，故意隱匿應告知的重要事項。

葉建輔說：「我絕對沒有把資料交給擔任永慶總經理的哥哥，信

義房屋如果找得出任何有關洩密的問題，請他們拿出來。」

永慶房屋強調，信義將單純的勞資糾紛無限上綱，變成商業間諜

案，明顯惡意中傷永慶房屋，永慶房屋將保留法律追訴權。

葉凌棋強調，18年前他與弟弟分別進入永慶及信義發展，當時國

內知名的房仲是巨東房屋、太平洋房屋，永慶房屋只是一家有兩

個分店、員工不超過20人的品牌，他的底薪也只有2萬多元、是個

基層業務員，如何派弟弟在信義臥底？

永慶房仲集團總經理廖本勝指出，永慶房屋有100多位員工的親友

任職於同業，但永慶房屋信賴員工，只希望產業共好，並對客戶

資料善盡保密之責。

台灣房屋首席總經理彭培業指出，股市低迷、買氣不振，是自住

型買方大膽進場的好時機，但必須考量自備款與貸款利率，不要

「踮著腳尖買房子」，以大台北地區為例，內湖、南港、新店、

新莊、板橋與中永和，是保值性高且交通方便的區域。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，雖然第2季房市買氣開始走

淡，交易量萎縮，但內湖區成交量不減反增，和第1季相比甚至成

長37.5%，可看出內湖地區抗跌保值的實力。

永慶房屋商仲部協理黃增福指出，台北市居住環境佳的地區抗跌

性強，像南京東路四段、富錦街、敦化北路有學區優勢，還有林

蔭街道加值；大直的樂群一路是河岸第一排，供給量有限；中山

北路七段、天母西路和天玉街組成的舊天母區塊，生活環境好，

抗跌性也相對高。

台北縣以永和市和板橋市為抗跌首選，和台北市僅一橋之隔，板

橋市作為台北縣行政中心，文化路二段直通新站，相對增值力強

；永和市則因少有空地再推新建案，房價不會被大量新屋往下拉

，中古屋接手力道強，抗跌力強，永和路二段過中正橋就到台北

市，被視為台北市主要幹道的延伸。

台中地區除了豪宅林立的七期房價屹立不搖外，美術館周邊依舊

是被推薦的抗跌區；南台中則以中興大學周邊，鄰近建康公園和

大里市的區塊為抗跌區段；至於發展成熟的北屯地區，生活機能

便利，房價7 萬到10萬元，是首購族不錯的選擇。

高雄市抗跌區段主要還是沿著捷運走，北高雄分別是R13凹子底站

和R14巨蛋站。

位在博愛路、大順路口的凹子底站，周邊有號稱小信義區的農16

特區和美術館特區，一直是高雄房市被看好的地段，現在新成屋

大約在每坪單價15萬元左右，而中古屋單價則在10萬元以下；而

巨蛋站周邊大多是新成屋，單價在13到14萬元。

至於南高雄的R9中央公園站，雖然中古成屋沒有明顯漲幅，但年

初時新成屋單價約在每坪16到18萬元，現在已經漲到每坪20萬元

了。

永慶房仲集團總經理廖本勝說，這幾年沒漲起來的區域，其實都

可算是抗跌區，雖然增值力可能不強，但也沒什麼往下跌的空間

，也是購屋民眾另一個選擇。

房市轉為買方市場，掌握議價技巧，比如先殺單價、總價再去掉

零頭，都是幫自己擠出錢來。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說，有個測試景氣的方法。把電話

留給各個工地，如果還沒回到家，電話就開始響個不停，這個地

區就屬於買方市場，能談到比較理想的價格。

住商不動產研究室主任徐佳馨提供議價小技巧，就是先從單價開

始殺，殺完後再用總價去個零頭，比直接從總價下手折扣稍微多

一點。

台灣房屋副總經理謝萬雄指出，團體作戰是很好的議價方式，可

以在網路上先找想要買同一個建案的人，假設能5戶一起談，要

就全買，要就都不買，這種「零和遊戲」的談判方式，在市場買

氣低迷的時候，能發揮很大的功效。

有消費者認為可以從已經放超過三個月賣不出去的房子先下手，

殺價的機率比較大，永慶代銷部協理王財旺指出，房子不是賣得

久就比較好殺價，如果屋主放著幾個月都不調降價格，表示賣方

沒有資金壓力，往往更難砍價錢。

王財旺提醒，要小心「賺了折數、賠了總價」的陷阱，有部分屋

主房價開太離譜，即使打七折可能只是談到合理價格，不要以為

殺得多就賺到，還是要做足功課了解周邊行情。

謝萬雄建議，以現在房市氣氛，大概可以以去年下半年的房價作

參考標準，如果現在開價遠遠高過去年下半年的價格，表示價格

已經是背離行情了。